住宅ローンの借り換え・金利・比較・ランキングのことなら「住宅ローン借り換え.jp」

住宅ローン(10年固定金利)の固定期間終了後(10年後)の残高と11年目の金利は?

住宅ローンの金利タイプの中で人気を集めている金利タイプに10年固定金利があります。特に借り換え時に選ばれる金利タイプの中で10年固定金利が選ばれるシェアは高く、住宅ローンの返済経験のある人が好んで利用する傾向がある金利タイプです。

 

10年固定金利は、変動金利と長期固定金利と比較すると複雑な面があります。それは途中で適用される住宅ローンの金利タイプが変わるためで、10年固定金利の住宅ローンを選ぶときは、10年後の固定期間終了後の住宅ローンの残高や11年目以降の金利がどのように決定されるのかをイメージしておく必要があります。

 

まず、基本からです。10年固定金利は、住宅ローンの借り入れ・借り換えから10年間の金利だけを固定する金利タイプで、一般的には固定期間終了後の11年目から変動金利に自動的に移行されることになります。固定期間終了後の金利タイプは自分で選択することも可能です。

 

この特集ページでは、住宅ローン借り換え時に特に人気を集める10年固定金利タイプの住宅ローンに注目し、10年固定金利タイプの種類や10年後の住宅ローン残高・固定期間終了後の金利、更に実際に主要金融機関の10年固定金利でシミュレーションした総返済額の比較まで、より詳しく10年固定金利タイプの住宅ローンについて解説したいと思います。

 

10年固定金利の2つの金利適用ルール

多くの金融機関で「当初引き下げ」と「通期引き下げ」(名称は金融機関によって異なります)の2つの10年固定金利を提供しています。各銀行は「当初引き下げ」の10年固定金利を主力商品として宣伝していることが多いので、よく目にする金利は「当初引き下げ」プランの金利です。なお、金融機関によっては、2つにわけずに1つの商品(金利適用ルール)だけを提供していることもあります。

 

この2つの金利適用ルールを理解するには、住宅ローンの金利を決定する仕組みを理解しておく必要があります。住宅ローンの金利は以下の計算式で計算して決定することになっています。今月の金利は〇〇%!と宣伝で利用されている金利はこの計算式で計算された後の金利だと思うようにしてください。

 

<住宅ローンの金利計算式>

実際に適用される住宅ローンの金利=その金融機関の基準金利-金利優遇幅

実際に適用される金利は、「基準金利」から「金利優遇幅」を引き算することで決まることになります。

 

当初引き下げプランの特徴

当初金利固定期間(ここでは10年)の金利優遇幅を拡大するプラン。固定期間終了後の金利優遇幅は縮小されるため、当初期間終了後の金利が高くなる。

通期引下げプランの特徴

住宅ローンの借入期間中(全期間)の金利優遇幅を一定に(または当初期間と当初期間終了後の金利優遇幅の差を小さく)するプラン。当初引き下げプランと比較すると、当初期間(ここでは10年)の金利優遇幅が小さくなるため適用される金利も高くなるが、当初期間終了後も金利優遇幅が(ほとんど)変わらないため、当初期間終了後も比較的低い金利で利用できる。

 

一般的には、住宅ローンを借り入れする期間が短ければ当初引き下げプランが有利であり、借入期間が長い場合は通期引下げプランが有利です。また、最初は長い期間で借り入れたとしても、繰り上げ返済を行っていく場合、住宅ローン借り入れ直後の金利が低い当初引き下げプランの方が元本返済スピードが早いので有利になります。

 

当初期間(ここでは10年)終了後に住宅ローンの借り換えを行うことも可能ですし、最初の10年の金利をできるだけ低くしておきたいと考えている人に選ばれているのが当初引き下げプランと言えます。

 

