住宅ローン借り換え比較ランキング【2026年11月】

2026年11月の住宅ローン金利は、変動金利が据え置き中心、固定金利が引き下げ中心でした。日銀は6月16日に政策金利を1.00％へ、9月18日の会合で1.25％程度へ引き上げており（9月24日から適用）、三菱ＵＦＪ銀行とみずほ銀行は11月2日から短期プライムレートを年2.625％に上げています。

 

借り換えを考えている人が確かめたいのは、金利が上がった今でも、諸費用を払って借り換える価値が残っているかです。このページでは、当編集部が実測した11月の金利で「残高2,000万円・残り20年」の返済額を試算し、そのうえで借り換え先をランキングで紹介します。

 

大手5行の変動金利は11月もそろって据え置きでしたが、ネット銀行ではイオン銀行・SBI新生銀行・PayPay銀行などが引き上げました。10年固定は大手5行のうち4行が引き下げ、三菱ＵＦＪ銀行だけが引き上げています。長期金利が10月下旬に2.7％台まで下がったことが、固定金利の引き下げにつながりました。

 

変動金利は今も固定金利より低く、毎月の返済額を抑えやすい金利タイプです。短期プライムレートの引き上げが返済中の変動金利にいつ反映されるかは銀行と契約で異なるため、借り換え前に今の契約の見直し時期を確認してください。

 

金利以外の条件でも各行の差は広がっています。金利優遇の続く期間、団信の保障内容、繰上返済の手数料、電子契約の有無で、同じ金利でも借りた後の負担は変わります。

 

借り換え先を相談しながら決めたい人の窓口になるのが、SBIマネープラザです。ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンを、店舗やオンラインで専門スタッフに相談しながら申し込めるため、借り換えメリットが出るかどうかをその場で確かめられます。金利上昇に備えて返済額を確定させたい方は、フラット35に強いSBIアルヒと比べてください。

 

著名な住宅アナリストや金融の専門家であっても、将来の住宅ローン金利を正確に予測することはできません。金利は、日本銀行の金融政策、物価、賃金、為替、海外金利、景気動向など、複数の要因が重なって決まります。そのため、「今が絶対に借り換えのベストタイミング」と断言することはできません。

 

ただし、いくつかの確かな事実はあります。まず、住宅ローンの商品性はここ数年で大きく進化しています。以前は金利上乗せが必要だった疾病保障が、上乗せ金利なしで付帯される商品も増えています。また、ネット申込、電子契約、繰上返済手数料無料など、借りた後の使いやすさも改善されています。

 

住宅ローンは、金利だけで比べる商品ではなくなっています。団信や疾病保障の内容、事務手数料、繰上返済の柔軟性、口座サービスの優遇、申込から契約までの手続きのしやすさまで含めた総合力で判断する時代に入っています。

 

借り換えについても同じです。以前は「現在の住宅ローンとの金利差が0.5％～1.0％以上ないとメリットが出にくい」と言われることが多くありました。しかし、ローン残高が大きい場合や返済期間が長く残っている場合は、金利差が0.3％程度でも総返済額に大きな差が出る可能性があります。

 

特に、住宅ローン残高が3,000万円以上あり、返済期間が20年以上残っている人は、わずかな金利差でも借り換え効果が出やすくなります。さらに、借り換えによって団信や疾病保障を見直せる場合は、単純な金利差以上のメリットが生まれることもあります。

 

一方で、借り換えには事務手数料、登記費用、印紙代などの諸費用がかかります。金利差だけで判断するのではなく、借り換えにかかる費用を差し引いたうえで、毎月いくら浮くかを試算してから決めてください。

 

金利の先行きは読めなくても、今の条件で借り換えた場合に毎月返済額と総返済額がどう変わるかは計算できます。金利差に加えて、保障内容と手数料まで含めて試算してください。

 

金利差0.3％でも効果が出ると言われても、実際にいくら変わるかが分からないと決められません。当編集部が2026年11月適用の各行公式金利を実測し、残高2,000万円・残り20年・元利均等（ボーナス返済なし・諸費用は含まない）で試算した結果を表にしました。

