2026-08-19更新

2025年問題と住宅ローン金利｜利上げ局面の選び方【2026年版】

この記事では、少子高齢化を語るときに使われる「２０２５年問題」と、その「２０２５年問題」が住宅ローンの金利にどのような影響を与えるのかを解説・予想しています。2025年を過ぎた現在（2026年8月）の視点で、日銀の金融政策の動き（マイナス金利解除と利上げ）も踏まえて、借り換え・新規借り入れの判断材料を整理します。

2025年問題とは？5人に1人が75歳以上に近づく時代に突入

2025年問題とは、いわゆる団塊の世代（1947年～1949年の3年間に生まれた約806万人）が2025年に75歳超の後期高齢者になることを言います。

人口が非常に多い世代が後期高齢者になったことで、日本人の約3割（29.4％）が65歳以上、17.2％が75歳以上になりました（2025年9月15日現在・総務省統計局）。過去に経験したことのない超高齢社会に、いよいよ突入しています。

なお、少子高齢化と人口減少は数十年単位の時間をかけて進行します。逆に解決にかかる時間も長く、どんなに頑張っても数十年かけて取り組んでいく必要があります。国として揺るぎのない信念で、長い期間をかけて対策していくことが必要な問題です。

団塊の世代が2025年に75歳を迎えるのは、動かしようのない事実でした。人が年を取るのは変えられないので、すでに日本は超高齢社会のただ中にあります。

今後の日本は経済格差・地域格差・生活格差が拡大すると言われています。私たち親世代は、自分の子供たちが少しでも豊かに生活できるように、資産形成や住まいの選択を計画的に考えておきたい時代です。

2025年問題は様々な問題で構成されていますが、当サイトは住宅ローンを解説するサイトなので、2025年問題が住宅ローンや住宅ローンの金利にどのような影響を与えるかという視点で解説・予想したいと思います。

“2025年問題が住宅ローン金利に与える影響”というと少し難しく聞こえますが、要は「これからの金利は上がるのか・上がらないのか」という話です。金利が上がるなら固定金利が有利になりますし、金利が上がりにくいなら変動金利のメリットが活きてきます。すでに返済中の方にとっては、借り換えで固定に切り替えるか、変動のまま繰上返済を進めるか、という判断にも直結します。

【2026年8月の最新状況】日銀はマイナス金利を解除し、政策金利は1.0％程度に

この記事を最初に書いた当時（2022年頃）は、日本は長く「超低金利・マイナス金利」が続いていました。しかし、状況は2024年以降に大きく変わりました。住宅ローンを考えるうえでは、まずこの事実を押さえておく必要があります。

日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、その後も段階的に政策金利を引き上げてきました。2024年7月に0.250％程度、2025年1月に0.500％程度、2025年12月に0.750％程度と続き、2026年6月16日の金融政策決定会合で0.750％程度から「1.0％程度」へ引き上げられました。2026年8月時点の政策金利は年1.0％程度です（2026年7月31日の会合では金融市場調節方針は維持されています）。

この影響は、すでに住宅ローンにも表れています。変動金利の基準となる短期プライムレートは、日本銀行の統計（主要行の最頻値）で2026年8月3日に年2.125％から年2.375％へ引き上げられました。三菱ＵＦＪ銀行はこの引き上げを2026年6月16日に発表し、住宅ローンの変動金利の基準金利を2026年9月1日から見直すと案内しています。固定金利の基準となる長期金利（10年国債利回り）も、2026年8月中旬には約30年ぶりの高い水準まで上昇しました。

2026年8月時点の実際の水準は、変動金利（最優遇）が主要行でおおむね年0.9％台～年1.5％台、全期間固定のフラット35は年3.290％（返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き・取扱金融機関で最も多い金利）です。数年前の「超低金利」からは、明確に水準が切り上がりました。※最新の金利は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

つまり、かつてのように「金利はずっと上がらない」と決めつけられる局面ではなくなり、“金利のある世界”を前提に住宅ローンを考える必要があるというのが現在の出発点です。

当社が毎月実測して分かった「上がっているのは主に固定金利」

当編集部では毎月、各金融機関の公式の住宅ローン金利ページを実際に開いて表示金利を取得し、銀行・商品・借入区分・金利タイプ・期間ごとに集計しています。

2026年8月分（2026年8月4日確認）は、主要14の金融機関について127件の適用金利を集計しました。前月と比較できた127件のうち、引き上げが102件、据え置きが23件、引き下げが2件でした（当社調べ）。

注目したいのは金利タイプによる差です。当社が実測した範囲では、変動金利は27件のうち23件が据え置きだった一方、固定10年（24件中22件）・固定20年前後（20件すべて）・固定35年前後（16件すべて）・フラット35と50（38件すべて）は引き上げでした。

