公開日:2026年8月18日

50代の住宅ローンと借り換え｜年齢制限・返済計画・団信の注意点

50代で住宅を購入するメリット

このコラムでは、50代での住宅購入のメリットと、住宅ローン審査で押さえておきたいポイントを解説します。すでに返済中で借り換えを検討している50代の方にも役立つよう、残り返済期間と金利差から損得を判断する考え方もあわせて整理しました。

住宅ローンを利用する人の中では、50代はやや高齢といえる年代です。しかし長寿化が進んだ日本では、50代は人生の折り返し地点といっても過言ではなくなりました。50代で新しい家を購入し、新たなマイホームで生活を始める人は今後も一定数いると見られています。

まずは統計データを確認しておきましょう。住宅金融支援機構が2026年7月24日に公表した「2025年度 フラット35利用者調査」（借換えを除く35,553件を集計）によると、利用者の平均年齢は43.3歳（前年度−1.2歳）で、「30歳代以下」の割合は45.1％でした。住宅購入・住宅ローン利用の中心が30代・40代であることは変わりません。

ただし融資区分（買う住宅の種類）によって平均年齢は大きく違います。

出典：住宅金融支援機構「2025年度 フラット35利用者調査」（2026年7月24日公表）。世帯年収は本人および収入合算者の合計。

注文住宅・新築マンション・中古マンションは平均年齢が45歳を超えており、これらの区分では50代の利用が珍しくないことがわかります。実際、2025年度は「中古住宅」（中古マンション・中古戸建）の利用割合が35.9％と最も高く、40代後半〜50代の住み替え層が支えている構図がうかがえます。

住宅ローンの借り換えを除けば、50代で住宅ローンを契約する≒50代でマイホームを購入する、という意味になります。50代でももちろん住宅ローンは利用できますが、完済時の年齢が上限（多くの金融機関で満80歳未満）に近づくため借入期間が短めになりやすい点、疾病保障付き団信に加入できないケースがある点が注意点です。

人生100年と考えると・・・

50代でマイホームを買い、住宅ローンを契約するのは、老後を考えると心配ごとが多いように感じるかもしれません。しかし平均余命のデータを見ると、見え方は変わります。

厚生労働省の「令和7（2025）年簡易生命表」によると、日本人の平均寿命は男性81.35年・女性87.33年で、前年より男性は0.25年、女性は0.20年伸びています。さらに注目したいのが、50歳時点の平均余命です。

出典：厚生労働省「令和7（2025）年簡易生命表の概況」。平均余命は、ある期間の死亡状況が今後変化しないと仮定した場合の期待値です。

同じ生命表では、90歳まで生存する人の割合は男性26.7％・女性50.8％と算出されています。50歳は、統計上まだ30年以上の生活が続く年齢です。住まいの計画を「あと10年」ではなく「あと30年」で考える必要があるということです。

50代で住宅を購入するメリットとして、まずあげられるのは住宅の老朽化への対策です。30代で購入・建築した住宅は100歳になるころには築70年になりますが、50代で購入・建築した物件は、100歳になっても築50年未満です。

一般的に、住宅の耐用年数はマンションでは100年、木造戸建てでは50年などと言われます。ただし実際には30年～40年でリフォームが必要と言われ、大切に使って50年持つかどうか、というのが実情です。戸建ての場合、築70年になっても快適に住める物件はほとんどないでしょう。耐用年数を超えた物件は安全面の不安を伴い、何よりも快適性が損なわれます。

住宅購入のタイミングが50代であれば、老後の生活を比較的築年数の浅い快適な住宅環境で過ごせる効果があります。その時点での最新の設備・断熱性能が組み込まれた、より快適性の高い住宅に入居できることにもなります。

加えて、50代（または60代）は、家庭環境によりますが子供が独り立ちしていく時期でもあります。それまで必要だった子供部屋が空き部屋になり、夫婦で生活するスペースがあれば十分快適に暮らせるようになります。

広い住宅は維持・メンテナンスも大変で、光熱費もかさみがちです。50代での住宅購入は、その後の人生を見据えながら、必要十分で経済的かつ利便性の高い住宅を選びやすいのが利点です。子供がいない単身者の場合も同様に、今後の生活に必要なスペースや間取りを意識して住宅を選べます。これは50代で住宅を購入する大きなメリットの1つです。

