公開日:2026年10月3日

フラット35でワンルームは買える？専有30平米要件と借り換え

フラット35でワンルームマンションを買えるかは専有面積しだいで、マンションは床面積30平米以上が条件です。20平米台の一般的なワンルームは対象外になり、フラット35への借り換えでも同じ基準がかかります（2026年10月時点）。

フラット35は住宅金融支援機構が関わる全期間固定金利の住宅ローンで、派遣社員・契約社員、会社役員や自営業の方でも比較的利用しやすいのが特長です。セカンドハウスや親族が住む住宅の取得にも使えるため、お子さまの進学に合わせたマンション購入で検討されることもあります。

ただし、ワンルームのような小さなマンションは「床面積の要件」を満たさず、利用できないことがある点に注意が必要です。

フラット35でマンションを買うには「専有30平米以上」が必要

フラット35には、住宅金融支援機構が定める「対象となる住宅・技術基準」があり、床面積の要件も決まっています（2026年10月時点）。

住宅の種類	床面積の要件	備考
マンション（共同建て）	専有30平米以上	車庫や共用部分は含まない。登記事項証明書で確認する場合は28.31平米以上
一戸建て・連続建て・重ね建て	50平米以上	2026年4月以降の物件検査申請分から70平米→50平米に緩和。上限なし

※一戸建て等の床面積要件は2026年4月以降の物件検査申請分から緩和されましたが、マンション（共同建て）は従来どおり30平米以上で変わっていません。基準の詳細はフラット35公式（対象となる住宅・技術基準）に掲載されています。

30平米は約18畳。「20平米台のワンルーム」は対象外

30平米はおよそ18畳で、ワンルームとしてはかなり広めです。いわゆる20平米台のワンルームは、築年数が新しくても設備が充実していても、フラット35の対象外になります。

フラット35を前提に資金計画を立てている人は、まず物件の専有面積を確認しましょう。

広告の面積と登記の面積は違う＝境界線の物件は要注意

マンションの広告やパンフレットの専有面積は、壁の中心線で測る「壁芯（へきしん）面積」で表示されるのが一般的です。一方、登記事項証明書に載る面積は壁の内側で測る「内法（うちのり）面積」のため、同じ部屋でも小さく出ます。

フラット35では、マンションを登記事項証明書で確認する場合は28.31平米以上あればよいとされています。広告で30平米ちょうど前後の物件は、登記上の面積がこの基準を下回っていないか、売買契約の前に確認しておくと安心です。

民間住宅ローンは「面積の一律基準」より担保評価で個別判断

では民間の住宅ローンはどうでしょうか。銀行の住宅ローンは、フラット35のような全国一律の面積基準を商品説明書に明記していないことが多く、物件の所在地・面積・担保価値を見て個別に判断します。

たとえばSBI新生銀行のパワースマート住宅ローンの商品説明書は、面積の数値基準を示さず「購入物件の所在地や面積等の条件によってはご利用いただけない場合があります」としています（2026年3月2日現在の商品説明書）。

単身世帯が多い都心部では小さめの物件でも担保価値が認められやすい一方、賃貸需要が読みにくい地方部では評価が下がりやすいと考えておくとよいでしょう。30平米前後のコンパクトな物件は通常より審査に通りにくくなるため、1行に絞らず複数の金融機関に当たっておくのが現実的です。

ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）の住宅ローンは、WEB申込コースの仮審査申込の受付を2026年10月30日（金）17時で終了する予定で、以降は銀行代理業者が窓口の「対面相談コース」で申し込みます。物件の資料を見せながら相談したい人は、窓口の一つであるSBIマネープラザで、借入可否の見通しや借り換えの損得を相談できます。

※PR　SBIマネープラザは、ドコモSMTBネット銀行を所属銀行とする銀行代理業者です。

ワンルームは「投資用」を疑われやすい点にも注意

ワンルームマンションは賃貸需要が高く、投資用として購入されるケースが多い物件です。住宅ローンは「申込者本人やその家族が住むこと」が前提のため、金融機関はワンルームの申込みに対して居住目的かどうかを慎重に確認する傾向があります。

