日本の住宅ローンは長らく歴史的な低金利が続いてきましたが、いま状況は大きく変わりつつあります。日銀は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、その後も段階的に利上げを進め、2026年6月16日の金融政策決定会合で政策金利（無担保コールレート翌日物）を年0.75％程度から年1.0％程度へ引き上げました。これは1995年9月以来、約31年ぶりの高い金利水準です（続く2026年7月30日・31日の会合では年1.0％程度で据え置き）。住宅ローンの変動金利・固定金利にも上昇の動きが広がっています。

日本で住宅ローンの借り換えが極端に増えたのは、2016年の日銀のマイナス金利政策実施直後でした。住宅ローン金利が過去にない水準まで一気に低下し、毎月の返済額を減らすために借り換えに動いた人が大きなメリットを得ました。一方、現在は金利が緩やかに上昇する局面です。借り換えの目的も「より低い金利への乗り換え」だけでなく、「固定金利への乗り換えなどで将来の金利上昇に備える」という観点の重要性が増しています。

この特集ページでは、住宅ローン借り換えのデメリットとメリットを紹介しています。メリットがあるから住宅ローンの借り換えを行うのでメリットがあるのは当たり前ですが、デメリットや注意点もいくつか存在します。実際に借り換え先を選ぶ際は、メリットだけでなくしっかりとデメリットや注意点も理解するようにしましょう。

借り換えの効果は「残高が多いほど」「残期間が長いほど」「金利差が大きいほど」大きくなります。逆にいえば、残高が少なく残期間も短い段階では、金利差があっても諸費用を回収できないことがあります。イメージをつかむために、条件を変えた3パターンの試算例を示します。

※元利均等返済・ボーナス返済なし・毎月返済額は円未満を四捨五入、総返済額は毎月返済額×返済回数で概算した当編集部の試算です。金利は損益分岐の考え方を示すための仮の数値で、特定の金融機関の商品・適用金利ではありません。諸費用80万円は仮置きの金額で、実際は借入額・金融機関・登記費用によって変わります。金融機関の公式シミュレーションの結果とは数百円〜数千円の差が出ることがあります。

3つ目のケースのように、残高2,000万円・残り15年で金利差0.5％ポイントだと、削減効果と諸費用がほぼ同額になり、手間をかけて借り換える意味が薄くなります。「金利差があるから得」ではなく、必ず自分の残高・残期間で引き算をしてから動くのが借り換えの鉄則です。

住宅ローン借り換えの最大のメリットは現在借り入れをしている住宅ローンより低い金利に乗り換えることで住宅ローンの総返済額を削減することにあります。毎月の住宅ローンの支払い金額を減らしたり、住宅ローン完済時期を早めたりできる点が最大のメリットと言えるでしょう。

誰が最初に言い出したのかわかりませんが、「住宅ローンの借り換えの目安は住宅ローンの残高1,000万円以上、返済期間が残り10年以上、金利差が1％ポイント以上」という借り換えの目安があります。この3条件をすべて満たしていれば、諸費用を差し引いても借り換えメリットが残る可能性は高いといえます。ただしこれはあくまで簡便な目安で、疾病保障が手厚くなるネット銀行の住宅ローンへの借り換えであれば、残高・残期間が十分に大きければ、金利差0.3％ポイント程度でもメリットが残るケースもあります（上の表の3つ目のように残高・残期間が小さいケースでは、0.5％ポイントの差でも諸費用を回収できません）。上の損益分岐表のように、自分の残高・残期間で計算するのが確実です。

住宅ローンは目に見えない金融商品です。目に見えないので進化がわかりにくいのですが、2000年代後半から2010年代にかけて「一部繰上返済手数料無料」「保証料無料」の住宅ローンが誕生したのは大きな進化でした。新しく参入してきた銀行が、大手銀行の住宅ローンの常識にこだわらずにコストのかからない住宅ローンを提供してきたためです。そして、近年の住宅ローンの進化は、がん保障などの疾病保障の充実です。

従来の住宅ローンでは、上乗せ金利を負担しないと利用できなかった「がん保障」や「8疾病保障」が、無料または小さな負担で付帯する住宅ローンが登場してきています。

それらの疾病保障はカバー範囲が広がったり、保険金支給条件が緩和されたり、交通事故などに起因するケガに対応するようになったり、サービス性が向上しています。現在、疾病保障に入っていないようであれば金利差が少ない借り換えだとしても、疾病保障を付帯させるだけで借り換えメリットがあると言って過言ではないでしょう。なお、保障内容と上乗せ金利は各社で改定されることがあるため、検討時点の最新条件を必ず公式サイトで確認しましょう。

住宅ローンの金利タイプを変更して借り換えすることで、将来の住宅ローンの金利上昇に備えることも借り換えのメリットと言えます。日銀が利上げを進めている現在の局面では、この観点の重要性が以前より高まっています。

