2026-06-20更新

住宅ローン借り換えの手数料・費用はいくら？事務手数料と保証料を比較

長引く住宅ローンの低金利により住宅ローンを借り換える人は増えていますが、まだまだ大半の人は借り換えを行っていないと言われています。低金利なのだから借り換えれば良いというのは安易なコメントであって、実際には借り換えに必要になる費用の問題もありますし、転職や健康状態など様々な要因で借り換えを行えない人が数多く存在しています。

この特集ページでは、住宅ローンの借り換えを検討中の皆さまへの情報提供の１つとして住宅ローンの借り換えにかかる費用について解説したいと思います。最近は、借り換えにかかる費用を住宅ローンの金額に含んで(上乗せして)借り換えすることが可能な住宅ローンが人気を集めています。住宅ローンの借り換え費用を上乗せして借り入れると、借り換え直後に住宅ローンの残高が増えてしまうので、気分は良くないのですが長期間の総返済額は抑えられることになります。家計の問題(例えば、子供の教育費用や車の購入などに手元資金を回したいなど)で、住宅ローンの借り換えに資金をまわしたくない場合は、諸費用も込みで借り換えられる住宅ローンを活用すると良いでしょう。

なお、教育ローンや自動車ローンは住宅ローンより金利が高く返済期間も短いので家計のやり繰りを考えると住宅ローンに借り入れを集中させて、それ以外のローンをできるだけ組まないようすることで効率的に貯金を活用することができるということを念頭においておくようにしましょう。

住宅ローンの借り換えの費用とは？

住宅ローンの借り換えは新しく住宅ローンを借り入れることになるので、基本的には住宅ローンの新規借り入れ時と同じように費用がかかります。まず代表的な住宅ローンの借り換え費用を確認しておきましょう。概算値なのでイメージを掴むことを目的として参考にしてください。

種別	名称	金額（目安）	コメント
登記手続	司法書士報酬	８万円前後	司法書士により異なる。一般的には６万円～１０万円程度。
税金	印紙税	２万円	契約金額が１０００万円以上５０００万円未満の場合
	抵当権設定登録免許税	抵当権設定額の0.1%～0.4%	一定の条件を満たすことで税率が0.1％に
住宅ローン	事務手数料	数万円～数十万円	住宅ローンにより異なる。数万円で済むものから数十万円まで。
	保証料	無料～数十万円	住宅ローンにより異なる
	団信保険料	無料～	2017年10月からフラット３５も金利内包形式に

上記のような費用が必要になるわけですが、住宅ローンの借り換え費用として大きな金額になるのは「事務手数料」と「保証料」の２つです(団信保険料はフラット35の団信保険料が金利上乗せ方式に変わったことで借り換え費用としては考える必要がなくなりました)。事務手数料と保証料は金融機関によって取扱いが大きくことなります。

住宅ローンの主な費用①　保証料

メガバンクや地方銀行などの歴史のある住宅ローンにおいて必要となるのが住宅ローンの保証料です。保証料について詳しくはこちらの記事を参考にしていただければと思います。保証料が必要な住宅ローンに借り換える場合、この保証料も準備する必要があります。(一括前払い方式の場合)

保証料は、「住宅ローンの金額」と「住宅ローンの借り入れ期間」から算出され、「一括前払い方式」と「分割後払い方式」の２つから支払い方法を選ぶことができます。「一括前払い方式」とは住宅ローン契約時にまとめて支払ってしまう方式で、この方式を選択した場合は、住宅ローンの初期費用として数十万円の保証料を最初に一括で支払うことになります。「分割後払い方式」を選択した場合、住宅ローンの契約時に支払う必要はなくなりますが、毎月の住宅ローンの返済に含む形で住宅ローンの借入期間中に継続して支払うことになります。

「一括前払い方式の場合」は、１０００万円あたり２０万円前後(条件や銀行の判断でかわります)の費用がかかり、「分割後払い方式」の場合、住宅ローンの金利に０．２％を上乗せすることになります。１０００万円を３５年で借りた場合０．２％はざっくり３５万円ぐらいの利息が増えることになりますので、トータルの負担額としては「一括前払い方式」の方が負担金額が少なく済むことになります。

