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2021年5月のフラット20・フラット35の金利を予想!最新金利は?

2021年3月31日更新

フラット35

 

この特集ページでは2021年5月のフラット35の金利の予想と過去の金利推移を紹介しています。(毎月更新しています)

 

それでは、さっそく2021年5月のフラット35の金利を予想していきます。フラット35を提供している住宅金融支援機構が2021年4月16日に発表した「第168回住宅金融支援機構債券」の発行条件から、2021年4月のフラット35の金利は据え置き引き上げになる可能性が高いと予想できます。

 

フラット35の重要指標:住宅金融支援機構債券の発行条件

まず、今回に発表された最新の住宅金融支援機構の住宅金融支援機構債券(第168回機構債券)の発行条件は以下の通りです。

※フラット35という制度の仕組み上、毎月のフラット35の金利は最新の住宅金融支援機構の債券利回りとほぼ連動して推移する、と覚えておきましょう。

 

 第167回(前回)第168回(今回)金利動向
利回り年0.410%年0.400%-0.01%引下げ

住宅金融支援機構債券に影響する長期金利の動向は?

住宅金融支援機構がこの債券の利率やフラット35の金利を決定する時の基準データとされているのが長期金利(10年もの国債利回り)などの市場金利です。この長期金利が基本的に固定金利タイプの住宅ローンの金利の推移に大きな影響を与えていると考えておくようにしてください。

 

長期金利(10年もの国債の利回り)はこの1年間を眺めてみても大きな動きがない状態で推移しています。

 

 

 

新型コロナウイルスの影響で世界は様変わりしてしまいましたが、変わらないのは日本の超低金利で、引き続きは世界的な金利低下と日銀の金融緩和の影響です。

少し古いデータですが主要先進国の過去20年の金利をSMBC日興証券がわかりやすく伝えていましたので参考情報として紹介しておきたいと思います。以下の情報は少し古くなってきてしまっていますが、新型コロナウイルス発生後、世界各国は更なる金融緩和に踏み切っている状況ですので大きな流れに変化はありません。

 

 

長い目で見ると世界的な金利低下は日本の力だけでは止めようがないのはもちろん、米中貿易戦争も長期化の様相でしばらくは金利低下が続きそうな状況です。

 

フラット35の金利に影響を与える背景の解説はこれぐらいにして、フラット35の金利を予想していきましょう。


2021年5月のフラット35の金利を予想

繰り返しになりますが、フラット35は上記の住宅金融支援機構が発行する債券の利回りと連動して推移しますので、この利回りの推移を確認することで翌月のフラット35の金利はかなり正確に予想できます。

さっそく2021年3月のフラット35の金利を予想してみましょう。

フラット20・35金利動向予想のまとめ

  

2021年4月

2021年5月(予想)

 

フラット20 団信加入あり年1.24%年1.23%引き下げ
団信加入なし年1.04%年1.03%引き下げ
フラット35 団信加入あり年1.37%年1.36%引き下げ
団信加入なし年1.17%年1.16%引き下げ

※この金利は自己資金10%以上のフラット20・フラット35の最低水準の金利を予想したものです。フラット35は販売する金融機関により金利が異なります。毎月、最低金利水準で販売している金融機関にアルヒなどがあります。

 

フラット20・フラット35の金利推移

続いて、フラット35の金利推移を確認しておきましょう。フラット35は2017年10月の制度改正で団信の保険料が金利に含まれるようになりました。(それまでの制度では団信保険料は別途年払いする必要がありましたので、商品性がかなり改善されています)