今の住宅ローンが変動金利で借り入れしていたり、当初(5年や10年など)の固定期間が終了して変動金利に切り替わっている(今後、切り替わる)場合、10年固定金利や全期間固定金利の住宅ローンに借り換えることで一定期間(または全期間)の金利上昇に備えることができます。

特に期間選択型(当初固定型)の住宅ローンは当初期間が終了すると自動的に変動金利に切り替わり、金利優遇幅が少なくなるので同じ変動金利でも金利が高くなってしまいます。しかも当初期間の終了にともなう返済額の増加には、後述の「125％ルール」が適用されないのが一般的とされています（取扱いは金融機関によって異なるため、契約中の金融機関にご確認ください）。当初期間が5年など短い場合は元金が多く残っているため、返済額の上がり方が想定以上になることがあります。

このような場合の対策として住宅ローンの借り換えは非常に効果的です。固定期間終了後の高い金利水準の変動金利で漫然と返済し続けることにメリットはありません。当初期間の終了時期がわかっているなら、その数か月前から借り換え先の比較を始めておくのが現実的な進め方です。

金利上昇局面で借り換えを考えるとき、変動金利の返済額がどう決まるかを知らないと判断を誤ります。多くの金融機関の変動金利には、次の2つの仕組みがあります。

• 5年ルール…適用金利は半年ごとに見直されるが、毎月の返済額は5年間据え置かれる。
• 125％ルール…返済額の見直し時でも、直前の返済額の125％までしか上がらない。

一見すると安心な仕組みですが、これは返済額を抑えているだけで、支払う利息そのものを減らす仕組みではありません。返済額が据え置かれている間は利息の割合が増えて元金が減りにくくなり、金利が大きく上がると返済額で利息を払いきれない「未払利息」が生じることもあります。未払利息は最終返済期日に元金とあわせて支払う取扱いが一般的とされますが、扱いは金融機関によって異なります。

さらに、次の点は借り換え先を選ぶうえで見落とせません。

• 元金均等返済には5年ルール・125％ルールは原則ない（金利が上がるとすぐ返済額に反映される）。
• 金融機関によってはそもそも採用していない。たとえばSBI新生銀行は元利均等返済でも5年ルール・125％ルールを設けておらず、金利変更のつど返済額が見直されます。返済額はすぐ動きますが、未払利息が積み上がりにくく、返済終盤にまとめて負担が出にくいという考え方です。

実際の運用も動き始めています。三菱ＵＦＪ銀行は、2026年6月16日発表の短期プライムレート引き上げを受けて、2026年9月1日より住宅ローンの変動金利の基準金利を見直すと公表しています（2026年9月の基準金利は2026年8月31日に発表、以降は毎月1日を基準日として見直し）。2026年8月31日以前に借り入れている人への反映は、変動金利（毎月型）が2026年11月の約定返済分から、変動金利（年2回型）が2027年1月の約定返済分からと案内されています。同行のQ&Aでも「変動金利かつ元利均等返済で借入中の場合、10月1日を基準とした5年間は返済額に変更はありません（元金分と利息分の割合は変わります）」と説明されています（ここでの10月1日は、変動金利（年2回型）の直近の見直し基準日にあたります）。

ここで大事なのは、基準金利の見直し＝その日から適用金利が上がる、という意味ではないことと、反映される月は契約している金利の種類で数か月ずれることです。ご自身の見直し基準日や反映時期は、返済予定表（ご返済のお知らせ）と借入先の公式サイトで必ず確認してください。「返済額が変わっていないから金利も上がっていない」と考えるのは危険で、借り換えを検討するなら適用金利そのものを見て判断しましょう。

住宅ローン借り換えにはデメリットも存在します。1つ目は借り換えコスト。低金利の住宅ローンを提供している多くの金融機関では住宅ローンの借入時に住宅ローン借入額の2.20％（税込）の事務手数料が必要になります。住宅ローンの借り換えは、住宅ローンの残高が多ければ多いほど借り換えによるコスト削減のメリットも大きくなります。

ただ、住宅ローン残高が2,000万円あった場合には44万円（税込）もの事務手数料が必要となるなど、残高が多いとコストも増えてしまうのです。住宅ローンの返済を続けながらお金を貯めるのはなかなか難しいことです。また、手数料として支払うぐらいなら借り換えないで繰上返済しておけばよいと思いたくなるほどです。

住宅ローン借り換えのデメリットは、再び住宅ローンを契約するためのお金がかかってしまうことと言えるでしょう。なお、事務手数料の方式は金融機関で異なり、借入額に対する定率型のほかに定額型もあります。「事務手数料が定額なら総額も安い」とは限らず、保証料の有無まで含めた総額で比べることが大切です。

