公開日:2026年6月29日最終更新日:2026年8月4日

住宅ローンの2年・3年・5年固定金利の落とし穴｜固定期間後が重要

住宅ローンには「2年固定」「3年固定」「5年固定」といった、当初の数年だけ金利を固定する短期の固定期間選択型があります。広告で見ると金利が低く魅力的に見えますが、本当に大事なのは「固定期間が終わったあとの金利」です。このページでは、短期固定金利の落とし穴と、返済中の人が知っておきたい借り換えの考え方を整理します。

＜2026年の状況＞

近年はネット銀行を中心とした変動金利の引き下げ競争が続き、契約者の約8割が変動型を選んでいます（住宅金融支援機構 2025年4月調査）。一方で、2026年6月に日本銀行が政策金利を1.0％程度へ引き上げ、多くの銀行が短期プライムレート（変動金利の基準）を引き上げる動きを見せるなど、「金利のある時代」に入りつつあります（適用時期は各行で異なる）。変動型も今後の見直しで上がる可能性があるため、短期固定・変動のいずれを選ぶ場合も、固定期間終了後・将来の上昇を見据えた比較が欠かせません。最新の金利は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

短期固定金利の「しくみ」を理解する

メガバンクや大手信託銀行は、「2年固定」「3年固定」など短い固定期間の金利を低く打ち出すことがあります。下表のように、低い金利が適用されるのは当初の固定期間だけで、その後は別の金利（多くは変動金利）に切り替わるのが基本的なしくみです。

期間	適用される金利	見落としやすいポイント
当初の固定期間（例：2〜5年）	大きな優遇で低めの金利	広告で目立つのはここ。期間限定です
固定期間終了後	その時点の店頭金利−優遇幅（変動など）	当初より優遇幅が縮小し、返済額が上がりやすい

※具体的な金利・優遇幅は各行・時期で異なります。最新は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

ネット銀行の変動金利よりも当初2〜3年の金利が低く見えることもありますが、短い期間だけ金利が低くてもあまり意味はなく、固定期間終了後の金利のほうが総返済額への影響は大きいのが実情です。そもそも、2年後・3年後に毎月の返済額が増えるのは、家計の見通しを立てるうえで気持ちのよいものではありません。短い固定期間の住宅ローンを選ぼうとしている人は、以下の落とし穴を念頭において比較しましょう。

落とし穴① 低金利は「最初の数年だけ」

低い金利が適用されるのは当初の2年・3年・5年だけです。固定期間が終わると、残りの長い返済期間は終了後の金利（多くは変動金利）で返済を続けることになります。当初期間だけの金利の低さで「オトク」と判断するのは危険です。固定期間終了後にどの金利が適用されるのか（店頭金利・その時点の優遇幅）を必ず確認しましょう。

落とし穴② 審査によって適用金利に「幅」がある

固定期間選択型は、住宅ローンの審査結果によって適用金利に幅があるのが一般的です。もっとも低い金利が適用されるのは、審査で最も良い判定を得た一部の人だけ。広告に出ている下限金利が誰にでも適用されるわけではない点に注意してください。

落とし穴③ 保証料の支払い方法で金利が上乗せされることがある

メガバンクや信託銀行の多くは保証料がかかります。保証料を一括前払いせず、金利に上乗せして支払う「内枠方式」を選ぶと、一般に金利が年0.20％上乗せされます。広告の下限金利で考えていたつもりが、審査結果＋保証料の上乗せで実際の適用金利はかなり高くなる、というケースがあるわけです。表面の金利だけでなく、保証料・事務手数料を含めた実質的な負担で比較しましょう。

落とし穴④ 「金利だけ」では見えない保障の差

金利が低いと金利だけで比較したくなりますが、楽天銀行やPayPay銀行、auじぶん銀行、ドコモの銀行（旧・住信SBIネット銀行）などのネット銀行は、追加費用なしで疾病保障（がん・全疾病など）が付帯する商品が多くあります（保障内容・付帯条件は各行で異なるため公式でご確認ください）。同じ金利でも保障の有無で価値が変わるため、「金利＋諸費用＋保障」をセットで比べることが大切です。

【借り換え】固定期間の終了前は「借り換え」を検討するタイミング

短期の固定で借りた人が見落としがちなのが、固定期間の終了は返済額が上がる前の「借り換えを考えるタイミング」だということです。当サイトは借り換えに強いメディアなので、次の手順で損得を確認することをおすすめします。

終了後の金利を試算する：固定期間終了後に適用される金利（店頭金利−優遇幅）を確認し、毎月返済額がどれだけ増えるかを把握します。
借換後の金利と比べる：他行の変動・固定やフラット35などへ借り換えた場合の金利と比較します。借り換えのメリットは「現在の金利−借換後の金利」の差から生まれます。
諸費用との損益分岐を見る：借り換えには事務手数料・登記費用などがかかります。金利差による削減額が諸費用を上回って初めて「得」になります。残債が大きく・残期間が長く・金利差が大きいほど有利です。

諸費用のわかりやすさや団信・保障で選ぶなら、ネット銀行のほかSBI新生銀行なども候補になります。借り換えは複数行を比較して、総返済額がいちばん抑えられる先を選びましょう。