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住宅ローン(10年固定金利)の10年後の残高と11年目の金利は?

住宅ローンの様々な金利タイプの中で人気を集めている金利タイプに10年固定金利があります。特に借り換え先の金利タイプとして10年固定金利が選ばれるシェアは高く、住宅ローンの返済経験のある人が好んで利用する傾向がある金利タイプです。

 

10年固定金利は、変動金利と長期固定金利と比較すると複雑な面がありますので、10年後の固定期間終了後の住宅ローンの残高や11年目以降の金利がどのように決定されるのかをある程度イメージしておくことがポイントです。

 

10年固定金利は、借りれ期間が何年であっても、住宅ローンの借り入れ・借り換えから10年間の金利だけを固定する金利タイプで、一般的には固定期間終了後の11年目から変動金利に自動的に移行されることになります。固定期間終了後の金利タイプは自分で選択することも可能です。

 

この特集ページでは、住宅ローン借り換え時に特に人気を集める10年固定金利タイプの住宅ローンに注目し、10年固定金利タイプの種類や10年後の住宅ローン残高・固定期間終了後の金利、更に実際に主要金融機関の10年固定金利でシミュレーションした総返済額の比較まで、より詳しく10年固定金利タイプの住宅ローンについて解説したいと思います。

 

10年固定金利の2つのタイプ

多くの金融機関で「当初引き下げ」と「通期引下げ」の2つの10年固定金利を提供しています。一般的には「当初引き下げ」の10年固定金利が各金融機関の公式サイトでメインで掲載されていますので、よく目にする金利は「当初引き下げ」プランの金利だと思って良いでしょう。なお、金融機関によっては、この2つのプランに分けずに1つの商品として提供していることもあります。

 

この2つのタイプを理解するには、住宅ローンの金利の仕組みを理解しておく必要があります。

 

実際に適用される住宅ローンの金利=その金融機関の基準金利-金利優遇幅

 

住宅ローンの金利は、「今月は〇%!」と単純に決まっているわけではありません。「基準金利」と呼ばれる実際に金利を計算するためのベースになる金利を各金融機関がそれぞれ用意していて、基準金利から「金利を優遇する幅」を引き算することで最終的に適用される金利を決定する仕組みになっています。この仕組み(計算式)を理解しておかないと混乱してしまいます。

 

当初引き下げプランの特徴

当初金利固定期間(ここでは10年)の金利優遇幅を拡大するプラン。固定期間終了後の金利優遇幅は縮小されるため、当初期間終了後の金利が高くなる。

通期引下げプランの特徴

住宅ローンの借入期間中(全期間)の金利優遇幅を一定にするプラン。当初引き下げプランと比較すると、当初期間(ここでは10年)の金利優遇幅が小さくなるため適用される金利も高くなるが、当初期間終了後も金利優遇幅が変わらないため、当初期間終了後も(相対的に)金利が低いまま利用できる。

 

一般的には、住宅ローンを借り入れする期間が短ければ当初引き下げプランが有利であり、借入期間が長い場合は通期引下げプランが有利です。また、最初は長い期間で借り入れたとしても、繰り上げ返済を行っていく場合、住宅ローン借り入れ直後の金利が低い当初引き下げプランの方が元本返済スピードが早いので有利になります。

 

当初期間(ここでは10年)終了後に住宅ローンの借り換えを行うことも可能ですし、最初の10年の金利をできるだけ低くしておきたいと考えている人に選ばれているのが当初引き下げプランと言えます。

 

また、借り換えの場合、住宅ローンの返済を続けているので「残りの返済期間」が新規借り入れ時よりも短いことになります。その場合、当初引き下げプランが相対的に有利になることが多く、住宅ローンの借り換え時は当初引き下げプランが選ばれるケースが多いという特徴もあります。

 

また、よく「当初引き下げプランは騙し商品だ」とか「当初引き下げプランを借りてはいけない」などと言われることがあります。それらの意見は、「当初引き下げプランで、35年などの長期で、繰上げ返済もせずに35年間返済し続けた場合」に、「通期引下げプランの方が有利になる」という1つの事実だけをみた意見です。10年固定金利で住宅ローンを比較する際は、その商品内容と仕組をしっかりと理解することが重要になってきます。

主要金融機関の10年固定金利を比較

借入金額:3000万円、返済期間:20年、元利均等返済、ボーナス返済無しで試算し、11年目以降は変動金利での借り入れを継続することを前提としています。なお、10年後の残高・総返済額の単位は100万円で、1万円未満を四捨五入計算した概算値です。

銀行名

プラン名

当初10年間

10年後の残高

11年目以降

総返済額

基準金利 金利優遇幅 適用金利 基準金利 金利優遇幅 適用金利
住信SBIネット銀行 当初引き下げプラン 2.340% 1.700%

0.640%

15.5 2.775% 0.700% 2.075% 33.1
住信SBIネット銀行 通期引下げプラン 2.340% 1.300% 1.040% 15.8 2.775% 1.550% 1.200% 33.4
じぶん銀行 当初期間引き下げプラン 2.540% 1.950% 0.590% 15.4 2.341% 0.800% 1.541% 32.6
じぶん銀行 全期間引き下げプラン 2.540% 1.000% 1.540% 16.2 2.341% 1.000% 1.341% 34.7
イオン銀行 当初固定金利プラン 0.690% 15.5 2.370% 1.600% 0.770% 32.2
イオン銀行 金利プラン 2.900% 1.800% 1.100% 15.8 2.370% 1.800% 0.570% 33.0
新生銀行 2.000% 1.000% 1.000% 15.7 1.550% 0.650% 0.900% 33.0
三菱東京UFJ銀行 プレミアム住宅ローン 3.250% 2.500% 0.750% 15.6 2.475% 1.600% 0.875% 32.4
三菱東京UFJ銀行 ずーっとうれしい金利コース 3.250% 1.700% 1.550% 16.2 2.475% 1.700% 0.775% 34.2
三井住友銀行 最後までずーっと引き下げ 3.250% 1.400% 1.550% 16.2 2.475% 1.700% 0.775% 34.2
三井住友銀行 最初にぐぐっと引き下げ 3.250% 2.200% 1.050% 15.8 2.475% 1.400% 1.075% 33.3

