公開日:2026年8月17日

楽天銀行の住宅ローン審査は厳しい？フラット35と金利選択型の基準を解説

楽天銀行の住宅ローンは、【フラット35】と変動金利（固定特約付き）＝楽天銀行住宅ローン（金利選択型）の2本立てです。名前が違うだけでなく、審査の基準をつくっている主体そのものが違うため、通りやすさの感触も、落ちたときの理由もまったく別物になります。

この特集ページでは、楽天銀行の2つの住宅ローンについて、商品詳細説明書に書かれている条件をもとに「甘い基準」「厳しい基準」を整理します。あわせて、借り換えで申し込む人がつまずきやすい条件（返済実績・延滞・借入期間・諸費用）を主役に据えて解説します。

※楽天銀行の住宅ローンの商品概要・最新の金利・キャンペーンは紹介していませんので、それらの情報を知りたい人は下記から確認してください。

楽天銀行のフラット35の商品概要・最新金利・キャンペーンはこちら

楽天銀行の金利選択型住宅ローンの商品概要・最新金利・キャンペーンはこちら

楽天銀行の住宅ローンは2種類｜まず「どちらの審査を受けるのか」を決める

【フラット35】＝審査基準は住宅金融支援機構の共通ルール

【フラット35】の審査基準は、財務省と国土交通省が所管する独立行政法人・住宅金融支援機構が定めています。取扱金融機関はこの共通基準を使うため、楽天銀行だけの独自基準はごくわずかです。楽天銀行【フラット35】は、住宅金融支援機構と楽天銀行が提携して取り扱う全期間固定金利型の住宅ローンという位置づけになります。

【フラット35】は、幅広い人がマイホームを持てるようにするという政策的な目的を持った商品です。そのため民間銀行のプロパー住宅ローンより人の属性に対する条件はゆるく、年収が低い人、個人事業主・自営業、派遣社員、パート・アルバイトなど収入がやや不安定な人でも使いやすい設計になっています。一方で、物件が機構の技術基準を満たしているか（適合証明が取れるか）という「物件側の審査」があるのが民間ローンとの大きな違いです。

金利選択型＝年収400万円以上が入口。金利は審査結果で決まる

もう一方の楽天銀行住宅ローン（金利選択型）は、変動金利と固定金利（2年・3年・5年・7年・10年）を選べるタイプで、年収400万円以上という明確な入口条件があります。ネット銀行としては珍しく、審査結果に応じて基準金利からの引下げ幅（＝適用金利）を変える方式を採っており、「借りられるかどうか」と「いくらの金利で借りられるか」が別々に決まります。

金利に幅がある住宅ローンは、銀行側が「この金利でよければ融資できます」と提示できるため、審査に通る間口自体はむしろ広がります。ただし借りる側から見れば「通ったけれど最優遇ではなかった」という結果もあり得ます。最優遇金利が提示されない可能性を最初から前提に置き、複数の住宅ローンに並行して申し込んでおくのが借り換えでも新規でも王道です。

借り換えで申し込むなら先に確認｜2商品に共通する「門前払い」条件

借り換えで楽天銀行に申し込む場合、年収や勤続年数の前にそもそも申し込めるかどうかを決める条件があります。楽天銀行は【フラット35】・金利選択型のどちらの案内ページにも、次の内容を明記しています（2026年8月17日時点・公式サイトにて確認）。

現在の住宅ローンの返済実績が1年未満の人は不可（借り換え申込時点）
申込日までの直近1年間に延滞がある人は不可
借り換えできる金額は、当初の住宅の建設費または購入価額（土地取得費を含む）の100％以内
抵当権設定登記は楽天銀行が指定する司法書士を利用する
勤務先への在籍確認を電話等で行う場合がある

年収や勤続年数はある程度カバーの余地がありますが、「返済実績1年」と「直近1年の延滞なし」は事前に自分でつぶせない条件です。返済予定表と入出金履歴を確認し、うっかり引落し不能になった月がないかを先に点検しておきましょう。

借り換え後に「何年で組めるか」は商品で違う

借り換えでは、返済期間をどこまで伸ばせるかが月々の負担を大きく左右します。金利選択型は「35年」から現在の住宅ローンの経過期間を差し引いた年数が上限（かつ完済時年齢が満80歳になるまで）です。

