＜変動金利＞11月は大手5行の変動金利がそろって据え置きでした。ネット銀行ではイオン銀行・SBI新生銀行・PayPay銀行などが引き上げており、借り換え先によって動きが分かれています。
＜固定金利＞大手5行の10年固定は三菱ＵＦＪ銀行を除く4行が引き下げ、フラット35の最も多い金利も年3.810％と4か月ぶりに下がりました。当編集部が11月2日に各行の公式サイトで確認した金利では、前月と比べられた139件のうち72件が引き下げです。
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| 保証料 | 一部繰上返済手数料 | 事務手数料 |
|---|---|---|
| 無料 | 無料 | 借入金額×2.20%（税込） |
ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンは11兆円以上の融資実行実績を持つネットで人気の住宅ローンです。ネット専業銀行としての歴史もあり住友信託銀行とSBIグループという日本を代表する金融グループが連携して設立されたインターネット専業銀行です。果たして利益がでているんだろうか？と心配になってしまうほどの低金利に加えて、常に先進性を追い求めていることが特徴で、ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンだけの「全疾病保障」を2017年6月から取り扱いを開始し、これまで以上に住宅ローンの魅力が高まりました。低金利と商品性。住宅ローンの借り換え先をネットで探していると必ず目にすると言っても過言ではないドコモSMTBネット銀行の住宅ローンは間違いなく選択肢の１つに加わってくることでしょう。
2016年2月に10年間利用し続けていたフラット35から住信SBIネット銀行の住宅ローンに借り換えました。１０年ぐらい前に家を買った時はフラット35以外の住宅ローン審査に落ちたんですが、多少収入も増えて来たので金利の低い住宅ローンに借り換てみようと思ったのがきっかけです。残りの返済期間は20年ありましたが、10年固定金利にしました。毎月の返済額が1万円以上減ったのですが、これまでと同じ金額ぐらいはこまめに繰上返済して、早めに完済できればと思っています。最初の10年たったら金利があがる低い金利の10年固定を選んだので、最初の10年でどれだけ減らせるかが大事だと銀行ではたらく友人からも言われているので今頑張っているところです。
| 保証料 | 一部繰上返済手数料 | 事務手数料 |
|---|---|---|
| 無料 | 無料 | 借入金額×1.10%~（税込） |
なんと言ってもARUHIのフラット35の特徴は、ほとんどのフラット35を提供する金融機関が提供できていない「独自商品（保証型のフラット35）」を主力商品として開発し、通常のフラット35取扱金融機関と圧倒的な差別化を図っている事にあります。自己資金が一定割合上用意できれば変動金利並みの低金利で借り入れも可能。ワイド団信にも対応していたり、疾病保障も充実しています。どんぐりの背比べしかできてないないフラット35業界において、最大手でありながらもっとも商品開発に力を入れているARUHIはフラット35の申し込み先候補から外せない金融機関です。
民間の住宅ローンに申し込みましたが、メガバンク・地方銀行ともに全滅。本当に困っている中でARUHIのフラット35に申し込んだら審査が通りました。私としてはそれだけで満足。フラット35を最初から希望していたわけではなかったのですが、結果的には金利が固定されていてるので、世の中の金利があがるさがるというニュースが気にならずに済んでいるので良かったと思っています。審査に時間がかかってしまって、買おうと思っていた家が誰かにとられてしまうかもしれないと不動産会社に言われていましたが買い手はあらわれず、予定より２か月入居が遅くなりましたが審査に通っただけで本当にありがたいです。
| 保証料 | 一部繰上返済手数料 | 事務手数料 |
|---|---|---|
| 無料※ | 無料 | 借入金額×2.20%（税込） |
auじぶん銀行は「スマホで完結できる銀行」をコンセプトに作られたネット銀行です。そんなauじぶん銀行が提供する住宅ローンの特徴は変動金利・10年固定金利など幅広い金利タイプでの非常に魅力的な水準の金利、さらにauじぶん銀行ならではの充実した付帯サービスです。
まず、auじぶん銀行独自の「がん50%保障団信」。これはがんと診断されたら住宅ローン残高の半分を保障してくれる特約が付帯した団体信用生命保険です。驚くべきは費用負担がないということで、特に日本では2人に1人が生涯のうちにがんと診断されると言われる国民病です。長期間の返済になる住宅ローンでがんのリスクに備えることは非常に重要になりますし、このがん保障が費用負担なく利用できるのは非常に魅力的としか言いようがありません。 さらに、住宅ローンの申込から契約まで全てをインターネット経由で完結できるネット・スマホ完結。契約書や捺印もデータでやり取りするため不要にすることで契約までの時間を短縮できます。
