公開日:2026年8月15日

SBIアルヒの住宅ローン審査は厳しい？フラット35の基準を解説

SBIアルヒ（旧ARUHI・アルヒ）は、日本初の住宅ローン専門の金融機関（モーゲージバンク）として2001年に営業を開始した、実績と歴史のある会社です。フラット35の取扱開始とともに申し込みの受付を始め、2025年度まで16年連続でフラット35の実行件数1位を獲得し続けている、フラット35業界で圧倒的なシェアを持つ金融機関です^※。

※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット３５】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）

この記事では、SBIアルヒのフラット35の審査基準を公式情報にもとづいて整理します。あわせて、すでに返済中の住宅ローンをフラット35へ借り換えるときに、審査や金利がどう変わるのかという、借り換え検討者ならではの論点もまとめました。

SBIアルヒ（旧ARUHI）のフラット35は今も進化を続けている

同社は2017年12月に東証一部（現在の東証プライム市場の前身）へ上場した後、2022年11月にSBIグループの一員となり、2024年1月には商号を「SBIアルヒ株式会社」へ変更しています。SBIグループの経営基盤のもとで住宅ローン専門金融機関として安定した事業運営を続けています。

現在のラインナップは、借入期間で分かれるフラット20（15〜20年）・フラット35（21〜35年）・フラット50（36〜50年）を軸に、自己資金を入れられる人向けの独自商品スーパーフラット、全疾病保障付団信が基本付帯する住宅ローン【SBI信用保証】などがあります。ペアローンにも対応しており、2人合わせて最大2億4,000万円までの借り入れが可能です。

とくにスーパーフラットはSBIアルヒだけのフラット35で、通常のフラット35より金利が低く設定されています。金利は自己資金（頭金）の割合で決まるため、頭金を用意できる人ほど有利になる仕組みです。

SBIアルヒの住宅ローン審査は厳しい？

結論から言うと、SBIアルヒの審査だけが厳しいということはありません。

フラット35の主力は「機構買取型」と呼ばれる商品で、金融機関が融資した住宅ローンを住宅金融支援機構が買い取る方式です。本審査は住宅金融支援機構が定めるルールに沿って行われるため、原則としてどの取扱金融機関から申し込んでも基準は共通です。

ただし、事前審査（仮審査）は、住宅金融支援機構へ申込情報を渡す前に、窓口となる金融機関が独自に行う部分があります。ここだけは金融機関ごとに運用が分かれます。

なお、SBIアルヒ ダイレクト支店では、2026年7月1日をもってWeb事前審査の取り扱いが終了し、Web本申込のみの取り扱いに変わりました（公式サイトのお知らせ）。事前に相談しながら進めたい場合は、店舗相談やビデオチャット相談を利用する形になります。Webの申込手順は変わることがあるので、申し込み前に公式サイトで最新の受付方法を確認してください。

基本的な貸し倒れリスクは住宅金融支援機構と債権の購入者が負う仕組みですので、楽天銀行であってもSBIアルヒであっても、本審査の基準そのものは変わりません。事前審査で落ちた場合、他の金融機関の事前審査も同様の結果になる可能性は高いと考えておいたほうがよいでしょう。

一方で、SBIアルヒは全国に約90拠点（2026年3月末現在）の店舗網を持ち、対面で相談できるのが強みです。借入希望額や返済負担率の考え方について事前に相談できるため、基本的な審査基準は同じでも、通るための準備を整えたうえで申し込めるという違いが出ます。

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SBIアルヒは16年連続でフラット35の取扱1位

SBIアルヒ（旧ARUHI）は2025年度まで16年連続でフラット35の実行件数（借り換えを含む）で第1位を獲得しています。2025年度のシェアは27.7％で、フラット35を利用している人の4人に1人以上がSBIアルヒ経由という計算になります。

※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット３５】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）

フラット35の申込先を検討していれば、必ず名前を目にする存在といえます。

そもそもフラット35とは？

フラット35は、国土交通省などが所管する住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供する、長期固定金利に特化した住宅ローンです。2003年の取扱開始から20年以上が経過しています。

