2026-08-26更新

住宅ローンは年収の何倍まで？無理のない借入額の目安【2026年版】

住宅ローンは年収の何倍まで借りて大丈夫？

マイホームは人生最大の買い物です。購入後の新生活を快適に過ごすために、誰もが少しでも条件の良い家を買いたくなりますが、条件が良くなると物件の価格も高くなるため、「自分の年収でどれぐらいの家を買ってよいんだろう？どれぐらいの金額の住宅ローンを借りて良いんだろう？」と悩むことになります。

2026年はすでに「金利のある時代」です。日本銀行は2026年6月16日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標を年0.750%程度から年1.000%程度へ引き上げました。固定金利は長期金利の上昇を受けて上がり、変動金利も各行の見直しを通じて上昇しています。借入額を決めるときは、「借りられる額」ではなく「金利が上がっても返し続けられる額」で考える必要があります。

住宅ローンはできるだけ少ない方が良いというのは誰しもがわかっていますが、長い間住むことを考えれば、少しでも良い立地・広い家・良い設備の家に住みたくなる気持ちになるのは仕方ないことです。

今までマイホームを買ってきた何千万人もの人が同じように悩んできたので、実は、すでに1つの指標ができていて「年収×●倍」という簡単な計算で住宅ローン借入金額の目安を知ることができます。

この式は、非常にシンプルで、シンプルすぎるぐらいなのですが、思った以上に正確な金額を計算してくれます。

「ローンの年間返済負担率」「金利」「借入期間」などを使った、さらに正確な指標を計算する方法をこの特集ページの後半部分で解説していますが、その複雑な計算式で算出した結果と大差ない結果を得られる優れものの計算式です。

住宅ローンは年収の何倍まで借り入れ可能か(結論)

適切な住宅ローン借入額の目安：年収の5倍～6倍（年収の6倍まで）

従って、適切なマイホームの金額は、「年収の5倍～6倍＋自己資金（手元資金）－住宅購入にかかる諸費用」となります。

結論は上記の通りになってしまいますが、これだけで終わってしまっては情報サイトとして価値がありませんので、この計算式の妥当性について検証しながら、住宅ローンの審査で利用される「返済負担率」を活用した計算などについても紹介しています。

※「年収の5～6倍」は“無理なく返せる”目安です。後述のとおり、住宅価格の上昇で実際の購入者の年収倍率は2025年度で平均6.6倍、土地付注文住宅では7.8倍まで高まっています。借りられる額（上限）と無理なく返せる額（目安）は別物であることを意識しておきましょう。

年収別住宅ローン借入額の目安

冒頭の式から算出した年収の何倍まで借り入れ可能かを示した目安（5倍～6倍）の金額を整理すると以下のようになります。

この金額は、マイホームの金額ではなく住宅ローンの借入金額の適正値を示したものなので、この金額に頭金・自己資金を上乗せした金額が購入できるマイホームの価格の目安ということになります。(マイホーム購入にかかる諸経費や住宅ローンの諸費用を除く)

【2026年の新常識】金利が上がると「年収の何倍」は縮む

ここが、金利が動かなかった時代といちばん変わった点です。「年収の何倍まで借りられるか」は金利によって変わります。毎月の返済に回せる金額が同じでも、金利が高いほど利息の割合が増え、同じ返済額で借りられる元金は小さくなるからです。

月々の返済額を10万円、返済期間を35年（元利均等返済）に固定して、金利だけを変えて借入可能額を試算すると次のようになります。

※当編集部試算（元利均等返済・ボーナス返済なし・諸費用は含まず）。年収600万円で月10万円の返済＝返済負担率20%の想定です。

変動金利で借りれば「年収の5.7倍」でも、全期間固定のフラット35なら「年収の4.2倍」しか借りられない——同じ家計から出せる返済額でも、これだけ差が出ます。「年収の5～6倍」という目安は、実質的には変動金利など低めの金利で借りることを前提にした数字だと理解しておくと、判断を誤りません。

逆に言えば、変動金利で年収の6倍近くまで借りた人は、金利が上がったときに家計が受ける影響が大きいということでもあります。ここが次の「実態」の話につながります。

2026年8月の金利水準を押さえておく

住宅ローンの返済負担を抑えるために「自分の経済力にあった家を選ぶ」「マイホーム購入価格を値切る」などの方法がありますが、効果が大きいのが金利の低い住宅ローンを選ぶことです。同じ物件価格でも、選ぶ住宅ローンの金利によって総返済額は数百万円単位で変わり得るためです。

