2026-06-21更新

住宅ローンは年収の何倍まで？無理のない借入額の目安【2026年版】

住宅ローンは年収の何倍まで借りて大丈夫？

マイホームは人生最大の買い物です。購入後の新生活を快適に過ごすために、誰もが少しでも条件の良い家を買いたくなりますが、条件が良くなると物件の価格も高くなるため、「自分の年収でどれぐらいの家を買ってよいんだろう？どれぐらいの金額の住宅ローンを借りて良いんだろう？」と悩むことになります。

とくに2026年は「金利のある時代」に入り、日本銀行が2026年6月に政策金利を年1.0%程度へ引き上げました。固定金利は上昇し、変動金利も今後の見直しで上がる可能性が指摘されています。借入額を決めるときは、こうした金利上昇局面でも無理のない返済になるかを、これまで以上に意識しておきたいところです。

住宅ローンはできるだけ少ない方が良いというのは誰しもがわかっていますが、長い間住むことを考えれば、少しでも良い立地・広い家・良い設備の家に住みたくなる気持ちになるのは仕方ないことです。

今までマイホームを買ってきた何千万人もの人が同じように悩んできたので、実は、すでに1つの指標ができていて「年収×●倍」という簡単な計算で住宅ローン借入金額の目安を知ることができます。

この式は、非常にシンプルで、シンプルすぎるぐらいなのですが、思った以上に正確な金額を計算してくれます。

「ローンの年間返済負担率」「金利」「借入期間」などを使った、さらに正確な指標を計算する方法をこの特集ページの後半部分で解説していますが、その複雑な計算式で算出した結果と大差ない結果を得られる優れものの計算式です。

住宅ローンは年収の何倍まで借り入れ可能か(結論)

適切な住宅ローン借入額の目安：年収の５倍～６倍(年収の６倍まで)

従って、適切なマイホームの金額は、「年収の5倍～6倍＋自己資金（手元資金）-住宅購入にかかる諸費用」となります。

結論は上記の通りになってしまいますが、これだけで終わってしまっては情報サイトとして価値がありませんので、この計算式の妥当性について検証しながら、住宅ローンの審査で利用される「返済負担率」を活用した計算などについても紹介しています。

※「年収の5～6倍」は“無理なく返せる”目安です。後述のとおり、近年は住宅価格の上昇で実際の購入者の年収倍率は7倍前後まで高まっています。借りられる額（上限）と無理なく返せる額（目安）は別物であることを意識しておきましょう。

年収別住宅ローン借入額の目安

冒頭の式から算出した年収の何倍まで借り入れ可能かを示した目安（５倍～６倍）の金額を整理すると以下のようになります。

この金額は、マイホームの金額ではなく住宅ローンの借入金額の適正値を示したものなので、この金額に頭金・自己資金を上乗せした金額が購入できるマイホームの価格の目安ということになります。(マイホーム購入にかかる諸経費や住宅ローンの諸費用を除く)

住宅ローンの返済額を抑えるには低金利の住宅ローンを選ぶ

住宅ローンの返済負担を抑えるために「自分の経済力にあった家を選ぶ」「マイホーム購入価格を値切る」などの方法がありますが、効果が大きいのが金利が低い住宅ローンを利用することです。同じ物件価格でも、選ぶ住宅ローンの金利によって総返済額は数百万円単位で変わり得るためです。

そのためにはしっかりと住宅ローンを比較して選ぶ必要があります。

2026年6月時点の金利環境を簡単に整理しておきましょう。

• 変動金利：基準金利は上昇傾向にあるものの、各行の適用金利（最優遇）は依然として低水準で、ネット系では年0.7～0.9%前後の例もあります（auじぶん銀行などが代表的）。ただし日銀の利上げ・短期プライムレートの引き上げを受け、今後の見直しで上がる可能性があります。
• 全期間固定（フラット35）：長期金利の上昇を背景に上昇しており、2026年6月の【フラット35】（買取型・借入期間21～35年・融資率9割以下・新機構団信付き）の最頻金利は年3.21%と、3%を超える水準になっています。かつての「フラット35を1%前後で借りられる時代」は終わり、固定金利は金利上昇リスクに備える“保険”としての性格が強まっています。