民間の住宅ローンとの大きな違いは、住宅購入の促進や良質な住宅の普及といった公的な目的を担っている点です。そのため、民間の金融機関ではほとんど見かけない返済期間50年の商品（フラット50）など、民間だけでは対応しきれないニーズに応える設計になっています。

この公的な性格は審査基準にも反映されており、民間の住宅ローンでは審査に通りにくい派遣社員・契約社員・自営業・個人事業主・会社経営者・パート・アルバイトの方でも申し込みやすい商品として、民間金融機関の融資を受けられなかった人の受け皿にもなっています。

SBIアルヒの住宅ローン審査基準はこちら

SBIアルヒのフラット35の審査基準

職業・勤続年数

フラット35が公的な性格を持つことから、派遣社員・契約社員・自営業・個人事業主・会社役員・アルバイト・パートの方でも申し込みやすい審査基準になっています。こうした働き方の人が現実的に住宅ローンを組むうえで、フラット35は有力な選択肢です。

勤続年数の下限も設けられていません。SBIアルヒの公式案内では、給与所得者は1回以上の給与支払いがあれば、自営業者は確定申告を1回以上行っていれば申し込み可能とされています。転職・就職・起業の直後という、一般的な住宅ローンでは厳しいとされるタイミングでも申し込めるのは大きな特徴です。

年収と返済負担率

フラット35の年収基準は総返済負担率で判断されます。これは年間の返済総額（他のローンの返済も含む）が年収に占める割合のことで、次のとおり定められています。

※自動車ローン・教育ローン・カードローン（キャッシング、分割払い・リボ払いを含む）などの返済額もこの割合に含まれます。

ここで借り換え検討中の方に強く意識してほしいのが、他の借り入れも合算されるという点です。返済中の住宅ローン以外にマイカーローンやカードのリボ払いが残っていると、その分だけ枠を圧迫します。借り換えの申し込み前に、少額の借り入れを整理しておくのは有効な準備です。

借入限度額

フラット35の借入額は100万円以上1億2,000万円以下（1万円単位）です。2005年以来の引き上げが行われ、2026年4月の実行分から適用されています。かつての上限8,000万円で覚えている方は注意してください。

ただし、実際にいくら借りられるかは、上限額ではなく「返済負担率」と「適用金利」で決まります。同じ年間返済額でも、金利が上がれば借入可能額は下がります。2026年8月のフラット35（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）の最も多い金利は年3.290％で、前月の年3.140％から0.150％上昇しました。

金利が動くと借入可能額も動くため、この記事に固定の金額表を載せることはしません。最新の借入可能額は、フラット35公式サイトやSBIアルヒの公式シミュレーションでご確認ください。

年齢と借入期間

申込時の年齢は満70歳未満（親子リレー返済を利用する場合は満70歳以上でも申し込み可）です。借入期間は15年以上（申込ご本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年以上）で、「80歳－申込時の年齢」か「50年」のいずれか短いほうが上限となります。

収入合算

フラット35は収入合算に対応しています。申込ご本人の親・子・配偶者等（配偶者がいない場合は兄弟姉妹も可）1名と収入を合算できます。合算者は申込時に満70歳未満で、原則として同居し、連帯債務者になることが条件です。

注意したいのは、合算額が収入合算者の年収の50％を超えると、借入期間の計算基準が「年齢の高いほう」に変わる点です。たとえば本人25歳・合算者55歳のケースで全額を合算すると借入期間は最長24年になりますが、合算額を50％以下に抑えれば本人の年齢が基準となり最長50年を選べます。合算額をいくらにするかで、借りられる期間が大きく変わります。

健康状態と団信

民間の住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）への加入が借り入れの前提です。健康状態を理由に団信の審査に落ちると、住宅ローン自体も借りられません。

これに対し、フラット35の団信（新機構団信）への加入は任意です。健康上の理由などで団信に加入しない場合も、フラット35は利用できます。この場合の借入金利は、団信付きの金利より年0.20％低くなります（SBIアルヒの団信Jの場合）。健康状態に不安がある人にとって、フラット35は数少ない現実的な選択肢といえます。