2026年8月時点の金利環境を整理しておきましょう。

• 変動金利：ネット銀行でも年1%台に乗ってきました。auじぶん銀行の変動金利（お借り換え・全期間引下げプラン・がん50%保障団信付き）は年1.179%で、基準金利3.141%から年1.962%を引き下げた水準です（2026年8月26日時点・公式サイトにて確認）。「ネット銀行なら1%を大きく下回る」といった数年前の相場観は、すでに当てはまりません。
• 全期間固定（フラット35）：2026年8月資金受取分の【フラット35】（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）の最も多い金利は年3.290%です（借入期間20年以下は年2.970%）。かつての「フラット35を1%前後で借りられる時代」は終わり、固定金利は金利上昇リスクに備える“保険”としての性格が強まっています。

なお、最長50年の全期間固定「フラット50」も選択肢として広がっています。2026年8月の最も多い金利は年3.500%（借入期間36年以上50年以下・融資率9割以下）で、楽天銀行など取扱金融機関でも案内されています。ただし利用できるのは長期優良住宅・予備認定マンション・管理計画認定マンションのいずれかを取得する場合に限られます。

期間を延ばすと毎月の返済額は下がりますが、総返済額は増えます。借入3,000万円で試算すると、フラット35（年3.290%・35年）は月々120,364円・総返済額約5,055万円、フラット50（年3.500%・50年）は月々105,960円・総返済額約6,358万円です。毎月は約1.4万円軽くなる代わりに、総額では約1,300万円増える計算になります。完済時の年齢や、長期にわたる担保割れのリスクとあわせて判断してください。

フラット35の実行件数シェアで長年トップを走るのがSBIアルヒ（旧ARUHI）です。自己資金の割合に応じて金利が下がる「スーパーフラット」など商品ラインアップが豊富で、全国の店舗で対面相談もできます。最新の適用金利は各社の公式サイトで必ず確認してください。

普段の付き合いや地元にある地銀だから、という理由だけで住宅ローンの申込先を選んでしまうと、金利差で総返済額が大きく膨らむことがありますので十分注意しましょう。借り換えを検討している方は、現在の残高・残期間・金利と、借り換え先の金利・諸費用（事務手数料は借入額の2.20%（税込）が主流）を並べて損得を試算するのがおすすめです。

最新のauじぶん銀行の住宅ローン金利の確認はこちら

最新のSBIアルヒ（旧ARUHI）のフラット35の住宅ローン金利の確認はこちら

住宅ローン利用者の人たちの実態は？

結論としては、上記の表に記載した金額が1つの目安であることは変わらないのですが、実際に住宅ローンを借り入れた人たちのデータを使って、実態と計算結果を検証してみましょう。

フラット35を提供している住宅金融支援機構の「2025年度 フラット35利用者調査」（2026年7月24日公表・借換えを除く35,553件を集計）によると、利用者の平均世帯年収は715.9万円（前年度＋46.5万円）、平均年齢は43.3歳（前年度－1.2歳）でした。所要資金（物件価格＋諸費用）を世帯年収で割った「年収倍率」の平均は6.6倍で、前年度の6.5倍からさらに上昇しています。

この年収倍率は、どんな家を買うかで大きく変わります。

※住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」より当編集部が作成。年収倍率は所要資金を世帯年収で除した数値の平均です。

読み取れることは2つあります。1つは、新築（とくに土地付注文住宅）を買う人は「年収の5～6倍」を大きく超えていること。もう1つは、中古住宅なら年収の5倍台に収まっていることです。「年収の何倍まで」で悩んだときは、物件の種類を見直すことが最も効くとも言えます。

ただし、「みんなが7倍だから自分も大丈夫」ではありません。年収倍率が上がっているのは、住宅価格の上昇に家計が追いつくために期間を延ばし、共働きの世帯年収で借りているからです。実際、2025年度の平均総返済負担率は22.8%（前年度23.2%から0.4ポイント低下）と、負担率そのものは20%台前半に収まるよう調整されています。年収倍率ではなく、返済負担率で自分の上限を確かめるのが正しい順番です。

