公開日:2026年7月5日

年収200万円の住宅ローン｜借入上限の目安・審査対策・借り換え

年収200万円の人の住宅ローンの借り入れ上限・借入金額の目安は？

この特集ページでは、年収200万円台の人の住宅ローンの目安について解説します。

年収別の借り入れ上限金額は、コラム「住宅ローンは年収の何倍まで？無理のない住宅ローン借入額とは？」でも紹介していますので、あわせて参考にしてください。年収200万円は日本人の平均年収を下回るため、住宅ローンの審査では厳しく見られがちで、利用できる住宅ローンも限られると考えておく必要があります。

逆に「絶対に利用できないのか」というと決してそうではなく、住宅ローンをきちんと選び、借入金額を無理のない水準にすれば、住宅ローンを利用することはできます。

結論として、年収200万円の人には楽天銀行のフラット35がおすすめで、余裕をもって返済できる適正な借入金額は「1,000万円～1,200万円」と考えています。その根拠や考え方を、具体的にシミュレーションしながら解説していきます。

※以下のシミュレーションは、返済額の考え方をわかりやすく示すために金利を年1.0%と仮定したものです。2026年7月時点の実際の金利は、変動金利がおおむね年0.9～1.2%台（新規・最優遇、金融機関により異なる）、フラット35（固定）は最多金利が年3.14%（返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下・団信あり）です。固定金利を選ぶと返済額は下記の試算より大きくなるため、最新の適用金利は各金融機関・住宅金融支援機構の公式サイトで必ずご確認ください。

年収200万で1000万は借りられる？

まず借入金額1,000万円について考えてみましょう。住宅ローンの借入金額としては比較的低めなので、20年で完済する計画でシミュレーションしてみます。

借入金額：1,000万円、借入期間：20年、金利：年1.0%

　→　収入：16.6万円（手取り：約14万円）、毎月の返済額：4.6万円、総返済額：1,100万円

当サイトの評価：1,000万円は20年で完済可能（返済負担率28.0%→〇）

年収200万で2000万は借りられる？

次に2,000万円を借りた場合はどうなるでしょうか。先ほどの1,000万円を20年で完済すると毎月4.6万円なので、同条件で2,000万円を借りると毎月の返済額は9.2万円となり、家計の収支が苦しくなるのは目に見えています。そこで借入期間を35年まで伸ばしてシミュレーションしてみます。

借入金額：2,000万円、借入期間：35年、金利：年1.0%

　→　収入：16.6万円（手取り：約14万円）、毎月の返済額：5.6万円、総返済額：2,370万円

当サイトの評価：2,000万円は35年返済で借りる前提でぎりぎり対応可能（返済負担率34%→▲）

年収200万で2500万は借りられる？

次に2,500万円です。2,000万円を35年完済のシミュレーションで返済負担率が30%を超えているので、計算する前に厳しい結果になると想像できますが、同条件でシミュレーションしてみました。

借入金額：2,500万円、借入期間：35年、金利：年1.0%

　→　収入：16.6万円（手取り：約14万円）、毎月の返済額：7.0万円、総返済額：2,960万円

当サイトの評価：2,500万円は35年返済でも借り入れが難しい（返済負担率42.0%→×）。手取り収入の半分が住宅ローンに消える計算です。

年収200万で3000万は借りられる？

参考までに3,000万円でもシミュレーションしてみます。2,500万円ですでに厳しい結果が出ているので、3,000万円はかなり厳しいといえます。

借入金額：3,000万円、借入期間：35年、金利：年1.0%

　→　収入：16.6万円（手取り：約14万円）、毎月の返済額：8.5万円、総返済額：3,558万円

当サイトの評価：3,000万円は返済負担率が50%を超え、借り入れできる金融機関はないと思われます（返済負担率51.0%→×××）。

年収200万の人のための審査対策

収入合算できる場合は収入合算で申し込む

このように年収200万円では2,000万円の借り入れも厳しいわけですが、配偶者などに収入がある場合は、収入合算することで借入可能額が増えたり、審査を有利に進められたりすることがあります。収入合算とは、家族の年収を足した金額を年収とみなして住宅ローンを借り入れる方法です。

