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住宅ローンの審査と転職・転職後の申込みについて

転職と住宅ローンこの特集ページでは住宅ローンと転職をテーマに解説しています。

住宅ローンの審査で金融機関は融資したお金を長期間返済してもらえるかを重視しているので、転職は住宅ローンの借り入れ・借り換えの審査に悪影響を与えます。転職して2年以上経っていないと住宅ローン審査で不利と言われていますし、自営業・個人事業主への転職は更に厳しく審査されることになります。

 

ただ、転職した直後でも利用しやすい住宅ローンもありますし、返済不能のリスクが少ないと判断してもらえれば転職後でも住宅ローンを利用できる可能性は十分にあります。

ポイント

終身雇用も過去の言葉となり、現代の働き方に合わせて徐々に転職に関する審査も緩和されてきています。特に、ネット銀行の住宅ローンのような比較的新しい住宅ローンの場合、勤続年数の制限が短かったり、年収制限も低い住宅ローンも増えてきました。

転職が住宅ローンの審査で有利に働くことはそんなに多くはありませんが、転職の内容や状況によっては不利にならないこともあるので、ご自身の状況を踏まえながら、申込みタイミングと申込先を検討するようにしましょう。

各金融機関の勤続年数・年収に関する審査基準

まず、主要な金融機関の勤続年数と年収に関する審査条件を確認しておきましょう。

金融機関年収勤続年数職業借り換え可能額(担保評価額)詳細・申込み
三菱UFJ銀行基準なし規定なし(会社経営者・自営業は3年以上)自営業や契約社員・会社経営者でも可詳細を見る
みずほ銀行基準なし規定なし(会社経営者・自営業は2年以上)自営業や契約社員・会社経営者でも可詳細を見る
楽天銀行の住宅ローン
(フラット35)
100万円程度でも可規定なし(転職直後でも可)自営業・個人事業主・契約社員・派遣社員・会社経営者・会社役員・パート・アルバイトも可200%公式サイトへ
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aruhiの住宅ローン
(フラット35)
公式サイトへ
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住信SBIネット銀行の住宅ローン
(フラット35)
公式サイトへ
詳細を見る
楽天銀行の住宅ローン
(金利選択型)
400万円以上規定なし(転職直後でも可)自営業や契約社員・会社経営者でも可公式サイトへ
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イオン銀行の住宅ローン100万円以上半年(会社経営者・自営業は3年以上)自営業や契約社員・派遣社員・会社経営者でも可公式サイトへ
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じぶん銀行の住宅ローン200万円以上規定なし(会社経営者・自営業は3年以上)自営業や契約社員・派遣社員・会社経営者でも可公式サイトへ
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au住宅ローン公式サイトへ
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住信SBIネット銀行の住宅ローン基準なし規定なし(会社経営者・自営業は3年以上)自営業や契約社員・派遣社員・会社経営者でも可200%公式サイトへ
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新生銀行の住宅ローン300万円以上転職していても連続して2年以上働いていればOK自営業や契約社員・会社経営者でも可100%公式サイトへ
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ソニー銀行の住宅ローン400万円以上規定なし(会社経営者・自営業は3年以上)正社員(自営業も可)公式サイトへ
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2018年11月時点。当サイト調べ。

実はサラリーマンへの転職であれば勤続年数で足切りされる金融機関はほとんどありません

自営業・個人事業主などは2年~3年の実績が必要と足切りされてしまう状況ですが、住宅ローンは総合的に審査されるので勤続年数だけでは判断しないようになってきています。(ただし、実態としては大手銀行の住宅ローンでは1年以上、できれば2年以上の勤続実績が望ましいとされています。)

 

また、最近、三菱UFJ銀行・ソニー銀行・住信SBIネット銀行では住宅ローンの審査の一部にAI(人工知能)を使った審査を開始していますが、住宅ローンの審査基準や審査に落ちた理由がブラックボックスになりやすくなってきています。

 

結局、「気に入った住宅ローンがあれば申し込んでみる」とか「”人”に相談しやすい住宅ローンに申し込んでみる」という方法をとるしか無くなりつつあるのが実情ですが、住宅ローンの審査申込には手間と時間がかかるので10社・20社に申し込むわけにはいきませんし、審査結果がでるまで1か月ぐらいかかるので1社ずつ申し込んでいると時間だけが過ぎてしまいますので、ある程度の作戦(考え方)と計画性を持つことが重要になってきます。

 

結局、住宅ローン審査に勤続年数は影響する?

