公開日:2026年7月20日 最終更新日:2026年8月4日

住宅ローン保証料なし・無料のメリット・デメリットとは？

住宅ローンの低金利競争のなかで、いまでは「保証料0円・融資事務手数料2.20％（税込）」という組み合わせが一般的となり、保証料が必要な住宅ローンは減ってきています。

この記事では、最近では必要なケースが珍しくなってきている住宅ローンの保証料について紹介をしていきます。

保証料とは、住宅ローン利用者が住宅ローンを返済できなくなった時に、銀行に対して保証会社が住宅ローン契約者に代わり残りの住宅ローン残高を返済する仕組みに対して支払う費用です。

住宅ローンの保証料についてはこちらの記事も参考にしてください。簡単に言えば、住宅ローンの保証という制度は住宅ローンを貸し出す金融機関を守るものにも関わらず、保証料(費用)を私たち住宅ローン契約者が負担する仕組みになっています。

(参考)

保証会社・金融機関・住宅ローン契約者の関係はSBI新生銀行がホームーページ上でわかりやすく説明していましたので参考図として引用させていただきます。

SBI新生銀行もそうですが、ネット銀行などの住宅ローンが保証会社を利用しない保証料なしの住宅ローンを提供し始めたことで、近年ではメガバンクや地銀でも保証料が不要（もしくは金利・手数料に含まれる）な住宅ローンが増えています。

私たちには直接的なメリットがない保証料はできれば負担したくありません。ということで、保証料が必要ない住宅ローンについて確認していきましょう。

auじぶん銀行の住宅ローン※などのインターネット銀行や比較的新しく誕生したイオン銀行、SBI新生銀行などが提供している住宅ローンは保証料を支払う必要がありません。また、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供されるフラット35にも保証料はありません。

※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。

それでは、保証料なしの住宅ローンにはどのようなメリットがあるのでしょうか？順を追って確認していきましょう。

住宅ローン保証料なし・かからない・無料の住宅ローンのメリット

諸費用が安く済む

最大のメリットは住宅ローン借り入れ・借り換え時に保証料を支払う必要がないことです。保証料は金融機関が住宅ローンの審査と共に必要な金額を決定することになっていますが、一括で前払い方式で支払う場合、住宅ローン借入額の２％程度を用意する必要があります。例えば、３，０００万円の借り入れや借り換えであれば約６０万円になります。どなたから見ても「高い」というのが第一印象でしょう。この費用を準備する必要がないのは大きなメリットです。

(なお、保証料を住宅ローンの金利に上乗せして支払う方式を選ぶと、返済期間が長い場合、合計の保証料負担が前払い方式より大きくなりやすい傾向があります。どうしても保証料が必要な住宅ローンを選ぶ場合は、総返済額で比較したうえで方式を選ぶようにしてください。)

ただし、事務手数料が2.20％（税込）で確定するのに対し、保証料は審査結果により大きく変動する可能性があります。保証料として金利に年0.6％もの上乗せが必要になるケースも存在しています。

それだけ保証料が大きな負担であることには気をつけなければなりません。具体的に事務手数料が2.20％（税込）で済むケースと保証料が年0.2％、0.3％、0.4％、0.5％、0.6％だった際のコスト感の違いを確認してみましょう（借入期間35年・元利均等返済を想定した試算例です）。

こうして比較してみると、保証料が年0.6％となった場合には2.20％（税込）の事務手数料を払うのと比較して、トータルで5倍もの費用が発生することが分かりますね。こうした審査結果でコストが変わってしまう保証料がかからないことは保証料無料の住宅ローンのメリットと言えます。

住宅ローン審査が通りやすい？

保証会社を利用する住宅ローンの場合、基本的に住宅ローンの審査は保証会社が中心となって行っています。一方で、保証会社を利用しない住宅ローンの場合、住宅ローンの審査はその金融機関自身により行われます。保証会社を利用する住宅ローンを提供している銀行は、貸し倒れがあっても保証会社に残りの残金を肩代わりしてもらえる契約をしているため、審査の主体は保証会社側にあるわけですね。