借り換えの場合、住宅ローンの返済を続けているので「残りの返済期間」が新規借り入れ時よりも短いことになります。その場合、当初引き下げプランが有利になることが多く、住宅ローンの借り換え時は当初引き下げプランが選ばれるケースが多いという特徴もあります。

 

また、よく「当初引き下げプランは騙し商品だ」とか「当初引き下げプランを借りてはいけない」などと言われることがあります。それらの意見は、「当初引き下げプランで、35年などの長期で、繰上げ返済もせずに35年間返済し続けた場合」に、「通期引下げプランの方が有利になる」という1つの事実だけをみた意見です。10年固定金利で住宅ローンを比較する際は、その商品内容と仕組をしっかりと理解することが重要になってきます。

 

主要金融機関の10年固定金利を比較

借入金額:3000万円、返済期間:20年、元利均等返済、ボーナス返済無しで試算し、11年目以降は変動金利での借り入れを継続することを前提としています。なお、10年後の残高・総返済額の単位は100万円で、1万円未満を四捨五入計算した概算値です。

銀行名

プラン名

当初10年間

10年後の残高

11年目以降

総返済額

基準金利 金利優遇幅 適用金利 基準金利 金利優遇幅 適用金利
住信SBIネット銀行 当初引き下げプラン 2.420% 1.700%

0.720%

15.5 2.775% 0.700% 2.075% 33.3
住信SBIネット銀行 通期引下げプラン 2.420% 1.300% 1.120% 15.8 2.775% 1.550% 1.200% 33.6
じぶん銀行 当初期間引き下げプラン 2.540% 1.950% 0.590% 15.4 2.341% 0.800% 1.541% 32.6
じぶん銀行 全期間引き下げプラン 2.540% 1.000% 1.540% 16.2 2.341% 1.000% 1.341% 34.7
イオン銀行 金利プラン 2.900% 1.800% 1.100% 15.8 2.370% 1.800% 0.570% 33.0
新生銀行 2.000% 1.000% 1.000% 15.7 1.550% 0.650% 0.900% 33.0
三菱東京UFJ銀行 ずーっとうれしい金利コース 3.250% 1.700% 1.550% 16.2 2.475% 1.700% 0.775% 34.2
三井住友銀行 最後までずーっと引き下げ 3.250% 1.400% 1.550% 16.2 2.475% 1.700% 0.775% 34.2
三井住友銀行 最初にぐぐっと引き下げ 3.250% 2.200% 1.050% 15.8 2.475% 1.400% 1.075% 33.3
楽天銀行 金利選択型 1.749% 0.650% 1.099% 15.8 1.167% 0.650 0.517% 32.9

※住宅ローン金利は2017年11月を利用。なお、10年後の基準金利にも2017年11月時点の基準金利を利用しています。住宅ローンの商品性は大きくかわるものではありませんが、必ず各社の公式サイトで最新の金利を確認してください。基準金利は銀行の判断で変更になりますが、金利優遇幅は”契約時点の約束ごと”になっているので変わりません。

※ご自身の借り入れ予定金額や借入期間により結果が異なりますので、ご自身の条件でシミュレーションをお願いします。当サイトでは、金利を自由に入力できて、使いやすいのでじぶん銀行が提供しているシミュレーションを利用する機会が多いです。

 

10年後の残高・11年目以降の金利はどうなる?

当初10年間の金利は、じぶん銀行住信SBIネット銀行がダントツですが、実際にシミュレーションしてみると、10年経過後の金利の違いでじぶん銀行が総返済額の少なさで1位になりました。2位の楽天銀行が総返済額を低く抑えることができている理由は10年経過後の11年目からの金利を低く抑えられているためです。

それらに次ぐ形で住信SBIネット銀行や金利のバランスが良い新生銀行の住宅ローンが続いています。

 

次に新生銀行にも注目する必要があります。新生銀行は初期費用を非常に低く抑えることができる商品性なので、この表には現れない「初期費用」が他の住宅ローンよりも数十万単位(3000万円の借り入れであれば約50万円)少なく済みます。それを加味すると有力な住宅ローンであることがわかります