また、実際に50代で住宅を購入・建築する人は、快適な老後生活を考えて「バリアフリー」を意識した住宅に住み替えることが多いと言われます。老後の生活を考えて住む地域を自由に決められるのもこの年代の強みで、子供の近くを選ぶ人もいれば、自然豊かな地域を選ぶ人もいます。広さを求めなければ、都心でも快適な住宅を比較的手の届く価格で手に入れることが可能になります。

このように50代での住宅購入や住み替えには、若い世代ではあまり考えていなかったポイントを見つめ直したうえで住宅を選べるメリットがあります。

50代の住宅ローン審査のポイント

次に、住宅ローンの審査で押さえておきたいポイントを見ていきましょう。

何歳まで働くのか・働けるのかは人によって違いますが、まず最初に気にしなければならないのは住宅ローン審査における年齢制限です。一般的な住宅ローンでは完済時の年齢を満80歳未満としているところが多く、たとえば55歳であれば最長25年が目安になります。

参考までに、SBI新生銀行の住宅ローンは申込時の年齢が20歳以上65歳以下・完済時年齢が満80歳未満・借入期間は5年以上35年以内と案内されています（2026年8月時点）。申込条件は金融機関ごとに異なるため、必ず各行の商品説明書でご確認ください。

50代の住宅購入で最も重要なのは、借入額を抑えることです。合理的に住宅を選べば購入価格は抑えやすいとはいえ、ある程度の自己資金を用意するなどして借入金額をできるだけ少なくしておかないと、返済負担が老後生活の足かせになる可能性があります。

とくに2026年は金利が上昇している局面です。2026年8月17日の東京債券市場では長期金利（新発10年国債利回り）が一時2.930％と約30年ぶりの高水準を付けました。長期金利はフラット35など固定金利の基準になるため、数年前と同じ感覚で「これくらいなら借りられる」と考えると計画が狂います。

返済計画の立て方として現実的なのは、契約上は借入期間を長めに取り、繰上返済で期間と総返済額をコントロールする方法です。

短い期間で組むと毎月の返済額が高くなり、収入が減ったときに身動きが取れません。契約は長めにしておき、現役のうちに繰上返済（期間短縮型）を進めて、定年を迎えるころには残高をできるだけ減らしておくのが安全です。とくに借入当初は返済額に占める利息の割合が大きいため、早い時期の繰上返済ほど効果が高くなります。

資金計画では、次の3点を先に確認しておきましょう。

今の住宅をリフォームして住みやすく。リフォーム＆借り換えも

今の立地に不満がない、気に入っている場合は、現在の資産（土地）を生かして住宅を建て替える方法も、老後生活を充実させる対策の1つとして人気です。

建て替えのメリットは新たな住宅を購入する場合と基本的に同じです。十分な資金力があれば購入や建て替えは問題ありませんが、「資金面でやや不安がある」「住宅以外にもお金を使いたい」と考えるなら、今の資産・土地を生かしてリフォームするのも1つの手です。

リフォームは国や自治体も力を入れており、補助が受けられる可能性があります。金融機関でもリフォームへのサポートが充実した住宅ローンが増えてきました。例えば、SBI新生銀行では住宅ローンの借り換えとあわせてリフォーム資金も借りられる仕組みがあるなど、リフォーム資金に対する金融機関のサービスも年々充実しています。※SBI新生銀行のリフォーム資金は、原則として住宅ローン借換資金とは別の借り入れとなり、同一物件であること・借入日が住宅ローン借換資金と同日であることなどの条件があります（2026年8月時点の公式案内による）。

「バリアフリー」「居住環境のコンパクト化」「耐震性の向上」「断熱性」などに対応できるのは新築だけではありません。今の住環境の不便な点をリフォームで解消するのも有力な選択肢です。国や地方自治体のリフォーム補助金・減税は、必ずチェックしてできるだけ活用しましょう。

ただし2026年は金利が上昇している局面です。数年前までのように「借り換えれば金利が下がるので、リフォーム資金を上乗せしても返済額はほぼ変わらない」とは限りません。返済中のローンの金利が今の相場より明らかに高い場合に限って、リフォーム資金を合算する借り換えが成立します。まずは現在の適用金利を返済予定表や残高証明書で確認し、下の「借り換えの判断」の考え方で損得を見極めてください。