年収200万円＋年収200万円で合計400万円を収入として住宅ローンを借り入れることができます。似た仕組みにペアローンがありますが、意図的にペアローンにしたい事情がなければ、収入合算のほうがわかりやすく費用も抑えられるので、まずは収入合算の利用を検討するとよいでしょう。

年収制限の比較的低い住宅ローンを選ぶ

金融機関によって年収の下限は異なります。楽天銀行(金利選択型)やソニー銀行は年収400万円以上ないと利用できません（ソニー銀行は収入合算を利用する場合、2人ともがそれぞれ年収400万円以上である必要があります）。SMBC信託銀行（旧シティバンク銀行）のように富裕層向けで年収条件が高めとされる住宅ローンもあります。メガバンクは明示的に年収を示していませんが、実務的には年収200万円では借り入れが難しいといわれています。

東北・北海道・四国・九州など地方部の地銀の住宅ローンは年収制限が比較的低いのですが、残念ながら年収200万円だと審査の結果で金利が高くなってしまう可能性があります。

つまり、おすすめは、年収制限が厳しくなく、審査結果によって適用金利が変わらない住宅ローンということになります。

具体的には、変動金利タイプが低金利な民間の住宅ローンであればauじぶん銀行・PayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）の住宅ローン、固定金利タイプであれば楽天銀行・SBIアルヒが取り扱うフラット35などが挙げられます。

フラット35は年収100万円程度でも利用でき、とくに楽天銀行は事務手数料も安いのでおすすめです。変動金利の住宅ローンを利用したい人は、auじぶん銀行やイオン銀行が候補になります。auじぶん銀行は前年度年収200万円以上、イオン銀行は前年度年収100万円以上から利用できます（各行の最新の申込条件は公式サイトでご確認ください）。

頭金・自己資金はできるだけ多めに

年収200万円は住宅ローンを申し込む人の中で収入が低い層に分類されるため、審査を有利に進めるには頭金・自己資金は必須と思っておいたほうがよいでしょう。仮に借入金額が少し背伸び気味でも、自己資金をしっかり準備してきた人と、自己資金がまったくない人では評価が分かれると考えておきましょう。

本来は”固定金利”を選ぶべき、でも・・・

住宅ローンの返済額を最も低くできるのは「金利上昇がなければ変動金利」です。変動金利の住宅ローンは、どちらかというと収入に対して借入額が少ない人に向いています。理由は「金利が低いうちに繰上返済で残高を減らしていく余裕が生まれやすいこと」「金利が上昇しても家計に余裕があり、破たんする可能性が少ないこと」です。

したがって、年収200万円の人が1,000万～1,200万円を借り入れるのであれば、「固定金利」のほうが安心できるのは間違いありません。とくに足元は2026年8月に短期プライムレートが引き上げられ、変動金利は秋にかけて上昇が見込まれる局面です（適用時期・幅は各行で異なるため公式でご確認ください）。すぐに大きく上がるわけではありませんが、年収は年齢とともに増えていく傾向もあります。変動金利で借りようと考えている人は、そのあたりも念頭に置きつつ、将来的に金利が上昇しても返済を続けられるように計画していきましょう。

【借り換え検討者向け】年収200万円台でも借り換えで負担は減らせる？

Q. 年収200万円台で返済中ですが、借り換えで総返済額は減らせますか？
可能性はあります。借り換えで得をしやすい一般的な目安は「金利差0.5%以上・残債1,000万円以上・残期間10年以上」です。年収200万円台でも、この条件に当てはまり、かつ現在の返済を延滞なく続けられていれば、借り換え審査に通って利息を減らせる余地があります。

Q. 借り換えの判断はどう考えればよいですか？
借り換えには事務手数料（定率型なら借入金額×2.20%（税込）など）や登記費用といった諸費用がかかります。金利差による利息の軽減額が、これらの諸費用を上回るかが損益分岐の考え方です。残債・残期間・金利差で結果は変わるので、各金融機関のシミュレーションで試算してから判断しましょう。

Q. 借り換え審査で不利にならないためのコツは？
現在の住宅ローンや他の借り入れ（カードローン・分割払いなど）を延滞しないこと、使っていないカード枠を整理しておくことが基本です。年収が高くない場合はとくに、返済実績（延滞のなさ）が評価につながります。

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