住宅ローン借り換え比較ランキング【2026年10月】｜金利差はいくらの差になるか

2026年10月は、住宅ローンの変動金利と固定金利がそろって上がった月です。日銀は6月16日に政策金利を1.00％へ、9月18日の会合で1.25％程度へ引き上げており（9月24日から適用）、その流れが新規・借り換えの金利に表れました。

 

借り換えを考えている人にとって大事なのは、金利が上がった今でも、諸費用を払って借り換える価値が残っているかです。このページでは、当編集部が実測した10月の金利で「残高2,000万円・残り20年」の返済額を試算し、そのうえで借り換え先をランキングで紹介します。

 

実際に、メガバンク、地方銀行、ネット銀行を問わず、住宅ローン金利の見直しは広がっています。特に固定金利タイプは長期金利の影響を受けやすく、10年固定や全期間固定型では上昇傾向が続いています。さらに、これまで比較的低い水準を維持してきた変動金利タイプでも、10月はみずほ銀行・りそな銀行・三井住友信託銀行など多くの金融機関が引き上げました。

 

これまでは「変動金利で低金利のメリットを受ける」という考え方が主流でした。もちろん、変動金利は固定金利と比べると今でも低い水準にあり、毎月返済額を抑えやすい金利タイプであることに変わりはありません。ただし、今後は「変動金利ならしばらく上がらない」と決めつけるのではなく、金利が上がった場合でも返済を続けられるかを確認しておくことが欠かせません。

 

一方で、金融機関同士の競争は依然として活発です。金利優遇、団体信用生命保険の保障内容、繰上返済のしやすさ、電子契約への対応、日常の銀行取引との連動特典など、各行は金利以外の部分でも差別化を進めています。住宅ローン選びでは、表面金利だけでなく、こうした付帯サービスや借りた後の使いやすさまで含めて比較しましょう。

 

少なくとも2026年時点では、以前のような超低金利環境にすぐ戻ると考えるよりも、現在の水準が続く、または段階的に上昇する可能性を見込んでおく方が現実的です。

 

借り換え先を相談しながら決めたい人の窓口になるのが、SBIマネープラザです。ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンを、店舗やオンラインで専門スタッフに相談しながら申し込めるため、借り換えメリットが出るかどうかをその場で確かめられます。金利上昇に備えて返済額を確定させたい方には、フラット35に強いSBIアルヒもおすすめです。

 

2026年の住宅ローン市場では、「今の金利が低いか」だけでなく、「借りた後も使いやすいか」「将来の金利上昇に備えられるか」「団信や保障内容まで含めて納得できるか」を確認することが、後悔しない住宅ローン選びにつながります。

 

著名な住宅アナリストや金融の専門家であっても、将来の住宅ローン金利を正確に予測することはできません。金利は、日本銀行の金融政策、物価、賃金、為替、海外金利、景気動向など、複数の要因が重なって決まります。そのため、「今が絶対に借り換えのベストタイミング」と断言することはできません。

 

ただし、いくつかの確かな事実はあります。まず、住宅ローンの商品性はここ数年で大きく進化しています。以前は金利上乗せが必要だった疾病保障が、上乗せ金利なしで付帯される商品も増えています。また、ネット申込、電子契約、繰上返済手数料無料など、借りた後の使いやすさも改善されています。

 

つまり、住宅ローンはもはや「金利だけを比較する商品」ではありません。団信や疾病保障の内容、事務手数料、繰上返済の柔軟性、口座サービスの優遇、申込から契約までの手続きのしやすさまで含めた総合力で判断する時代に入っています。

 

借り換えについても同じです。以前は「現在の住宅ローンとの金利差が0.5％～1.0％以上ないとメリットが出にくい」と言われることが多くありました。しかし、ローン残高が大きい場合や返済期間が長く残っている場合は、金利差が0.3％程度でも総返済額に大きな差が出る可能性があります。

 

特に、住宅ローン残高が3,000万円以上あり、返済期間が20年以上残っている人は、わずかな金利差でも借り換え効果が出やすくなります。さらに、借り換えによって団信や疾病保障を見直せる場合は、単純な金利差以上のメリットが生まれることもあります。

 

一方で、借り換えには事務手数料、登記費用、印紙代などの諸費用がかかります。金利差だけで判断するのではなく、借り換えにかかる費用を差し引いたうえで、実際にどれだけ家計が改善するのかを試算することが大切です。