フラット35の実行件数シェアで長年トップを走るのがSBIアルヒ（旧ARUHI）です。自己資金の割合に応じて金利が下がる「スーパーフラット（保証型）」など商品ラインアップが豊富で、全国の店舗で対面相談もできます。最新の適用金利は各社・公式サイトで必ず確認してください。

普段の付き合いや地元にある地銀だから、という理由だけで住宅ローンの申込先を選んでしまうと、金利差で総返済額が大きく膨らむことがありますので十分注意しましょう。借り換えを検討している方は、現在の残高・残期間・金利と、借り換え先の金利・諸費用を並べて損得を試算するのがおすすめです。

最新のauじぶん銀行の住宅ローン金利の確認はこちら

最新のSBIアルヒ（旧ARUHI）のフラット35の住宅ローン金利の確認はこちら

住宅ローン利用者の人たちの実態は？

結論としては、上記の表に記載した金額が１つの目安であることは変わらないのですが、実際に住宅ローンを借り入れた人たちの情報を使って、実態と計算結果を検証してみたいと思います。

まず、フラット35を提供している住宅金融支援機構の「2024年度 フラット35利用者調査」（2025年7月公表・借換えを除く新規27,523件）によると、利用者の平均世帯年収は669万円、平均年齢は44.5歳でした。所要資金（物件価格＋諸費用）を年収で割った「年収倍率」は、住宅価格の上昇を背景にこの数年で高まっており、土地付注文住宅や新築マンションでは年収の7倍前後に達しています（中古戸建・中古マンションはこれより低めです）。

つまり、現実には「年収の5～6倍」を超えて借りている人が増えているということです。これは住宅が高くなったための結果であり、「みんなが7倍だから自分も大丈夫」ではなく、無理のない返済（=5～6倍を一つの目安）を意識することが、金利上昇局面ではいっそう大切になります。

参考として、少し前（2016年度調査時点）の地域別データも見ておきましょう。一番右が「世帯年収の何倍の金額を借り入れているか」を示しています。この調査は世帯年収をもとに計算されているため、倍率は低めに出やすい点に注意してください。

※下表は2016年度調査時点の地域別集計です（古い数値を含みます）。最新の全国傾向は上記の2024年度調査をご参照ください。

年収の6倍ちょうど借りている人ばかりではなく、4倍台～5倍台が中心であることがわかります（世帯年収ベースのため低めに出ています）。一方で前述のとおり、近年の新築物件では7倍前後まで上がっている点とあわせて、「実態は幅がある」と理解しておきましょう。

年収に対する返済負担率による計算

次にもう少し複雑な計算式を使った計算方法を紹介したいと思います。

金融機関の住宅ローンの審査では「年収の何倍まで」といった単純な計算式で審査は行われていません。上記の表にも記載がある(右から２番目)「年間返済負担率」と呼ばれる考え方で審査が行われています。

年間返済負担率とは年収に占める毎年のローン返済額の割合を示すものです。

その基準は金融機関によって異なりますし、公表していない金融機関もあります。

公表しているフラット35が３０％～３５％を上限としているので少し誤解が生じやすいのですが、民間の住宅ローンの場合、特に低金利の住宅ローンを提供している金融機関では返済負担率は２３％～２６％が実態だと考えておくと良いでしょう。

※年収が低いと基準が厳しくなり例えば３００万円の場合１５％程度に設定されている場合もあります

ちなみに、この値はあくまでも「上限」です。「適正」な借入金額の目安ではありませんので注意してください。また、「返済負担率」の計算は住宅ローンだけでなく、すべての借り入れ(カードローンや自動車ローン)を含めて計算されますので、他の借り入れが残っている場合、住宅ローン単体では２３％～２６％よりも低い負担率を目指す必要があります。

実は、過去の住宅ローン利用者の統計データでは年間返済負担率は平均で２０％程度になっています。

例えば年収５００万円の場合で返済負担率２０％とすると、住宅ローンの年間の返済額は１００万円(毎月８．３万円)になります。年収５００万円の毎月の収入は約４１万円(ボーナス無しの場合)になります。手取りでは３５万円程度として、ここから毎月８．３万円の住宅ローンを返済している、という調査結果は感覚的にも合っていると思います

