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住宅ローン(10年固定金利)の固定期間終了後(10年後)の残高と11年目の金利は?

住宅ローンの借り換え時を中心に人気を集めている金利タイプに10年固定金利タイプがあります。

 

10年後に後悔することも

この特集ページでは、この10年固定金利タイプの種類や注意点、10年後の住宅ローン残高・固定期間終了後の金利についてわかりやすく解説しています。

長い解説記事になりますが、この10年固定金利タイプは商品の内容をしっかり理解しておかないと後々後悔する可能性のある金利タイプなので、この記事の内容をぜひ理解してほしいと思います。

10年固定金利は人気?

以下は住宅金融支援機構が定期的に調査している実際に住宅ローンを利用した人が選んでいる金利タイプの傾向の調査結果です。薄紫色のバーが10年固定金利を選んでいる人の割合を示したもので、実際に「固定期間選択型」を選んでいる人の大半が10年固定金利タイプを選んでいることがわかります。

当初固定金利タイプの中では実際に10年固定金利が選ばれていることは分かりました。ただ、冒頭でも触れたように10年固定金利には注意点もありますので詳しく解説していきたいと思います。

 

10年固定金利は途中で金利が変わる

10年固定金利は、「固定期間選択型」と言われる金利タイプの1つで、フラット35のような長期固定金利と違って、途中で適用される住宅ローンの金利が変わります。10年固定金利の場合、10年間は金利が固定されますが、その後(11年目以降)の金利は”その時点で決定”されます

ポイント

”その時点で決定”と言っても、「ルール」や「金利優遇幅」は最初から決まっていますので、10年固定金利で全額借りたいと考えている場合やミックスローン(変動金利と10年固定金利を組み合わせる)を考える場合は、「最初の10年間の金利だけでなく、10年固定後の金利がどのようなルールで決定されるのか」を確認・比較することが住宅ローンの総返済額を減らすための大事なポイントです。

 

10年固定金利は変動金利の金利上昇リスクと長期固定金利の金利が変わらない安心感の間をとった金利タイプで、バランスが取れている金利タイプですが、逆に変動金利と長期固定金利の良いところも悪いところも併せ持っています。

 

特に注意が必要なのは、最初の10年間の金利が低くても10年固定後に金利が一気にあがってしまうような住宅ローンの存在です。10年固定金利で借りるときは10年後の金利についても確認するようにしましょう。

 

まず、10年固定金利で一般的に提供されている「金利適用のルール」について理解しておきましょう。

10年固定金利は住宅ローンの借り入れ・借り換えから最初の10年間の金利だけを固定する金利タイプで、固定期間終了後の11年目から異なる金利が適用されます。一般的に2つの金利適用ルールが存在しています。

 

10年固定金利の2つの金利適用ルール

多くの金融機関では、「当初引き下げ」と「通期引き下げ」(名称は金融機関によって異なります)の2つの10年固定金利を提供しています。

各銀行は「当初引き下げ」の10年固定金利を主力商品として宣伝していることが多く、よく目にする金利は「当初引き下げ」プランの金利です。理由は「当初引き下げの方が10年間の金利が低くて見栄えが良いから」ですね。実はこの点が落とし穴だったりもします。(※ジャパンネット銀行や新生銀行などのように2つにわけていない銀行もあります)

 

この2つの金利適用ルールを理解するには、住宅ローンの金利が決定される仕組みを理解する必要があります。まず、住宅ローンの金利は以下の計算式で計算して決定されています。

 

例えば、「今月の金利は〇〇%!」とホームページやちらしで目にするる金利はこの計算式で計算された結果だと思うようにしてください。

 

住宅ローンの金利計算式

実際に適用される住宅ローンの金利=その金融機関の基準金利-金利優遇幅

つまり、住宅ローンの金利は、「各金融機関が決めている基準金利」から「各金融機関が決めた金利優遇幅」を引き算したもの。

 

当初引き下げプランの特徴

当初金利固定期間(ここでは10年)の金利優遇幅を拡大するプラン。固定期間終了後の金利優遇幅は縮小されるため、当初期間終了後の金利が高くなる。

(先ほどの計算式の「金利優遇幅」が最初だけ大きくて、後から小さくなるということ)

 

通期引下げプランの特徴

住宅ローンの借入期間中(全期間)の金利優遇幅を一定に(または当初期間と当初期間終了後の金利優遇幅の差を小さく)するプラン。当初引き下げプランと比較すると、当初期間(ここでは10年)の金利優遇幅が小さくなるため適用される金利も高くなるが、当初期間終了後も金利優遇幅が(ほとんど)変わらないため、当初期間終了後も比較的低い金利で利用できる。