 

金利の未来は読めません。しかし、今の条件で借り換えた場合に、毎月返済額や総返済額がどう変わるかは計算できます。借り換えを検討するなら、金利差だけでなく、保障内容・手数料・使い勝手まで含めて確認することが重要です。

 

「金利差0.3％でも効果が出る」と言われても、実際いくら変わるのかがわからないと動けません。そこで、当編集部が2026年10月適用の各行公式金利を実測し、残高2,000万円・残り20年・元利均等（ボーナス返済なし・諸費用は含まない）という条件で試算した結果を示します。

 

借り換え先の金利タイプ	2026年10月の金利	毎月返済額（当社試算）	総返済額の概算（当社試算）
変動金利（実測でいちばん低い水準）	年1.130%	93,143円	22,354,320円
変動金利（SBI新生銀行・SBIハイパー預金優遇）	年1.340%	95,044円	22,810,560円
変動金利（SBI新生銀行）	年1.430%	95,866円	23,007,840円
変動金利（ドコモSMTBネット銀行・対面相談コース）	年1.600%	97,431円	23,383,440円
変動金利（実測でいちばん高い水準）	年2.000%	101,176円	24,282,240円
全期間固定（フラット35・返済20年以下・融資率9割以下）	年3.510%	116,094円	27,862,560円

 

※当編集部調べ（2026年10月適用の各行公式表示金利にもとづく当社試算。元利均等・ボーナス返済なし・事務手数料や登記費用などの諸費用は含みません。変動金利は全期間金利が変わらないと仮定した概算で、銀行公式のシミュレーション結果ではありません）。

 

ここから読み取れることは4つあります。

 

①同じ「変動金利」でも差は小さくない。実測でいちばん低い年1.130％といちばん高い年2.000％では、毎月返済額が8,033円、20年の総返済額で約193万円の差になります。「変動だから低い」と一括りにせず、銀行ごとに確認してください。

 

②0.09％の優遇でも20年では効いてくる。SBI新生銀行の年1.430％とSBIハイパー預金優遇を適用した年1.340％では、毎月822円・20年で約20万円の差が出ます。預金口座の開設という手間で得られる差としては小さくありません。

 

③固定への借り換えは「返済額を下げる」ためではない。変動年1.430％からフラット35（返済20年以下・年3.510％）に借り換えると、毎月返済額は20,228円増えます。固定への借り換えは「これ以上金利が上がっても返済額が動かない状態を買う」判断であって、当面の負担を下げる手段ではありません。ここを取り違えると後悔します。

 

④同じ銀行でも申込ルートで差が出る。ドコモSMTBネット銀行の変動金利は、対面相談コース（物件価格80％以内・年1.600％）とWEB申込コース（年2.000％）で0.4ポイント違い、この条件では毎月3,745円・20年で約90万円の差になります。WEB申込コースは2026年10月30日（金）17時で仮審査申込の受付を終了します。

 

そして忘れてはいけないのが諸費用です。多くのネット銀行は融資事務手数料が借入金額×2.20％（税込）の定率型で、残高2,000万円なら44万円かかります。ここに登記費用や現在の借入先の全額繰上返済手数料が加わります。費用の内訳と相場は「住宅ローン借り換えの手数料・費用の比較」で確認できます。上の表で浮く金額から諸費用を差し引き、何年で回収できるかを必ず確認してください。

 

住宅ローンの借り換えで総返済額を減らすには、できるだけ残高が多く、返済期間が長く残っている段階で検討することが大切です。住宅ローンは借入直後ほど元金残高が大きいため、金利を引き下げられた場合の効果も大きくなります。

 

逆に、返済が進んで残高が少なくなってから借り換えをしても、諸費用を回収できるほどのメリットが出にくいことがあります。借り換えを迷っている場合は、早めにシミュレーションを行い、今の残高・残期間でどれだけ効果が出るのかを確認しておきましょう。申込から完済手続きまでの段取りは「住宅ローン借り換えの手続きの流れと必要書類」にまとめています。

住宅ローンを借り換えるメリットは、金利を下げて返済負担を軽くすることだけではありません。近年は、団体信用生命保険（団信）に付帯する疾病保障が充実しており、借り換えによって保障内容を見直せるケースも増えています。

 

