公開日:2026年8月23日

年収600万・650万円の住宅ローン借入限度額と適正額【2026年】

この記事では、年収600万円〜650万円ぐらいの人の住宅ローンについて、金融機関が貸してくれる「借入限度額」と、家計が無理なく返していける「適正額」を分けて整理します。あわせて、2026年に大きく変わった住宅ローン控除と、すでに返済中の方に向けた借り換えの考え方も解説します。

年収600万円は、東京都など都市部で働く正社員のおおよそ平均的な年収水準です。平均的な水準のため、都市部では必ずしも余裕のある生活ができる所得とは言いにくいかもしれません。一方で、地方では年収600万円を超えていればかなり高い収入といえます。

ここ十数年は都市部を中心に不動産価格が上昇し、2026年時点でも都心の住宅価格は高止まりが続いています。さらに日本銀行は2026年6月16日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標を年1.0％程度へ引き上げました。金利が上がる局面では、同じ返済額でも借りられる金額は小さくなります。「いくらまで借りられるか」だけでなく「いくらなら無理なく返せるか」を見極めることが、これまで以上に大切になっています。

年収600万円の住宅ローン借入限度額はいくら？

「借りられる上限」は返済負担率で決まる

まずは毎月の返済という観点はいったん置いて、純粋に金融機関から「いくら借りられるのか」を確認しておきましょう。多くの住宅ローンで上限を決めているのは、総返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）です。

基準を公表している代表例が【フラット３５】で、公式の利用条件では次のように定められています（2026年4月1日現在）。

年収600万円台なら「35％以下」の側です。ここでいう年間返済額には、住宅ローンだけでなく自動車ローン・教育ローン・カードローン・クレジットカードの分割払いやリボ払いまで含まれます。他の借入れがあるほど、住宅ローンに回せる枠は削られます。

この基準いっぱいまで借りたと仮定して、2026年8月の【フラット３５】の金利（買取型・借入期間21〜35年・融資率9割以下の最頻金利 年3.290％／団信込み）で試算すると、上限の目安は次のようになります。

※返済期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なし・他の借入れなしとして当編集部が試算した概算です。諸費用は含みません。民間の住宅ローンは審査に用いる金利（審査金利）を公表していないことが多く、実際の上限は金融機関ごとに異なります。

この試算では、年収の7倍強という水準になりました。かつての超低金利期には「年収の9倍前後まで借りられる」と言われることもありましたが、それは低い金利を前提にした計算です。当編集部が2026年8月4日に14の金融機関・機関の公式金利ページを実際に確認したところ、前月と比較できた127件のうち102件が引き上げ、23件が据え置き、2件が引き下げでした（当社調べ）。金利が上がった分だけ、同じ返済額で借りられる元金は目減りしていきます。

そして何より、「お金を借りられる」と「借りたお金を返せる」はまったく別の話です。次に、これだけの住宅ローンを組んで実際に返済していけるのか、という視点でチェックしていきましょう。

年収600万円の手取り年収はどのくらい？

毎月の返済を滞りなく続けられるかを確認するために、まずは手取り収入を把握しておきましょう。ここでは、配偶者＋高校生の子ども1人がいる家族構成を前提に算出しました。

このように、額面の80％程度が手取り年収になります。年収600万円の方の手取りは約478万円、月にすると約40万円というわけです。

もし上限いっぱいの約4,360万円を借りた場合、月々の返済は約17万5,000円。手取り月収の4割強が住宅ローンの返済で消えていく計算です。「それぐらいなら何とかなる」と思う人もいるかもしれませんが、マンションなら管理費・修繕積立金、戸建てなら修繕費がかかり、いずれも固定資産税の負担もあります。

これらを含めると住宅関連の支出は手取りの半分近くに達し、毎月の家計はかなり厳しくなります。変動金利を選んだ場合は将来の返済額が増える可能性もあるため、上限まで借りるのは避けるのが賢明です。

実際の利用者は年収の何割を返済にあてているか

次に、実際に住宅ローンを組んだ人がどれくらいの返済負担率に収めているかを見てみましょう。住宅金融支援機構が2026年7月24日に公表した「2025年度フラット３５利用者調査」（2025年度の買取承認・付保承認案件のうち借換えを除く35,553件を集計）によると、平均総返済負担率は22.8％（前年度比−0.4ポイント）でした。

住宅の種類別に見ると、負担率にはかなりの幅があります。

土地から購入して家を建てる土地付注文住宅は26.4％と最も高く、逆に中古マンションは19.7％と低め。同じ年収でも「何を買うか」で負担の重さが変わることがわかります。また同調査では、2025年度の平均世帯年収は716万円（前年度比＋47万円）、所要資金を世帯年収で割った年収倍率は全国平均で6.6倍でした。