制度が違う2017年9月より前の金利と比べてもわかりにくいので、ここでは2017年10月以降のフラット20とフラット35の金利推移を掲載しています。

年月フラット20・フラット35の金利推移
フラット20フラット35
金利前月比金利前月比
2017年10月1.290%1.360%
2017年11月1.300%+0.010%1.370%+0.010%
2017年12月1.270%-0.030%1.340%-0.030%
2018年1月1.290%+0.020%1.360%+0.020%
2018年2月1.320%+0.030%1.400%+0.040%
2018年3月1.290%-0.030%1.360%-0.040%
2018年4月1.300%+0.010%1.350%-0.010%
2018年5月1.300%0%1.350%0%
2018年6月1.310%+0.010%1.370%+0.020%
2018年7月1.290%-0.020%1.340%-0.030%
2018年8月1.290%0%1.340%0%
2018年9月1.310%+0.020%1.390%+0.050%
2018年10月1.330%+0.020%1.410%+0.020%
2018年11月1.350%+0.020%1.450%+0.040%
2018年12月1.320%-0.030%1.410%-0.040%
2019年1月1.260%-0.050%1.330%-0.080%
2019年2月1.250%-0.020%1.310%-0.020%
2019年3月1.220%-0.030%1.270%-0.040%
2019年4月1.210%-0.010%1.270%0%
2019年5月1.230%+0.020%1.280%+0.020%
2019年6月1.210%-0.020%1.270%-0.020%
2019年7月1.110%-0.100%1.170%-0.100%
2019年8月1.110%据え置き1.170%据え置き
2019年9月1.050%-0.060%1.110%-0.060%
2019年10月1.050%据え置き1.110%据え置き
2019年11月1.120%+0.070%1.170%+0.060%
2019年12月1.160%+0.040%1.210%+0.040%
2020年1月1.220%+0.06%1.270%+0.060%
2020年2月1.230%+0.010%1.280%+0.010%
2020年3月1.190%-0.040%1.240%-0.040%
2020年4月1.230%+0.040%1.300%+0.06%
2020年5月1.230%据え置き1.300%据え置き
2020年6月1.220%-0.010%1.290%-0.010%
2020年7月1.230%+0.010%1.300%+0.010%
2020年8月1.240%+0.010%1.310%+0.010%
2020年9月1.250%+0.010%1.320%+0.010%
2020年10月1.210%-0.040%1.300%-0.020%
2020年11月1.220%+0.010%1.310%+0.010%
2020年12月1.220%据え置き1.310%据え置き
2021年1月1.200%-0.020%1.290%-0.020%
2021年2月1.230%+0.030%1.320%+0.030%
2021年3月1.280%+0.050%1.370%+0.050%
2021年4月1.240%-0.01%1.370%据え置き

※この金利は自己資金10%以上のフラット20・フラット35の最低水準の金利推移を示したものです。フラット35は販売する金融機関により金利が異なりますので、提示される金利が上記と異なる金融機関は数多く存在しています。毎月、最低金利水準で販売している金融機関にアルヒなどがあります。

 

フラット35の仕組み

フラット35を取り扱い金融機関の楽天銀行のホームページにフラット35の仕組みが紹介されています。このフラット35の金利予想で活用している住宅金融支援機構債券は下記の図で言う「MBS」です。フラット35利用者から受け取る利息は最終的にはこの債券を購入する投資家が受け取ることになります。(そのほかに、販売会社の収益や住宅金融支援機構の人件費などの運営費用に充てられます)

フラット35の仕組み

 

債券の利回り=投資家に支払う利息となりますので、MBS(住宅金融支援機構債券)の利回りをチェックすることで翌月のフラット35の金利が予想できる、というわけです。

 

フラット35選びのポイント

フラット35を申し込むことができる金融機関は300社以上あります。それぞれの金融機関ごとに提示される金利や手数料は異なりますが、利用条件や審査基準などは住宅金融支援機構の定めるもので共通化されています。つまり、とある企業でフラット35の審査に通っていれば他の金融機関を経由しても審査に通過できると言えますし、その逆も同様です。

 

フラット35の手数料や金利は取扱い企業(販売会社)が戦略的に決定することになります。採算性(企業としての利益率)を考えつつ、手数料や金利が多少高くても、不動産会社との提携や店舗数などの営業力で勝負する金融機関もありますし、運営コストを抑えて低金利・低手数料の商品性で勝負する金融機関も存在しています。