一方【フラット35】は、2026年3月以降の融資実行分から、借入期間算出の基準年数が35年から40年へ延長されました。経過期間を差し引く計算式は同じですが、基準が5年伸びたぶん借り換え後に組める期間が長くなり、月々の返済額を抑えやすくなります（ただし借入期間の上限は35年で、総返済額は期間が延びるほど増えます）。

フラット35の借り換えで組める年数が基準年数の延長により長くなることを示す棒グラフ — 現在の住宅ローンの経過期間を差し引いて計算します。上限は35年です。

たとえば当初35年で借りて5年返済した人なら、従来は「35年−5年＝30年」でしたが、現在は「40年−5年＝35年」で借り換えられる計算です。返済期間を戻せると毎月の返済額は下がりますが、そのぶん利息の総額は増えます。期間を延ばすかどうかは、家計の余力と総返済額の両方を見て決めてください。

【フラット35】の審査は甘い？厳しい？条件を確認しよう

商品名	【フラット35】
利用できる人	年齢条件：申込時年齢70歳未満。完済時年齢が満80歳未満。 ※親子リレー返済を利用する場合の「親」は70歳以上でも可年収条件：なし ※年間返済負担率（年収に占めるすべての借り入れの返済額の割合）が、年収400万円未満は30％以下、年収400万円以上は35％以下であること
資金使途	本人・親族が住む新築住宅の建設・購入資金、中古住宅の購入資金、住宅ローンの借り換え資金 ※セカンドハウスの取得にも利用できる
住宅要件	住宅金融支援機構の定める技術基準を満たす住宅で、床面積が「一戸建て等は70㎡以上／マンションは30㎡以上」であること（適合証明の取得が必要）
対象地域	北海道、本州、四国、九州、沖縄本島および淡路島（それ以外の離島は不可）
ご融資金額	100万円以上1億2,000万円以内（2026年4月実行分から、従来の8,000万円より引き上げ） ※建設費・購入価額の100％まで（借り換えの場合は当初の建設費・購入価額の100％以内）
金利	頭金・自己資金：融資率が9割以下だと金利は低くなる団信：新機構団信に加入しない場合は団信ありの金利から年0.200％引下げ（デュエット＝ペア連生団信は年0.180％、3大疾病付団信は年0.240％の上乗せ）物件条件：【フラット35】Sの基準を満たす場合は一定期間金利が引き下げられる
担保	建物およびその敷地に住宅金融支援機構が第1順位の抵当権を設定
保証人	不要
団体信用生命保険	加入は任意（健康上の理由等で加入しない場合も利用可）
火災保険	加入必須

楽天銀行【フラット35】の厳しい審査基準は？

人の属性に対する条件は厳しくありませんが、頭金・自己資金を1割以上用意できないと融資率9割超の区分となり金利がやや高くなる点は注意しておきたいポイントです。もうひとつが物件側の基準で、機構の技術基準を満たしていることを示す適合証明が取れない物件では、申込者の属性が良くても利用できません。中古住宅の借り換えでは、ここで止まるケースがあります。

※【フラット35】利用時の頭金・自己資金不足についてはこちらの記事で詳しく解説していますので参考にしてください。

楽天銀行【フラット35】の甘い審査基準は？

まず、明確な年収の下限が定められていないため、年収100万円台・200万円台でも返済負担率の条件を満たせば利用できる可能性が十分あります。雇用形態の条件もないので、契約社員・派遣社員でも申し込めます。

さらに新機構団信への加入が任意である点も大きな特徴です。加入しなければ保険会社による健康状態の審査そのものがなく、金利は団信ありの金利から年0.200％引き下げられます。持病があって民間ローンの団信に通らなかった人にとって、【フラット35】が現実的な選択肢になるのはこのためです（そのぶん万一への備えは自分で用意する必要があります）。

なお、借り換えでは2026年3月から【フラット35】子育てプラスが使えるようになりました。若年夫婦世帯または子ども1人で当初5年間年0.250％、子ども2人で年0.500％、子ども3人で年0.750％の引下げです（現在の住宅ローンで同制度を利用している場合は、利用済みポイント分が差し引かれます）。

