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住宅ローン金利の動向を予想!(2022年12月)

2022年12月2日更新

住宅ローン金利を予想する人

目次


2022年12月の住宅ローン金利の動向

住宅ローンの金利に影響を与える長期金利(国債利回り)は、2022年に入り上昇傾向で、住宅ローンの固定金利の金利も上昇傾向にあります。

 

アメリカではインフレ抑制のための段階的な利上げを実施中でしたが、最近になって利上げが落ち着くという話も出ていて、世界的な金利上昇圧力が弱まりつつあります。日本の場合、日銀が強制的に金利上昇を抑え込んでいましたが、このまま利上げせずに凌げそうな雰囲気がでてきました。

(参考)長期金利の動向(2022年10月28日時点)

長期金利の推移・動向

三井住友銀行より

長期金利(10年もの国債利回り)は住宅ローン金利(固定金利タイプ)を金融機関が決定するときの重要な指標の1つで、長期金利の値動きは住宅ローンの金利(主に固定金利タイプ)の動きに反映されます。

 

変動金利タイプの住宅ローン金利は長期金利の影響を直接的に受けることはありません。また、変動金利タイプはこれ以上の下落の余地がないぐらいの低金利まで下がっていて今月もその低金利が維持されています。

 

短期的な金利動向は上記の通りですが、次に2023年全体の住宅ローン金利の動向を予想していきましょう。

 

まず2019年からと2021年の住宅ローンの金利動向を振り返ってから2022年や2023年の住宅ローン金利の動向を予想したいと思います。さらに長い期間の金利動向の予想記事は「5年後・10年後の住宅ローンの変動金利はどうなる?」、「10年固定金利の10年後の残高と11年目の金利は?」などでも解説していますので参考にしてください。

 

長期化する日本の低金利

長期金利の金利動向

固定金利タイプの住宅ローン金利に影響をあたえる長期金利の動向を、少し長い期間の推移で振り返っておきます。2010年になってから長期金利は右肩下がりで低下を続けていましたが、2016年のマイナス金利政策で一気にマイナスまで低下し、再びプラス圏に上昇し2017年から2018年はほぼ横ばい、2019年はマイナス圏で推移、2020年と2021年はほぼ0%、2022年は0.25%で推移しています。

 

この動きには日銀の金融政策が大きな影響を与えています。なんといっても2016年2月の「マイナス金利政策」が大きなインパクトを与えました。マイナス金利政策の開始から約半年後の2016年9月の日銀金融政策決定会合に長短金利をコントロールしていく金融政策の導入を決定し、その2つの金融政策の方針が大きく影響しています。

 

日銀は、最初は「長期金利を-0.1%~0.1%の範囲内を許容する」と明言していましたが2018年7月末の日銀政策決定会合で「これまでの”倍程度”の範囲内を許容する」と発表、そのまま現在に至っていますので、基本的には「-0.2%~0.2%」という幅の中で上下していくことになるでしょう。

ただし、冒頭でも先進各国では積極的な利上げが行われる予定で、日本にも金利上昇圧力がかかると思われ、「-0.2%~0.2%」の幅が多少拡大される可能性が出てきています。

とはいえ、日本では慢性的な少子高齢化、人口減少、供給過多などのデフレ構造を抱えており、先進各国のように利上げフェーズに一気の突入するというのはなかなか想定しづらいものがあります。

 

短期金利の金利動向

次に、変動金利の住宅ローン金利に影響する短期金利、短期金利の具体的には「無担保コールレート(オーバーナイト(翌日)もの)」の金利動向を確認しておきましょう。以下は日銀の統計データより取得したグラフです。

 

長期金利と同じく短期金利についても日銀がコントロールすることを明言していて、2016年2月以降ほとんど値動きなくマイナス圏を横ばいで推移していて、0%以下のマイナス圏で推移し続けています。

無担保コール翌日物金利

 
引用:日本銀行統計データベースより
 

短期金利(無担保コールオーバーナイトもの)は大きな政策変更でもない限り値動きするようなものでもありませんが、長期金利同様に日銀によりしっかりとコントロールされていること、また、歴史的な低金利で推移していることがわかります。

主な日銀の金融政策の流れ

①日銀が2006年7月にゼロ金利政策を解除したことで2008年ごろまで短期金利は0.5%程度で推移
②2008年12月にアメリカが金融緩和を強化し実質的なゼロ金利政策を開始。日銀も対応を迫られ金融緩和を拡大。短期金利は急激に低下
③2013年4月、日銀は短期金利の明示的な誘導目標を廃止することを決定
④2016年1月にマイナス金利政策の導入が決定し長短期金利がマイナス圏へ
⑤2016年9月に、マイナス金利政策を発展させた「イールドカーブコントロール(長短金利操作)」と「オーバーシュート型コミットメント」の政策を導入し、長短金利が安定的に推移
⑥2017年は黒田総裁就任以来初めて追加の金融緩和なしで1年が経過。2016年に実行に移した金融緩和を確実に実行。
⑦2018年4月、日銀の黒田総裁の再任を内閣閣議決定
⑧2018年5月、日銀の黒田総裁が正式に再任。
⑨2018年7月、長期金利の変動容認幅を拡大。
⑩2020年3月、新型コロナウイルスのパンデミック対策として国債の購入上限金額を撤廃。
⑪2021年3月、基本的な金融緩和政策の継続を決定。ETFなどの購入方針を少し変更。

 



