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2019年10月の消費税増税で各社の事務手数料などは変更になります。詳細は各金融機関の公式サイトで必ずご確認ください。

住宅ローン(10年固定金利)の固定期間終了後(10年後)の残高と11年目の金利は?

住宅ローンの借り換え時を中心に人気を集めている金利タイプに10年固定金利があります。(新規借り入れ時にも一定割合で選ばれています)

 

10年後に後悔することも

この特集ページでは、人気の金利タイプである10年固定金利に注目し、10年固定金利タイプの種類や注意点、10年後の住宅ローン残高・固定期間終了後の金利についてわかりやすく解説しています。

ちょっと長い解説が続きますが、10年固定金利は商品内容を理解しておかないと後々後悔する可能性のある金利タイプなので、10年固定金利タイプの住宅ローンを探している人はぜひ内容を理解して住宅ローン選びの参考にしてください。

10年固定金利は本当に人気?

以下は住宅金融支援機構が定期的に調査している実際に住宅ローンを利用した人が選んでいる金利タイプの傾向の調査結果です。薄紫が10年固定金利を選んでいる人の割合を示したもので、実際に「固定期間選択型」を選んでいる人の大半が10年固定金利タイプを選んでいることがわかります。

このように実際に10年固定金利が選ばれていることは分かりましたが、冒頭でも触れたように10年固定金利には注意点もあります。まずは、そのあたりを詳しく解説していきたいと思います。

10年固定金利は途中で金利が変わる

10年固定金利は、「固定期間選択型」と言われる金利タイプの1つで、フラット35のような長期固定金利と違って、途中で適用される住宅ローンの金利が変わります。10年固定金利の場合、10年間は金利が固定されますが、その後(11年目以降)の金利は”その時点で決定”されます

ポイント

”その時点で決定”と言っても、「ルール」や「金利優遇幅」は最初から決まっていますので、10年固定金利で全額借りたいと考えている場合やミックスローン(変動金利と10年固定金利を組み合わせる)を考える場合は、「最初の10年間の金利だけでなく、10年固定後の金利がどのようなルールで決定されるのか」を確認・比較することが住宅ローンの総返済額を減らすための大事なポイントです。

 

10年固定金利は変動金利の金利上昇リスクと長期固定金利の金利が変わらない安心感の間をとった金利タイプで、バランスが取れている金利タイプですが、逆に変動金利と長期固定金利の良いところも悪いところも併せ持っています。

 

特に注意が必要なのは、最初の10年間の金利が低くても10年固定後に金利が一気にあがってしまうような住宅ローンの存在です。10年固定金利で借りるときは10年後の金利についても確認するようにしましょう。

 

まず、10年固定金利で一般的に提供されている「金利適用のルール」について理解しておきましょう。

10年固定金利は住宅ローンの借り入れ・借り換えから最初の10年間の金利だけを固定する金利タイプで、固定期間終了後の11年目から異なる金利が適用されます。一般的に2つの金利適用ルールが存在しています。

 

10年固定金利の2つの金利適用ルール

多くの金融機関では、「当初引き下げ」と「通期引き下げ」(名称は金融機関によって異なります)の2つの10年固定金利を提供しています。

各銀行は「当初引き下げ」の10年固定金利を主力商品として宣伝していることが多く、よく目にする金利は「当初引き下げ」プランの金利です。理由は「当初引き下げの方が10年間の金利が低くて見栄えが良いから」ですね。実はこの点が落とし穴だったりもします。(※ジャパンネット銀行や新生銀行などのように2つにわけていない銀行もあります)

 

この2つの金利適用ルールを理解するには、住宅ローンの金利が決定される仕組みを理解する必要があります。まず、住宅ローンの金利は以下の計算式で計算して決定されています。

 

例えば、「今月の金利は〇〇%!」とホームページやちらしで目にするる金利はこの計算式で計算された結果だと思うようにしてください。

 