金利選択型の審査は甘い？厳しい？条件を確認しよう

商品詳細説明書（基準日2025年9月25日）から、審査基準に関連する項目を抜粋して紹介します。特に注意してほしいポイントには赤字でマーキングしていますので参考としてください。

商品名	楽天銀行住宅ローン（金利選択型）
利用できる人	年齢条件：借入時年齢65歳6か月未満。完済時の年齢は満80歳未満。年収条件：前年の年収（自営業のかたは申告所得）が、単独申込は400万円以上／連帯債務は申込人と連帯債務者の合算で400万円以上／ペアローンは2人ともそれぞれ400万円以上。 ※年間返済負担率（年収に占めるすべての借り入れの返済額の割合）が30％〜35％以下であること（上限は申込内容に応じて楽天銀行が審査の過程で決定）。 ※連帯債務者になれるのは配偶者のみ。ペアローンは配偶者・親子・兄弟姉妹のみ。親子リレー返済は利用不可。
資金使途	申込本人が住むための新築住宅の建設・購入資金、中古住宅の購入資金住宅ローンの借り換え資金 ※借り換えと合わせて増改築を行う場合はリフォーム資金も合算可能 ※セカンドハウスには利用できない（購入物件の面積等により利用できない場合もあり）
対象地域	北海道、本州、四国、九州、沖縄本島および淡路島（それ以外の離島は不可）
借り入れ可能金額	500万円以上2億円以内（ペアローンの場合も2本合わせて2億円以内） ※楽天銀行所定の担保評価に基づき決定する金額が上限 ※年間返済割合によっても借り入れ可能金額は変わります ※借り入れ可能金額の範囲内であれば、登記費用、融資事務手数料、火災保険料、印紙代、不動産仲介手数料、修繕積立一時金、水道負担金、引越費用等の諸費用を含めることができます（借り換えでは、現在の借入先の繰上返済手数料・経過利息も対象）。
ご融資期間	1年以上35年以内（1年単位）。完済時年齢が満80歳となるまでの年数。借り換えの場合は、上記に加えて「35年－当初の住宅ローンの経過期間」を含めたいずれか短い年数。
担保	融資対象の建物・敷地に楽天銀行が第1順位の抵当権を設定
保証人	単独債務・連帯債務は不要（ペアローンはペア相手と相互に連帯保証人）
団体信用生命保険	加入必須。団体信用生命保険料は楽天銀行が負担。 ※100％保障がん団信（全疾病特約付）、ペアローン連生型・夫婦連生型を選ぶ場合はそれぞれ年0.200％の金利上乗せ ※借入金が1億円を超える場合は健康診断結果証明書の提出が必要
火災保険	加入必須

金利選択型の厳しい審査基準は？

厳しめなのは「年収」と「担保評価」の2つです。年収は400万円以上と明記されているのでわかりやすいでしょう。単独申込なら本人が400万円以上、連帯債務なら2人の合算で400万円以上、ペアローンなら2人ともそれぞれ400万円以上と、申込形態で条件が変わる点は見落とされがちなので注意してください。

もうひとつの「担保評価」が厳しいと言われるのは、楽天銀行所定の担保評価に基づいて融資額の上限が決まるためです。銀行の評価は、販売価格を決める不動産会社の見立てより保守的になるのが一般的で、審査に落ちるというより「希望した金額まで借りられない」という形で表れます。借り換えでは、残債より評価が低く出ると諸費用まで含めた借り換えができない場合があるため、余裕を持った資金計画を立てておきましょう。

なお親子リレー返済は利用できません。完済時年齢が満80歳未満という条件と合わせて、借り換え時点で50代後半以降の人は返済期間の取り方に制約が出やすい点も押さえておきたいところです。

金利選択型の柔軟な（甘い）ところは？

正確には審査基準そのものではありませんが、住宅ローンにかかる諸費用も合算して借り入れできるのは資金使途として柔軟な部類です。借り換えの場合は、登記費用・融資事務手数料に加えて現在の借入先に支払う繰上返済手数料や経過利息、新たに加入する火災保険料まで借入額に含められます。手持ち資金が薄くても借り換えに踏み出しやすい設計と言えます。

