公開日:2026年9月4日

SBIアルヒ スーパーフラット借換｜フラット35との金利比較と損得

通常のフラット35より低い金利で借りられる「スーパーフラット」は、もともと新規借入時にしか対応していませんでしたが、2018年4月に借り換え専用の「スーパーフラット借換」の取り扱いが始まりました。ここでは、この「スーパーフラット借換」が通常のフラット35への借り換えとどう違うのかを、借り換えで得をするかどうかの目線で解説します。

※本記事の金利・条件は2026年9月1日現在（2026年9月実行金利）の公式サイト掲載内容にもとづきます。金利は毎月見直されるため、申し込み前に必ず公式サイトで最新の内容をご確認ください。

先に結論だけ書いておくと、借入期間21年以上ならスーパーフラット借換、20年以下なら通常のフラット35（買取型）のほうが金利が低いという関係は2026年9月時点でも変わっていません。ただし団信に加入しない場合は、20年以下でもスーパーフラット借換のほうが低くなります。以下で数字を確認していきます。

スーパーフラット借換は借り換え専用の「保証型」のフラット35

フラット35は300社を超える金融機関が取り扱っていますが、その多くは「買取型」と呼ばれる商品です。

スーパーフラット借換のメリット・デメリットを理解するには、このフラット35の「買取型」と「保証型」の違いを少しだけ押さえておく必要があります。

フラット35（保証型）を全国区で提供している金融機関は、現在ごく限られています。かつて保証型を扱っていたドコモの銀行（旧・住信SBIネット銀行）は、フラット35（保証型）の新規申込受付を停止しています（同行の買取型フラット35は継続。最新の取扱状況は各社公式でご確認ください）。そのため、保証型を使ったSBIアルヒ独自の商品であるスーパーフラット／スーパーフラット借換は、今も選べる金融機関が限られる商品です。

フラット35(買取型)とフラット35(保証型)の違い

金融機関が販売した住宅ローンの権利を住宅金融支援機構が買い取る仕組みを「買取型」といいます。

住宅金融支援機構はこれを担保にした証券を投資家に販売し、住宅ローン利用者に貸し出す資金を調達しています。

それに対して「保証型」は、住宅ローンを利用した人が将来返済できなくなり貸し倒れが生じた時に、住宅金融支援機構が保証する仕組みです。「買取型」に比べると「それぞれの金融機関が果たす役割が広く、住宅金融支援機構はその金融機関をサポートする側に回る」イメージです。

主従関係にたとえるなら、フラット35(買取型)は主が住宅金融支援機構で従が取扱金融機関、フラット35(保証型)は主が取扱金融機関で従が住宅金融支援機構と言えます。

スーパーフラット借換を通常のフラット35(借り換え)と比較(2026年9月実行金利)

買取型と保証型の違いを完全に理解する必要はありません。その仕組みの違いが、フラット35の金利などの商品性にどう影響しているのかを確認してみましょう。

金利・手数料などの比較

上記は2026年9月実行金利で、スーパーフラット借換と通常のフラット35（買取型・借り換え）を比較したものです（いずれもSBIアルヒ公式サイト掲載）。借入期間21年以上（団信あり）で見ると、スーパーフラット借換（年3.310％）は通常のフラット35（年3.460％）より年0.150％低いことがわかります。一方、借入期間20年以下の通常のフラット35は年3.140％と低く、期間によって有利・不利が入れ替わる点に注意が必要です。

また、団信なしで比べると差はさらに開きます。スーパーフラット借換は団信不加入で年0.280％引き下げとなるため年3.030％となり、フラット35の団信なし（21年～35年で年3.260％、20年以下で年2.940％）と比べても、20年以下を除いてスーパーフラット借換が有利になります。

