公開日:2022年5月26日

住宅ローン審査に落ちた理由・通らない理由とは？

住宅ローンを契約するには、年収・勤続年数・信用情報・健康状態など様々な観点で行われる審査を通らなければなりません。絶対の自信で審査に申し込んだ人でも落ちてしまうこともありますし、銀行は審査に落ちた理由を教えてくれません。

この特集ページでは、住宅ローンの審査に落ちたり、通らなかった人のための参考情報として、「金融機関が住宅ローンの審査項目としていること」「実際に住宅ローンの審査に落ちた人の理由」について解説したいと思います。

住宅ローンの審査に落ちる理由は人それぞれです。しかも、住宅ローンの審査は総合評価です。例えば、同じ年収の人が同じマンションを申し込んだとしても、落ちたり通ったり、結果が異なる可能性も大いにあります。さらに銀行によって審査基準も違います。住宅ローン審査対策として２社から３社に同時申込してそこから選ぶのが王道です。過信しすぎず、しっかりと申込手続きをするようにしましょう。

住宅ローンの審査に落ちた理由・通らない理由

個人信用情報

住宅ローンの審査に落ちた時に真っ先に疑いたいのが個人信用情報の履歴です。個人信用情報とは、クレジットカードやカードローンの申込み・利用・返済履歴などが登録されているデータベースで、普段は意識していないと思いますが、カードローンや自動車ローンの申込み・利用を行うだけで個人信用情報にその履歴が登録されるようになっています。

カードローンの延滞を繰り返して、ブラックリストに乗ってしまった人は確実に審査に落ちますし、そもそも心当たりがあると思います。ただし、中には気づかないうちに個人信用情報に登録されるようなケースもあります。個人信用情報には「分割払いでの商品購入」も利用履歴に登録されるわけですが、携帯電話の機種変更時の毎月端末代金を払うプランは立派な分割払いです。しっかりと分割払い利用履歴として個人信用情報に登録されます。この契約があると「毎月の電話料金の支払い遅延」が分割払いの返済遅延と同じような扱いになってしまうので注意が必要です。

住宅ローンの審査に落ちた理由に全く心当たりが無い場合、知らぬ間に登録されている個人信用情報が原因になる場合もあります。審査に通らない理由にどうしても心当たりがない場合は、申込先の銀行が利用している個人信用情報取扱機関に自分の信用情報について開示請求して確認してみると良いでしょう。過去の事例では間違った信用情報が登録されていたケースもあり、開示請求する価値はあると言えます。

なお、個人信用情報は登録されてから５年間保持されていますし、自分の信用情報であれば問題なく開示請求できます。日本国内には下記の３つの信用情報機関が存在しています。

日本信用情報機構(JICC)
CIC
全国銀行個人信用情報センター

いずれも属性の異なる金融機関が所属しており、住宅ローン審査時には３つの信用情報機関全てに照会が行われます。

個人信用情報機関

カードローンなどの利用

住宅ローン以外の借り入れが多くある場合は、できるだけ完済してから住宅ローンに申し込みすることをおすすめします。例えば、ショッピングローンやクレジットカードのリボ払い、カードローンやキャッシングなどです。また、「審査を通す・通さない」だけでなく「いくらまで融資できるか」も審査されていますので完済は難しいとしてもできるだけ金額を少なくしておくようにすると良いでしょう。

ちなみに、契約だけ残っていて利用していない不要なクレジットカードやカードローン契約は解約するようにしましょう。(クレジットカードのキャッシングやカードローンの”枠”を借入金とみなして住宅ローンの融資金額が決定されることがあるため)

年齢

年齢条件だけが審査に落ちるということはありませんが、借り入れ時の年齢や完済予定時の年齢は審査項目の１つとして定められています。総合的に評価されるなかで年齢が影響する可能性もあります。基本的には高齢になればなるほど審査上は不利になります。（高齢になるほど団信の審査にも落ちる可能性が高まります）

若返りできれば良いですがそういうわけにもいきませんので、完済時の年齢を６５歳未満にするなど住宅ローンの借入期間を短めに申し込むことなどが対策として考えられます。

年収と返済負担率

住宅ローンの審査において、年収は必ずチェックされます。対策は年収を引き上げることになります。サラリーマンの場合、年収を引き上げることが対策と言われてもどうしようもないと思いますが、自営業や会社役員などのようにある程度年収をコントロールできる場合は別です。できれば、住宅ローンの借り入れや借り換え予定の３年ぐらい前から意識しておくと良いでしょう。

年収を引き上げると納める税金が増えてしまうため、起業家や自営業の場合、経費計上して節税の努力していることが多いのですが、住宅ローンの借り入れを検討するのであればバランスが重要になってきます。

返済負担率は年収に対するローン返済の割合を示すもので、実質的には２０％程度を目安としましょう。年収４００万円であればローンの返済は年間８０万円。住宅ローンだけでなく、自動車ローンなども含まれますので、住宅ローンの借入可能金額を引き上げるには、その他の借り入れの整理が重要になってきます。

また、返済負担率を引き下げる方法に住宅ローンの借入期間を長くする方法があります。借入期間を長くすることで年収に対する年間の返済の割合を少なくし、融資可能金額を引き上げる方法です。

他にも家族の収入を活用する収入合算、夫婦ペアローンや親子リレーローンなどの活用があります。

基準年収

主要な金融機関が定める基準年収は下記を参考にしてください。

金融機関	年収	詳細・申込み
（フラット35）	100万円程度でも可	詳細を見る
（フラット35）	100万円程度でも可	詳細を見る
	100万円以上	詳細を見る
	300万円以上	詳細を見る
	基準なし	詳細を見る
	200万円以上	詳細を見る

勤務先・勤続年数

勤続年数は、同じ会社に３年以上務めていれば全く問題ないと考えて良いでしょう。ただし、最近は転職したとしても空白期間なく勤続を続けていれば問題ないと判断されるようになっていますし、３年未満の勤続期間でも問題なく審査に通過することができます。

務めている企業の質についても当然確認されています。ただし、”上場企業に転職したばかり”と”中小企業に３年務めている”で、どちらが審査に通りやすいのかはケースバイケースになってしまいますので、転職先が大手企業に決まっている場合などは、転職前に申し込みしてみることをおすすめします。

いずれにせよ、よほど良い条件の転職であれば別ですが、転職は基本的には住宅ローンの審査にはマイナス評価になりますので、転職前の申込みするようにしましょう。

雇用形態

雇用形態は収入の安定度を図るための審査項目です。例えば、一時的に高収入な自営業よりも毎月の収入が低い公務員の方が住宅ローンの審査上は有利とされています。個人事業主・自営業、会社経営者、非正規(派遣・嘱託など)の場合は、フラット35などは比較的審査に通りやすいとされていますので、民間住宅ローンの審査に通らなかった場合の最有力候補となるでしょう。

また、会社経営者の場合には経営している法人の経営状態の審査も行われることになります。(フラット35では原則的に法人の審査はなし)