中古マンションが人気？

50代の住宅購入の特徴として「中古マンション」の割合が高い点があります。実際、2025年度のフラット35利用者調査でも中古マンション利用者の平均年齢は45.6歳と全体（43.3歳）より高く、平均購入価額は3,601.7万円と新築マンション（5,881.5万円）の約6割にとどまります。

「中古」は新築や注文住宅と比べて価格を抑えやすく、「マンション」は戸建てと比べてコンパクトで管理の手間が少ないのが利点です。総返済負担率も中古マンションが19.7％と全区分で最も低く、合理的な選択をしている人が多いことがわかります。

一方で、中古マンションの平均築後年数は28.7年と長期化しています。購入前には、修繕積立金の水準・大規模修繕の履歴・管理組合の運営状況・耐震基準への適合を必ず確認しましょう。築年数が古い物件は借入期間が短く設定されることもあるため、資金計画にも影響します。

50代におすすめの住宅ローンとは

50代専用の住宅ローンがあるわけではなく、30代でも50代でもおすすめの住宅ローンが大きく変わるわけではありません。住宅ローン選びの基本が金利であることは、何歳でも変わりません。まずは低金利な住宅ローンをしっかり選ぶようにしましょう。

ただし50代の場合、35年で組むことは少なく、返済期間が20年前後になるケースが多い点が若い世代との違いです。ここで2026年の金利環境では、金利タイプの選び方が数年前とはっきり変わっていますので注意してください。

※変動金利は当編集部が2026年8月に主要行の公式サイトで確認した最優遇金利の幅、フラット35・フラット20は住宅金融支援機構が公表する2026年8月の買取型最頻金利（新機構団信付き・融資率9割以下）です。金利は毎月改定されるため、最新の適用金利は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

かつては「10年固定が変動金利に近い水準で選べる」時期がありましたが、2026年8月時点では当初10年固定の金利は変動金利の2〜3倍の水準です。返済期間が20年以内なら、固定を選ぶなら当初10年固定よりフラット20のほうが総返済額を読みやすいケースがあります。

また、年齢とともに疾病リスクは高まるため、保障が充実した住宅ローンを利用したいところです。ただし疾病保障付きの団信は加入できる年齢が限られています。たとえばauじぶん銀行の「がん50％保障団信」は、51歳の誕生日の前日までに借り入れできる方（＝50歳のうちに借り入れる方）が対象と公式に案内されています。50代で保障を付けたい場合は、加入できる年齢条件を申し込み前に必ず確認してください。

疾病・就業不能の保障を重視するなら、上乗せ金利なしで保障を付帯できる住宅ローンが候補になります。ドコモの銀行（旧・住信SBIネット銀行）は全疾病保障を基本付帯とし、その保険料を銀行が負担するため追加負担なしで付けられます（上位の団信プランは年0.200％〜0.400％の上乗せ）。SBI新生銀行も2026年3月から全疾病保障付団信を上乗せ0円で付帯しています。加入できる年齢や保障範囲は商品ごとに異なるため、各社の最新の商品説明書でご確認ください。※住信SBIネット銀行は2026年8月3日に商号を「ドコモSMTBネット銀行」へ変更し、個人向けサービスのブランド名は「ドコモの銀行」になりました。金融機関コード・支店番号・口座番号に変更はありません。

当サイトをご覧の方であれば、インターネットで住宅ローンを申し込むことは問題なくできるはずです。不動産会社や工務店から勧められた住宅ローンがあるなら、その金利とメガバンク・地方銀行・ネット銀行の金利を必ず比較してみてください。老後資金は少しでも多い方がよいのは言うまでもありません。ただし金利だけでなく、事務手数料（定率型なら借入額×2.20％前後・税込）まで含めた総額で比べることを忘れないようにしましょう。

「がんに対する保障を付帯しながら、変動金利・当初10年固定を選べるauじぶん銀行」

※がん50％保障団信は、51歳の誕生日の前日までに借り入れできる方が対象です（加入時年齢の条件にご注意ください）。

「諸費用のわかりやすさに加え、全疾病保障付団信を上乗せ0円で付帯でき、リフォーム資金を含めた借り換えにも対応しているSBI新生銀行」

50代の借り換えは「残り期間」と「金利差」で判断する

すでに返済中の50代の方にとって、いちばん現実的な選択肢が借り換えです。ただし50代の借り換えは、若い世代とは損得の出方が違います。残り返済期間が短いぶん、金利差で減らせる利息の総額も小さくなるからです。