【参考】地域別の実態（2025年度）

同じ調査の地域別データも見ておきましょう。首都圏は年収倍率7.1倍と全国平均を上回る一方、東海圏・その他地域は6.2倍にとどまります。住宅価格の水準が違うため、「何倍が普通か」は住む場所によって変わるということです。

※住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」（借換えを除く35,553件）。いずれも平均値です。

年収に対する返済負担率による計算

次に、もう少し正確な計算方法を紹介します。

金融機関の住宅ローンの審査では「年収の何倍まで」といった単純な計算式で審査は行われていません。上の表にもある「返済負担率（総返済負担率）」と呼ばれる考え方で審査が行われています。

返済負担率とは、年収に占める年間のローン返済額の割合を示すものです。

その基準は金融機関によって異なりますし、公表していない金融機関もあります。

公表しているフラット35は年収400万円未満で30%以下、年収400万円以上で35%以下を基準としており、少し誤解が生じやすいのですが、民間の住宅ローンの場合、特に低金利の住宅ローンを提供している金融機関では返済負担率23%～26%が実態だと考えておくと良いでしょう。

※年収が低いと基準が厳しくなり、例えば300万円の場合は15%程度に設定されている場合もあります。

ちなみに、この値はあくまでも「上限」です。「適正」な借入金額の目安ではありませんので注意してください。また、返済負担率の計算は住宅ローンだけでなく、すべての借り入れ（カードローンや自動車ローン、奨学金など）を含めて計算されますので、他の借り入れが残っている場合、住宅ローン単体では23%～26%よりも低い負担率を目指す必要があります。

実際の利用者の統計では、前述のとおり2025年度の平均総返済負担率は22.8%です。ここでは、より安全な水準として返済負担率20%を基準に整理してみます。

例えば年収500万円で返済負担率20%とすると、住宅ローンの年間返済額は100万円（毎月8.3万円）になります。年収500万円の毎月の収入は約41万円（ボーナスなしの場合）、手取りでは35万円程度として、ここから毎月8.3万円を返済している、という水準です。

年間の返済額から住宅ローンの総返済額を計算するには「返済を続ける年数」が影響してくるので、まとめて整理してみました。

＜各年収別の返済負担率20%＞

ご自身の年収（月収）に照らし合わせてみてください。手取りの収入と、そこから支払わなければならない毎月の住宅ローン返済額がイメージできると思います。

注意してほしいのは、この表の「25年～35年の総返済額」はあくまでも「住宅ローンの返済額の合計」であって「借入額」ではないということです。利息を含んだ金額なので、借りられる元金はこれより小さくなります。

年収600万円・返済負担率20%（月10万円）・35年返済の場合、実際に借りられる元金は前掲の試算どおり変動金利1.179%なら約3,440万円、フラット35の3.290%なら約2,492万円です。ここで、「年収の5倍～6倍」の目安表をもう一度確認してみましょう。年収600万円なら3,000万円～3,600万円ですから、変動金利で借りる場合はこの単純計算がよく当てはまります。一方で全期間固定を選ぶ場合や、25年など短めの期間で返す場合は、目安表より少なく見積もる必要があります。この計算式が万能ではないということです。

「年収の何倍」で計算する時の注意点とまとめ

• 基本的には「年収の5倍～6倍」が無理のない目安（住宅価格の上昇で実際の利用者は2025年度で平均6.6倍・土地付注文住宅は7.8倍まで高まっているが、借りられる額＝無理なく返せる額ではない）
• 全期間固定（フラット35）で借りる場合は、目安を「年収の4倍～5倍」に引き下げて考える（金利が高いぶん、同じ返済額で借りられる元金が小さくなるため）
• 40歳以降の借り入れなど借入期間を短く（25年未満）したい場合は「年収の4倍～5倍」を目安にすべき
• 年収が300万円以下の場合は、「年収の4～5倍」を目安にしないと厳しい返済が続く
• 「世帯年収」で計算する場合は、子供が生まれた時など世帯年収が少なくなる時期を最初から計画に入れておく
• 金利上昇局面では、変動金利を選ぶ場合「将来金利が上がっても返せるか」を、固定金利を選ぶ場合「やや高い金利でも家計が回るか」を必ず確認する