ただし団信に入らないということは、万一のときに残債がそのまま残るということです。民間の生命保険で代替できないかを含めて検討してください。

資金使途と物件の基準

フラット35を利用するには、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることが必要で、適合証明書の交付を受けなければなりません。新築住宅と中古住宅では基準が異なるため、事前に適合するかの確認が必要です。

床面積の基準は一戸建て等が50㎡以上、マンション等の共同建て住宅が30㎡以上です。また、第三者に賃貸する投資用物件には利用できません。

審査基準や利用条件について詳しくはこちら

【借り換え編】借り換えのときは審査も条件も少し変わる

ここからは、すでに返済中の住宅ローンをSBIアルヒのフラット35へ借り換える場合に押さえておきたい違いを整理します。

1. 金利引き下げメニューは「子育てプラス」だけ

新規借入では、住宅性能に応じた【フラット３５】S・維持保全型・地域連携型など複数の金利引き下げが使えます。しかし借換融資では、住宅性能・維持保全・地域連携に関する金利引き下げメニューは利用できません（SBIアルヒの公式案内）。

一方で、従来は住宅の取得時にしか使えなかった「子育てプラス」が、借り換えでも利用できるようになっています。世帯構成に応じたポイント制で、条件を満たせば当初一定期間の金利が下がります。借り換えで使える引き下げはここが中心と考えておくと、金利の見積もりを誤りません。

2. 借り換えの金利は新規とは別に公表されている

SBIアルヒでは、借り換えの金利が新規借入とは別に案内されています。2026年8月実行分の借換金利（団信J加入・子育てプラス2ポイント割引を適用する場合）は次のとおりです。

※2026年8月実行金利。適用されるのは申込時ではなく資金受取時（融資実行月）の金利です。最新の金利は公式サイトでご確認ください。

3. 団信は入り直しになる

現在の住宅ローンに付いている団信の保障は、借り換えによって終了します。フラット35の団信に加入したい場合は、あらためて加入の申し込みが必要です。年齢が上がっている分、健康状態によっては加入できないこともあるため、借り換えの検討では金利差と同じくらい重要な確認事項です。

4. ペアローン・併せ融資では借り換えできない

ペアローン、および借入期間36年以上と35年以下を組み合わせた併せ融資は、借り換えには利用できません（SBIアルヒの公式案内）。夫婦それぞれで借りている住宅ローンをまとめて借り換えたい場合は、この点を前提に相談してください。

5. 借り換えでも諸費用はかかる

SBIアルヒの事務手数料は借入額の2.20％（税込・最低220,000円）です。保証料と繰上返済手数料は不要で、保証人も必要ありません。これに登録免許税・司法書士報酬・印紙税・物件検査手数料（適合証明）が加わります。

借り換えで本当に得をするかは、金利差で減る利息が、これらの諸費用の合計を上回るかどうかで決まります。残債が少なく残り期間が短いほど、諸費用の重みは相対的に大きくなります。金利差だけを見て判断しないようにしてください。

SBIアルヒの住宅ローン審査の必要書類

下の表は申込者の働き方ごとの必要書類の目安です。借り換えの場合は、現在返済中のローンの返済予定表と、過去1年分の返済を確認できる通帳が追加で必要になります。

※必要書類は申込内容や物件により異なります。最新の一覧は公式サイトでご確認ください。

事前審査で見られる個人信用情報について

SBIアルヒに限らず、住宅ローンの事前審査では個信（個人信用情報）が確認されます。信用情報に延滞などの事故情報がないかを調べ、申込者の返済能力を確かめるものです。

照会先となる信用情報機関は次の3つです。

株式会社シー・アイ・シー(CIC)

株式会社日本信用情報機構(JICC)

全国銀行個人信用情報センター

申し込む前に、各機関へ自分の信用情報を開示請求して確認しておくこともできます。借り換えを考えている方は、返済中の住宅ローンに延滞の記録が残っていないかを事前に見ておくと安心です。