リフォーム資金も同様で、借り換えと同時に増改築を行う場合はまとめて借りられます。ただし諸費用部分は原則として住宅ローン控除の対象外となるため、年末調整・確定申告の際は控除対象外の金額を自分で除く必要があります。この点は借入額を膨らませる前に必ず確認してください。

柔軟な資金使途にしつつ「年収」と「担保評価」で融資額をコントロールしているのが、金利選択型の審査基準の特徴です。

審査に通ったあとが本番｜借り換えの諸費用はどちらが安い？

借り換えは「金利差」だけでは損得が決まりません。諸費用を何年で回収できるかが判断の軸になります。楽天銀行の2商品は融資事務手数料の決まり方がまったく違うため、借入額によって有利不利が入れ替わります。

比較の観点	金利選択型（変動金利・固定特約付き）	【フラット35】（借り換え）
融資事務手数料	330,000円（税込）の定額 ※ペアローンは合計495,000円（税込・1件あたり247,500円）	借入額×0.99％（税込） ※最低165,000円（税込）
返済口座を楽天銀行以外にした場合	金利に年0.300％の上乗せ	手数料が借入額×1.43％（税込）に
保証料／繰上返済手数料	いずれも0円（繰上返済は1万円単位から）	いずれも0円
団信	加入必須・保険料は銀行負担 100％保障がん団信（全疾病特約付）は年0.200％上乗せ	新機構団信は任意加入しない場合は年0.200％引下げ
審査の主体	楽天銀行（年収400万円以上・所定の担保評価）	住宅金融支援機構の共通基準＋物件の技術基準
手続きの目安	最短26日程度（事前審査は最短翌日回答）	最短35日程度（事前審査は最短翌日〜回答）

※2026年8月17日時点・楽天銀行公式サイトにて確認。金利・手数料は改定されることがあるため、申し込み前に必ず公式サイトでご確認ください。

借入額別に金利選択型とフラット35の融資事務手数料を比較した棒グラフ — 借入額が大きいほど定額型が有利になります（2026年8月17日時点の手数料で試算）。

グラフのとおり、借入額が3,000万円を超えるあたりから、定額330,000円（税込）の金利選択型のほうが手数料は割安になります。逆に残債が2,000万円前後まで減っている人は、定率0.99％（税込）の【フラット35】のほうが初期費用を抑えられます。借り換えは残債が減ってから検討する人が多いだけに、「金利が低いほう」ではなく「諸費用まで含めた総支払額」で比べることが欠かせません。

楽天銀行の審査でつまずきやすい3つのポイント

他の借り入れを申告し忘れる……申込人・連帯債務者名義のすべての借り入れについて、返済予定表など残高と毎月の返済額がわかる書類の提出を求められます。マイカーローン・カードローン・分割払いも返済負担率に算入されるため、申告漏れは信用情報と突き合わせた時点で必ず発覚します。完済予定があるものは「完済予定」と明記して提出します。
返済負担率の計算を甘く見る……【フラット35】は年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下。金利選択型は30〜35％以下の範囲で楽天銀行が審査の過程で上限を決めます。審査上の返済額は実際の適用金利ではなく審査金利で計算されるのが一般的なので、手元の試算より厳しく出ることがあります。
直前の転職・産休育休明け……借入申込の直前に転職・復職した場合は、給与明細書3か月分と賞与明細書（用意できない場合は雇用契約書や採用通知書）の提出が必要です。収入の継続性を示す書類がそろわない時期は、申し込みを少し待つほうが結果的に早いこともあります。

楽天銀行の住宅ローン審査の必要書類は？

下表は金利選択型（住宅購入）の主な必要書類です（2026年8月17日時点・楽天銀行公式「必要書類一覧」にて確認）。【フラット35】や借り換えの必要書類は商品ごとに別の一覧が用意されているため、申し込み前に必ず該当ページで確認してください。

