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住宅ローン借り換えの注意点・メリット・デメリット

住宅ローン金利は低金利水準が続いています。そのため、住宅ローンの総返済額や毎月の返済金額を削減するために借り換えを行う人が増えています。2018年になってもその傾向は変わらず、5年前~10年前では考えられなかった低い金利が続いている状況です。借り換えで数百万円単位で総返済額を削減できることもありますので借り換えも当然のことともいえます。

この特集ページでは、住宅ローンのデメリットとメリットを紹介しています。住宅ローンの借り換えは当然メリットがあってはじめて意味がありますが、デメリットや注意点もあります。実際に借り換え先を選ぶ際は、しっかりとデメリットや注意点も理解して自分にあった住宅ローンの借り換え先を選ぶようにしましょう

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住宅ローン借り換えのポイントとは?住宅ローン借り換えのポイントとは?

借り換えのメリット・デメリット①

まずは住宅ローンの借り換えのメリットをシミュレーション

住宅ローンの借り換えの1番の目的は総返済額を減らすことです。そのためには、今利用している住宅ローンよりも借り換え先の住宅ローンの金利が低い必要があります。

注意点は、住宅ローンの借り換えには費用がかかるということ。住宅ローンの借り換えは「新しく住宅ローンを借りて、今までの住宅ローンを完済すること」なので、新しく借りる住宅ローンを契約するための手数料などがかかります。住宅ローンの借り換えを行うにあたっては、借り入れ先に支払う手数料や登記手続きにかかる費用を考慮したうえで借り換えメリットを計算する必要がありますので注意しましょう。

なお、住宅ローンの借り換えメリットは、「現在の住宅ローンの残高」と「残りの返済期間」と「借り換え前後の住宅ローンの金利差」の3つの要素から計算される住宅ローン返済額の軽減効果から、住宅ローンの借り換えにかかる費用を差し引くことで計算できます

例えば、「現在の住宅ローン残高:3,000万円」「残りの返済期間:25年」「住宅ローンの金利差:0.5%」の場合約180万円の住宅ローンの返済額削減効果が期待できます。その代わり借り換えの諸費用が80万円だった場合、180万円ー80万円=100万円が借り換えメリットとなります。


借り換えのメリット・デメリット②

住宅ローンの金利以外の諸費用・手数料を確認

これまで住宅ローンを利用している皆様ならご存知だと思いますが、住宅ローンは金利以外にも様々な費用がかかりますが諸費用は借り換える住宅ローンによって違ってきます。
諸費用の代表的なものは「事務手数料」「保証料」「団信保険料」。さらに「繰上返済手数料」や「引落先金融機関口座への入出金手数料」なども長い返済期間を考えると無視できない費用です。

特に「保証料がかからない」「繰上返済手数料が無料」は、借り換え先選びの重要なポイントです。

借り換えのメリット・デメリット③

疾病保障に注目!

がんの5年生存率(がんと診断されてから5年間生存している人の割合)はどれぐらいになるかご存知でしょうか?がん生存率に関する記事でも紹介していますが、医療の発展で様々な病気の生存率や治癒率が高まっています。住宅ローンは、死亡・高度障害時に残高がゼロになる団信に加入するのが一般的でしたが、医療の発展により治癒率の上昇に対応する形で各住宅ローンが競い合っているのが「疾病保障」の分野です。
「8疾病保障」「3大疾病保障」などと呼ばれる保障サービスですね。これは、住宅ローンの返済期間中に特定の病気やケガになったときに住宅ローンの残高が保険金で支払われるサービスです。この分野での競争が進んだ結果、最近の住宅ローンには「がん保障」や「就業不能保障」「介護保障」など、将来の病気やケガに対する手厚い保障が費用負担なく付帯するようになってきています
「死亡した場合に住宅ローンの残高が無くなる」という従来型の住宅ローンの団信は今の時代には合わなくなってきています。住宅ローンの借り換えを検討している人は、30代後半から40代、または50代で借り換えを考えている人もいると思います。最新の住宅ローンであれば、将来の病気やケガへの備え同時に行うことができるという点も大きな借り換えメリットです。
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住宅ローンの借り換えにかかるコストを確認しよう

住宅ローン借り換えのコスト

住宅ローンの借り換えは新しく住宅ローンを借りることで、そのための費用が必要になります。まずはどのような費用がかかるのかを抑えておきましょう。

現在借り入れ中の住宅ローンの全額繰上返済手数料
※無料~数万円程度(現在利用中の住宅ローン銀行により異なります)
登記費用(抵当権設定、抹消手数料)
数千円
司法書士報酬
5万円~10万円程度
事務取扱手数料
42,000円〜借入額の2.16%程度まで(住宅ローンにより異なる)
保証料
無料〜金利換算で年0.2%相当(住宅ローンにより異なる)
団体信用生命保険料
無料〜金利換算で年0.2%相当(住宅ローンにより異なる)
印紙税
2万円程度

 

住宅ローン借り換えのメリット

メリット1

住宅ローン借り換えの最大のメリットは現在借り入れをしている住宅ローンより低い金利に乗り換えることで住宅ローンの総返済額を削減することにあります。総返済額を削減をすることにより毎月の住宅ローンの支払い金額を減らしたり、住宅ローン完済時期を早めたりできます。