判断の基準になるのは次の3点です。

下のグラフは、残高2,000万円・残り20年で借り換えた場合の総返済額を、当編集部が2026年8月に実測した各行の適用金利で試算したものです。

※当編集部が2026年8月に各行公式サイトで確認した適用金利による当社試算です（元利均等・毎月返済のみ・ボーナス返済なし）。変動金利の総返済額は全期間金利が変わらないと仮定した概算で、実際は半年ごとに見直されます。事務手数料・保証料・登記費用などの諸費用は含みません。

変動0.990％と1.330％では総返済額の差が約74万円です。一方で変動から全期間固定に移すと、同じ残高・同じ期間でも総返済額は約380万〜450万円増えます。「金利上昇が不安だから固定へ」という借り換えは、返済額が確実に増えることを受け入れられるかどうかで決めるべきで、返済額を減らす目的では成立しません。

そして忘れてはいけないのが諸費用です。借り換えには新しい銀行の事務手数料（定率型なら借入額×2.20％前後・税込）、抵当権の設定と抹消の登記費用、印紙代などがかかります。残高2,000万円なら事務手数料だけで44万円程度です。この金額を金利差で何年かけて取り返せるかが、借り換えの実質的な合否になります。

なお、変動金利の引き上げが返済額に反映される時期は銀行によって異なります。みずほ銀行は見直し基準日を4月1日・10月1日としており、三菱ＵＦＪ銀行は2026年9月1日から毎月見直しに変更し、変動金利（毎月型）は2026年11月の約定返済分から新しい利率が適用されると案内しています。ご自身の契約の見直し基準日と反映時期は、返済予定表や各行の公式サイトで確認してください。

50代の住宅ローン・借り換えに関するよくある質問（FAQ）

Q. 50代でも住宅ローンの借り換えはできますか？

A. 完済時年齢（多くの金融機関で満80歳未満）などの条件を満たせば、50代でも借り換えは可能です。ただし残りの返済期間が短くなりやすいため、金利差で減らせる利息と、借り換えにかかる諸費用（事務手数料・登記費用など）を比較して、損益分岐を見極めることが大切です。一般に「残りの返済期間が長い」「ローン残高が大きい」「金利差が大きい」ほど借り換えメリットが出やすくなります。

Q. 借り換えると返済期間を延ばせますか？

A. 完済時年齢の上限に収まる範囲であれば延ばせる場合があります。SBI新生銀行のように、所定の条件を満たせば現在のローンの残存期間にかかわらず最長35年まで設定できると案内している銀行もあります。ただし期間を延ばせば月々の返済額は下がる一方、支払う利息の総額は増えます。定年後まで返済が続く形になるため、老後の収入で払い続けられるかを先に確認してください。

Q. 借り換えとリフォームを同時に行えますか？

A. 金融機関によっては、住宅ローンの借り換えとあわせてリフォーム資金も借りられます（別契約になる場合があります）。ただし2026年は金利が上昇している局面のため、「借り換えで下がった分でリフォーム資金分の返済増を吸収できる」とは限りません。現在の適用金利が今の相場より明らかに高い場合に限って成立する方法だと考えてください。

Q. 50代だと変動金利と固定金利のどちらがよいですか？

A. 一概には言えません。借入直後から積極的に繰上返済を進めて短期間で完済する見込みなら変動金利、退職後まで返済が続き、金利上昇の影響を避けたいなら全期間固定（返済期間20年以下ならフラット20）が候補になります。返済期間が短いほど金利上昇が総返済額に与える影響は限定的になるため、まずは「何歳までに完済するか」を決めてから金利タイプを選ぶのが順序として正しい進め方です。

Q. 50代で疾病保障付きの団信に入れないと言われました。どうすればよいですか？

A. がん保障などの特約は加入できる年齢の上限が商品ごとに決まっており、50歳前後を境にしているものが多いのが実情です。加入できない場合は、①一般団信のみで契約し、不足分は既存の生命保険・医療保険で備える ②上乗せ金利なしで全疾病保障を付帯できる銀行を選ぶ ③借入額そのものを減らして万一のときの残高を小さくする、といった対応が考えられます。健康状態によっては引受基準緩和型（ワイド団信）を扱う銀行もあるため、複数行の条件を比較してみてください。

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