住宅ローン借り換え審査基準とは？年収・職業・年齢・勤続年数
長引く低金利・金利上昇の報道も続き住宅ローンの借り換えは多くの人が行っていますが、住宅ローン借り換えたいと思った人が住宅ローン借り換えができるわけではありません。
住宅ローンの借り換えは新しく住宅ローンを契約して、今利用している住宅ローンを完済することになるので、借り換え後の住宅ローンの審査に通る必要があります。
今借りている住宅ローン契約後に転職して年収が減ったり、病気になってしまったり、起業して自分でビジネスを行うなど、住宅ローンの審査上ではマイナスになることがあると、住宅ローンの借り換えが行えないこともあります。
今回の記事では、住宅ローン借り換え審査基準を銀行単位で一覧にしています。以下のように、銀行ごとに年収・職業・年齢・勤続年数の審査基準も大きく異なっていますので、１つの住宅ローンの審査に落ちたからと言って借り換えを諦める必要はありません。
審査が厳しい住宅ローンもあれば、比較的通りやすい住宅ローンも存在しています。金融機関によっては、派遣社員、パート、アルバイトでも継続的な収入があれば住宅ローンを組むことが可能です。
金融機関ごとの住宅ローン借り換え審査基準
| 金融機関 | 年収 | 勤続年数 | 職業 | 借り換え可能額（担保評価額） | 詳細・申込み |
|---|---|---|---|---|---|
| 三菱UFJ銀行 | 基準なし | 規定なし（会社経営者・自営業は3年以上） | 自営業や契約社員・会社経営者でも可 | － | 詳細を見る |
| みずほ銀行 | 基準なし | 規定なし（会社経営者・自営業は2年以上） | 自営業や契約社員・会社経営者でも可 | － | 詳細を見る |
 （フラット35） | 100万円程度でも可 | 規定なし（転職直後でも可） | 自営業・個人事業主・契約社員・派遣社員・会社経営者・会社役員・パート・アルバイトも可 | 200％ |  詳細を見る |
 （フラット35） | 詳細を見る |
||||
（金利選択型） | 400万円以上 | 規定なし（転職直後でも可） | 自営業や契約社員・会社経営者でも可 | － | 詳細を見る |
 | 100万円以上 | 半年（会社経営者・自営業は3年以上） | 自営業や契約社員・派遣社員・会社経営者でも可 | － | 詳細を見る |
 | 200万円以上 | 1年 | 正社員・契約社員のみ | － | 詳細を見る |
 | 基準なし | 規定なし（会社経営者・自営業は3年以上） | 自営業や契約社員・派遣社員・会社経営者でも可 | 200% | 詳細を見る |
 | 300万円以上 | 転職していても連続して2年以上働いていればOK | 自営業や契約社員・会社経営者でも可 | 100% | 詳細を見る |
 | 400万円以上 | 規定なし（会社経営者・自営業は3年以上） | 正社員（自営業も可） | － | 詳細を見る |
年収
年収については最もハードルが低いフラット35からハードルが高いソニー銀行では300万円もの違いがあります。金融機関が定める年収がないと住宅ローン借り換え審査もしてくれない、「門前払い」となるので、ご自身の年収にあった金融機関を選ぶようにしてください。
勤続年数
勤続年数については明示していない金融機関が多いですが、一般的には3年程度の勤務実績があるとされています。転職直後の方は転職直後でも利用可能と明示しているフラット35やSBI新生銀行が狙い目です。
職業
職業で特徴的なのはフラット35で、パートやアルバイトでも利用可能となっています。個人事業主や会社経営者にも根強い支持を受けています。
また、一方、基準が厳しいのがPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）で正社員と契約社員しか利用できないこととなっています。
借り入れ可能額(担保評価)
多くの金融機関では未開示となっています。この担保評価の面からの借り入れ可能額は住宅ローン希望額が3,000万円だった際に、物件評価額がどの程度になるかという点で極めて重要です。たとえば、物件評価額が1,500万円なのであれば、物件評価額に対して200％の借り入れが可能です。アベノミクス以降、不動産価格が値上がり傾向にあるので極端な物件価格の値下がりは稀なケースだと思われますが、SBI新生銀行のように担保評価に対し100%までしか融資しない住宅ローンには注意が必要です。
住宅ローン借り換えできない？借り換え審査の注意点
年収が減っていないか
住宅ローン借り換え時においても返済負担率を審査されますので年収が減っていると住宅ローン借り換え審査に通らない可能性があります。あまり想定はしたくないですが、お勤めの会社の業績などで年収が下がりそうという感触はある際には早めに住宅ローン借り換え審査に申し込むようにしたいですね。
健康状態が悪化した
住宅ローン借り換えにおいても団信への加入のための審査が必要となります。このため健康状態が悪化した際には団信の審査に落ちる可能性があります。こうした際には加入条件を緩和したワイド団信への申し込みという方法がありますが、ワイド団信の加入には年0.2-0.3％程度の金利上乗せが必要です。その分、住宅ローン借り換えによる返済額の削減が減ることとなるので注意が必要です。
ワイド団信取り扱いの住宅ローン
| PayPay銀行（旧ジャパンネット銀行） | ソニー銀行 | ARUHIスーパーフラット |
| イオン銀行 | auじぶん銀行 |
住宅ローンの支払いが遅延した
住宅ローンの借り換えにおいては過去1年間遅延無く住宅ローンの返済を行ったことという審査条件を設けている金融機関が多いです。遅延があった場合には住宅ローン借り換え審査のタイミングを後ろ倒しにするなど対策をしましょう。
住宅ローン以外のローンを組んだ
返済負担率は住宅ローン以外のローンも含んだ年間の返済額より算出されます。そのため車などをローンで買っていると住宅ローンで利用できる返済額は減り、結果的に住宅ローン借り換え審査に悪影響を及ぼす可能性があります。車を購入は住宅ローン借り換えを追えてからにするなど対策をしましょう。
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