2019-08-19更新

住宅ローンの借り換えタイミングとは？

住宅ローンの借り換えタイミングは自由

住宅ローンの借り換えのタイミングは基本的に自由です。いつ借り換えるかは私たちがだけですし、必ず借り換えを行わなければならないわけでもありません。

住宅ローンの借り換えを行った人は増えているという記事をよく目にしますが、借り換えを行うことで数百万円単位で住宅ローンの返済額を減らせることがわかっていても住宅ローンの借り換えを行わずに放置している人が大半を占めるのも事実です。

お金・銀行のイメージ画像

借り換えタイミングが自由であることが難しい

住宅ローンはマイホームを購入するための手続きの１つでしかありません。マイホームを購入するためには、どんなに面倒でも住宅ローンの申し込み手続きを進める必要があったわけです。

マイホームに住みたい！という楽しいイベントの為に必要な手続きなので住宅購入時は住宅ローンの手続きも誰でもすすめていきます。

マイホームを購入するときの住宅ローンも自分で選ぶことができるのですが、マイホームのことで頭がいっぱいだったり、よくわからないという理由で不動産会社からの勧められた住宅ローンを契約する人が大半を占めていると言われています。ネット銀行がこれだけ低金利の住宅ローンを提供しているにも関わらず、三菱ＵＦＪ銀行や三井住友銀行・みずほ銀行と言った数多くの不動産会社と提携している歴史ある大手銀行の住宅ローンを利用している人がそれらのネット銀行よりも圧倒的に多いことからもわかります。(長い歴史で不動産会社との提携がしっかりとしている)

おそらく、マイホーム購入時に住宅ローンを比較検討して自分で選んだ人はその後も定期的に住宅ローンに関する情報をキャッチして必要に応じて住宅ローンの借り換えを行うべくタイミングを見計らっている人はすでに借り換えている確率が高く、不動産会社の提携住宅ローンを言われるがままに契約した人は、住宅ローンの返済を「それまでの家賃」と同じように考えて住宅ローンの借り換えのことをまじめに考えずに過ごしていることも容易に想像できますね。

このページにたどり着いた人は、少なくとも「住宅ローンの借り換えタイミング」について関心を持っている人だと思います。関心を持つことは何かをすすめることの第一歩です。ぜひ、住宅ローンの借り換え効果を確認して、借り換え効果が期待できるようであれば積極的に借り換え手続きを進めてほしいと思います。より低い金利の住宅ローンが存在するのに借り換えをしないことは銀行(金融機関)に寄付しているも同然です。

住宅ローンの借り換えタイミングは？

住宅ローンの借り換えを行うタイミングを決めるのは簡単なようでは難しいものです。しかも必ず借り換えなければならないわけではなく、借り換えするタイミングも自由で、さらに住宅購入時のように住宅ローンの契約を進めてくる人もいません。

具体的に住宅ローンの借り換えタイミングはどのように決めるべきなのか、いくつか具体的なケースも交えながら解説してみたいと思います。

住宅ローンの借り換えは思い立った時が吉日

基本的に住宅ローンの借り換えは思い立った時が吉日です。あとから振り返った時にベストの選択になるかはその時点ではわかりませんがあくまでも結果論でしかありません。

なぜ思い立った時が吉日なのでしょうか？まず、将来の住宅ローンの金利が上がるか下がるかは誰にもわかりません。「住宅ローンの金利はもう少し待てば下がるかも」というのは「この株はもう少し下がってから買おう」という考えに通じるものがあります。次に、住宅ローンの借り換えは「早ければ早いほど効果がある」という点があります。今の住宅ローンの残りの返済期間が長ければ長いほど借り換えによる返済額の削減効果は大きくなります。

つまり、悩んでる間に借り換え効果はどんどん小さくなってしまうということです。

株価にしても金利にしても将来の確実な予測はできないものです。実際、専門家の予想なんてほとんどアテになりませんし。

当サイトでも多少予想めいた記事は定期的に紹介しています。日銀の政策や少子高齢化などの日本を取り巻く経済事情などをベースにした住宅ローンの金利予想記事です。来月・再来月程度の金利であれば多少正確な予想はできますが中長期的な予想は「こうなったらこうなる」「こうなればこうなる」というような内容が精いっぱいです。

日銀の黒田総裁や安部首相に聞いても1年後の住宅ローン金利は答えられないでしょう。将来の住宅ローンの金利を予想してベストの選択肢を選ぼうと考えることはやめた方が良いです。何かきっかけがほしいという人は以下のようなライフイベントを借り換えタイミングとしてとらえるのも１つの方法です。

子供が生まれた・養育費が増えた(将来増える)

子供が増えると家計の収支が変わってきます。収入はほとんど変わりませんが支出は増えることになります。そんな時に支出に占める大きな割合をしめる住宅ローンを見直すことで家計の収支バランスを保つ効果が期待できることがあります。最新の住宅ローンには無料の疾病保障が備えられていることがあります。将来の病気に備えられる住宅ローンに借り換えることで、ご自身のみならず家族の将来の安心のために借り換えを行うことで一石二鳥の効果が得られるでしょう。

転職前に借り換えを行っておく

転職前に住宅ローンの借り換えを行っておくことは１つの方法です。筆者も住宅ローンの借り換えを行ったことがありますが、そのタイミングは「転職」でした。転職したあとでは住宅ローンの審査の面で不安が残る(必ずしも審査に通らないわけではありません)ためです。同じようにクレジットカードも転職を契機に整理しました。近い将来転職を考えている場合、転職前に借り換えを行っておくのは１つのタイミングと言えます。

独立前(個人事業主・自営業、代表取締役になる)に借り換えを行っておく

転職以上に住宅ローン審査が厳しくなってしまうサラリーマンを辞め、御自身で起業する(事業主となる)タイミングです。一般的な銀行では起業後2年から3年程度の事業実績がないと審査すらしてくれないというのが実態です。また、個人事業主・自営業、代表取締役に対する銀行の審査姿勢はかなり厳しいものとなっており、現実的にはフラット35以外の住宅ローンの利用は極めて難しいのが現状です。

独立する前に生活の固定費を下げておくという意味でも、独立前に住宅ローンの借り換えを行っておくのは良いでしょう。

年収が下がる前に借り換えを行っておく

住宅ローンの借入可能額は年収に比例して決まるため年収が下がると借入可能額が減ります。住宅ローン残高がこの借入可能額を上回ると住宅ローンの借り換えができなくなります。

年収から住宅ローン借入限度額が瞬時にシミュレーションできる、auじぶん銀行(借入限度額シミュレーター)を利用して、どの程度変わるか借入限度額が変わるか確認してみましょう。

若いうちに借り換えを行っておく

住宅ローン借り換え時にも団体信用生命保険(団信)の審査が必要となります。年齢を重ねるとともに健康状態に問題が出てくるケースが多く、団信の加入審査にはマイナスとなります。

また、昨今ではauじぶん銀行やソニー銀行のようにがん保障団信を楽天銀行(金利選択型)では全疾病保障などの疾病保障を無料で付帯させる銀行が増えています。いずれの疾病保障も40代のうちの借り換えが条件となります。

当初期間の終了後(終了前)に借り換える

５年固定～１０年固定やフラット35Sなどを利用していてどこかのタイミングで住宅ローンの金利が上昇することがわかっている人はその前に借り換えを行っておくと良いでしょう。ただし、あくまでも１つのタイミングでしかありませんので、金利引き上げになるタイミングを待つ理由はありません。住宅ローンの返済額が減るのであれば、このタイミングにこだわらずに借り換えを行っておくと良いでしょう。