住宅ローンは変動金利・固定金利のどっちを選ぶ？最新データと選び方
住宅ローンは、最終的には金融機関を選んで契約しますが、その前の段階で考えておかなければならないのが「変動金利」と「固定金利」のどちらを選ぶのかということです。
このページでは、「実際に住宅ローンを契約した人は変動金利と固定金利のどちらを選んでいるのか」という利用者の動向と、最新の金利情勢をもとに、変動金利・固定金利の選び方を解説します。借り換えを検討している人向けの考え方も後半でまとめます。
変動金利と固定金利、どちらが選ばれている？
まず、住宅ローンを利用している人たちが変動金利と固定金利のどちらを選んでいるのかを確認しておきましょう。
１位・・・変動型（７９．０％）
２位・・・固定期間選択型（１２．２％）
３位・・・全期間固定型（８．８％）
このアンケート結果によると、およそ5人に4人（約8割）が「変動型」を選んでいることがわかります。変動型を選ぶ人の割合は近年さらに増え、約8割を占めるまでになりました。変動金利と固定金利の金利差が大きいことが、変動型が選ばれやすい背景にあります。
一方で、全期間固定型を選んでいる人は約11人に1人（8.8％）と、想像以上に少ない結果です。なお、変動型と固定型を組み合わせる「ミックスローン」の利用者も全体の10.5％（同調査）いました。
「変動と固定、どちらを選んでいる人が多い？」という問いの答えは、「ここ数年は圧倒的に変動型が多い」ということになります。※割合は2025年4月調査時点。機構は調査を定期的に公表しているため、最新は住宅金融支援機構の公式調査でご確認ください。
変動金利・固定金利のどちらを選ぶべき？
住宅ローンの金利タイプの選び方は、専門家でも見解が分かれます。ファイナンシャルプランナーや住宅ローンの専門家に尋ねても「変動金利にはリスクがあるので、不安があるなら固定金利を」という一般論が返ってくることが多く、それだけでは判断材料になりません。
当サイトでは住宅ローンの変動金利はどうなる？５年後・１０年後の金利を予想などで、変動金利が将来上昇した場合と、最初から固定した場合とで総返済額を比較し、どちらが有利になりやすいかを試算しています。
判断のポイントは「今の金利差」と「これから金利がどれだけ・どのくらいのスピードで上がるか」です。変動金利は当初の金利が低いぶん、多少の上昇までは固定より総返済額を抑えられる可能性がありますが、金利上昇が大きく・早いほど固定が有利に近づきます。
注意したいのは、足元は「金利のある時代」に入りつつあるという点です。日本銀行は2026年6月に政策金利を1.0％程度へ引き上げ、多くの銀行が短期プライムレート（変動金利の基準）を引き上げる動きを見せています（適用時期は各行で異なる）。かつてのような「金利はほとんど上がらない」前提は置きにくくなっており、変動型を選ぶ場合も金利上昇に耐えられる返済計画が欠かせません。最新の金利動向は各金融機関の公式サイトや日本銀行の公表でご確認ください。
特に変動型では、返済額の急上昇を抑える「5年ルール（5年間は毎月返済額が変わらない）」「125％ルール（見直し後の返済額は従前の125％まで）」があります。これらは安心材料である一方、金利が上がっても毎月の返済額が据え置かれるあいだは、返済に占める利息の割合が増え、元金が当初の想定どおりに減りにくくなる点に注意が必要です（未払利息が生じる場合もあります）。
【借り換え】変動・固定の選び方は「残債・残期間・金利差」で考える
すでに返済中で借り換えを検討している場合は、新規借り入れとは少し見方が変わります。借り換えで変動・固定を選ぶときは、次の3点で考えると整理しやすくなります。
- 残りの返済期間：残期間が短いほど、将来の金利上昇が総返済額に与える影響は小さくなります。残期間が長いほど、固定で金利を確定させる安心の価値が高まります。
- 今の適用金利との差：借り換えのメリットは「現在の金利−借換後の金利」の差から生まれます。固定へ借り換えると上昇リスクは消えますが、当初金利は変動より高くなりがちです。
- 諸費用との損益分岐：借り換えには事務手数料・登記費用などの諸費用がかかります。金利差による削減額が諸費用を上回って初めて「得」になります。残債が大きく・残期間が長く・金利差が大きいほど有利です。
「上昇局面では固定で確定させたい」のか、「金利差を活かして変動で当面の負担を抑えたい」のか、ご自身の家計の余力とリスク許容度で選びましょう。判断に迷う場合は、固定と変動を組み合わせるミックスローンや、頭金を厚くして借入額を抑える方法もリスク分散の一手です。
| 住宅ローン | 変動金利 | 10年固定 | 詳細・申込み |
|---|---|---|---|
 | 年1.080％（借り換え） | 年3.050％（借り換え） | 詳細を見る |
 | 年1.330％ | 年2.870％ （当初期間引下型）（借り換え） | 詳細を見る |
 | 年1.347%（借り換え時）（変動セレクト住宅ローン） | 年3.413%（固定セレクト住宅ローン） | 詳細を見る ※2023年11月1日からのお借り入れ分について、新規購入での物件の購入価格を超えてお借り入れの場合は、金利が0.05%上乗せになります |
 | 年1.130% （金利プラン） | 年3.520% （当初固定金利プラン） | 詳細を見る |
| ※2026年7月適用金利 |
※。当サイト調べ。
※1 審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。
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