 

借り換え先の金利タイプ	2026年11月の金利	毎月返済額（当社試算）	総返済額の概算（当社試算）
変動金利（三菱ＵＦＪ銀行・実測でいちばん低い水準）	年1.245%	94,181円	22,603,440円
変動金利（SBI新生銀行・SBIハイパー預金優遇）	年1.590%	97,339円	23,361,360円
変動金利（ドコモSMTBネット銀行・対面相談コース）	年1.600%	97,432円	23,383,680円
変動金利（SBI新生銀行）	年1.680%	98,174円	23,561,760円
変動金利（ソニー銀行・変動セレクト）	年1.847%	99,734円	23,936,160円
全期間固定（フラット35・返済20年以下・融資率9割以下）	年3.490%	115,889円	27,813,360円

 

※当編集部調べ（2026年11月適用の各行公式表示金利にもとづく当社試算。元利均等・ボーナス返済なし・円未満四捨五入・事務手数料や登記費用などの諸費用は含みません。変動金利は全期間金利が変わらないと仮定した概算で、銀行公式のシミュレーション結果ではありません）。

 

この表から分かることは4つあります。

 

①同じ変動金利でも差は小さくない。年1.245％と年1.847％では、毎月返済額が5,553円、20年の総返済額で約133万円違います。変動金利というだけで一括りにせず、銀行ごとに比べてください。

 

②0.09％の優遇でも20年では差になる。SBI新生銀行の年1.680％とSBIハイパー預金優遇の年1.590％では、毎月835円・20年で約20万円の差です。借り換えでは自己資金優遇が使えないので、この差がそのまま残ります。

 

③固定への借り換えは返済額を下げる手段ではない。変動年1.680％からフラット35（返済20年以下・年3.490％）に借り換えると、毎月返済額は17,715円増えます。固定への借り換えは、これ以上金利が上がっても返済額が変わらない状態を手に入れる判断です。

 

④表の金利は最優遇の水準。大手行の金利は審査結果で決まる最優遇の金利で、事務手数料の方式（保証料型か定率型か）によって諸費用が変わります。ドコモSMTBネット銀行の対面相談コースも、審査結果によって最大年0.55％上乗せされることがあります。

 

そして忘れてはいけないのが諸費用です。多くのネット銀行は融資事務手数料が借入金額×2.20％（税込）の定率型で、残高2,000万円なら44万円かかります。ここに登記費用や今の借入先の全額繰上返済手数料が加わります。費用の内訳と相場は「住宅ローン借り換えの手数料・費用の比較」で確認できます。上の表で浮く金額から諸費用を差し引き、何年で回収できるかを計算してください。

 

たとえば今のローンが年2.000％（残高2,000万円・残り20年・毎月101,177円）なら、年1.600％への借り換えで毎月3,745円減ります。この場合、事務手数料44万円の回収に約117か月かかり、登記費用を含めると回収はさらに延びます。今の金利が年1.800％なら月1,861円の減少にとどまり、手数料だけで回収に約236か月が必要です。

 

住宅ローンの借り換えで総返済額を減らすには、できるだけ残高が多く、返済期間が長く残っている段階で検討するほど効果が大きくなります。住宅ローンは借入直後ほど元金残高が大きいため、金利を引き下げられた場合の効果も大きくなります。

 

逆に、返済が進んで残高が少なくなってから借り換えをしても、諸費用を回収できるほどのメリットが出にくいことがあります。借り換えを迷っている場合は、早めにシミュレーションを行い、今の残高・残期間でどれだけ効果が出るかを先に確かめてください。申込から完済手続きまでの段取りは「住宅ローン借り換えの手続きの流れと必要書類」にまとめています。

住宅ローンを借り換えるメリットは、金利を下げて返済負担を軽くすることだけではありません。近年は、団体信用生命保険（団信）に付帯する疾病保障が充実しており、借り換えによって保障内容を見直せるケースも増えています。

 

従来の団信は、契約者が死亡または高度障害状態になった場合に住宅ローン残高がゼロになる仕組みが中心でした。しかし現在は、がん、三大疾病、生活習慣病、全疾病、就業不能状態などに備えられる団信を用意する金融機関が増えています。