この22.8％という平均は額面年収に対する割合である点に注意してください。手取りは額面の8割程度なので、額面22.8％は手取りベースではおよそ28％にあたります。家計の実感としては手取りの20〜25％以内を目安に置くと、教育費や修繕費に耐えられる余裕が残ります。

返済負担率から逆算した、年収600万円台の適正な借入額

額面年収に対する返済負担率を20％・25％に抑えた場合、いくらまで借りられるかを試算しました。同じ返済額でも、選ぶ金利タイプによって借りられる金額は大きく変わります。

※返済期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なしで当編集部が試算した概算（万円未満切捨て）。諸費用は含みません。変動金利は2026年8月時点で主要行の新規借入の最優遇金利がおおむね年0.945％〜1.543％だったことを踏まえ、切りのよい年1.000％を仮に置いたものです。全期間固定は同月の【フラット３５】買取型（借入期間21〜35年・融資率9割以下）の最頻金利 年3.290％を用いました。

注目したいのは変動と固定の差です。年収600万円・返済負担率20％なら、変動金利では約3,540万円借りられるのに対し、全期間固定では約2,490万円。同じ月10万円の返済でも、借りられる金額に1,000万円以上の開きが出ます。

この差は「変動が有利」という意味ではありません。変動金利で目いっぱい借りるということは、将来の金利上昇分を自分で引き受けるということです。実際、3,500万円を35年で借りた場合の月々返済額は次のように変わります。

年1.000％なら月98,800円ですが、返済の途中で金利が年2.000％まで上がった水準に置き換えると月115,942円、年3.000％なら月134,698円。金利が2ポイント上がるだけで、月々の負担は3万5,000円以上増える計算です（借入直後の水準で比較した概算。実際の変動金利は5年ごとの返済額見直しなど、金融機関ごとのルールに沿って反映されます）。

借入額の判定／2,000万円・3,000万円・4,500万円、適正はいくら？

年収600万円台の方が借りる場合の、おおよその目安です（家族構成や他の支出、選ぶ金利タイプにより変わります）。

住宅ローン控除は2030年末入居まで5年延長された（令和8年度税制改正）

次に、年収600万円の方が住宅ローンを組んだ場合の住宅ローン控除（住宅ローン減税）について確認します。令和8年度税制改正で制度が大きく変わり、関連する税制法は2026年3月31日に国会で成立していますので、最新のルールで見ていきましょう。

住宅ローン控除は、納めた所得税（控除しきれない分は翌年の住民税）から税額が直接差し引かれる「税額控除」です。所得税は累進課税で年収が上がるほど税率が上がるため、年収600万円あれば一定の還付が期待できます。国土交通省が公表している現行制度のポイントは次のとおりです。

借入限度額は、住宅の省エネ性能と世帯によって次のように分かれます。

※「子育て等世帯」とは、19歳未満の扶養親族がいる子育て世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の若者夫婦世帯を指します。※新築の「その他住宅」は、2023年末までに建築確認を受けたものに限り借入限度額2,000万円・控除期間10年が適用されます。（出典：国土交通省「住宅ローン減税」／2026年8月確認）

とくに注意したいのが、新築の「省エネ基準適合住宅」の借入限度額です。2025年入居までは3,000万円（子育て等世帯4,000万円）でしたが、2026年入居からは2,000万円（子育て等世帯3,000万円）に引き下げられています。同じ物件でも入居年によって控除枠が1,000万円分変わるため、古い情報のまま資金計画を立てると当てが外れます。

なお、2026年8月には日本維新の会が租税特別措置65件の廃止案をまとめたと報じられ、各省庁の税制改正要望の締切も8月31日に控えています。ただし報じられている廃止の対象例に住宅ローン減税は含まれておらず、住宅ローン減税は上記のとおり2030年末入居まで延長済みです。制度の見直し議論と、すでに決まった制度は分けて受け止めてください。

年収600万円・子育て世帯の控除例

記事の前提（配偶者＋高校生の子ども1人）であれば、高校生は19歳未満なので「子育て世帯」に該当し、借入限度額が上乗せされます。たとえば新築のZEH水準省エネ住宅（子育て等世帯の限度額4,500万円）を取得して3,500万円を借り入れた場合、初年度の控除枠は「3,500万円×0.7％＝24万5,000円」です。

一方、同じ3,500万円を借りても新築の省エネ基準適合住宅（子育て等世帯3,000万円）なら、控除の対象になるのは限度額までの3,000万円分。控除枠は「3,000万円×0.7％＝21万円」にとどまります。住宅の省エネ性能が、そのまま手元に戻る金額の差になるわけです。