更にネット銀行らしく、団信・「がん50%保障団信」・保証料※・一部繰上返済手数料・書類をデータにしたため印紙代などの細かい費用も無料で諸費用に関しても他の銀行の一段上を行くサービスを提供しています。（※審査の結果、保証会社を利用することになった場合、所定の保証料相当額を上乗せした金利が適用されます）
auじぶん銀行が提供する住宅ローンはまさに今一番おすすめの住宅ローンの１つと言えるでしょう。
私は１０年以上金融機関に務めています。仕事上でも住宅ローンに関わることが多く、住宅ローンに関する知識についてはかなり自信を持っていました。2016年11月に千葉県内に戸建てを立てることになり、住宅ローン選びを本格的にはじめました。探し始めると意外に迷ったりわからないことだらけで意外にじぶんが住宅ローンについて詳しくないなと反省しながらいくつかの銀行を比較して、結論、auじぶん銀行にしました。当面、住宅ローンの金利はあがらないだろうと思っていますので、変動金利で絞り込みました。変動金利はどの住宅ローンもかなり低いので、毎月の返済額は数百円しかかわらない状態だったので、疾病保障がある住信SBIネット銀行とauじぶん銀行に絞り込みました。(金利上乗せしてまで保障を充実させたいとは思っていませんでした)かなり迷いましたが、結局はがんと診断されたときに住宅ローンが半分になる団信があることが決め手になったかなと思っています。
＜2026年11月更新＞
2026年11月に借り換え先として比べたい住宅ローンは、専門スタッフに相談しながら選べるSBIマネープラザ（ドコモSMTBネット銀行の対面相談コース）と、全期間固定のフラット35に強いSBIアルヒです。固定金利や団信で比べるなら、SBI新生銀行とソニー銀行も候補になります。
ドコモSMTBネット銀行のWEB申込コースは、2026年10月30日（金）17時で仮審査申込の受付を終えました。これから申し込む人は、銀行代理業者が窓口の対面相談コースを使います。
金利のほか、事務手数料と上乗せなしで付く団信を並べました。詳しい条件は表の下の各社の紹介にあります。
| 住宅ローン | 金利（2026年11月） | 事務手数料 | 上乗せなしの団信 |
|---|---|---|---|
| SBIマネープラザ（ドコモSMTBネット銀行） | 変動 年1.600%（物件価格80％以下） | 2.20%（税込） | 全疾病保障（50歳以下は3大疾病50％保障も） |
| SBIアルヒ（フラット35） | 35年固定 年3.810% | 2.20%（税込・最低22万円） | 新機構団信（加入は任意） |
| SBI新生銀行 | 10年固定 年3.630%（自己資金10％以上） | 2.20%（税込） | 全疾病保障付団信（50歳未満） |
| ソニー銀行 | 変動 年1.847%（借り換え時）（変動セレクト） | 2.20%（税込） | がん団信50（50歳未満） |
| ネット銀行の住宅ローンを、専門スタッフに相談しながら選べる。物件価格80％以下の金利優遇は対面相談コースだけ | ||||
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変動金利 |
年1.600%〜 通期引下げプラン・2026年11月実行金利（物件価格の80％以内。80％超は年1.70%） |
事務手数料 2.20%（税込） |
保証料 無料 |
| 融資上限額 | 3億円 |
一部繰上返済手数料 無料 |
疾病保障 全疾病保障（金利上乗せなし） |
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＜その他の特徴＞
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| こんな人におすすめ |
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| 長期固定金利ならフラット35。SBIアルヒ独自のスーパーフラットも選べる | ||||
| SBIアルヒ | 20年固定金利 | 年3.490% |
事務手数料 2.20%（税込） |
保証料 無料 |
| 35年固定金利 | 年3.810% |
一部繰上返済手数料 無料 |
団信 任意加入 |
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＜その他の特徴＞
※事務手数料の最低額は220,000円（税込） ※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット35】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ） |