事前審査の結果が「留保」だったときは

事前審査の結果で「留保」という聞き慣れない言葉が出た場合は、そのまま相談して本審査の手続きを進めましょう。「留保」は事前審査だけでは結論を出せなかったというステータスで、精査が進めば本審査に通る可能性は十分にあります。もちろん落ちる可能性もありますが、留保だからと諦める必要はありません。

下の書面のように、事前審査の結果案内でも本審査に進むよう案内されますので、案内に沿って手続きを進めてください。

※画像は旧商号「ARUHI」当時の案内です。事前審査の受付方法は変更されているため、現在の手続きは公式サイトでご確認ください。

SBIアルヒの店舗一覧・公式サイトはこちら

本審査に落ちる確率は？

事前審査を通過していれば、本審査で落ちる可能性はかなり低いと考えてよいでしょう。事前審査の段階で個人信用情報などを確認しており、本審査は「事前審査で申告された内容に間違いがないか」を確かめる性格が強いためです。

裏を返せば、本審査で落ちるのは事前審査で申告した情報が実際と食い違っていた場合ということになります。仮審査の時点で正確な情報を出し、本審査ではそれを裏づける書類をそろえることを心がけてください。なお、SBIアルヒの公式案内では本審査の期間は1〜2週間が目安とされています（追加資料の提出や審査状況によりさらにかかる場合があります）。

よくある質問

Q. 転職したばかりでも借り換えの審査を受けられますか？

はい。フラット35は勤続年数の下限が設けられておらず、転職後に1回以上給与を受け取っていれば申し込み可能とされています。個人事業主として開業した方も、開業後1回目の確定申告を済ませていれば申し込めます。

Q. 団信に加入しないと審査で不利になりますか？

フラット35では団信の加入は任意で、加入しないことが審査上の不利になるわけではありません。団信なしの場合の金利は年0.20％低くなります。ただし万一のときに残債が家族に残る点は、別途の備えで検討してください。

Q. 借入限度額の1億2,000万円まで借りられますか？

限度額はあくまで上限で、実際の借入可能額は返済負担率（年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下）と適用金利で決まります。金利が上がると同じ返済額でも借りられる金額は減ります。公式のシミュレーションで確認してください。

Q. 他の金融機関のフラット35で審査に落ちました。SBIアルヒなら通りますか？

本審査の基準は住宅金融支援機構が定めるため、同じ条件で申し込む限り、金融機関を変えても結果が変わるとは限りません。借入額を減らす、他の借り入れを整理する、申し込み時期をずらすなど、条件そのものを見直すのが現実的な対応です。まずは店舗やビデオチャットで相談し、どこを直せばよいかを確認してみてください。

Q. 借り換えで借入期間を延ばせますか？

借入期間の上限は「80歳－申込時の年齢」または50年のうち短いほうです。期間を延ばせば毎月の返済額は下がりますが、総返済額は増えます。借り換えの目的が「総返済額を減らすこと」なのか「毎月の負担を軽くすること」なのかを先に決めておくと、判断がぶれません。

まとめ

SBIアルヒのフラット35は、本審査の基準が住宅金融支援機構共通である以上、同社だけが厳しいということはありません。むしろ勤続年数の制限がない・団信の加入が任意・返済負担率の基準が明確という点で、民間の住宅ローンより申し込みやすい商品です。

借り換えで検討するなら、①借換融資で使える金利引き下げは子育てプラスが中心 ②団信は入り直しになる ③事務手数料2.20％（税込・最低220,000円）を含めた諸費用と金利差の損益分岐——この3点を先に押さえてください。

なお、借り換え先はフラット35に限りません。全期間固定にこだわらないのであれば、SBI新生銀行のように保証料が0円、一部繰上返済手数料も0円で諸費用の内訳がわかりやすく、店舗相談とオンライン手続きの両方に対応している銀行ローンもあります。金利タイプの選択肢を広げてから比較すると、自分の残債・残り期間に合った答えが見つけやすくなります。

いずれの場合も、金利・手数料・条件は改定されます。最新の情報は必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。

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