 

アルヒはこれまでの豊富な経験知と全国にある店舗網を活かした相談のしやすさなどをウリにしていると言えますし、楽天銀行は低コストで利用者還元にこだわっていると言えます。また、最後発と言える住信SBIネット銀行は独自の疾病保障を無料でセットできるフラット35を提供しています。

また、商品性や戦略などは何年も変えずにお店に来店した人に提案しているだけの金融機関や、不動産会社との太い連携で手数料・金利が良いとは言えない状態で営業ルートの力に頼っているとも思える金融機関が多数あります。

 

同じ審査基準で同じ住宅ローンを利用するのであれば、低金利・低コスト・充実したオプションサービス・相談のしやすさや安心感のいずれかをしっかりと満たしてくれる金融機関に申し込むことが後悔しないフラット35選びのコツです。

 

フラット35と変動金利との金利差は縮小傾向

2018年末からフラット35の金利は低下傾向にありますが、変動金利タイプの住宅ローンの金利は何カ月も連続で据え置きが続いているような状況なので、変動金利タイプと固定金利タイプの住宅ローンの金利差がじりじり縮小しています。

 

以下はフラット35を代表して毎月フラット35最低金利で提供しているARUHIと低金利の住宅ローンの代表格とも言える主要ネット銀行3社の変動金利タイプの金利比較の推移です。

 

一般的に「短期金利(≒住宅ローンの変動金利)」は「長期金利(≒住宅ローンの固定金利)」の金利上昇を追いかける形で上昇していくと言われていますので、それぞれの金利がどのような推移になるのかは注視したいところですが、変動金利タイプの住宅ローンはむしろ低下しているような状況で上昇の気配はありません。

金利

ARUHI

フラット35

ソニー銀行

新生銀行

変動フォーカス

2018年1月1.360%0.507%
2018年2月1.400%0.507%
2018年3月1.360%0.507%
2018年4月1.350%0.507%
2018年5月1.350%0.507%
2018年6月1.370%0.507%
2018年7月1.340%0.507%
2018年8月1.340%0.507%
2018年9月1.390%0.507%
2018年10月1.410%0.507%
2018年11月1.450%0.507%
2018年12月1.410%0.507%
2019年1月1.330%0.507%
2019年2月1.310%0.507%
2019年3月1.270%0.507%
2019年4月1.270%0.507%
2019年5月1.290%0.507%
2019年6月1.270%0.507%
2019年7月1.170%0.507%0.450%
2019年8月1.110%0.507%0.450%
2019年9月1.110%0.507%0.450%
2019年10月1.110%0.507%0.450%
2019年11月1.170%0.507% 0.450%
2019年12月1.210%0.507% 0.450%
2020年1月1.270%0.507% 0.450%
2020年2月1.280%0.507% 0.450%
2020年3月1.240%0.507% 0.450%
2020年4月1.300%0.507% 0.450%
2020年5月1.300%0.507% 0.450%
2020年6月1.290%0.507% 0.450%
2020年7月1.300%0.507% 0.450%
2020年8月1.310%0.507% 0.450%
2020年9月1.320%0.507% 0.450%
2020年10月1.300%0.507% 0.450%
2020年11月1.310%0.507% 0.450%
2020年12月1.310%0.507% 0.450%
2021年1月1.290%0.507% 0.450%
2021年2月1.320%0.507% 0.450%
2021年3月1.350%0.507% 0.507% 
2021年4月1.370%0.507% 0.507% 
 公式サイト詳細はこちら変動金利以外の
金利確認はこちら

※ARUHIのフラット35の金利は自己資金10%以上の場合。

※固定金利タイプと変動金利タイプの住宅ローンは借り入れ後の金利上昇リスクが異なる点に注意して比較してください。

 

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