公開日:2026年7月11日

SBI新生銀行住宅ローンの落とし穴と20年固定の実力｜借り換え比較

SBI新生銀行 20年固定金利の実力は？借り換え時の「落とし穴」を回避する

ソニー銀行・楽天銀行・SBI新生銀行・三井住友銀行で徹底比較

旧・日本長期信用銀行を前身とするSBI新生銀行は、SBIグループの一員として個人向けの銀行サービスに力を入れています。住宅ローンで特徴的なのは、借り換え時にかかる初期費用（事務手数料・保証料など）まわりの分かりやすさで、返済中の方が借り換え先を選ぶ際に検討されることの多い銀行です。なお事務手数料は借入金額×2.20%（税込）の定率型で、保証料は原則0円です。

今回は、SBI新生銀行の住宅ローンの中でも見落とされがちな20年固定金利に焦点を当てます。人気を集めやすいのは変動金利・当初10年固定・全期間固定（フラット35など）で、20年固定は目立ちにくい金利タイプですが、「残りの返済期間が20年前後」の借り換えでは、返済し終わるまで金利が動かない安心感と金利水準のバランスがとりやすい選択肢になり得ます。

借り換えの前提条件（モデルケース）

今回の比較は、下記の条件で住宅ローンの返済を続けている方をモデルケースとしています。ご自身の契約内容とは当然異なりますので、あくまで1つの参考値としてご覧ください。

住宅ローン残高	残りの返済期間	借り入れ金利	毎月の返済額	総返済額
2000万円	20年	2.5％	105,980円	25,498,298円

各行の借り換えに必要な諸費用

銀行名	事務手数料	保証料	団信保険料	その他諸費用	合計
SBI新生銀行	440,0000円	無料	無料	約200,000円	644,000円
ARUHI（フラット）	220,000円	無料	無料	約200,000円	440,000円
ソニー銀行	44,000円	無料	無料	約200,000円	244,000円
三井住友銀行（WEB申込専用住宅ローン）	440,000円	金利に含む	無料	約200,000円	644,000円

諸費用は銀行ごとに大きく異なります。ここが借り換えの最初の落とし穴で、長期固定型の代表格であるフラット35は金利が低い一方、事務手数料などの諸費用が大きくなりやすい点に注意が必要です。反対に、ソニー銀行は諸費用を低く抑えやすい設計になっています。

※抵当権抹消および設定・司法書士費用・収入印紙代など

各行の20年固定金利に借り換えた場合のシミュレーション

銀行名	金利（20年固定）	返済方法	返済額（月）	総返済額（トータル）
SBI新生銀行	1.350％	元利均等返済	95,135円	22,842,090円
ARUHI（フラット）	1.430％	元利均等返済	95,866円	22,616,032円
ソニー銀行	2.145	元利均等返済	102,555円	24,631,310円
三井住友銀行（WEB申込専用住宅ローン）	2.500%	元利均等返済	105,980円	25,457,754円

※シミュレーションは当サイトによる試算（過去の適用金利にもとづく参考値）です。金利は毎月改定されるため、正確な試算と最新の適用金利は必ず各行の公式サイトでご確認ください。

諸費用を含めた借り換えの結果は？

銀行名	諸費用	総返済額	合計
SBI新生銀行	644,000円	約2,284万円	約2,348万円
ARUHI（フラット）	440,000円	約2,261万円	約2,305万円
ソニー銀行	244,000円	約2,463万円	約2,487万円
三井住友銀行（WEB申込専用住宅ローン）	644,000円	約2,545万円	約2,609万円

返済総額そのものでは各行の差はわずかで、大きな決め手にはなりにくいのが実情です。

ここで見落としてはいけないもう1つの論点が、団信（団体信用生命保険）などの付帯サービスです。SBIアルヒのフラット35には死亡・高度障害を保障する一般的な団信が付きますが、SBI新生銀行では上乗せ0円で「全疾病保障付団信」を選べます（2026年3月2日取扱開始）。

