2019年12月のフラット35の金利を予想！来月の金利はどうなる？

この特集ページでは翌月のフラット35の金利の予想とこれまでのフラット35の金利推移を紹介しています。さっそく、独立行政法人の住宅金融支援機構が2019年10月18日(金)にホームページ上で公表した「第150回住宅金融支援機構債券」の発行条件を確認しつつ、2019年12月のフラット35の金利を予想していきます。

結論として2019年12月は11月から金利が引き上げになる可能性が高いでしょう。ただし、2019年9月と10月は現在のフラット35の制度が始まってから最も金利が低い月でしたので、「下がる時があれば上がる時もあるよね」という範囲内の値動きです。

フラット35の重要指標：住宅金融支援機構債券の発行条件

2019年11月20日に発表された住宅金融支援機構の住宅金融支援機構債券の発行条件は以下の通りです。

今回発表された第151回機構債券の利回りは前回の同債券の利回り・年0.21%から0.05%引き上げになっています。

フラット35はこの住宅金融支援機構の債券利回りとほぼ連動して推移しますので、2019年12月のフラット35の金利は11月から引き上げになると予想できます。

住宅金融支援機構債券に影響する長期金利の動向は？

日本の市場金利の代表的な金利の1つである長期金利(10年物国債の利回り)はこの1年間低下傾向が続いています。住宅金融支援機構が前述の債券利回りやフラット35の金利を決定する際の参考指標とされているこの長期金利が右肩下がりであることがフラット35の金利低下が進んでいる最大の要因です。

ただし、この3か月ぐらい上昇傾向にありますので、フラット35の金利もその影響を受けることが予想されます。

今回、低金利が進んでいる最大の要因は世界的な金利低下(とそれを促す各国政府の追加金融緩和方針)です。参考までに主要先進国の過去20年の金利をSMBC日興証券がわかりやすく伝えていましたので参考情報として紹介しておきたいと思います。

長い目で見ると世界的な金利低下は日本の力だけでは止めようがないのはもちろん、米中貿易戦争も長期化の様相でしばらくは金利低下が続きそうな状況です。

フラット35の金利に影響を与える背景の解説はこれぐらいにして、フラット35の金利を予想していきましょう。

2019年12月のフラット35の金利を予想

繰り返しになりますが、フラット35は上記の住宅金融支援機構が発行する債券の利回りと連動して推移しますので、この利回りの推移を確認することで翌月のフラット35の金利はかなり正確に予想できます。

さっそく2019年12月のフラット35の金利を予想してみましょう。

フラット20・35金利動向予想のまとめ

※この金利は自己資金10%以上のフラット20・フラット35の最低水準の金利を予想したものです。フラット35は販売する金融機関により金利が異なります。毎月、最低金利水準で販売している金融機関は例えば、楽天銀行やアルヒなどがあります。

フラット20・フラット35の金利推移を確認

続いて、フラット35の金利推移を確認しておきましょう。フラット35は2017年10月の制度改正で団信の保険料が金利に含まれるようになりました。(それまでの制度では団信保険料は別途年払いする必要がありましたので、商品性がかなり改善されています)

2017年9月以前の金利と比べるとわかりにくいので、ここでは2017年10月以降のフラット20とフラット35の金利推移を掲載しています。

※この金利は自己資金10%以上のフラット20・フラット35の最低水準の金利推移を示したものです。フラット35は販売する金融機関により金利が異なりますので、提示される金利が上記と異なる金融機関は数多く存在しています。毎月、最低金利水準で販売している金融機関には楽天銀行やアルヒなどがあります。

フラット35の仕組み

フラット35を取り扱い金融機関の楽天銀行のホームページにフラット35の仕組みが紹介されています。このフラット35の金利予想で活用している住宅金融支援機構債券は下記の図で言う「MBS」です。フラット35利用者から受け取る利息は最終的にはこの債券を購入する投資家が受け取ることになります。(そのほかに、販売会社の収益や住宅金融支援機構の人件費などの運営費用に充てられます)

債券の利回り＝投資家に支払う利息となりますので、MBS(住宅金融支援機構債券)の利回りをチェックすることで翌月のフラット35の金利が予想できる、というわけです。

フラット35選びのポイント

フラット35を申し込むことができる金融機関は300社以上あります。それぞれの金融機関ごとに提示される金利や手数料は異なりますが、利用条件や審査基準などは住宅金融支援機構の定めるもので共通化されています。つまり、とある企業でフラット35の審査に通っていれば他の金融機関を経由しても審査に通過できると言えますし、その逆も同様です。

フラット35の手数料や金利は取扱い企業(販売会社)が戦略的に決定することになります。採算性(企業としての利益率)を考えつつ、手数料や金利が多少高くても、不動産会社との提携や店舗数などの営業力で勝負する金融機関もありますし、運営コストを抑えて低金利・低手数料の商品性で勝負する金融機関も存在しています。

アルヒはこれまでの豊富な経験知と全国にある店舗網を活かした相談のしやすさなどをウリにしていると言えますし、楽天銀行は低コストで利用者還元にこだわっていると言えます。また、最後発と言える住信SBIネット銀行は独自の疾病保障を無料でセットできるフラット35を提供しています。

また、商品性や戦略などは何年も変えずにお店に来店した人に提案しているだけの金融機関や、不動産会社との太い連携で手数料・金利が良いとは言えない状態で営業ルートの力に頼っているとも思える金融機関が多数あります。

同じ審査基準で同じ住宅ローンを利用するのであれば、低金利・低コスト・充実したオプションサービス・相談のしやすさや安心感のいずれかをしっかりと満たしてくれる金融機関に申し込むことが後悔しないフラット35選びのコツです。

フラット35と変動金利との金利差は縮小傾向

2018年末からフラット35の金利は低下傾向にありますが、変動金利タイプの住宅ローンの金利は何カ月も連続で据え置きが続いているような状況なので、変動金利タイプと固定金利タイプの住宅ローンの金利差がじりじり縮小しています。

以下はフラット35を代表して毎月フラット35最低金利で提供している楽天銀行と低金利の住宅ローンの代表格とも言える主要ネット銀行3社の変動金利タイプの金利比較の推移です。

一般的に「短期金利(≒住宅ローンの変動金利)」は「長期金利(≒住宅ローンの固定金利)」の金利上昇を追いかける形で上昇していくと言われていますので、それぞれの金利がどのような推移になるのかは注視したいところですが、変動金利タイプの住宅ローンはむしろ低下しているような状況で上昇の気配はありません。

※楽天銀行のフラット35の金利は自己資金10%以上の場合。

※固定金利タイプと変動金利タイプの住宅ローンは借り入れ後の金利上昇リスクが異なる点に注意して比較してください。

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