住宅ローンの金利計算式

実際に適用される住宅ローンの金利=その金融機関の基準金利-金利優遇幅

つまり、住宅ローンの金利は、「各金融機関が決めている基準金利」から「各金融機関が決めた金利優遇幅」を引き算したもの。

 

当初引き下げプランの特徴

当初金利固定期間(ここでは10年)の金利優遇幅を拡大するプラン。固定期間終了後の金利優遇幅は縮小されるため、当初期間終了後の金利が高くなる。

先ほどの計算式の「金利優遇幅」が最初だけ大きくて、後から小さくなるということ

 

通期引下げプランの特徴

住宅ローンの借入期間中(全期間)の金利優遇幅を一定に(または当初期間と当初期間終了後の金利優遇幅の差を小さく)するプラン。当初引き下げプランと比較すると、当初期間(ここでは10年)の金利優遇幅が小さくなるため適用される金利も高くなるが、当初期間終了後も金利優遇幅が(ほとんど)変わらないため、当初期間終了後も比較的低い金利で利用できる。

先ほどの計算式の「金利優遇幅」が借入期間を通じて同じ(またはあまり変わらない)ということ

 

ポイント

ここまでの説明では、「当初引き下げプラン」が、”悪い商品・だまし商品”のように感じる人がいるかもしれませんが、住宅ローンの借入期間が短けいと当初引き下げプランが有利ですし、借入期間が長い場合は通期引下げプランが有利になります。

 

また、借入期間が長い場合でも、住宅ローン借り入れ直後の金利が低い当初引き下げプランの元本返済スピードが早さは有利に働きます。借り換えの場合、住宅ローンの返済を続けているので「残りの返済期間」が新規借り入れ時よりも短いので、当初引き下げプランが有利になることもあります。

 

主要銀行の10年固定金利を比較

銀行名

プラン名

当初10年間 11年目以降
基準金利 金利優遇幅 適用金利 基準金利 金利優遇幅 適用金利
三菱UFJ銀行 プレミアム住宅ローン 3.190% ▲2.500%

0.690%

2.475% ▲1.600% 0.875%
三菱UFJ銀行 ずーっとうれしい金利コース 3.190% ▲1.70%~▲1.85%

1.34%~1.49%

2.475% ▲1.700%~▲1.850% 0.625%~0.775%
三菱UFJ銀行 ぐんとうれしい住宅ローン 3.190% ▲2.20%

0.99%

2.475% ▲1.400% 1.075%
三井住友銀行 最後までずーっと引き下げプラン 3.200% ▲1.975%

1.225%

2.475% ▲1.975% 0.500%
三井住友銀行 最初にぐぐっと引き下げプラン 3.200% ▲2.2%

1.00%

2.475% ▲1.400% 1.075%
みずほ銀行 最後まで変わらずおトク!(全期間重視プラン) 2.550% ▲1.6%~▲1.85%

0.70%~0.95%

2.475% ▲1.600%~▲1.850% 0.625% ~ 0.875%
住信SBIネット銀行 当初引下げプラン 2.360% ▲1.70%

0.660%

2.775% ▲0.700% 2.075%
住信SBIネット銀行 通期引き下げプラン 2.360% ▲1.30%

1.06%

2.775% ▲1.550% 1.200%
じぶん銀行 当初期間引下げプラン 2.590% ▲1.950% 0.590% 2.341% ▲0.800% 1.541%
じぶん銀行 全期間引き下げプラン 2.590% ▲1.000% 1.540% 2.341% ▲1.000% 1.341%
新生銀行 2.000% ▲1.20% 0.800% 年1.55%

▲0.900%

0.650%

ジャパンネット銀行 2.480% ▲1.900% 0.580% 2.315%

▲1.400%

0.915%

楽天銀行   1.529%

▲0.000%~-0.700%

0.879%~1.529% 1.177% ▲0.000%~▲0.650% 0.527%~1.529%

※住宅ローン金利は2019年9月の金利。10年後の基準金利にも2019年9月時点の基準金利を利用しています。正確な情報は必ず各社の公式サイトで最新の金利を確認してください。

※ご自身の借り入れ予定金額や借入期間により結果が異なりますので、ご自身の条件でシミュレーションをお願いします。当サイトでは、金利を自由に入力できて、使いやすいじぶん銀行が提供しているシミュレーションを利用することが多いです。

 

10年後・11年目以降の金利がバランスが良いのは?