(先ほどの計算式の「金利優遇幅」が借入期間を通じて同じ(またはあまり変わらない)ということ)

 

ポイント

ここまでの説明では、「当初引き下げプラン」が、”悪い商品・だまし商品”のように感じる人がいるかもしれませんが、住宅ローンの借入期間が短い場合、当初引き下げプランが有利ですし、借入期間が長い場合は通期引下げプランが有利になります。

 

また、借入期間が長い場合でも、住宅ローン借り入れ直後の金利が低い当初引き下げプランの元本返済スピードが早さは有利に働きます。借り換えの場合、住宅ローンの返済を続けているので「残りの返済期間」が新規借り入れ時よりも短いので、当初引き下げプランが有利になることもあります。

 

主要銀行の10年固定金利を比較

銀行名

プラン名

当初10年間11年目以降
基準金利金利優遇幅適用金利基準金利金利優遇幅適用金利
三菱UFJ銀行プレミアム住宅ローン3.340% ▲2.500%

0.840%

2.475%▲1.600%0.875%
三井住友銀行最後までずーっと引き下げプラン3.350% ▲1.975%

1.350%~1.600%

2.475% ▲1.975%0.500%
三井住友銀行最初にぐぐっと引き下げプラン3.350% ▲2.2%

1.150%

2.475%▲1.400%1.075%
みずほ銀行最後まで変わらずおトク!(全期間重視プラン)2.750% ▲1.7%~▲1.95%

0.900%~1.150%

2.475% ▲1.600%~▲1.850%0.625% ~ 0.875%
住信SBIネット銀行当初引下げプラン2.460%▲1.70%

0.760%

2.775%▲0.700%2.075%
住信SBIネット銀行通期引き下げプラン2.460%▲1.30%

1.160%

2.775% ▲1.550%1.200%
新生銀行2.000%▲1.20% 0.800%年1.55%

▲0.900%

0.650%

楽天銀行 1.607%

▲0.000%~-0.650%

0.957%~1.607%1.177%▲0.000%~▲0.650%0.527%~1.177%
ソニー銀行固定セレクト1.90%

▲1.30%

0.600%1.807%▲0.600%1.207%

※住宅ローン金利は2020年6月の金利。10年後の基準金利にも2020年6月時点の基準金利を利用しています。正確な情報は必ず各社の公式サイトで最新の金利を確認してください。

※ご自身の借り入れ予定金額や借入期間により結果が異なりますので、ご自身の条件でシミュレーションをお願いします。当サイトでは、金利を自由に入力できて、使いやすいauじぶん銀行が提供しているシミュレーションを利用することが多いです。

 

この比較表だけでは読み取れないポイントにも注意

初期費用や一部繰上返済手数料、無料の疾病保障など金利に現れないメリットは比較しきれていませんので、以下の点を考慮して考えるようにしましょう。

 

  • 当初期間の金利が低いと当初10年の毎月の返済額は少ない(にもかかわらず元本の返済スピードは早い)
  • auじぶん銀行・住信SBIネット銀行・新生銀行の住宅ローンは、無料または安価で疾病保障が付帯される(提供されるサービスの質が違う)
  • この中では新生銀行の住宅ローンの諸費用がダントツに低い(メガバンクの住宅ローンには保証料(0.2%の金利相当)がかかりますし、ネット銀行の住宅ローンには事務手数料が高い)

 

まとめ

住宅ローン情報サイト・比較サイトは数多くありますが、その大半が、10年固定金利の住宅ローンの「最初の10年間の金利」だけに触れていて、11年目以降の金利をサイト訪問者に伝えることを避けているように思います。もしくは、「当初引き下げプラン」を一方的に否定しているだけのサイトが大半です。

 

当サイトでは、表面的な住宅ローンの比較だけでなく、より正確な情報をサイト訪問者の方にお伝えしたいと思っていますので、今回具体的に各社の住宅ローンを比較してみました。

 

ジャパンネット銀行とauじぶん銀行の住宅ローンは、「最初の10年間の金利」はもちろん、疾病保障・一部繰上返済手数料・保証料・団信などの総合力が非常に高く、おすすめできる住宅ローンですが、新生銀行や楽天銀行の10年固定金利も優れた住宅ローンであることが理解いただけたのではないかと思います。

 

近年は大手銀行もネット銀行の住宅ローンに対抗する商品を投下してきており、数年前よりもネット銀行との差が縮まっています。三菱UFJ銀行の住宅ローンも優れた商品を提供しつつありますね。

 

この特集記事が皆さまの住宅ローン選びの参考になれば幸いです。

 

 

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