 

この比較表だけでは読み取れないポイントに注意

この比較表のシミュレーションは、様々な条件(繰上げ返済を行わない・初期費用を考慮しない・繰上返済手数料を考慮しない・疾病保障を考慮しない・保証料や事務手数料を考慮しない)を前提としており、以下の点は考慮しなければなりません。

 

  • 当初期間の金利が低いと当初10年の毎月の返済額は少ない(にもかかわらず元本の返済スピードは早い)
  • じぶん銀行・住信SBIネット銀行・新生銀行の住宅ローンは、無料または安価で疾病保障が付帯される(提供されるサービスの質が違う)
  • この中では新生銀行の住宅ローンの諸費用がダントツに低い

 

以外にメガバンクの住宅ローンも検討しているように見えますが、保証料(0.2%の金利相当)がかかりますし、やはり、当サイトで紹介することが多いじぶん銀行住信SBIネット銀行新生銀行の3つの住宅ローンは10年固定金利タイプにおいても、有力な借り入れ・借り換え候補であることに違いはありません。

 

まとめ

住宅ローン情報サイト・比較サイトは数多くありますが、その大半が、10年固定金利の住宅ローンの「最初の10年間の金利」だけに触れていて、11年目以降の金利をサイト訪問者に伝えることを避けているように思います。もしくは、「当初引き下げプラン」を否定している情報サイトもありますが、正直偏った意見のサイトばかりです。

 

当サイトでは、表面的な住宅ローンの比較だけでなく、より正確な情報をサイト訪問者の方にお伝えしたいと思っていますので、今回具体的に各社の住宅ローンを比較してみました。

 

じぶん銀行と住信SBIネット銀行の住宅ローンは、「最初の10年間の金利」はもちろん、疾病保障・繰り上げ返済手数料・保証料・団信などの総合力が非常に高く、間違いなくおすすめできる住宅ローンですが、新生銀行やイオン銀行の10年固定金利も優れた住宅ローンであることが少し理解いただけたのではないかと思います。

 

さらに、近年は大手銀行もネット銀行の住宅ローンに対抗する商品を投下してきており、数年前よりもネット銀行との差が縮まっています。変動金利については、ネット銀行の住宅ローンとの金利差はまだまだありますが、10年固定金利で実際にシミュレーションしてみると、三菱東京UFJ銀行の住宅ローンも優れた金利設計が行われていることがわかりました。

ただし、三菱東京UFJ銀行は保証料も必要ですし、疾病保障が付帯しているわけではありませんので、そのあたりをどう考えるかは意見が分かれるところだと思います。

 

この特集記事が皆さまの住宅ローン選びの参考になれば幸いです。

 

借り換えにおすすめの住宅ローンを様々な視点から徹底比較

 住宅ローン借り換えランキング
 大人気!変動金利への借り換え効果は?
 人気急上昇!10年固定への借り換え比較

住宅ローン公式サイト

 じぶん銀行の住宅ローン公式サイトはこちら
 【じぶん銀行×au】 au住宅ローン専用申込サイトはこちら
 住信SBIネット銀行の住宅ローン公式サイトはこちら
 新生銀行の住宅ローン公式サイトはこちら
 楽天銀行の住宅ローン公式サイトはこちら

住宅ローンの金利動向予想記事

 住宅ローンの金利推移・金利動向は?【2017年11月金利予想】
 フラット35の金利はどうなる?フラット35の金利動向を予想!
 2018年の住宅ローン金利はどうなる?
 5年後の変動金利はどうなる?変動金利の今後を予想!

住宅ローン借り換え特集

住宅ローン関連新着ニュース

人気の特集記事ランキング人気の特集記事ランキング

住宅ローン借り換え基礎知識住宅ローン借り換え基礎知識