実際に住む意思があることを、住民票の移転予定などで示せるよう準備しておきましょう。投資目的での住宅ローン利用が判明すると、借入金の一括返済を求められることがあります。

【借り換え】コンパクト物件は借り換え審査でも同じ壁にあたる

新規借り入れで審査に通りにくい物件は、借り換えの審査でも通りにくいのが基本です。理由は次の3つです。

面積要件は借り換えでも同じ：フラット35の借換融資でも、マンションは30平米以上（登記事項証明書では28.31平米以上）が必要です（フラット35公式借換融資の対象となる住宅・技術基準）。30平米未満のワンルームは、借り換えでもフラット35の対象外です。
担保評価がカギ：借り換えは残債を新しいローンで借り直す手続きです。物件の担保評価が残債を下回ると希望額を借りられないことがあり、コンパクト物件ほど評価額と残債のバランスに注意が必要です。
複数行に当たる：1行で否決でも、面積の考え方や担保評価は金融機関ごとに異なります。条件の合う先を見つけるには、複数行への相談が現実的です。

残債が小さいほど、諸費用の重みが増す

コンパクトなマンションは借入額も小さくなりがちで、借り換えの損得では諸費用の重みが大きくなります。金利差が同じでも、残債が小さいと利息の減少額そのものが小さいためです。

仮の条件で比べると、次のようになります（元利均等返済・残り期間20年・金利は年2.000%から年1.500%へ下がると仮定。登記費用などの定額の費用は仮に20万円とし、事務手数料は借入額の2.20%（税込）の定率型で試算）。

比較の観点	残債1,500万円	残債3,000万円
毎月の返済額（借り換え前→後）	75,883円→72,382円	151,765円→144,764円
総返済額の減少	約84万円	約168万円
諸費用（事務手数料＋定額の費用）	約53万円	約86万円
差し引きのメリット	約31万円	約82万円

※当サイトによる仮定の試算で、特定の金融機関の金利・手数料ではありません。

残債が半分になると、差し引きのメリットは半分よりさらに小さくなります。借り換えで得をするかは残債・残りの返済期間・金利差・諸費用の4つで決まるため、事務手数料が定額型の商品も含めて比べましょう。フラット35へ乗り換える場合の注意点はフラット35への借り換えのデメリットで、2026年の制度変更はフラット35の制度改正まとめで整理しています。

フラット35とワンルームのよくある質問

Q. 広告で28平米のワンルームはフラット35を使えますか？

A. 原則として使えません。マンションの要件は専有30平米以上で、登記事項証明書で確認する場合も28.31平米以上が必要です。広告の壁芯面積が28平米なら、登記上の内法面積はさらに小さくなります。

Q. 一戸建ての面積要件が緩和されたそうですが、マンションも緩くなりましたか？

A. マンションは変わっていません。2026年4月以降の物件検査申請分から一戸建て等は「70平米以上→50平米以上」に緩和されましたが、マンション（共同建て）は従来どおり30平米以上です。

Q. 30平米未満でも民間の住宅ローンなら借りられますか？

A. 借りられる可能性はありますが、担保評価しだいです。多くの銀行は面積の数値基準を公開しておらず、所在地や面積を見て個別に判断します。否決も想定して、複数行に並行して当たるのが現実的です。

Q. 30平米未満のマンションをフラット35に借り換えることはできますか？

A. できません。フラット35の借換融資も、マンションは30平米以上（登記事項証明書では28.31平米以上）が対象です。借り換え先は民間の住宅ローンから探すことになります。

居住目的でコンパクトなマンションを検討していて、面積要件や審査が不安な場合は、フラット35のほか、ソニー銀行の住宅ローンやSBI新生銀行など、複数の住宅ローンを並行して比較・相談しておくと選択肢を確保しやすくなります。面積基準や審査の取扱いは見直されることがあるため、最新の条件は各金融機関の公式サイトでご確認ください。