結論としては影響します。ただし、勤続年数だけで判断されることはありません。

 

例えば、「中小企業から東証一部上場の同業他社に転職した人」と「業種が異なる中小企業に転職した人」では同じ評価にはなりません。新生銀行のように「会社が変わっていても2年間連続して勤務していればよい」と明確に定めている金融機関もあります

 

転職が住宅ローンの審査に不利と言われているのは、「安定した返済能力が無いかもしれない」と金融機関に判断されてしまう可能性が高まるためです。逆に言えば、「同一業界での転職で年収が増えている」、「転職先が大企業で財務体質も健全である」、「士業や専門職の資格を取って転職している」と言ったケースであれば、転職直後でも問題なく審査に通過できる可能性は高いわけです。

 

ただし、チャレンジの要素が強い転職、例えば「知人が立ち上げたばかりの会社に参画する」とか「長年勤めた会社の安定性や高収入を捨てて好きな業界に挑戦する」・「企業勤めをやめて父親が立ち上げた会社に戻る」といった転職の場合は、転職前に住宅ローンを契約するようにしておいた方が良い結果を得られる可能性は高いでしょう。

 

転職で年収が増減した場合は?

住宅ローンの審査では「前年の源泉徴収票」の提出します。また、転職直後だと「転職先の年収見込証明書(採用通知書など)」の提出を追加で求められることもあるので金融機関に転職前後の収入の違いを開示する必要があります。

 

年収が増えていれば審査上はプラスに働きますが、年収が少なくなっていると厳しい目で見られる可能性があります。(「収入が減る転職をした人の塊」と「収入が増えた転職をした人の塊」の統計情報を比較して返済が滞る人が発生する率を比べられている、と考えるとわかりやすいと思います)

 

ただし、年収は「年間返済負担率の計算」と「いくらまで貸せるのかを計算する」ために利用されるので、「審査に落ちる」というよりも「借りられる金額が少なくなる」と言う結果になることが多い思います。

 

キャリアアップ、年収アップが伴う転職

同一業界内での転職で年収が増加している場合や、資格を取得して資格生かした転職などは、住宅ローン審査には不利になりにくい側面があります。

金融機関から転職の理由を聞かれることもありますので、転職直後で住宅ローンを申し込む場合は転職の経緯や今後のキャリアプランを説明できるようにしておくと良いでしょう。

ネット銀行の住宅ローンなど、金融機関との口頭でのコミュニケーションが少ない住宅ローンを利用する場合は、申し込み後に金融機関に連絡して「転職したばかりなので不安なんだけれども、〇〇〇のような事情があって転職した」と説明しておくことと効果がある場合があります。(結果的に審査に落ちたとしても、金融機関に事情が伝わったうえでの結果なので納得感も得られやすく、次のアクションを起こしやすいという効果も期待できます)

 

転職まで時間がない!という時は・・・

一般的な銀行では住宅ローン借り換えの仮審査(仮申し込み)から契約・融資実行まで1ヶ月程度の時間を要しますが最近は、住宅ローン審査や融資の期間を短縮している金融機関も登場してきています。

例えば、ネット銀行の じぶん銀行(三菱UFJ銀行とauが出資)は、来店不要で、かつ、住宅ローンの申込から契約まで最短10日なので時間がない時に力を発揮します。

他にも、来店する必要はありますが最短3日のアルヒのフラット35なども有力候補です。

 

最短10日で契約できるネット銀行の住宅ローンもある

転職まで時間がない時に。じぶん銀行の住宅ローン

じぶん銀行の住宅ローン公式サイトはこちら

 

転職を応援している住宅ローンもある

転職を応援する新生銀行の住宅ローン

 

新生銀行の住宅ローンは「勤続年数2年以上」という条件がありますが、1つの会社で2年以上働いている実績が必要なわけではありません。複数の会社をまたいで2年以上連続して働いていれば基準を満たすことができます。

ネット銀行とは違って、住宅ローンの専門スタッフが専任で相談に乗ってくれるので、様々な事情を相談することもできます。そもそも、新生銀行のようにわかりやすく転職した人にメッセージを伝えている金融機関はほとんどありませんので、転職したばかりであれば新生銀行を候補に入れてみるのも良いでしょう。

新生銀行の住宅ローンの金利や申込方法はこちら

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