※住宅ローン金利は2017年9月を利用。当サイト調べ。なお、10年後の基準金利にも2017年9月時点の基準金利を利用しています。基準金利は銀行の判断で変更になりますが、金利優遇幅は”契約時点の約束ごと”になっているので変わりません。

※ご自身の借り入れ予定金額や借入期間により結果が異なりますので、ご自身の条件でシミュレーションをお願いします。当サイトでは、金利を自由に入力できて、使いやすいのでじぶん銀行が提供しているシミュレーションを利用する機会が多いです。

 

10年後の残高・11年目以降の金利はどうなる?

当初10年間の金利は、じぶん銀行住信SBIネット銀行イオン銀行の順ですが、実際にシミュレーションした結果、住宅ローンの元本+利息の総返済額を最も抑えることができたのはイオン銀行の住宅ローン(当初固定金利プラン)になりました。総返済額を低く抑えることができている理由は10年経過後の11年目からの金利がかなり低く抑えられているためです。

2番目は三菱東京UFJ銀行の10年固定プレミアム住宅ローンですね。これは意外な結果かもしれませんが、当初10年間と11年目からの金利のバランスが良い点が特徴的で、総返済額を抑える効果が確認できます。

それらに次ぐ形で当初10年間の金利が低いじぶん銀行住信SBIネット銀行、金利のバランスが良い新生銀行の住宅ローンが続いています。じぶん銀行と住信SBIネット銀行の住宅ローンの「当初引き下げプラン」は当初金利をできるだけ低くすることに特化した結果、当初の返済プラン通りに返済する前提に立つとイオン銀行や三菱東京UFJ銀行よりも総返済額が増えることになりました。

 

ここでポイントになるのは、10年間の固定期間の毎月の返済額です。じぶん銀行の当初引き下げプランは三菱東京UFJ銀行のプレミアム住宅ローンよりも金利が低いため、10年間の毎月の返済額は2100円程度少なく、10年間で25万円程度違ってきます。

 

上記の表では両者の10年後の住宅ローンは20万円しか差が無いように見えますが、毎月の返済額が少ない状態で20万円元本を減額できているとため、実際には45万円程度10年後の住宅ローン残高を少なくできています。

 

次に新生銀行にも注目する必要があります。新生銀行は初期費用を非常に低く抑えることができる商品性なので、この表には現れない「初期費用」が他の住宅ローンよりも数十万単位(3000万円の借り入れであれば約50万円)少なく済みます。それを加味すると有力な住宅ローンであることがわかります

 

この比較表だけでは読み取れないポイントに注意

この比較表のシミュレーションは、様々な条件(繰上げ返済を行わない・初期費用を考慮しない・繰上返済手数料を考慮しない・疾病保障を考慮しない・保証料や事務手数料を考慮しない)を前提とした1つの事実なのですが、以下の点は必ず考慮しておかなければなりません。(今回のシミュレーション上で考慮できれば良いのですが、複雑になりすぎるため避けています。)

 

  • 当初期間の金利が低いと当初10年の毎月の返済額は少ない
  • じぶん銀行・住信SBIネット銀行・新生銀行の住宅ローンは、無料または安価で疾病保障が付帯される(提供されるサービスの質が違う)
  • この中では新生銀行の住宅ローンの諸費用がダントツに低い

 

そういった観点を考慮すると、当サイトで紹介することが多いじぶん銀行住信SBIネット銀行新生銀行の3つの住宅ローンは10年固定金利タイプにおいても、有力な借り入れ・借り換え候補であることに違いはありません。

 

まとめ

住宅ローン情報サイト・比較サイトは数多くありますが、その大半(全て?)が、10年固定金利の住宅ローンの「最初の10年間の金利」だけに触れていて、時間をかけて各社の住宅ローンを研究して、サイト訪問者に伝えることを避けているように思います。また、「当初引き下げプラン」を単純に否定している情報サイトも偏った意見になりがちです。

 

表面的な住宅ローンの比較だけでなく、より正確に住宅ローンの情報をサイト訪問者の方にお伝えしたいと思っていますので、今回具体的に各社の住宅ローンを比較してみました。

 

じぶん銀行と住信SBIネット銀行の住宅ローンは、「最初の10年間の金利」はもちろん、疾病保障・繰り上げ返済手数料・保証料・団信などの総合力が非常に高く、間違いなくおすすめできる住宅ローンですが、新生銀行やイオン銀行の10年固定金利も優れた住宅ローンであることが少し理解いただけたのではないかと思います。

 

さらに、近年は大手銀行もネット銀行の住宅ローンに対抗する商品を投下してきており、数年前よりもネット銀行との差が縮まっています。変動金利については、ネット銀行の住宅ローンとの金利差はまだまだありますが、10年固定金利で実際にシミュレーションしてみると、三菱東京UFJ銀行の住宅ローンも優れた金利設計が行われていることがわかりました。

ただし、三菱東京UFJ銀行は保証料も必要ですし、疾病保障が付帯しているわけではありませんので、そのあたりをどう考えるかは意見が分かれるところだと思います。

 

この特集記事が皆さまの住宅ローン選びの参考になれば幸いです。

 

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