必要書類	対象・部数	備考
借入申込書	申込人・連帯債務者	訂正は二重線と押印で
個人情報および個人信用情報の取扱いに関する同意書	申込人・連帯債務者	火災保険の見積依頼を兼ねる
団体信用生命保険申込書兼告知書	申込人（連帯債務者は該当時）	告知日から365日を超えると再申込が必要
健康診断結果証明書	該当者のみ	借入希望額が1億円を超える場合に必要
住民票の写しの原本	発行後3か月以内	入居家族全員・続柄の記載があるもの（マイナンバー等は塗りつぶす）
本人確認書類	運転免許証コピー（両面）	ない場合はパスポートまたはマイナンバーカード（表面）
源泉徴収票コピー	直近2年分	給与支払者が複数ある場合はすべて
住民税特別徴収税額の通知書原本／住民税課税証明書原本	いずれか1つ・直近2年分	給与天引きでない場合は納税証明書
確定申告書および付表コピー	直近2年分（該当者）	年収2,000万円超・複数勤務先のかたも必要
所得税納税証明書（その1・その2）原本	直近2年分（該当者）	給与収入のみのかたは原則不要
法人決算書（決算報告書・法人確定申告書）	直近2期分	法人代表者は必要
その他の借り入れ明細	該当者	返済予定表など残高・毎月の返済額がわかる書類

楽天銀行の住宅ローン審査についてよくある質問

Q. 借り換えの事前審査はどれくらいで回答が来ますか？

A. 楽天銀行は事前審査の回答を最短翌日〜としています。借り換え完了までの目安は、金利選択型で最短26日程度、【フラット35】で最短35日程度と案内されています。いずれも目安で、現在の借入先の手続きに要する日数によって前後します。

Q. 楽天銀行の口座を持っていないと借りられませんか？

A. 申し込み自体は可能ですが、借入希望日の2週間前までに口座を開設し初期設定を完了しておく必要があります。返済口座は他行でも指定できますが、金利選択型は年0.300％の金利上乗せ、【フラット35】は融資事務手数料が0.99％→1.43％（いずれも税込）になるため、コスト面では楽天銀行口座を返済口座にするほうが有利です。

Q. 持病があって団信に入れなくても借り換えできますか？

A. 金利選択型は団信の加入が必須ですが、【フラット35】の新機構団信は任意のため、健康上の理由等で加入しない場合でも利用できます。その場合の金利は団信ありから年0.200％引き下げられます。ただし借り換えると現在加入している団信は終了するため、保障が途切れないよう民間の生命保険などで手当てを検討してください。

Q. 借り換えでも【フラット35】子育てプラスは使えますか？

A. 2026年3月から借り換えでも利用できるようになりました。若年夫婦世帯または子ども1人で当初5年間年0.250％、子ども2人で年0.500％、子ども3人で年0.750％の引下げです。現在の住宅ローンで同制度を利用している場合は、借り換え時点のポイント数から利用済みポイント数を差し引いた分が使えます。

Q. いま借りている住宅ローンを組んだばかりですが、借り換えできますか？

A. 返済実績が1年未満の場合、楽天銀行の【フラット35】・金利選択型のいずれも申し込めません。あわせて直近1年間に延滞があると融資を受けられません。金利差が大きくても、まずは1年間きちんと返済実績を積むことが先決です。

まとめ

楽天銀行の2つの住宅ローンは、審査基準も、諸費用の決まり方も、借り換え時に組める期間も別物です。改めて整理すると次のようになります。

【フラット35】……年収条件・雇用形態の条件がなく団信も任意。物件の技術基準を満たす必要はあるが、収入が不安定な人や団信に不安がある人の現実的な選択肢。借り換えでは借入期間の基準が40年に延長され、子育てプラスも使える。
金利選択型……年収400万円以上と所定の担保評価が入口。金利は審査結果で決まる。諸費用の定額330,000円（税込）は借入額が大きいほど有利。

そして両商品に共通するのが、返済実績1年未満・直近1年間の延滞ありでは借り換えできないという条件です。ここを先に確認してから、金利差と諸費用の損益分岐を計算していきましょう。

借り換え先は1行だけで決める必要はありません。たとえばSBI新生銀行は、保証料と一部繰上返済手数料が0円で、一般団信に加えて全疾病保障付団信も上乗せ0円で選べるなど諸費用と保障のわかりやすさに強みがあり、店舗相談とオンライン手続きの両方に対応しています。融資事務手数料は借入金額の2.20％（税込）の定率型なので、定額型の金利選択型とは借入額によって有利不利が入れ替わります。複数の候補を、金利だけでなく諸費用と保障まで含めた総額で比べてみてください。