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| こんな人におすすめ |
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| 保証料0円・全疾病保障付団信の上乗せ0円。固定金利は自己資金10％以上の優遇金利 | ||||
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10年固定金利 |
年3.630% 自己資金10％以上の場合 |
事務手数料 2.20%（税込） |
保証料 無料 |
| 35年固定金利 |
年4.330% 自己資金10％以上の場合 |
一部繰上返済手数料 無料 |
疾病保障 全疾病保障付団信 |
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＜その他の特徴＞
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| こんな人におすすめ |
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| がん50％保障が上乗せ金利なし。がん100％保障も年0.1％上乗せで選べる | ||||
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変動金利 |
年1.847%（借り換え時）※1 変動セレクト住宅ローン |
事務手数料 2.20%（税込） |
保証料 無料 |
| 10年固定金利 |
年3.653%※1 固定セレクト住宅ローン |
一部繰上返済手数料 無料 |
疾病保障 がん団信50（上乗せなし） |
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＜その他の特徴＞
※1 2023年11月1日からのお借り入れ分について、新規購入での物件の購入価格を超えてお借り入れの場合は、金利が0.05%上乗せになります
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| こんな人におすすめ |
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当編集部は毎月、各金融機関の公式金利ページを開いて表示金利を取得しています。2026年11月2日に確認した結果、10月と11月の両方で実測できた139件のうち、引き下げが72件、据え置きが28件、引き上げが39件でした。
変動金利は前月と比べられた33件のうち23件が据え置きで、引き下げは0件です。上がったのはイオン銀行・SBI新生銀行・PayPay銀行・楽天銀行の10件でした。固定10年は26件のうち16件、フラット35・フラット50は38件のうち28件が引き下げです。
大手5行では、変動金利が5行とも据え置き、10年固定は三井住友銀行・みずほ銀行・三井住友信託銀行・りそな銀行の4行が引き下げ、三菱ＵＦＪ銀行だけが引き上げました。長期金利（新発10年国債利回り）は10月30日に2.770％まで下がっており、固定金利の引き下げはこの動きと合っています。
変動金利の基準になる短期プライムレートは、三菱ＵＦＪ銀行とみずほ銀行が11月2日から年2.625％に引き上げました。返済中の変動金利にいつ反映されるかは銀行と契約で異なり、新規の変動金利も今月の据え置きが来月以降も続くとは限りません。
住宅金融支援機構が公表する2026年11月の【フラット35】（返済21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）の最も多い金利は年3.810％で、4か月ぶりに下がりました。返済20年以下のフラット20は年3.490％です（出典：住宅金融支援機構【フラット35】金利情報）。
推移の詳細は「フラット35の金利推移と最新動向」で、借り換えで見た損得は「住宅ローン借り換え比較ランキング」で確認できます。
※件数は組み合わせ数です。うち12件は住宅金融支援機構が公表する同一の最頻金利を取扱金融機関ごとに計上したもので、社数ではありません。当社実測の蓄積は2026年6月からの6か月分です。
借入額3,000万円なら、事務手数料2.20％（税込）は66万円です。金利が年0.1％低くても、手数料で差が埋まることがあります。
全疾病保障・がん保障など、上乗せなしで付く保障は銀行ごとに違います。借り換えでは団信の告知をやり直すため、健康状態によって選べる団信も変わります。
変動か固定かに加えて、借り換えで選べる返済期間の上限も銀行ごとに違います。希望の借入額と期間で、複数の銀行の返済額を比べてください。
相談しながら決めたい人はSBIマネープラザ、完済まで返済額を固定したい人はSBIアルヒから比べてください。
借り換えの損得は申込時点の金利で変わります。試算は、各金融機関の最新の条件で行ってください。