※１ 事務手数料の割引は、Web申込＋電子契約による1債権あたり33,000円（税込）の定額割引です（2026年3月2日～2027年3月31日）。以前あった「Web割引で事務手数料が半額（1.100%）」は現在は終了しています。最新の金利・手数料・キャンペーンは必ず公式サイトでご確認ください。

最新の金利・キャンペーン情報などはこちら

特に「団信に加入せずにフラット35を利用するケース」では、団信なしの引き下げ幅がスーパーフラット（年0.280％）のほうが買取型（年0.200％）より大きいため、スーパーフラット借換が有利になりやすいです。ただし引き下げ幅は改定されることがあるため、団信あり・なしそれぞれの最新金利は公式サイトでご確認ください。

審査基準や融資条件の比較

※２ フラット35の借入限度額は2026年4月実行分から8,000万円から1億2,000万円に引き上げられました（住宅金融支援機構）。商品ごとの上限は最新の公式情報でご確認ください。

融資条件や審査基準に大きな違いはありません。年収・返済負担率・住宅面積・借入額の上限はほぼ共通なので、審査の厳しさもおおむね同水準と考えてよいでしょう。差が出るのは「借入期間の上限（保証型は35年まで／買取型は50年まで）」と「全額繰上返済手数料（保証型は55,000円・税込／買取型は不要）」です。完済までの間に売却や住み替えの可能性がある人は、全額繰上返済手数料の有無も見ておきましょう。

審査基準や融資条件の詳細はこちらから

スーパーフラット借換のメリット・デメリット

条件が合致するなら、通常のフラット35よりスーパーフラット借換の方が有利に借りられるケースが多いですが、必ずしもそうでない場合もあります。ポイントを整理すると次のとおりです。

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借り換えで「いくら得か」を先に数字にする

金利の差は、そのまま手元に残るお金ではありません。フラット35系の借り換えでは、借入金額の2.20％（税込）という融資事務手数料が最初に発生します。ここを上回る利息削減があって、はじめて借り換えのメリットが出ます。

下は、以前に借りたフラット35（年3.800％）から、スーパーフラット借換（年3.310％）へ乗り換えた場合の概算です（当サイトの概算であり、特定の審査結果を保証するものではありません）。

※元利均等返済・ボーナス返済なし・金利は全期間一定として計算した概算です。端数処理により実際の金額とは差が出ます。諸費用は借入額・物件・司法書士報酬などで上下するため、正確な金額は各金融機関の見積もりでご確認ください。

逆に、残債が少ない・残り期間が短い・金利差が小さいケースでは、諸費用のほうが上回って「借り換え損」になります。また、いま変動金利で返済中の人がフラット35系へ借り換える場合は、目先の金利は上がることが多い点に注意してください。この場合の借り換えは「返済額を下げるため」ではなく、「将来の金利上昇リスクを完済まで固定するため」の判断になります。まずは返済予定表でいまの適用金利・残債・残り期間を確認し、そのうえで総返済額を比べましょう。

SBIアルヒのように保証型を積極的に取り扱う金融機関が少ないのはなぜ？

保証型のフラット35が買取型より低い金利なら、当然そちらを利用したくなります。同時に、なぜSBIアルヒのように保証型のフラット35を積極的に提供する金融機関が限られるのか、という疑問もわいてきます。銀行の場合、住宅ローンは本業の金融サービスの一つです。

住宅金融支援機構に保証だけしてもらい、大半を自社で運営しなければならないフラット35を販売するくらいなら、自社で住宅ローンを開発して販売した方が効率的です。買取型のフラット35を取り扱うメリットは、住宅金融支援機構が主体となって運営してくれるため自社の負担が少なく、資金調達・融資・リスク管理を自前で行う必要がない点にあります。

そのため、銀行が「保証型」のフラット35を取り扱うメリットは相対的に小さいと言えます。

また、規模が小さい・歴史が浅い・住宅ローンを片手間で扱っている金融機関の立場でも考えてみましょう。買取型のメリットは、大規模な組織体制を組まなくても住宅ローンを販売できる点です。保証型は自由度が高まる一方で担う範囲が広く、相応のチーム・組織を社内に持つ必要があります。