従来の団信は、契約者が死亡または高度障害状態になった場合に住宅ローン残高がゼロになる仕組みが中心でした。しかし現在は、がん、三大疾病、生活習慣病、全疾病、就業不能状態などに備えられる団信を用意する金融機関が増えています。

 

たとえばSBI新生銀行では、全疾病保障付団信は上乗せ金利なしで利用でき、死亡・高度障害だけでなく、所定の就業不能状態が継続した場合などにも住宅ローン残高が保障されます。また、がんと診断された場合に住宅ローン残高が保障されるガン団信も、年0.1％の上乗せ金利で選択できます。

 

住宅ローンは20年、30年と続く長期契約です。その間に病気やケガで働けなくなるリスクは誰にでもあります。借り換えを検討する際は、金利だけでなく、団信や疾病保障の内容を見直すことも大切です。

 

特に、現在借りている住宅ローンの団信が死亡・高度障害のみのシンプルな内容であれば、借り換えによって保障を大きく改善できる可能性があります。金利差による返済額の削減と、万一に備える保障の充実を同時に検討できる点は、借り換えならではのメリットです。

 

借り換えを検討する時点では、すでに返済が進んでいるため、新規借入時よりもローン残高は減り、返済期間も短くなっているケースが多くなります。借り換えでは、残高・残期間・諸費用・金利差を総合的に確認し、自分に合った金利タイプを選ぶことが大切です。

 

借り換えでは、10年固定金利のように一定期間の返済額を安定させながら、固定金利としては比較的低い金利を狙う方法もあります。一方で、毎月返済額をできるだけ抑えたい人には変動金利も引き続き人気があります。金利上昇リスクを避けたい人は、全期間固定金利やフラット35も選択肢になります。

 

このランキング特集ページでは、住宅ローンの借り換え時に比較しておきたい金融機関を、金利・手数料・団信・疾病保障・借りた後の使いやすさなどの観点から紹介します。2026年10月時点では、専門スタッフに相談しながらネット銀行の住宅ローンを選べるSBIマネープラザと、全期間固定金利のフラット35に強いSBIアルヒを上位にしています。

変動金利だけで比べたい人は「住宅ローン変動金利比較ランキング」も参考にしてください。

住宅ローンの新規借入と借り換えでは、利用される金融機関の選び方が大きく異なります。新規借入では、不動産会社やハウスメーカーから紹介された金融機関をそのまま利用するケースが少なくありません。一方、借り換えでは自分自身で複数の金融機関を比較し、より条件の良い住宅ローンを選び直すことができます。

 

2026年10月時点では、6月16日（政策金利0.75％→1.00％）に続いて9月18日にも日銀が政策金利を1.25％程度へ引き上げ、住宅ローン金利は変動・固定とも上がっています。9月30日に発表された大手5行の10月適用金利では、変動型をみずほ銀行・りそな銀行・三井住友信託銀行が引き上げ、三菱ＵＦＪ銀行と三井住友銀行は据え置きました。10年固定は5行そろって引き上げです。

 

当編集部の10月の実測でも、前月と比べられた127件のうち121件が引き上げでした。「ネット銀行ならどこでも低金利」とは言い切れず、借り換え先による差はむしろ広がっています。表面金利だけでなく、手数料、団信、疾病保障、繰上返済のしやすさまで含めて比較してください。

 

借り換え先として特に注目したいのがSBIマネープラザです。ネット銀行（ドコモSMTBネット銀行）の低金利と保証料無料・全疾病保障といった商品性を、専門スタッフに相談しながら選べます。

 

完済まで返済額を固定したい方には、フラット35の実行件数で16年連続No.1※のSBIアルヒが有力です。繰上返済手数料0円のSBI新生銀行、がん保障のソニー銀行も比較候補になります。

 

借り換えは、金利差だけで判断するものではありません。毎月返済額や総返済額を抑えられるか、団信の保障を改善できるか、将来繰上返済しやすいか、そして長く付き合いやすい銀行かどうかまで確認する必要があります。

 

2026年10月時点で住宅ローンの借り換えを検討するなら、まずはSBIマネープラザで、今の住宅ローンから借り換えてメリットが出るかを相談してみましょう。固定金利で安心したい方はSBIアルヒのフラット35もあわせて比べ、今の住宅ローンより家計に合った条件へ見直せるかを確認してください。

※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット35】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）