先ほどの比較表の通りですが、バランスが良い金利設定になっているのは「ジャパンネット銀行」と「新生銀行」の2つの銀行です。

 

特にジャパンネット銀行の10年固定金利は「最初の10年間の金利が非常に低い」にも関わらず、11年目当初10年間の金利も低い点に注目です。また、新生銀行の10年固定金利も非常にバランスが良いのがわかります(新生銀行の場合、事務手数料も10万円程度で保証料もかからないという点も考慮すると、10年固定金利タイプではかなり魅力的な金利設定です)。

 

次いで三菱UFJ銀行とじぶん銀行と言えそうです。じぶん銀行はジャパンネット銀行と10年間の金利はほぼ同じですし、がん疾病保障・全疾病保障が無料で付帯するという金利以外の大きなメリットがありますので、ジャパンネット銀行・新生銀行・じぶん銀行の3強に近いと言えます。

 

三菱UFJ銀行のプレミアム住宅ローンも魅力的な金利水準ですが、「同一勤務先に満1年以上勤務していること」、「三菱UFJ銀行を給与振込に指定すること」「、「メインバンクプラス・三菱UFJダイレクトを利用すること」、さらに「募集形式で取扱い終了の可能性があること」などが利用条件になっているので、三菱UFJ銀行をメインバンクとして利用しているなど、この条件を問題なく満たすことができる人の有力な選択肢と言えそうです。

 

 

この比較表だけでは読み取れないポイントにも注意

初期費用や繰上返済手数料、無料の疾病保障など金利に現れないメリットは比較しきれていませんので、以下の点を考慮して考えるようにしましょう。

 

  • 当初期間の金利が低いと当初10年の毎月の返済額は少ない(にもかかわらず元本の返済スピードは早い)
  • じぶん銀行・住信SBIネット銀行・新生銀行の住宅ローンは、無料または安価で疾病保障が付帯される(提供されるサービスの質が違う)
  • この中では新生銀行の住宅ローンの諸費用がダントツに低い(メガバンクの住宅ローンには保証料(0.2%の金利相当)がかかりますし、ネット銀行の住宅ローンには事務手数料が高い)

 

まとめ

住宅ローン情報サイト・比較サイトは数多くありますが、その大半が、10年固定金利の住宅ローンの「最初の10年間の金利」だけに触れていて、11年目以降の金利をサイト訪問者に伝えることを避けているように思います。もしくは、「当初引き下げプラン」を一方的に否定しているだけのサイトが大半です。

 

当サイトでは、表面的な住宅ローンの比較だけでなく、より正確な情報をサイト訪問者の方にお伝えしたいと思っていますので、今回具体的に各社の住宅ローンを比較してみました。

 

ジャパンネット銀行とじぶん銀行の住宅ローンは、「最初の10年間の金利」はもちろん、疾病保障・繰り上げ返済手数料・保証料・団信などの総合力が非常に高く、おすすめできる住宅ローンですが、新生銀行や楽天銀行の10年固定金利も優れた住宅ローンであることが理解いただけたのではないかと思います。

 

近年は大手銀行もネット銀行の住宅ローンに対抗する商品を投下してきており、数年前よりもネット銀行との差が縮まっています。三菱UFJ銀行の住宅ローンも優れた商品を提供しつつありますね。

 

この特集記事が皆さまの住宅ローン選びの参考になれば幸いです。

 

 

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