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住宅ローン借り換えと転職(転職後の申込み)について

転職は住宅ローンの借り入れ・借り換えの審査に悪影響を与えると言われています。特に転職直後は住宅ローンの審査では不利と言われています。

一方で、金融機関としても「せっかく住宅ローンの申し込みをしてくれた人には(返済不能のリスクが少ないのであれば)、住宅ローンを融資したい」と考えています。また、終身雇用も過去の言葉となった現代の働き方に合わせ、徐々に転職に関する審査も緩和的になってきています。特に、2000年以降に登場したような比較的新しい住宅ローンの場合、勤続年数の制限が短かったり、年収制限も低い住宅ローンが多く存在しています。

もちろん、金融機関によって住宅ローンの審査に対する考え方は違いますが、転職の内容や申込先の金融機関によってはほとんど不利にならないことも十分ありえますので、ご自身の転職の状況を踏まえながら、申込みタイミングと申込先を検討するようにしましょう

 

それでは、最初に主要な金融機関の勤続年数と年収に関する条件を確認しておきましょう。意外に明示的には公開していない金融機関が多いことがわかりますし、転職後でも特段不利にならずに住宅ローンの借り入れ・借り換えが行える可能性が高い条件を明示している金融機関が多いこともわかります。

各金融機関の勤続年数・年収に関する審査基準

金融機関年収年齢勤続年数職業借り換え可能額(担保評価額)詳細・申込み
楽天銀行の住宅ローン
(フラット35)
100万円程度でも可70歳未満で、完済時年齢が満80歳未満規定なし(転職直後でも可)自営業・個人事業主・契約社員・派遣社員・会社経営者・会社役員・パート・アルバイトも可200%公式サイトへ
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楽天銀行の住宅ローン
(金利選択型)
400万円以上65歳6ヶ月未満で、完済時年齢が満80歳未満規定なし(転職直後でも可)自営業・個人事業主・会社経営者・会社役員も可能公式サイトへ
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aruhiの住宅ローン
(フラット35)
100万円程度でも可70歳未満で、完済時年齢が満80歳未満規定なし(転職直後でも可)自営業・個人事業主・契約社員・派遣社員・会社経営者・会社役員・パート・アルバイトも可200%公式サイトへ
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住信SBIネット銀行の住宅ローン
(フラット35)
100万円程度でも可70歳未満で、完済時年齢が満80歳未満規定なし(転職直後でも可)自営業・個人事業主・契約社員・派遣社員・会社経営者・会社役員・パート・アルバイトも可200%公式サイトへ
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イオン銀行の住宅ローン100万円以上20歳以上70歳未満で、完済時年齢が満80歳未満半年(会社経営者・自営業は3年以上)自営業・個人事業主・契約社員・派遣社員・会社経営者・会社役員でも可公式サイトへ
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じぶん銀行の住宅ローン200万円以上20歳以上65歳未満で、完済時年齢が満80歳未満規定なし(会社経営者・自営業は3年以上)自営業・個人事業主・契約社員・派遣社員・会社経営者・会社役員でも可公式サイトへ
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au住宅ローン200万円以上20歳以上65歳未満で、完済時年齢が満80歳未満規定なし(会社経営者・自営業は3年以上)自営業・個人事業主・契約社員・派遣社員・会社経営者・会社役員でも可公式サイトへ
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新生銀行の住宅ローン300万円以上20歳以上65歳未満で、完済時年齢が満80歳未満2年以上自営業・個人事業主・契約社員・会社経営者・会社役員でも可100%公式サイトへ
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住信SBIネット銀行の住宅ローン基準なし20歳以上65歳未満で、完済時年齢が満80歳未満規定なし(会社経営者・自営業は3年以上)自営業・個人事業主・契約社員・会社経営者・会社役員でも可200%公式サイトへ
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ソニー銀行の住宅ローン400万円以上20歳以上65歳未満で、完済時年齢が満80歳未満規定なし(会社経営者・自営業は3年以上)自営業・個人事業主・契約社員・会社経営者・会社役員でも可公式サイトへ
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基準なし20歳以上70歳未満で、完済時年齢が満80歳未満規定なし(会社経営者・自営業は3年以上)自営業・個人事業主・契約社員・会社経営者・会社役員でも可詳細を見る
みずほ銀行基準なし20歳以上71歳未満で、完済時年齢が満81歳未満規定なし(会社経営者・自営業は2年以上)自営業・個人事業主・契約社員・会社経営者・会社役員でも可詳細を見る
2017年11月現在の審査基準

 

次に、住宅ローンと転職に関連するいくつかのテーマごとに考察してみたいと思います。

 

結局、住宅ローン審査に勤続年数は影響する?

