公開日:2026年6月28日

フラット35は諸費用も借入できる｜2018年改正と最新金利・借り換えの考え方

フラット35は、定期的に制度の内容が見直されています。2017年10月には団信（団体信用生命保険）の保険料の扱いが変わり、2018年4月には「諸費用が借入対象に加わったこと」と「地域活性化への対応が拡充されたこと」という大きな改正が行われました。とくに「諸費用を借入に含められる」点は、自己資金・頭金の準備が難しい人にとって朗報で、フラット35がぐっと使いやすくなりました。これらは現在も続く重要なポイントです。

この記事では、2018年4月改正の内容をふまえつつ、2026年6月時点の最新金利や、借り換えを検討する人が押さえておきたい諸費用の考え方まで整理します。

諸費用も借入対象に（2018年4月〜現在）

フラット35で借り入れできる費用の範囲が広がったことが、2018年4月改正の目玉のひとつです。「印紙代」「不動産仲介手数料」「登録免許税」「司法書士報酬」「火災保険料」「融資手数料」などが、フラット35の借入対象に追加されました。物件価格だけでなく、購入にかかる諸費用もまとめて長期固定金利で借りられるようになったわけです。

住宅価格3,000万円の場合に追加された諸費用の概算

	概算金額	コメント
仲介手数料	０円～１００万円前後	・仲介業者がいない場合はかからないことも
印紙代	２万円前後	・ダブルフラットやペアローンを利用すると増加する
司法書士報酬	８万円程度	・依頼する司法書士事務所により少し異なる
登録免許税	１２万円程度
融資事務手数料	借入額×1.10%～2.20%程度	・金融機関で異なる（例：住信SBIネット銀行〔買取型〕は2.20%（税込）、楽天銀行は楽天口座指定の新規で1.10%（税込）・借換0.99%（税込））。最新は各金融機関の公式でご確認ください

3,000万円の住宅でも必要になる諸費用は物件の種類や購入時の状況で変わりますが、概算でおおよそ100万円前後になることが多いです。改正前はこれらの費用を別途、自己資金で用意する必要がありました。

「融資率」の計算に諸費用を含められる

フラット35は融資率（物件価格に対する借入額の割合）が9割以下か9割超かで金利が変わり、9割以下のほうが低い金利になります。重要なのは、2018年4月から追加された諸費用は、それまで融資率の計算に含められませんでしたという点です。

たとえば3,000万円の住宅で融資率9割以下の金利を使うには、改正前は次のように約400万円の自己資金が必要でした。

改正前に必要だった自己資金の簡易計算

3,000万円×10％＝300万円　＋　約100万円（諸費用）　＝　約400万円

これが2018年4月以降は、諸費用も含めた金額をベースに計算できるようになりました。

改正後に必要な自己資金の簡易計算

（3,000万円＋約100万円〔諸費用〕）×10％＝約330万円

その差はおよそ70万円以上。物件が高額なほど、また諸費用が多いほど、この差は大きくなります。改正によってフラット35がより使いやすくなったことがわかります。

地域活性化型（金利引き下げ制度）の拡充

フラット35では、住宅金融支援機構と地方公共団体・地方自治体が連携し、「子育て支援」「地域活性化」など特定の条件を満たすと金利を一定期間引き下げる施策が用意されています。2017年から始まり、2018年4月に「空き家活用」が追加されました。その後も制度は見直され、現在は子育て世帯・若年夫婦世帯を対象とする「子育てプラス」などの金利引き下げメニューがあります。対象要件や引き下げ幅は改定されるため、利用前に公式の最新情報を確認しましょう。

「空き家活用」とは

空き家バンクは、空き家を貸したい・売りたい人の物件情報を、利用を希望する人へ紹介する制度です。全国の市区町村がそれぞれ管理しており、空き家に住む人を増やして地域の活性化と空き家問題の解消を狙う仕組みです。たとえば埼玉県内の空き家バンクのように一元管理している自治体もあります。自治体のホームページで見つからない場合は役所に確認してみましょう。なお、その自治体が住宅金融支援機構と連携していないとこの制度は利用できません。提携している自治体は住宅金融支援機構のホームページで確認できます。

借り換えのときに諸費用はどう考える？

借り換えでも、融資事務手数料・登録免許税・印紙代・司法書士報酬などの諸費用がかかります。フラット35への借り換え（フラット35借換融資）でも、所定の範囲で諸費用を借入に含められる場合があります。借り換えで得をするかどうかは、「金利差で減る利息」と「借り換えにかかる諸費用」の損益分岐で判断するのが基本です。

目安として、金利差が大きい・残りの返済期間が長い・残債（ローン残高）が多いほど、諸費用を上回るメリットが出やすくなります。逆に、残期間が短い・残債が少ない場合は、諸費用負けする可能性もあります。固定金利が上昇している局面では、変動金利からフラット35へ借り換えて「金利を確定させる」選択肢もありますが、現在のフラット35金利（2026年6月で3%超）と今の返済金利を比べ、総返済額でメリットが出るかを必ず試算してから判断しましょう。

おすすめのフラット20・フラット35は？

フラット35は300を超える金融機関で申し込め、金利や手数料は金融機関ごとに異なります。ただし基本となる商品性はどこで申し込んでも同じで、金利引き下げ競争の結果、多くの金融機関が最低水準の横並び金利を提示しているのが実情です。だからこそ、金利だけでなく手数料や付帯サービス、サポート体制で選ぶことが大切になります。

その中でおすすめしたいのが「SBIアルヒ（旧ARUHI）」と「住信SBIネット銀行」です。いずれも毎月最低水準の金利を提示しているうえ、手数料や付帯サービスに特徴があります。

	実績	事務手数料	付帯サービス（コメント）
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