ただし住宅ローン控除は、実際に納めた税金を超えて戻ってくることはありません。年収600万円・扶養ありのケースでは、所得税（おおむね十数万円）＋住民税からの控除上限（年9万7,500円）が実質的な上限となるため、控除枠をすべて使い切れないこともあります。とはいえ、毎年20万円前後が戻ってくるのであれば、家計への効果は大きいといえるでしょう。控除額は年末残高が減るにつれて少なくなるため、13年間の合計で見積もることも忘れないでください。

すでに返済中の方へ｜年収600万円台の借り換え判断

借り換えても住宅ローン控除は続けられる（ただし条件と計算式がある）

「借り換えると住宅ローン控除が使えなくなるのでは」と心配する方がいますが、そうではありません。国税庁は、借り換えによる新しい住宅ローンは本来は控除の対象外としつつ、次の2つをどちらも満たせば引き続き控除を受けられるとしています。

ここで見落とされがちなのが控除の対象になる残高の計算式です。借り換え前の残高をA、新しいローンの借入金額をB、新しいローンの年末残高をCとすると、控除の対象額は次のようになります。

つまり、借り換えの諸費用やリフォーム費用まで上乗せして借りると、その分だけ控除の対象額が按分で目減りします。諸費用を現金で用意するか、ローンに上乗せするかを迷ったときは、この点も判断材料に入れてください。

また、控除を受けられる年数は入居した年から数えた期間で決まっており、借り換えによって延長されることはありません。「借り換えたから13年間リセットされる」ということはない、と覚えておきましょう。

借り換えの損得は「金利差による削減額 − 諸費用」で見る

借り換えの判断はシンプルで、金利差で減る利息の総額が、借り換えにかかる諸費用を上回るかどうかです。諸費用には主に次のものがあります。

一般に、残債が多い・残りの返済期間が長い・金利差が大きいほどメリットが出ます。逆に残債が少なく残期間も短い段階では、諸費用を回収できないことがあります。

2026年のように金利が上がる局面では、「金利を下げる借り換え」だけでなく「将来の返済額を確定させる借り換え」という選択肢も出てきます。変動金利で借りていて、金利が上がっても家計が耐えられるか不安な場合、全期間固定へ移すことで毎月の返済額を確定できます。ただし当面の返済額は増えるのが普通なので、「今の返済額をいくらまで増やせるか」を先に決めてから試算するのが現実的です。

金利上昇局面で借り換え先を選ぶなら、金利そのものだけでなく諸費用・団信の内容まで含めて比較したいところです。たとえばSBI新生銀行は、保証料と一部繰上返済手数料が0円で、一般団信の上乗せ金利も0円。融資事務手数料は借入金額×2.20％（税込）の定率型に一本化されており、費用の構成が見通しやすいのが特徴です。2026年3月からは上乗せ0円の全疾病保障付団信も選べるようになりました。店舗での相談とオンライン手続きの両方に対応しているため、借り換えの試算を対面で詰めたい方にも検討しやすい選択肢といえます（最新の金利・商品内容は公式サイトでご確認ください）。

年収600万円台の住宅ローンに関するよくある質問

Q. 年収600万円なら結局いくら借りるのが正解ですか？
A. 金利タイプによって答えが変わります。額面年収に対する返済負担率20％（月10万円）を基準にすると、変動金利で約3,540万円、全期間固定で約2,490万円が目安です。変動金利で上限近くまで借りる場合は、金利が2ポイント上がっても払える返済額かどうかを先に確認してください。

Q. 借入限度額いっぱいまで借りても大丈夫ですか？
A. おすすめしません。借入限度額は「借りられる上限」であって「無理なく返せる額」ではありません。管理費・修繕積立金・固定資産税・修繕費まで含めると、住宅関連の支出は返済額の1.2〜1.3倍程度になります。

Q. 車のローンがあると借入額は減りますか？
A. 減ります。総返済負担率の計算には住宅ローン以外の自動車ローン・教育ローン・カードローン・クレジットカードの分割払いやリボ払いも含まれます。申込前に完済できるものは整理しておくと、審査上の枠を確保しやすくなります。

Q. 借り換えで年収の審査はやり直しになりますか？
A. 借り換えは新規の借入れと同じく審査があります。当初の借入時より年収が下がっていたり、転職直後だったりすると審査に影響することがあります。逆に年収が上がっていれば有利に働くこともあるため、まずは複数の金融機関に事前審査を出して比較するのが確実です。

Q. 住宅ローン控除は本当に廃止されるのですか？
A. 2026年8月時点で、住宅ローン減税は2030年12月31日入居分まで5年延長され、関連する税制法も2026年3月31日に成立しています。租税特別措置の見直し議論は続いていますが、報じられている廃止の対象例に住宅ローン減税は含まれていません。最新の適用要件は国税庁・国土交通省の公式情報でご確認ください。

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