結論としては影響します。そもそも勤続年数が条件に明示されている金融機関の場合、その条件をクリアできていないと住宅ローンの審査には通りません。また、条件が明示されていないとしても、転職が住宅ローンの審査にプラスに働くことはほとんどありません。少なくともマイナス要因にはなってしまうことを理解しておきましょう。

ここで、なぜ転職が住宅ローンの審査に不利になるのか?という根本の理由を考えてみましょう。「長期にわたる返済能力の有無を考えた時に転職直後の人の信頼性が低い。」ということですね。

これは転職が必ずしも大きなマイナスになるわけではないことを意味しています。例えば「同一業界での転職で年収が増えている」「転職先が大企業であったり、財務が健全である」「士業や専門職のスキルを活かすという理由が明確な転職」などであれば、転職直後でも問題なく審査に通過できる可能性は高いですし、「会社から指示されてグループ会社に転職した」場合などは、より柔軟に審査してもらえる可能性が高くなっています。

 

結論としては「継続的な返済能力に信頼性の低下に繋がらない」と判断されるような転職であれば、それほど気にせずに目当ての住宅ローンの審査に申し込むことをおすすめします。

(そもそも住宅ローンの審査申込みに費用がかかるわけではありませんので、仮に不安があったとしても申し込んでみた方が良いのですが)

 

転職で年収が増減した場合は?

住宅ローンの審査では、「前年度の源泉徴収票」の提出が求められるのですが、転職直後の場合は「転職先の年収見込証明書(採用通知書など)」の提出を追加で求められることになります。つまり、転職前と転職後の年収を金融機関に開示することになるわけですね。

もちろん、年収が増加している場合は住宅ローン審査上はプラスに働きますが、年収が大幅に少なくなっている場合は厳しい目で見られる覚悟をしておいた方が無難です。

もっとも、年収は「返済負担率」の算出などで利用されて「いくらまで貸せるのか」の審査において主として利用されます。転職して年収が下がっているのに、転職前の年収を前提に住宅ローンを申し込む人はいないと思いますが、身の丈以上の住宅ローンを既に契約していて、低金利の住宅ローンに借り換えて負担を減らしたいと考えている場合にはこの点には注意しておく必要があります。(少しでも高い年収を前提に住宅ローンの審査に申し込めるうちに借り換えを申し込んでおくべきです)

 

キャリアアップ、年収アップが伴う転職

先ほども少し触れましたが、同一の業界内での転職で年収が増加している場合や、資格を(取得してそれを)生かした転職などは、住宅ローン審査には不利になりにくいと言われています。一方で、金融機関から転職の理由を問われるケースもありますので、転職した経緯や今後のキャリアプランをしっかりと回答できるようにしておきましょう。面倒でなければ、申込直後に自分から金融機関に連絡して「転職直後の申込みで不安なんですけど、・・・・という事情があっての転職です」と説明しておくと良いでしょう。(仮に審査に落ちたとしても、少なくとも金融機関に事情を話したということで多少の納得感も得られます)

 

転職まで時間がない!という時は・・・

一般的な銀行では住宅ローン借り換えの仮審査(仮申し込み)から契約・融資実行まで1ヶ月程度の時間を要しますが最近は、住宅ローン審査や融資の期間を短縮している金融機関も登場してきています。例えば、ネット完結型の住宅ローンを提供している じぶん銀行(三菱UFJ銀行とauが出資)の場合、”来店不要にも拘わらず”住宅ローンの申込から契約までを最短10日なので、時間がないなかでの借り換えに力を発揮します。

もし、店舗に行く時間がとれる場合は、最短3日のアルヒのフラット35なども有力候補になるでしょう。

 

(参考:じぶん銀行の住宅ローン審査手続き)

じぶん銀行の住宅ローン公式サイトはこちら

 

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