年間の返済額から住宅ローンの総返済額を計算するには「返済を続ける年数」が影響してくるのでまとめて整理してみました。

＜各年収別の返済負担率２０％＞

ご自身の年収(月収)に照らし合わせてみてください。手取りの収入とそこから支払わなければならない毎月の住宅ローン返済額がイメージできると思います。

注意してほしいのはこの表の「２５年～３５年の返済額」はあくまでも「住宅ローンの返済額合計」であって「住宅ローンの借入額」では無いということです。

例えば、住宅ローンの金利が年１．０％で２，６５０万円の住宅ローンを２５年で借り入れると総返済額は約３，０００万円になります。３０年で３，１１０万円の住宅ローンを借りると総返済額は約３，６００万円、３５年で３，５５０万円の住宅ローンを借りると総返済額は約４，２００万円という計算です（金利が上がると総返済額はさらに増えます）。

ここで「年収の何倍が住宅ローンの金額として適正か？」への回答として用意した「年収の５倍～６倍」の超単純計算で試算した借入額の目安の表をもう一度確認してみましょう。年収６００万円の場合３０００万円～３６００万円になっていますね。ほぼ返済負担率と金利や借り入れ期間をもとに頑張って計算した結果と変わらないことがわかります。

一方で、２５年で返済したいと考える場合、返済負担率２０％を守るには２，６５０万円になるので、この計算式が万能でないこともわかります。

「年収の何倍」で計算する時の注意点とまとめ

・基本的には「年収の５倍～６倍」が無理のない目安になる（住宅価格の上昇で実際の利用者は7倍前後まで高まっているが、借りられる額＝無理なく返せる額ではない）

・４０歳以降の借り入れなど「借り入れ期間」を短く(２５年未満)したい場合は「年収の４倍～５倍」を目安にすべき

・年収が３００万円以下の場合は、「年収の４～５倍」を目安にしないと厳しい返済が続く

・「世帯年収」で計算する場合は、子供が生まれた時など世帯年収が少なくなる時期は最初から計画に入れておく

・金利上昇局面では、変動金利を選ぶ場合「将来金利が上がっても返せるか」を、固定金利を選ぶ場合「やや高い金利でも家計が回るか」を必ず確認する

よくある質問（FAQ）

Q. 共働きの世帯年収で「年収の◯倍」を計算してもいい？
A. 計算上は世帯年収で考えても構いませんが、出産・育児・転職などで世帯年収が一時的に下がる時期を織り込むのが安全です。片方の収入だけでも返済が回るかを一度試算しておくと安心です。ペアローンや収入合算を使う場合はとくに注意しましょう。

Q. 頭金（自己資金）はいくら用意すればいい？
A. 物件価格の1～2割が一つの目安ですが、フラット35は融資率9割以下にすると金利が低くなる（9割超は金利が上がる）仕組みがあり、自己資金を厚くすると金利面でも有利になりやすいです。一方で手元資金を使い切ると不測の出費に対応できなくなるため、生活防衛資金は残しておきましょう。

Q. 金利が上がってきた今、変動と固定どちらがいい？
A. 一概には言えません。変動金利は当初の負担が軽い反面、将来の上昇リスクを自分で負います。固定金利（フラット35など）はやや高い代わりに、返済額が完済まで変わらない安心があります。2026年は固定金利が3%台、変動金利が0%台後半とその差が広がっているため、「金利の安さ」だけでなく「上昇リスクをどこまで許容できるか」で選ぶのがポイントです。借り換えの場合も同じ視点で比較しましょう。

Q. すでに借りているが、年収倍率が高すぎたかも…どうすれば？
A. 借り換えで金利を下げる、繰り上げ返済で残高を減らす、返済期間を見直す、といった方法で月々や総返済額の負担を軽くできる場合があります。とくに今より低い金利のローンへ借り換えられるなら、金利差・残高・残期間と諸費用を比べて損得を試算してみてください。

※この特集ページに記載している情報はあくまでも１つの目安を示すものです。この基準を満たすことで住宅ローンの返済が問題なく行えることを確約するものではありません。もちろん、年収の６．５倍や７倍になったとしても問題なく住宅ローンの返済が行える可能性はありますし、低金利の住宅ローンを探して契約することが住宅ローンの返済負担の軽減や、借入可能額の引き上げに繋がります。どっちにしても住宅ローン選びは大切、ということですね。

当サイトでは、様々な角度から住宅ローンを比較していますので、参考にしてください。なお、本文の金利・各社のサービス内容は2026年6月時点の情報です。最新の適用金利・条件は各金融機関の公式サイトで必ずご確認ください。

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