誰が最初に言い出したのかわかりませんが、「住宅ローンの借り換えの目安は住宅ローンの残高1000万円以上、返済期間が残り10年、金利差が1%という借り換えの目安があります。この条件を満たしていれば借り換えメリットがあるのは間違いありませんが、実際には金利差0.3%でも十分メリットを享受できることがあるということを忘れないようにしましょう。

 

メリット2

住宅ローンは目に見えない金融商品でわかりにくいのですが年々進化を続けています。今から5年前~10年前の大きな進化は「繰上返済手数料無料」「保証料無料」でした新しく参入してきた新しい銀行が、大手銀行の住宅ローンの常識にこだわらずにコストのかからない住宅ローンを提供してきたのです。最近の住宅ローンの進化は、がん保障などの疾病保障の充実と言えます。

従来の住宅ローンの場合、毎月の住宅ローン金利に0.3%(コスト負担は非常に大きい)程度上乗せしないと利用できなかった疾病に対する備えである「がん疾病保障」や「8疾病保障」が無料で付帯する住宅ローンが次々と登場してきています。

それらの疾病保障はカバー範囲が広がったり、保険金支給条件が緩和されたり、交通事故などに起因するケガに対応するようになったり、サービス性が向上しています。現在、疾病保障に入っていないようであれば金利差が少ない借り換えだとしても、疾病保障を付帯させるだけで借り換えメリットがあると言って過言ではないでしょう。

 

メリット3

住宅ローンの金利タイプを変更して借り換えすることで、将来の住宅ローンの金利上昇に備えることも借り換えのメリットと言えます。

今の住宅ローンが変動金利で借り入れしていたり、当初(5年や10年など)の固定期間が終了して変動金利に切り替わっている(今後、切り替わる)場合、10年固定金利や全期間固定金利の住宅ローンに借り換えることで一定期間(または全期間)の金利上昇に備えることができます。

特に期間選択型(当初固定型)の住宅ローンは当初期間が終了すると自動的に変動金利に切り替わり、金利優遇幅が少なくなるので同じ変動金利でも金利が高くなってしまいます

このような場合の対策として住宅ローンの借り換えは非常に効果的です。

金利が低い時期に住宅ローン金利を固定することは低金利を享受できる期間を確定させることができるというメリットもあります。変動金利→固定金利への借り換えで金利が上昇するにも関わらず金利上昇に備えて借り換える人もいるほどなので、固定期間終了後の高い金利水準の変動金利で返済し続けることにメリットはありません。そのような場合は、そのタイミング(または早めに)借り換えを行っておくことで将来の金利上昇に備えながら金利の低い住宅ローンへの借り換えを検討することは重要と言えるでしょう。

住宅ローン借り換えのデメリット

デメリット1

住宅ローン借り換えにはデメリットも存在します。1つ目は借り換えコスト。低金利の住宅ローンを提供している多くの金融機関では住宅ローンの借入時に住宅ローン借入高の2.16% (税込)の保証料や融資事務手数料が必要になります。住宅ローンの借り換えは、住宅ローンの残高が多いければ多いほど借り換えによるコスト削減のメリットも大きくなります。

ただ、住宅ローン残高が2,000万円あった場合には43万2,000円もの保証料や事務手数料が必要となるなど、残高が多いとコストも増えてしまうのです。住宅ローンの返済を続けながらお金を貯めるのはなかなか難しいことです。また、手数料として支払うぐらいなら借り換えないで繰上返済しておけばよいと思いたくなるほどです。

住宅ローンのデメリットは、再び住宅ローンを契約するためのお金がかかってしまうこと言えるでしょう。

 

デメリット2

住宅ローン減税(住宅ローン控除)を利用して、確定申告や年末調整で税金の還付を受けている人であればご存知の住宅ローン控除。この制度は住宅ローンを利用しマイホームを購入した方の「住民税「所得税」を還付する仕組みです。住宅ローンを借り換えたとしてもこの制度は利用可能ですが、注意しておきたいのが「住宅ローンの借入期間」です。減税制度を受けるには「住宅ローンの借入期間が10年以上であること」という条件があります。

例えば、住宅ローン控除を受けられる期間がまだ残っているのに、借り換えで10年より短い期間の住宅ローンにしてしまうと、住宅ローン減税を受けることができなくなるわけです。

住宅ローン控除は当初の住宅ローン利用開始から10年間が対象期間です。例えば25年でローンを組んで8年目に借り換えた時に借り換え後の住宅ローンの返済期間を短縮して9年にしてしまうと、住宅ローン減税はうちきりになっていまします。つまり、もう2年利用できた住宅ローン控除の制度が利用できなくなってしまうわけです。

 

デメリット3

「固定金利」→「変動金利」に変更して借り換える場合は住宅ローン金利の特性の違いに注意が必要です。「変動金利」はその名の通り、金利が変動します。将来、日本の景気や物価が安定して、住宅ローンの金利が上昇に転じると住宅ローンの金利が上昇して毎月の返済額が増えてしまう可能性があるわけですね。

 

今の日本で住宅ローンを利用している人の約5割が変動金利を利用しているとの調査結果が出ています。つまり、住宅ローン金利は当面上昇しないだろう考えている人の割合が多いので、否定するわけではありません、住宅ローンの金利が少しあがってしまっただけで家計が苦しくなってしまうような借り換えは避けましょう。

なお、「変動金利」→「固定金利」は、逆に金利変動リスクを排除する借り換えなのでこの観点での心配やデメリットは無いでしょう。

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