2026-07-07更新

フラット35の返済方法の変更｜期間延長・返済額減額・元金据置を解説

幅広い人の受け皿として機能するフラット35

フラット35は、累計で100万組を超える人に利用されてきた国内最大級の住宅ローンです。住宅ローンの基礎部分を住宅金融支援機構が開発・提供し、それを300を超える金融機関が販売しているため、利用者が非常に多いのも当然といえます。

フラット35が選ばれる理由はさまざまですが、その1つに、民間の銀行の住宅ローン審査に通りにくい人の受け皿として機能している点があります。日本を「幅広い人がマイホームを持てる国」にするため、国の推進のもとで提供されているフラット35は、民間ローンを利用しにくい人でも申し込みやすい審査基準が定められています。

その結果、返済期間中に返済が難しくなる人の割合が民間ローン利用者よりやや高くなる可能性はありますが（機構や金融機関が数値を公表しているわけではないため、あくまで推測です）、フラット35には後述のとおり返済中のサポート制度がしっかり整えられています。

フラット35は返済期間中のサポートも充実

せっかくフラット35でマイホームを持てても、返済中に返済が難しくなって家を手放すことになっては元も子もありません。自営業者の業績不振、勤め先の倒産、健康状態の悪化などで収入が減ったり途絶えたりすれば、毎月の返済が大きな重荷になります。フラット35には、そうした状況になったときに返済額を減らしたり返済期間を延長したりできる「返済方法の変更」制度が備わっています。

できれば使わずに済ませたい制度ですが、備わっていること自体が安心につながります。これから利用する人も、すでに利用中の人も、覚えておいて損はありません。返済が苦しいからといって、カードローンやフリーローンで穴埋めするような行動は避けましょう（高金利の借入が増えて状況が悪化しやすいためです）。

フラット35の返済方法変更には、大きく次のメニューがあります。

返済期間を延長して毎月の返済額を減額

フラット35では、以下の3つの条件を満たす人は最大で15年間、返済期間を延長できます。

＜条件＞

（1）勤務先の事情（離職・減収など）や病気等で住宅ローンの返済が困難になっている人

（2）以下のいずれかに該当する人
　①　年収が、機構への年間総返済額の4倍以下の人
　②　月収が、世帯人員×64,000円以下の人
　③　住宅ローンの年間総返済額の年収に対する割合（返済負担率）が高く（※）、かつ前年の年収が前々年より20％以上減少した人
　※返済負担率の目安：年収300万円未満＝30％／300万円以上400万円未満＝35％／400万円以上700万円未満＝40％／700万円以上＝45％

（3）返済期間を延長することで、今後の返済を継続できると判断できる人

誰でも延長できる制度にはできないため上記の条件が定められていますが、目的は「返済していく意思はあるものの、やむを得ない事情で一時的に返済が困難になっている人を救済すること」です。条件をすべて満たせない場合でも、まずは返済中の金融機関や住宅金融支援機構に相談してみることが大切です。

住宅ローンの元本の返済を休止できる

上記のように返済期間を延長して毎月の返済額を減らしたうえで、さらに「現在失業中の人、または前年の年収が前々年より20％以上減少した人」は、最長3年間、元金部分の返済をストップして利息だけを返済し、毎月の返済額を大幅に減らすことができます。しかも状況によっては、利息のみを返済している期間（最長3年）に適用される金利を引き下げられる場合もあります。

この制度の目的は、次の職を見つけたり事業を立て直したりするまでの猶予を与えることです。3年あれば次の職場を見つけられる可能性は高く、事業も立て直せる可能性は十分にあります。「返済期間の延長」と「元金据置」を組み合わせることで、毎月の返済額を大きく減らせるわけです。

一定期間の返済額を減額する

子どもが私立の学校に入学する、家族が入院するなど、想定外の支出が増えたときには、3年・4年などの期間を決めて毎月の返済額を減らすこともできます。たとえば毎月75,000円の返済を3年間だけ5万円に減額する、といった使い方です。

一定期間の支出増に対応できて使い勝手はよいのですが、減額した期間が終わると、当初よりも毎月の返済額が増える点には注意しましょう。

「返済がやや重い」だけなら、まず借り換えも検討

ここまで紹介した返済方法の変更は、あくまで返済が困難になったときの救済制度です。期間延長や元金据置は毎月の負担を軽くできますが、返済期間が延びるぶん総返済額（利息）はむしろ増えます。

いっぽう、「返済不能になったわけではないが、毎月の返済がやや重い」という段階なら、より低い金利のローンへ借り換えて金利そのものを下げるほうが、総返済額を抑えながら毎月の負担も軽くできる可能性があります。借り換えには事務手数料・登記費用などの諸費用がかかるため、「諸費用 < 借り換えで減る利息」になるか（損益分岐）を試算して判断しましょう。フラット35から民間ローンへ、あるいはフラット35の借換融資へ乗り換える選択肢もあります。まず借り換えで負担を軽くできないかを検討し、それでも返済が難しいときに返済方法変更を使う、という順序が基本です。

よくある質問（FAQ）

Q. 返済方法を変更すると、総返済額はどうなりますか？
A. 返済期間の延長や元金据置を使うと毎月の返済額は減りますが、返済期間が延びるぶん総返済額（利息）は増えます。あくまで返済継続のための救済策で、コスト削減策ではない点に注意しましょう。

Q. どこに申し込めばよいですか？
A. 具体的な申請手続きは、返済中の金融機関（申込先の金融機関）に相談・申し出をします。変更内容により必要書類が異なるため、事前に確認しましょう。

Q. フラット35は借り換えにも使えますか？
A. 使えます。他の住宅ローンからフラット35（借換融資）へ、またはフラット35から他ローンへ乗り換えることも可能です。金利差が大きい場合は、返済方法変更より先に借り換えで負担を減らせないか検討する価値があります。

まとめ

フラット35では、今回紹介した方法以外にも、返済を継続してマイホームに住み続けられるよう複数の制度が整えられています。民間ローンなら売却を迫られるようなケースでも、フラット35なら救済される可能性があります。借入時の審査だけでなく、返済中のサポートまで制度として確立されているのがフラット35の安心材料です。自営業や個人事業主のように収入が不安定になりがちな人に人気を集めているのも頷けますし、健康状態の悪化や入院時のサポートが備わっている点も見逃せません。

ちなみにフラット35の返済方法変更の条件や対応内容は、どの金融機関から申し込んでも基本的に同じで、審査基準もおおむね統一されています。ただし、楽天銀行のように事務手数料と金利が格安の金融機関もあり、「事務手数料」「金利」は金融機関によって異なります。手数料や金利が割高な金融機関を経由して申し込んでしまわないよう、申込前に各社の条件を比較しましょう（最新の手数料・金利は各金融機関の公式サイトでご確認ください）。

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