住宅ローンの主な費用②　事務手数料

住宅ローンの事務手数料は逆にメガバンクや地方銀行の住宅ローンの場合はかかりません(厳密には保証会社での事務手数料として数万円程度支払う必要があります)。保証料無料の住宅ローンがネット銀行や比較的新しく開業した銀行(SBI新生銀行や住信SBIネット銀行など)で提供されるようになりました。保証料が無料になるかわりに大きな金額の事務手数料の支払いが必要な住宅ローンが登場し、借り換え費用として事務手数料が負担になったわけですね。その代わり、後者(手数料が高い住宅ローン)は、住宅ローンの金利が非常に低く設定されています。代表的な住宅ローンは住信SBIネット銀行やPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）で、いずれも事務手数料を住宅ローンの金額に含むことができますので、手元資金が不安な場合は活用すると良いでしょう。

下記に主なネット専業銀行の事務手数料を一覧化してあります。参考にしてみてください。

2026年6月時点では、定額型の手数料を選べるソニー銀行（通常の住宅ローン）が初期費用を抑えやすく、ネット銀行の多くは「借入金額×2.2％（税込）」の定率型です。手数料は各行で改定されるため、申込前に必ず各金融機関の公式サイトで最新の金額をご確認ください。

銀行名	事務手数料（税込・2026年6月時点）
ソニー銀行	44,000円（税込）※変動・固定セレクトは借入金額の2.2％（税込）
SBI新生銀行	借入金額の2.2％（税込）
楽天銀行(金利選択型)	330,000円（税込・一律）
楽天銀行のフラット35	新規1.10％（税込）／借換0.99％（税込）※返済口座を楽天銀行に指定する場合
PayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）	借入金額の2.20％（税込）
アルヒのフラット35	借入金額の2.2％（税込・最低220,000円）
住信SBIネット銀行	借入金額の2.2％（税込）
SBIマネープラザ	借入金額の2.2％（税込）

住宅ローンを借り換える場合、借り換え費用がないので「金利」が高い住宅ローンに借り換えたり、借り換えそのものを諦めてしまう人がいます。最近のネット銀行の住宅ローンは事務手数料などの費用もまとめて貸してくれますので、そのような悩みを持っている人は１度ネット銀行の住宅ローンに申し込んでみると良いでしょう！

借り換えは「諸費用＜金利差で減る利息」かどうかで判断する

借り換えで本当に得をするかは、かかる諸費用（事務手数料・保証料・登記費用など）よりも、金利差によって減る利息のほうが大きいかで決まります。一般には、「金利差0.5％以上・残債1,000万円以上・残期間10年以上」が借り換えメリットの出やすい目安とされますが、あくまで目安です。残債・残期間・金利差を自分の数字に当てはめて、減る利息の総額と諸費用を必ず比べてください。

たとえば事務手数料が「借入金額×2.2％（税込）」の定率型だと、残債2,000万円なら手数料だけで約44万円かかります。金利差が小さい・残期間が短い場合は、この諸費用を金利差の節約分で回収できず、かえって損になることもあります。諸費用を借入額に上乗せできる住宅ローンなら手元資金を使わずに借り換えられますが、その分は住宅ローン金利で利息が付く点も踏まえて総返済額で比べましょう。

なお、2026年6月時点は日銀の利上げを受けて金利が動きやすい局面です。変動金利は低水準が続く一方、固定金利は上昇傾向のため、いまの金利と借り換え先の金利・諸費用を最新の公式情報で確認したうえで損益分岐を見極めてください（最新の金利は各金融機関の公式サイトでご確認ください）。

借り換え費用に関するよくある質問（FAQ）

Q. 借り換え費用は現金で用意しないといけませんか？
A. 必ずしも現金一括ではありません。ソニー銀行・住信SBIネット銀行・PayPay銀行など、事務手数料や諸費用を借入金額に上乗せして借り換えられる住宅ローンが増えています。手元資金を教育費や車の購入に残したい場合に向いていますが、上乗せ分にも金利が付くため総返済額で比較しましょう。

Q. 保証料と事務手数料の両方がかかりますか？
A. 多くのネット銀行は保証料0円のかわりに事務手数料（借入金額×2.2％（税込）など）が高め、メガバンク・地方銀行は事務手数料が数万円でも保証料が別途必要という傾向があります。どちらが得かは諸費用の総額で比べる必要があります。SBI新生銀行のように保証料が原則0円で、諸費用も借入額に含められる銀行もあります。

Q. 事務手数料が「定額型」と「定率型」があると聞きました。どちらが得ですか？
A. 定額型（例：ソニー銀行の通常の住宅ローン44,000円（税込））は初期費用を抑えやすく、定率型（借入金額×2.2％（税込））は借入額が大きいほど手数料が増えます。ただし定率型は金利が低く設定されていることが多いため、手数料だけでなく金利も含めた総返済額で判断するのが基本です。