 

たとえばSBI新生銀行では、全疾病保障付団信は上乗せ金利なしで利用でき、死亡・高度障害だけでなく、所定の就業不能状態が継続した場合などにも住宅ローン残高が保障されます。また、がんと診断された場合に住宅ローン残高が保障されるガン団信も、年0.1％の上乗せ金利で選択できます。

 

住宅ローンは20年、30年と続く長期契約です。その間に病気やケガで働けなくなるリスクは誰にでもあります。借り換えを検討する際は、金利だけでなく、団信や疾病保障の内容も見直す機会になります。

 

特に、現在借りている住宅ローンの団信が死亡・高度障害のみのシンプルな内容であれば、借り換えによって保障を大きく改善できる可能性があります。金利差による返済額の削減と、万一に備える保障の充実を同時に検討できる点は、借り換えならではのメリットです。

 

借り換えを検討する時点では、すでに返済が進んでいるため、新規借入時よりもローン残高は減り、返済期間も短くなっているケースが多くなります。借り換えでは、残高・残期間・諸費用・金利差を総合的に確認し、自分に合った金利タイプを選んでください。

 

借り換えでは、10年固定金利のように一定期間の返済額を安定させながら、固定金利としては比較的低い金利を狙う方法もあります。一方で、毎月返済額をできるだけ抑えたい人には変動金利も引き続き人気があります。金利上昇リスクを避けたい人は、全期間固定金利やフラット35も選択肢になります。

 

このランキング特集ページでは、住宅ローンの借り換え時に比較しておきたい金融機関を、金利・手数料・団信・疾病保障・借りた後の使いやすさなどの観点から紹介します。2026年11月時点では、専門スタッフに相談しながらネット銀行の住宅ローンを選べるSBIマネープラザと、全期間固定金利のフラット35に強いSBIアルヒを上位にしています。

変動金利だけで比べたい人は「住宅ローン変動金利比較ランキング」も参考にしてください。

住宅ローンの新規借入と借り換えでは、利用される金融機関の選び方が大きく異なります。新規借入では、不動産会社やハウスメーカーから紹介された金融機関をそのまま利用するケースが少なくありません。一方、借り換えでは自分自身で複数の金融機関を比較し、より条件の良い住宅ローンを選び直すことができます。

 

2026年11月の大手5行は、変動金利をそろって据え置き、10年固定は三菱ＵＦＪ銀行を除く4行が引き下げました。日銀の9月の利上げを受けた短期プライムレートの引き上げは11月2日に適用され、返済中の変動金利への反映は銀行と契約によって時期が異なります。

 

当編集部の11月の実測では、前月と比べられた139件のうち72件が引き下げ、39件が引き上げでした。引き上げの多くはネット銀行の変動金利で、ネット銀行ならどこでも低いとは言えなくなっています。表面金利に加えて、手数料、団信、繰上返済のしやすさまで含めて比べてください。

 

借り換え先として特に注目したいのがSBIマネープラザです。ネット銀行（ドコモSMTBネット銀行）の低金利と保証料無料・全疾病保障といった商品性を、専門スタッフに相談しながら選べます。

 

完済まで返済額を固定したい方は、フラット35の実行件数で16年連続No.1※のSBIアルヒを比べてください。繰上返済手数料0円のSBI新生銀行、がん保障のソニー銀行も比較候補になります。

 

借り換えは、金利差だけで判断するものではありません。毎月返済額や総返済額を抑えられるか、団信の保障を改善できるか、将来繰上返済しやすいか、そして長く付き合いやすい銀行かどうかまで確認する必要があります。

 

2026年11月時点で借り換えを検討するなら、先にSBIマネープラザで、今の住宅ローンから借り換えて得になるかを試算してもらってください。返済額を固定したい方はSBIアルヒのフラット35・スーパーフラット借換もあわせて比べると、変動と固定の差がはっきりします。

借り換えの損得は申込時点の金利で変わります。試算は、各金融機関の最新の条件で行ってください。

※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット35】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）