そうした体制を整えるハードルは高く、SBIアルヒは、他社のフラット35と差別化できる保証型のフラット35を提供する意義・組織力・実績を備えた数少ない金融機関の一つと言えます。

スーパーフラット借換のよくある質問

Q. 借り換えると、いま加入している団信はどうなりますか？

A. いまの住宅ローンに付いていた団体信用生命保険の保障は、借り換えによって終了します。フラット35・スーパーフラットいずれも、団信への加入を希望する場合はあらためて加入の申し込みが必要です（加入は任意）。健康状態によっては加入できないこともあるため、いまの保障を手放してよいかを先に確認しておきましょう。

Q. 借り換えでも「子育てプラス」の金利引き下げは使えますか？

A. 使えます。2026年9月実行金利では、子育てプラス2ポイント割引（当初5年間 年▲0.500％）を適用した場合、スーパーフラット借換が年2.810％、フラット35（21年～35年）が年2.960％となります。ただし借り換え融資では、住宅性能・維持保全・地域連携に関する金利引き下げメニューは利用できません。

Q. 団信に加入しないと、どのくらい金利が下がりますか？

A. 2026年9月実行金利で、スーパーフラット借換は年0.280％、フラット35（買取型）は年0.200％の引き下げです。金利は下がりますが、万一のときにローンが残る点は必ず家族と確認してください。引き下げ幅は改定されることがあるため、最新は公式サイトでご確認ください。

Q. 転職したばかりでも借り換えの申し込みはできますか？

A. フラット35・スーパーフラットとも、給与所得者は転職後に1回以上の給与受給があれば申し込めます（勤務先に転職後の収入を証明する書類を作成してもらい、支給月数で割り戻した金額を年収とみなします）。個人事業主として開業した方は、第1回目の確定申告を済ませていれば申し込み可能です。

Q. 借入期間を36年以上にしたいのですが、スーパーフラット借換で対応できますか？

A. できません。スーパーフラット借換の借入期間は1年～35年です。36年以上を希望する場合は、返済期間1年～50年に対応するフラット35（買取型）を選ぶことになります（借り換え金利は36年～49年で年3.700％／引き下げ期間終了後・2026年9月実行金利）。

Q. 繰上返済に手数料はかかりますか？

A. スーパーフラット借換は、インターネットからの一部繰上返済（1万円以上）なら無料ですが、電話・郵送だと30万円以上で11,000円～33,000円（税込）、全額繰上返済（完済）は55,000円（税込）がかかります。フラット35（買取型）は保証料・繰上返済手数料とも不要です。

まとめ　スーパーフラット借換の評価は？

スーパーフラット借換は、通常のフラット35より金利が低く、条件を満たせばかなり魅力的な住宅ローンです。借入期間21年以上のケースでは、通常のフラット35（年3.460％）よりスーパーフラット借換（年3.310％）を利用した方がオトクになりやすいでしょう（いずれも2026年9月実行金利・引き下げ期間終了後・団信あり）。

ただし、借入期間が20年以下＆団信ありで契約する場合は、通常のフラット35（買取型）の方が年3.140％と金利が低く、手数料などを含めるとこちらが有利になるケースもあります。借入期間を36年以上にしたい場合も、保証型では対応できないため買取型が選択肢になります。

特に「団信なし」で借り換える場合は、引き下げ幅が年0.280％と大きいスーパーフラット借換が有利な条件になりやすいですが、金利や割引は改定されることがあります。借り換えは金利差だけでなく諸費用まで含めた総返済額で比較し、最新の適用金利・手数料は必ず公式サイトでご確認ください。なお、フラット35（買取型）で借り換える場合の候補としては、団信の保障が手厚いドコモの銀行なども選択肢に入ります。

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