全疾病保障付団信は、がん・急性心筋梗塞・脳卒中などの8疾病に加え、その他の病気やケガによって所定の就業不能状態になった場合に、住宅ローン残高が保障される団信です（待機期間・免責期間などの条件あり）。一般的な住宅ローンでこうした保障を上乗せすると年0.2％程度の金利上乗せが必要になることが多く、これを金利負担なしで付けられる点はSBI新生銀行の分かりやすい強みといえます。

なお、かつて案内していた介護保障タイプの「安心保障付団信」は新規の取り扱いを終了しています。2026年7月時点で選べるのは一般団信（上乗せ0円）・全疾病保障付団信（上乗せ0円）・がん100％保障団信（年0.1％上乗せ）です。最新のラインアップは公式サイトでご確認ください。

SBI新生銀行の団信の詳細についてはこちらを確認してください

自己資金（頭金）に応じた金利優遇にも注目

SBI新生銀行では、頭金（自己資金）の割合など一定の条件に応じて借入金利が優遇されるプログラムを実施している場合があります。優遇の条件・引き下げ幅は改定されることがあるため、最新の適用条件は必ず公式サイトでご確認ください。自己資金を多めに入れられる借り換えでは、こうした優遇が使えるかどうかも総返済額を左右します。

借り換えの損益分岐｜「諸費用 vs 金利差」で判断する

借り換えで得をするかどうかは、「借り換えで減る利息」と「借り換えにかかる諸費用」の差し引きで決まります。20年固定への借り換えを検討するときは、次の3点を必ず自分の数字で確認しましょう。

金利差：現在の適用金利と、借り換え後の20年固定金利の差。差が大きいほど利息の削減効果が大きくなります。
残債・残期間：残高が大きく残期間が長いほど、金利差による削減額は大きくなります。逆に残期間が短い・残債が少ないと、諸費用を回収しきれないことがあります。
諸費用：事務手数料（SBI新生銀行は借入金額×2.20％〈税込〉の定率型）・保証料・抵当権の抹消/設定費用・司法書士報酬・印紙税など。これらを金利差で何年で取り戻せるかが損益分岐の目安です。

一般に「金利差が大きい・残債が多い・残期間が長い」ほど借り換えメリットが出やすく、20年固定は残り20年前後の返済で金利上昇リスクを固定したい人と相性がよい金利タイプです。足元では日銀の利上げを背景に変動金利の先行きに不透明感があり、返済し終わるまで金利が動かない固定型の安心感を評価する動きもあります（金利動向は変わりやすいため、判断時点の最新情報でご確認ください）。

借り換えのよくある質問（FAQ）

Q. 20年固定は変動金利より損ですか？
A. 金利水準だけを見れば変動のほうが低いことが多いですが、20年固定は返済終了まで金利が変わらない安心が得られます。残期間が20年前後で「これ以上金利が上がると家計が苦しい」という方には、総返済額の見通しが立てやすいメリットがあります。

Q. 借り換えの諸費用は、どのくらいの金利差で元が取れますか？
A. 一概には言えませんが、目安として「金利差0.5％以上・残債1,000万円以上・残期間10年以上」の条件がそろうと諸費用を回収しやすいとされます。ご自身の残債・残期間・金利差で試算し、諸費用を何年で取り戻せるかを確認しましょう。

Q. 団信の保障は借り換えでリセットされますか？
A. 借り換えは新しい住宅ローンの契約になるため、団信も新たに加入し直します。健康状態によっては加入できないこともあるため、借り換え前に団信の加入条件を確認しておくと安心です。

まとめ

総返済額そのものでは各行の差は小さくても、諸費用の設計と団信の充実度で総合的な有利・不利は変わります。SBI新生銀行は、上乗せ0円で選べる全疾病保障付団信や、保証料原則0円といった諸費用面の分かりやすさが魅力で、借り換え先の有力な選択肢の一つといえます。総返済額と諸費用を抑えつつ、保障もしっかり確保したい方は、20年固定を含めてSBI新生銀行を検討してみてはいかがでしょうか。

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