公開日:2026年7月2日

三井住友信託銀行の住宅ローン「住まいのアシスト」を徹底解説｜金利・団信・借り換えの判断ポイント

三井住友信託銀行は、国内トップクラスの信託銀行で、個人・法人に幅広い金融サービスを提供しています。強みは信託業務を中心とした資産管理・運用の専門知識で、住宅購入から相続・遺言まで、ライフステージに合わせたきめ細やかなサポートを得意としています。

今回は、三井住友信託銀行の住宅ローン「住まいのアシスト」のメリット・デメリットを、借り換えを検討する視点もまじえて見ていきます。金利は毎月見直されるため、本文の数値は2026年7月1日現在の内容です。実際の適用金利はお借入日の金利となりますので、最新の金利は公式サイトでご確認ください。

三井住友信託銀行の住宅ローンについて

三井住友信託銀行は2009年に住友信託銀行と中央三井信託銀行が合併して誕生した、国内最大級の信託銀行です。信託銀行は、普通銀行では扱えない信託業務に加えて、預金・貸出といった普通銀行の業務も行えます。三井住友信託銀行ほどの規模になると預金・貸出・信託と幅広く手がけているため、機能面では普通の銀行口座とほとんど変わりません。

なお、メガバンクである三井住友銀行の傘下にある銀行ではありません（三井住友銀行グループにはSMBC信託銀行があります）。合併直後は旧2行それぞれの住宅ローンを取り扱っていましたが、現在は「住まいのアシスト」に一本化されています。

三井住友信託銀行の住宅ローン「住まいのアシスト」

住まいのアシストには多彩な金利コースがありますが、諸費用の考え方で大きく「融資手数料型」と「保証料型」に分かれます。融資手数料型は保証料がかからない代わりに融資手数料が高めで、ネット銀行の住宅ローンに近い設計です。保証料型は従来型で、メガバンクや地方銀行と同じく保証会社に保証料を支払うタイプです。

	融資手数料型	保証料型
融資（事務）手数料	借入金額×2.20%（税込）	不要
保証取扱手数料	無料	33,000円（税込）
保証料	銀行負担	一括前払い方式（例：借入期間35年・借入金額1,000万円で約206,110円）、または金利上乗せ方式（借入金利に年0.250%上乗せ）を選択。
借入期間	1年以上35年以内（条件により最長40年の取り扱いあり）	1年以上35年以内（条件により最長40年の取り扱いあり）
借入可能金額	100万円以上1億円以内	100万円以上1億円以内

融資手数料型について

金利が低い代わりに、借入時に借入金額×2.20%（税込）の融資事務手数料が必要な金利タイプで、ネット銀行の住宅ローンと同じサービス設計です。借り換えで諸費用を抑えたい場合は、この2.20%（税込）の手数料が損益分岐に大きく効いてくるため、金利差だけでなく手数料も含めた総額で判断しましょう。

保証料型について

保証料型は、昔からある一般的な住宅ローンで、メガバンクや地方銀行の住宅ローンとほとんど変わりません。保証会社に保証取扱手数料と保証料を支払う商品で、変動金利から長期の固定金利まで用意されています。金利の引き下げ方には「当初期間金利引下げ」と「全期間一定金利引下げ」の2つのタイプがあります。

三井住友信託銀行と住信SBIネット銀行の関係

住信ＳＢＩネット銀行は、もともと住友信託銀行とSBIグループが共同で立ち上げたネット専業銀行です。住友信託銀行の事業は三井住友信託銀行に引き継がれた経緯があり、両行は資本関係でつながってきました。

2023年4月3日より、住信SBIネット銀行がWEBで受け付ける住宅ローンは、住信SBIネット銀行のプロパー商品「WEB申込コース」に切り替わっています。

その後、資本構成も大きく変わりました。住信SBIネット銀行は2025年10月1日にNTTドコモの連結子会社となり、現在はNTTドコモと三井住友信託銀行が議決権50%ずつを持つ共同経営体制です（SBIホールディングスは資本から退出）。さらに2026年8月には商号を「ドコモSMTBネット銀行」へ変更する予定で、サービスブランドは「d NEOBANK」として展開されています。かつてのような「三井住友信託銀行の商品を住信SBIが代理販売する」構図ではなくなっている点に注意してください。

三井住友信託銀行の住宅ローン金利（2026年7月1日現在）

2026年7月1日現在の住まいのアシスト（融資手数料型）の適用金利は以下のとおりです。メガバンクや地方銀行に比べれば低金利ですが、auじぶん銀行の住宅ローンやPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）などのネット銀行ほどの水準ではありません。

変動金利（全期間一定金利引下げ）

当初適用金利 年1.080%（店頭表示金利3.125%より年2.045%引き下げ）

固定金利（当初期間金利引下げ・主な当初適用金利）

10年固定 年3.835%（店頭6.230%）／20年固定年4.605%（店頭7.450%）／5年固定年3.095%（店頭5.590%）

保証料型を選ぶ場合は、上記の融資手数料型の各金利に、保証料の支払い方に応じて一括前払い方式なら年0.050%、金利上乗せ方式なら年0.250%が上乗せされます。

ネット銀行の住宅ローンが1つの金利（ワンプライス）で提供されることが多いのに対し、三井住友信託銀行の金利引下幅は所定の審査基準によって決まります。そのため、「低金利と聞いて申し込んだのに、審査の結果、提示されたのは思ったより高い金利だった」ということが起こり得ます。この点は事前に把握しておきたいポイントです。最新の適用金利は必ず公式サイトでご確認ください。

三井住友信託銀行の住宅ローン団信と疾病保障

auじぶん銀行の住宅ローンにはがん50%保障団信が無料で付帯しますが、三井住友信託銀行の住宅ローンには無料で付帯する疾病保障はありません。その代わり、上乗せ金利で付帯できる疾病保障特約の選択肢が豊富です。

三大疾病（ガン・急性心筋梗塞・脳卒中）や、それに5つの重度慢性疾患を加えた八大疾病、ガン保障などを、住宅ローン残高が0円になる「100%給付型」と残高が半分になる「50%給付型」から選べます。ただし上乗せ金利は借入時の年齢（41歳未満／41歳以上46歳未満／46歳以上56歳未満）やプランによって異なります。正確な上乗せ幅は、返済シミュレーションや公式サイトでご確認ください。

【借り換え視点】三井住友信託銀行はどんな人に向くか

借り換え先として三井住友信託銀行を検討するなら、次の3点を軸に損得を確かめましょう。

金利差：現在返済中のローン金利と、審査で提示される適用金利の差。引下幅が審査次第で変わる点に注意。
諸費用：融資手数料型なら借入金額×2.20%（税込）、保証料型なら保証取扱手数料33,000円（税込）＋保証料。借り換えでは金利差でこの諸費用を何年で回収できるか（損益分岐）を試算します。
保障：無料の疾病保障はないため、必要なら上乗せ金利を含めた総支払額で比較。

店舗での相談体制と信託銀行ならではの資産・相続サポートを重視する人には有力な選択肢です。一方で、無料の疾病保障付き・低金利を優先するなら、ネット銀行の住宅ローンにも同時に事前審査を申し込んで比較しておくと、より納得のいく判断ができます。審査結果に自信がある人以外は、複数行に並行して申し込み、実際に提示された金利と諸費用で比べるのがおすすめです。