結局は住宅ローンの審査をどこかしらの企業が行うことにかわりはありませんので、保証料なしの住宅ローンが厳しいとか通りやすいというように一概に示すことはできません。あくまでもその金融機関・保証会社の審査基準次第と考えておきましょう。

住宅ローン保証料なし・かからない・無料のデメリットとは？

住宅ローン保証料が不要な住宅ローンには、事務手数料が保証料とほぼ同じぐらいかかる住宅ローンと、事務手数料も保証料も低い水準に抑えている住宅ローンにわかれます。

保証料がかからない住宅ローンの大半は「事務手数料が借入金額×2.20％（税込）」かかることが多いので、「保証料無料」のメリットを事務手数料で打ち消してしまっている状況です。保証料だろうが事務手数料だろうがお金がかかることには違いはありません。

結局、住宅ローンは総合的に評価するしかありませんので、事務手数料・保証料・利息で構成される総費用がもっともお得な住宅ローンを選ぶことが重要です。その為には、借り換え効果を実際にシミュレーションすることをおすすめします。

住宅ローンシミュレーションはこちら

事務手数料など諸費用についての比較もご紹介しますので参考にしてみてください。

	事務手数料 （税込）	保証料	団信保険料	2,000万円の場合 （税込）	4,000万円の場合 （税込）
	44,000円	不要	無料	44,000円	44,000円
	2.20% （手数料定率型）	不要	無料	440,000円	880,000円
	2.20%※2	不要	無料	440,000円	880,000円
	2.20%	不要	無料	440,000円	880,000円
	33,000円	約2%程度	無料	約43万円	約83万円

借り換えるときは「戻し保証料」もチェック

いま返済中の住宅ローンで保証料を一括前払いしている方が借り換えをする場合、借り換えによって現在のローンを完済すると、残りの返済期間に応じて保証料の一部が「戻し保証料」として返金されることがあります（金融機関・保証会社によっては、返金時に事務手数料が差し引かれる場合があります）。

借り換えの損得を計算するときは、新しいローンの事務手数料・登記費用などの諸費用（マイナス要素）だけでなく、戻し保証料（プラス要素）も含めて比較するのがポイントです。戻し保証料の金額は契約内容や経過期間によって異なるため、現在借り入れている金融機関に確認してみましょう。なお、金利上乗せ方式で保証料を支払っている場合は、前払いしていないため返金はありません。

住宅ローン保証料や事務手数料が安い住宅ローンは存在する？

最後に、全国区で利用可能な住宅ローンで保証料が無料の住宅ローンをご紹介したいと思います。

SBI新生銀行の住宅ローン

SBI新生銀行の住宅ローンは、保証料が0円であることに加えて、一般団信の保険料0円・一部繰上返済手数料0円と、諸費用のわかりやすさに定評があります。事務手数料は借入金額×2.20％（税込）の定率型です（以前提供されていた定額型の事務手数料は、現在は取り扱いがありません。2026年7月時点）。店舗での相談とオンライン手続きの両方に対応しているため、借り換えの相談先としても検討しやすい銀行です。最新の金利・手数料は公式サイトでご確認ください。

【参考】保証料が無料の金融機関

・auじぶん銀行の住宅ローン※

・ドコモの銀行（旧・住信SBIネット銀行）の住宅ローン

・SBI新生銀行の住宅ローン

・イオン銀行の住宅ローン

・SBIアルヒのフラット35

・ソニー銀行

※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません

【参考】保証料が必要な金融機関について

かつてはメガバンク・地方銀行・信用金庫・労働金庫・JAバンクなど、多くの金融機関の住宅ローンが「保証料型」（一括前払い、または金利に年0.2％程度を上乗せ）を基本としていました。現在も保証料型を基本とする金融機関は残っていますが、近年はメガバンクや地方銀行でも、保証料0円の代わりに借入金額に応じた融資手数料を支払う「手数料型」を選べる商品が増えています。

保証料の要否・料率・支払い方式は金融機関ごと、そして審査結果によって異なります。同じ銀行でも保証料型と手数料型で総費用が変わるため、検討先の金融機関の公式サイトで最新の条件を必ずご確認ください。

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