これは「金利が上がった」と一括りにできないことを示しています。変動金利の基準は短期プライムレート、固定金利の基準は長期金利で、動く理由も時期も違うためです。借り換えを検討するときは、いま自分が見ているのがどちらの金利なのかを必ず確認してください。

※当社調べ（各行公式サイトを2026年8月4日に確認）。件数は「銀行×商品×借入区分×金利タイプ×期間×融資率」の組み合わせ数であり、銀行の社数ではありません。市場全体の統計でもありません。うち38件はフラット35・50で、住宅金融支援機構が公表する同一の最頻金利を取扱金融機関ごとに計上しています。

「2025年に長期金利が4%を超える」という話の見方

かつて「2025年に長期金利が1.8%や4%を超える！」といった記事を見かけることがありました。それらは内閣府が試算している「中長期の経済財政に関する試算」を引用して長期金利の動向を予想していたため信ぴょう性が高いように見えますが、実際にはかなり大ざっぱな見せ方をしている記事が多くありました。

内閣府の試算は「”もしも”高い成長率や物価上昇が実現したら、金利はここまで上がりうる」という仮定にもとづくシミュレーションであって、「政府が長期金利は4%になると予想している」という性質のものではありません。例えば2013年ごろの同じ試算では数年後の長期金利が2%前後になるとされていましたが、実際にはその後も0%台で推移していました。

もっとも、2024年以降は実際に日銀が利上げに動き、長期金利も上昇しています。「絶対に金利は上がらない」という極端な見方も、「すぐに4%まで暴騰する」という煽りも、どちらも現実的ではありません。事実として金利は上がり始めている、という現状を冷静に押さえることが大切です。

なお、2026年8月時点では市場関係者のあいだで「日銀が9月の会合で追加利上げに動くのではないか」という見方も報じられています。ただしこれはあくまで市場の観測・予想であり、日銀が決定した事実ではありません。次回の金融政策決定会合の内容は、日本銀行の公表資料でご確認ください。

これから住宅ローンを借りる人、すでに借りている人は、2025年問題に代表される日本の人口構造の現実を理解したうえで、金利が上がる場合の影響も織り込んで返済計画を立てておきましょう。

2025年問題が日本社会に与える影響

2025年問題とは、団塊の世代（1947年～1949年の3年間に生まれた約806万人）が75歳超の後期高齢者になることで、65歳以上が総人口の29.4％、75歳以上が17.2％を占める超高齢社会に突入する問題の総称です。

東京・神奈川・千葉・埼玉の首都圏でも人口の伸びは鈍化し、地方部では人口減少がいっそう進むと言われています。少子高齢化・人口減少が日本社会にどのような影響を与えるのか、よく指摘される論点を整理してみましょう。

2025年問題として言われていること

※認知症の推計は厚生労働省「認知症および軽度認知障害（MCI）の高齢者数と有病率の将来推計」（令和5年度老人保健事業推進費等補助金・九州大学 二宮利治教授らの研究をもとに厚生労働省が作成）によります。社会保障の数値とあわせ、最新の数値は各府省庁の公表資料でご確認ください。

2025年問題が住宅ローン金利に与える影響は？

銀行はみんなから預かったお金を元手に、お金を借りたい人に貸して利ざやで利益をあげています。お金がある人から預かったお金を、必要な人（個人・法人）に融資することで経済を循環させる、重要な役割を担っています。

かつての超低金利・マイナス金利の局面では、銀行は国債を買っても日銀に預けても利益を出しにくく、「金利が低くてもいいので住宅ローンを借りて欲しい」という発想で住宅ローン金利を引き下げて競争していました。これが、長く続いた住宅ローンの低金利の背景です。

ところが、物価上昇と賃上げの動きを受けて、日銀は2024年にマイナス金利を解除し、金融政策の正常化（利上げ）に舵を切りました。これにより、変動金利の指標となる短期プライムレートや、固定金利の指標となる長期金利が上昇し、住宅ローン金利も上向いています。

ポイントは、ここから日銀がどのペースで利上げを進めるかです。2025年問題に代表されるように、日本は人口減少・超高齢化という構造的な逆風を抱えており、欧米のように金利を一気に大きく引き上げ続けられる経済環境とは言いにくい面があります。一方で、物価と賃金の状況次第では、緩やかな利上げが続く可能性は十分にあります。

そのため、「金利は絶対に上がらない」と決めつけるのではなく、「緩やかに上がる可能性を前提に、上がっても返せる計画を立てる」のが、いまの時代に合った住宅ローンの考え方です。

おすすめの住宅ローン・金利タイプの考え方は？

当サイトでは、日本の構造的な人口減少・低成長を踏まえると、長期で見て金利が際限なく上昇し続ける可能性は高くないと考えています。ただし、これまでのような「ほぼゼロ金利」が続く前提は崩れ、すでに利上げ局面に入っている点は無視できません。