住宅ローン減税(住宅ローン控除)を利用して、確定申告や年末調整で税金の還付を受けている人であればご存知の住宅ローン控除。この制度は住宅ローンを利用しマイホームを購入した方の「所得税」(控除しきれない分は一部住民税)を軽減する仕組みです。住宅ローンを借り換えたとしてもこの制度は引き続き利用可能ですが、注意しておきたいのが「住宅ローンの借入期間」です。控除を受け続けるには、新しい住宅ローンが当初の住宅ローンの返済のためのものであることが明らかであること、借り換え後の住宅ローンの償還期間が10年以上であることなどの条件があります（国税庁タックスアンサーNo.1233「住宅ローン等の借換えをしたとき」）。

例えば、住宅ローン控除を受けられる期間がまだ残っているのに、借り換えで返済期間を10年より短くしてしまうと、その時点から住宅ローン控除を受けることができなくなるわけです。

住宅ローン控除の控除期間は、入居した年から定められた年数(入居時期や住宅の種類により最大13年など)で、借り換えをしても控除期間自体は延長されません（国税庁も同タックスアンサーで明記しています）。例えば控除期間が残り数年ある段階で借り換え、その際に返済期間を10年未満に短縮してしまうと、本来まだ使えたはずの控除が打ち切りになってしまいます。借り換え時に返済期間を短縮する場合は、この点に十分注意しましょう。

「固定金利」→「変動金利」に変更して借り換える場合は住宅ローン金利の特性の違いに注意が必要です。「変動金利」はその名の通り、金利が変動します。実際に日銀の利上げを受けて、変動金利の基準となる短期プライムレートを引き上げる銀行が相次いでおり、変動金利は「ずっと上がらない」と言える時代ではなくなっています。金利が上昇すれば毎月の返済額が増えてしまう可能性があるわけですね。

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）」によると、2025年4月〜9月に住宅ローンを借り入れた人のうち75.0％が変動型を利用しています。ただし前回（2025年4月調査）から4.0ポイントの減少で、固定期間選択型が14.9％（＋2.7ポイント）、全期間固定型が10.1％（＋1.3ポイント）とそれぞれ増えています。依然として変動金利派が多数ですが、固定型を選ぶ人がじわりと増えているのが今の傾向です。

同じ調査では、今後1年間の金利について「現状よりも上昇する」と答えた人が73.7％（前回比＋8.0ポイント）に達しました。一方で、金利上昇時に返済額がどれくらい増えるかについて「理解しているか少し不安・よく理解していない・全く理解していない」と答えた人の合計は52.0％と半数を超えています。金利が上がることは意識されていても、その影響額まで把握できている人は多くない、というのが実態です。

変動金利を選ぶこと自体を否定するわけではありませんが、住宅ローンの金利が少し上がっただけで家計が苦しくなってしまうような借り換えは避けましょう。借り換え後の金利が1％ポイント上がったら毎月いくら増えるのか、そこまで試算してから決めることをおすすめします。

Q. 借り換えの手続きにはどれくらいの期間がかかりますか？

A. 事前審査から融資実行まで、おおむね1か月前後を見ておくと安心です。借り換えは新規借り入れと違って売買契約の期限に追われませんが、現在借りている金融機関への全額繰上返済の予約や、抵当権の抹消・設定を同日に行う手続きが入るため、日程調整に時間がかかります。必要書類（本人確認書類・収入資料・返済予定表・登記事項証明書など）は早めにそろえておきましょう。

Q. 借り換えると返済期間は延ばせますか？

A. 金融機関の条件を満たせば延ばせる場合があります。ただし期間を延ばすと毎月の返済額は減っても総返済額は増えるのが原則です。また、住宅ローン控除を受けている場合は、逆に期間を10年未満に短縮すると控除が受けられなくなる点にも注意してください（デメリット2を参照）。

Q. いま借りている銀行で金利の引き下げ交渉はできますか？

A. 応じてもらえるかは金融機関しだいですが、他行の条件を提示して相談してみる価値はあります。交渉が通れば諸費用をかけずに金利だけ下げられるため、借り換えの見積もりを取ったうえで一度打診してみるのが効率的です。同一の金融機関内での借り換えは取り扱っていないことが多いため、金利タイプの変更で対応できるかもあわせて確認しましょう。

Q. 借り換えの審査に落ちることはありますか？

A. あります。借り換えはあらためて審査を受けるため、当初の借入時から収入が下がっていたり、転職直後だったり、他の借入が増えていたりすると通らないことがあります。物件の担保評価が残債を下回るケースも同様です。審査結果によって適用金利や上乗せ金利が変わることもあるため、最終的な条件が出てから損益分岐を計算し直しましょう。

Q. 変動金利から固定金利に借り換えると、当面の返済額は増えてしまいます。それでも意味はありますか？

A. 目的しだいです。固定金利は「将来の金利上昇リスクを金融機関に引き受けてもらう代わりに、いまの金利を上乗せして払う」商品です。教育費のピークが近い、共働きから片働きになる予定があるなど、返済額が増えると困る事情がある家庭では、当面の増加を受け入れてでも支出を確定させる意味があります。逆に、繰上返済の余力が十分にあり、数年で残高を大きく減らせる見込みがあるなら、無理に固定へ移す必要はありません。