公開日:2026年11月4日

フラット35借り換えの審査基準と必要書類｜通らない原因と流れ

フラット35への借り換えは、今の住宅ローンを借りてから1年以上たち、直近1年間を正常に返済していれば申し込めます。返済負担率は年収400万円以上なら35％以下、400万円未満なら30％以下が基準で、利用条件に勤続年数や最低年収の項目はありません。

2026年11月のフラット35の金利は、借入期間21〜35年で年3.810％、20年以下で年3.490％です（融資率9割以下・団信付きで最も多い金利）。完済まで返済額が変わらない一方、変動金利から移ると毎月の返済は増えることが多くなります。

フラット35借り換えの審査基準は返済実績と返済負担率

住宅金融支援機構が定める借換融資の主な条件は、次のとおりです。民間銀行の審査と違い、勤め先の規模や雇用形態による条件はありません。

項目	内容
申込時の年齢	満70歳未満（親子リレー返済を使う場合は70歳以上も可）
国籍	日本国籍、永住許可を受けている人、特別永住者
総返済負担率	年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下（すべての借入れの年間返済額で計算）
今のローンの返済実績	借入日から借換の申込日まで1年以上たち、申込日の前日までの1年間を正常に返済している
今のローンの借入額	住宅取得時の借入額が、建設費または購入価額の100％以内
借入額	100万円以上1億2,000万円以下で、今のローンの残高か機構の担保評価額の200％のうち低い額まで
借入期間	35年・80歳から申込時の年齢を引いた年数・40年から今のローンの経過期間を引いた年数のうち最も短い年数
住宅の床面積	一戸建て等50㎡以上、マンション30㎡以上（機構の技術基準への適合が必要）
団体信用生命保険	加入は任意。加入する場合はあらためて申し込む（今のローンの団信は借り換えで終了）

出典は住宅金融支援機構「借換融資のご利用条件」です。年収は申込年の前年の収入で、課税証明書などの公的な書類に記載された金額を使います。

借入期間の上限は3つの計算のうち最も短い年数です。たとえば45歳で、10年前に借りたローンを借り換える場合、80−45＝35年、40−10＝30年となり、上限は30年です。

今のローンが残り25年なら、借り換えで30年に延ばすこともできます。毎月の返済は下がりますが、5年延ばすぶん利息の総額は増えます。長期優良住宅などの場合は、40年と35年の部分が50年に置き換わります。

借入額は今のローンの残高までですが、この残高には借り換えの諸費用を含められます。対象は印紙税、融資手数料、抵当権の設定・抹消の登録免許税と司法書士報酬、物件検査手数料、今のローンの完済手数料と経過利息などです。

上限はもう1つあり、機構の担保評価額の200％を超える額は借りられません。残債3,000万円でも、担保評価額が1,200万円なら上限は2,400万円です。この場合、差額の600万円は手元資金で返す必要があります。

借換融資の条件に照らすと、審査に通らない原因になりやすいのは次の4つです。どれも申込前に、返済予定表や通帳などで確かめられます。

返済負担率は、借り換え後のフラット35の返済額で計算されます。年収500万円なら年間175万円、月額で約14.5万円が上限で、車のローンが月3万円あれば住宅ローンに使える枠は約11.5万円に減ります。

健康状態の変化で団信に入れないときも、借り換え自体はできます。ただし今のローンの団信は借り換えで終わるため、保障がなくなる点を家族と話し合ってから決めてください。

変動金利で返済中の人がフラット35に移ると、2026年11月の金利水準では毎月の返済額が上がることが多くなります。残債2,500万円・残り25年で、今の金利を仮に年1.500％とした概算は次のとおりです。

※元利均等返済・ボーナス返済なし・金利一定として当サイトで計算した概算です。子育てプラスの金額は当初5年間の金利で計算した目安です。融資手数料は金融機関ごとに異なります。

この例では月約2.9万円、年間で約35万円の負担増になります。この増える分を、変動金利が上がったときへの備えとして払えるかどうかで決めてください。仮に変動金利が年2.000％に上がっても毎月は約10.6万円なので、差はまだ約2.3万円あります。

反対に、過去に高い固定金利で借りた人や、フラット35の9割超の金利で借りた人は、借り換えで返済が下がる場合があります。フラット35同士の損得はフラット35からフラット35への借り換えの損益分岐の記事で試算しています。

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