そのうえで、金利タイプ選びの基本的な考え方を整理すると次のとおりです。

とくに住宅ローン借り入れ直後の金利は、その後の元本の減りやすさを大きく左右します。借り入れ初期の金利が低いほど元本返済が早く進み、10年後・15年後には残高が減っているため、その頃に多少金利が上昇しても影響は相対的に小さくなります。変動金利を選ぶ場合も、この「早く元本を減らす」発想が重要です。

返済中の人が「いま」判断するための3ステップ

すでに返済中の方にとって、利上げ局面の論点は「これから借りるならどちら」ではなく、いまの契約のまま走るか、借り換えるかです。次の順番で確認すると迷いが減ります。

ステップ1：自分の契約の「見直し基準日」と反映月を確認する

変動金利は、金利が上がってもすぐに返済額が変わるとは限りません。多くの銀行があらかじめ決めた基準日に適用金利を見直し、返済額への反映はその後の特定月からという仕組みをとっています。三菱ＵＦＪ銀行の場合、2026年8月31日以前に借り入れた人は、変動金利（毎月型）が2026年11月の約定返済分から、変動金利（年2回型）が2027年1月の約定返済分から新しい利率で反映されると案内しています（同行公式・2026年6月17日現在）。

反映される月は銀行と契約タイプで異なります。まずは返済予定表と各行の公式ページで、自分の見直し基準日と反映月を確認してください。

ステップ2：「上乗せ後の金利差」で比べる

借り換えの損得は、単純な金利差ではなく実際に適用される金利どうしの差で決まります。団信に保障特約を付ける場合の上乗せ金利、ワイド団信の上乗せ、35年超の長期返済による上乗せなどは、すべて借り換え後の金利に乗ります。

固定へ切り替える場合はとくに注意が必要です。2026年8月時点では変動と固定の水準差が大きく、「上がるかもしれないから固定へ」という理由だけで切り替えると、当面の返済額が確実に増えます。上昇リスクを避ける保険料として、その差額が許容できるかで判断してください。

ステップ3：諸費用との損益分岐を出す

借り換えには、事務手数料（借入額の2.20％＝税込が主流）・抵当権の設定と抹消にかかる登録免許税と司法書士報酬・印紙税・全額繰上返済手数料などがかかります。目安は次の考え方です。

損益分岐の年数 ＝ 借り換え諸費用の合計 ÷ 1年あたりの利息軽減額

この年数が残りの返済期間より十分に短いかを確認します。残期間が短い、残高が少ない、金利差が小さい——このいずれかに当てはまるほど、諸費用を回収しきれない可能性が高まります。金額は各行の借り換えシミュレーションで、必ず諸費用込みで試算してください。

固定金利が良いという人はフラット35がおすすめ

※正確な金利などの諸情報は各社の公式サイトで確認をお願いします。

よくある質問（2025年問題と住宅ローン金利）

Q. 2025年問題で住宅ローン金利は上がりますか？
A. 「2025年問題」そのもの（高齢化）が直接金利を動かすわけではありません。ただし現実には、物価・賃金の上昇を背景に日銀が2024年に利上げへ転じ、2026年6月には政策金利が年1.0％程度まで引き上げられました。今後も緩やかな利上げが続く可能性は想定しておくのが無難です。

Q. これから借りるなら変動と固定、どちらが良いですか？
A. 一概には言えません。金利が上がっても返済を続けられる家計の余裕があり、繰上返済で早く残高を減らせる人は変動のメリットを活かしやすく、返済額を確定させて安心を優先したい人は固定（フラット35等）が向きます。借入額・収入・ライフプランに応じて選びましょう。

Q. すでに変動で借りています。固定に借り換えるべきですか？
A. 残高・残期間・現在の金利と、借り換え先の金利・諸費用を試算して比べることが第一歩です。2026年8月時点では変動と固定の水準差が大きいため、固定へ切り替えると当面の返済額は増えます。上昇リスクを避ける保険料としてその差額が許容できるかで判断してください。

Q. 変動金利が上がると、返済額はいつから増えますか？
A. 銀行と契約タイプによって違います。適用金利の見直しは基準日ごとに行われ、返済額への反映はその後の特定月からです（例：三菱ＵＦＪ銀行で2026年8月31日以前に借り入れた場合、変動金利〈毎月型〉は2026年11月の約定返済分から、〈年2回型〉は2027年1月の約定返済分から）。まずは返済予定表と契約中の銀行の公式ページで、自分の見直し基準日と反映月を確認してください。

Q. 変動金利には5年ルール・125％ルールがあるので安心では？
A. 返済額の急増は抑えられますが、利息が減るわけではありません。返済額が据え置かれる間は元本の減りが遅くなり、最終回にまとめて精算が必要になることもあります。また元金均等返済はルールの対象外とする銀行や、そもそもこれらのルールを設けていない銀行（ソニー銀行など）もあります。契約している商品の扱いを必ず確認しましょう。

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