日銀の金融政策の目標

日銀は「安定的に前年同月比で消費者物価指数を2%上昇させること」を目標として異次元金融緩和を続けてきました。

この目標を達成するまでは大規模金融緩和を続けていくことと宣言しているわけです。残念ながら、消費者物価指数の上昇は達成できておらず、2017年7月の実績でも前年比+0.5%(生鮮食品を除く)に留まっています。

2022年に入ると世界的なインフレの影響および円安の影響で2%の物価上昇が達成されつつあります。

しかし、この物価上昇はコストアップ型の物価上昇であり、日銀は金融緩和を継続するメッセージを引き続き発しています。

 

日本国内の情勢

発表されたGDPの数字などから日本経済は消費税増税のあった2019年秋から景気後退期に入っており、追い討ちをかけるように2020年に入り新型コロナウイルスによる経済活動の縮小が重なり日本経済は極めて厳しい状況にあります。

日銀が目標を達成するには日本の景気が再生し、いわゆる自他ともに認める好景気に突入しなければならないわけですが、今後の日本の最大かつ最難関の課題は少子高齢化と人口減少です。すでに人口が減少することもその過程で高齢化が進むことも確定しています。人口は国力そのものであり、国力の基盤が小さくなっていく中で成長させていくのはかなり難解です。

大幅に人口が減少する中で景気を好転させて、インフレ(物価上昇)に突入し、金利が上昇する時代が到来するとするとはとても予想できません。海外に目を向けても、「新型コロナウイルスとの共存」、「中国の経済の不安定」、「北朝鮮をめぐる地政学リスク」など、不安要素はキリがありません。

1つ気にしなければならないのは「日銀が国債を買いすぎている」という状況です。2017年9月には民間銀行全てを足した保有額よりも日銀の保有額が多くなり、日本国債の4割を日銀が保有する状態になりました。日銀はいつまでも国債を購入(≒金融緩和)しつづけられないという声があるのはこのためです。

 

2023年全体の住宅ローン金利の動向を予想!

早いもので2022年も終盤となっており、2023年の住宅ローンの動向が気になってくるころではないでしょうか。

2023年は大規模金融緩和を主導した日銀の黒田総裁の退任があり、金融政策の変更も噂されています。直近では日銀は大規模金融緩和を継続する姿勢を明確にしており、2023年の住宅ローン金利は現在の水準から変わらない(上がりもしないし下がりもしない)だろうと予想します。

 

今の日本の住宅ローン金利は日銀に強制的にコントロールされていると言っても言い過ぎではありません。その日銀の金融政策目標の道のりは長く、大規模な金融緩和政策を大幅に修正する可能性はほとんどないでしょう。つまり、日銀の長短金利のコントロールが2023年も維持される可能性が高いと予想できます。

特に2020年に発生した新型コロナウイルス感染症のパンデミックにより日本経済は悪化しており、その目標達成は大きく後退しています。

 

短期金利は現在のマイナス圏で推移するでしょうし、長期金利は、0.25%程度で推移する値動きが続くでしょう。

ただし、20年国債、30年国債などの利回りは明確に日銀が金利目標を定めていないことから、2023年も少しずつ上昇していく可能性が高いでしょう。この結果、フラット35に代表される超長期固定タイプの住宅ローン金利は上昇傾向が続く可能性が高いでしょう。

 

逆に2023年に住宅ローン金利が下がるか?と言われると、世界的なインフレの中で逆行して金融緩和をしている影響で大幅な円安になっているなど、これ以上の金利を引下げ(マイナス幅の拡大)は、企業や日本経済に対するネガティブな影響が大きくなってしまうのでそれも考えにくい状況です。

 

予想:2023年の住宅ローン金利は今の金利を維持する。多少上下することはあっても引き続き狭い値幅での動きになる。(固定金利・変動金利ともに)

※あくまでも当サイトの予想を示したものです。2023年や将来の住宅ローン金利の動向を保証するものではありません。

 

この状況下での住宅ローン選びとは?

2023年の住宅ローン金利は現在の水準から変わらないだろうと予想し、かつ、2023年以降も日銀の金融緩和が継続すると予想した場合、変動金利の住宅ローンが有力な選択肢の候補にあがってきます。その場合、変動金利で低金利を提示している住宅ローンが借り入れ・借り換えの最有力の住宅ローンの申込先候補になります。

 

また、”できれば企業としての信頼性の高さ”も変動金利タイプの住宅ローンでは重視しておきたいところです。(なぜなら変動金利の住宅ローンは、”銀行が金利を決定する権利を持つ”ので、突然、金利を引き上げるみたいな行動を取りそうな銀行は避けておくべきだからです)

 

この2つの条件を満たす、auじぶん銀行の住宅ローン新生銀行の住宅ローンソニー銀行は、2023年も順調に利用者を拡大していくことでしょう。

 

両行ともに日本を代表する大手銀行とそれに見劣りしない大手企業のグループに属しています。低金利だけでなく独自の”疾病保障”が無料で付帯する商品性で2022年以上に利用者を順調に増やしていくことでしょう。

 

変動金利を選ぶなら!おすすめの住宅ローン

新生銀行【安心保障付き団信無料付帯】・・・変動金利:年0.350%(変動フォーカス・キャンペーン適用時)

auじぶん銀行【がん50%保障団信+全疾病保障無料付帯】・・・変動金利:年HPご確認%(全期間引下げプラン)※

ソニー銀行【がん50%保障団信が無料で付帯】・・・変動金利:年0.447%(変動セレクト)

 

※金利は。当サイト調べ、その他の金利タイプなど、正確な金利情報は各社の公式サイトにて確認をお願いします。

※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5 年、10年に限定されます。

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