すでに借りている方へ｜年収倍率が高すぎたときの立て直し方

「振り返ると年収の7倍近く借りていた」「変動金利で借りたが、金利が上がって不安」という方も多いはずです。すでに返済が始まっている場合、打てる手は次の3つです。

1. 借り換えで金利を下げる……いま返済中の金利が借り換え先より高いなら、利息を減らせます。判断は「金利差で減る利息」と「諸費用（事務手数料は借入額の2.20%（税込）が主流＋登記費用・印紙税など）」の比較です。残高が多く、残り期間が長いほど効果が大きくなります。
2. 繰り上げ返済で残高を減らす……期間短縮型なら利息の軽減効果が大きく、返済額軽減型なら毎月の負担が軽くなります。手元の生活防衛資金は残したうえで検討してください。
3. 返済額の見直し・条件変更を相談する……家計が厳しいと感じたら、返済が滞る前に金融機関へ相談します。期間の延長などで毎月の返済額を下げられる場合があります（総返済額は増えます）。

いちばん避けたいのは、不安なまま何もしないことです。まずは返済予定表を開いて、現在の適用金利・残高・残り返済回数の3つを確認するところから始めてください。

よくある質問（FAQ）

Q. 共働きの世帯年収で「年収の◯倍」を計算してもいい？
A. 計算上は世帯年収で考えても構いませんが、出産・育児・転職などで世帯年収が一時的に下がる時期を織り込むのが安全です。片方の収入だけでも返済が回るかを一度試算しておくと安心です。ペアローンや収入合算を使う場合はとくに注意しましょう。なお、フラット35利用者調査の年収倍率も「世帯年収」ベースで集計されています。

Q. 頭金（自己資金）はいくら用意すればいい？
A. 物件価格の1～2割が一つの目安です。フラット35は融資率9割以下にすると金利が低くなる仕組みがあり、2026年8月の場合、借入期間21年以上35年以下では9割以下が年3.290%、9割超が年3.400%と年0.110%の差があります。自己資金を厚くすると金利面でも有利になりやすい一方、手元資金を使い切ると不測の出費に対応できなくなるため、生活防衛資金は残しておきましょう。

Q. 金利が上がってきた今、変動と固定どちらがいい？
A. 一概には言えません。変動金利は当初の負担が軽い反面、将来の上昇リスクを自分で負います。全期間固定（フラット35など）はやや高い代わりに、返済額が完済まで変わらない安心があります。2026年8月時点では変動が年1%台前半、フラット35が年3%台前半とその差が2ポイント前後あるため、「金利の安さ」だけでなく「上昇リスクをどこまで許容できるか」で選ぶのがポイントです。借り換えの場合も同じ視点で比較しましょう。

Q. 借入期間を50年にすれば、年収の何倍まで借りられますか？
A. 毎月の返済額は下がるので、計算上は借りられる額が増えます。ただし総返済額は大きく増えます。本文の試算では、借入3,000万円でフラット35（年3.290%・35年）とフラット50（年3.500%・50年）を比べると、毎月は約1.4万円軽くなる一方で総額は約1,300万円増えました。完済時の年齢（35歳で借りれば85歳完済）と、長期にわたる担保割れのリスクも含めて判断してください。フラット50は長期優良住宅などの要件を満たす物件でのみ利用できます。

Q. すでに借りているが、年収倍率が高すぎたかも…どうすれば？
A. 前の章のとおり、借り換え・繰り上げ返済・条件変更の3つが基本です。とくに今より低い金利のローンへ借り換えられるなら、金利差・残高・残期間と諸費用を比べて損得を試算してみてください。残高が少なく残り期間も短い場合は、諸費用を回収できず逆効果になることがあります。

※この特集ページに記載している情報はあくまでも1つの目安を示すものです。この基準を満たすことで住宅ローンの返済が問題なく行えることを確約するものではありません。もちろん、年収の6.5倍や7倍になったとしても問題なく返済が行える可能性はありますし、低金利の住宅ローンを探して契約することが返済負担の軽減や借入可能額の引き上げに繋がります。どちらにしても住宅ローン選びは大切、ということですね。

当サイトでは、様々な角度から住宅ローンを比較していますので、参考にしてください。なお、本文の金利・各社のサービス内容は2026年8月時点の情報です。最新の適用金利・条件は各金融機関の公式サイトで必ずご確認ください。

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