公開日:2026年7月20日

諸費用込みで借り換えできるauじぶん銀行の住宅ローン

最近、ネット銀行を中心にマイホームの購入や住宅ローン契約に関連してかかる諸費用を住宅ローンとして借り入れ・借り換えできるようになってきました。

本来はおすすめできない諸費用の借り入れ

毎月の住宅ローンの返済負担を減らす方法として、「金利の低い住宅ローンに借り換える」「繰上返済を頑張る」などがありますが、本来は「最初から借り入れる金額を少なくすること」が非常に大切です。

この記事で紹介する「諸費用を含んで住宅ローンを組む」という行為は、その真逆なので、可能な限り諸費用などは自己資金で用意していただきたいと考えています。そのため、積極的におすすめするものではありません。ただし、マイホーム購入時には引っ越し費用や家具・家電の購入など、他にもお金がかかるため、ある程度手元資金を残しておいた方が良いケースもあります。特に近年は金利が上昇傾向にあり、手元資金を極端に減らしてまで諸費用を現金で払うより、いざという時の備えを残しておく方が合理的な場面もあります。

手元の資金と新生活スタート時にかかる費用のバランスを考えながら判断しましょう。（とりあえず借りて、余ったらすぐ繰上返済するという方法もあります）

諸費用を含んだ借り換えは検討価値あり

住宅ローンの借り換えの場合、余裕資金を繰上返済に回すケースが多いので余裕資金が少ないのは当然です。また、住宅ローンの借り換えは金利差があれば総返済額削減効果が大きいのがメリットですが、借り換え時に数十万円～１００万円ぐらいのお金が必要です。

例えば

• 住宅ローンの事務手数料
• 保証料
• 印紙代
• 抵当権抹消費用
• 登録免許税
• 司法書士報酬

などです。

諸費用を含めて借り換えると「住宅ローンの元本」が増えるので、あまり気分は良くないですが、あくまでも重要なのは総返済額です。

総返済額は金融機関のサイトでシミュレーションできますので、「住宅ローンの返済総額」が諸費用込みで借り換えて減らせるかどうかを確認するようにしましょう。(総返済額を減らせるのであれば、「諸費用を準備してから借り換える」と考えずに、先に低金利の住宅ローンに諸費用込みで借り換えてから「繰上返済」をしてしまえばよいだけです)

損益分岐の考え方（諸費用 vs 金利差）

諸費用込みの借り換えで得になるかどうかは、「金利差による利息軽減額」が「諸費用の合計」を上回るかで決まります。一般に「金利差が年0.5％以上・ローン残高1,000万円以上・残り期間10年以上」が借り換えメリットの出やすい目安と言われますが、これはあくまで目安です。残高が大きく残期間が長いほど小さな金利差でもメリットが出やすくなりますし、逆に残高が少ない・残期間が短い場合は、諸費用を回収しきれないことがあります。必ずご自身の「残高・残期間・金利差」でシミュレーションして、諸費用込みの総返済額ベースで比較してください。

auじぶん銀行のホームページでも簡単にシミュレーションできます

諸費用込みで借りられるauじぶん銀行の住宅ローン

auじぶん銀行は低金利の住宅ローンを提供していますが、事務手数料が住宅ローン借入金額の2.20%(税込)かかります。

金利が低いので、借り換えてしまえば低金利のメリットがありますが、事務手数料が定率型なので借り換えるために用意しなければならないお金が多いというデメリットがあります。参考として、2026年7月時点の借り換え向け変動金利は年1.179％（全期間引下げプラン）です（適用金利は借入日の金利・審査結果・物件価格に対する借入額の割合などで変わります。最新の金利は公式サイトでご確認ください）。

「auじぶん銀行の住宅ローンは低金利なのはわかるし、がんに対する保障（がん50％保障団信＝借入時50歳以下なら上乗せ金利0円）も付けられるので借り換えた方が良いのはわかっていても、この借り換え時にかかる諸費用を支払いたくない」と考える人も多いと思います。

そのような人でも借り換えしやすいように、auじぶん銀行では「借り換えるために必要な諸費用を住宅ローンに含めて借りられる」仕組みを用意しています（借り換え資金とあわせて、事務手数料・登記費用などの諸費用を借入対象にできます）。

auじぶん銀行の住宅ローンへの借り換えで必要な諸費用は？

auじぶん銀行の住宅ローンに2,000万円の借り換えをする際の諸費用の目安を確認していきたいと思います。

※登記費用・司法書士報酬は物件や依頼先により変わる概算です。auじぶん銀行の住宅ローンではこうした諸費用を住宅ローンに含めて借りることが可能です。

諸費用込みで借り換えるときの注意点

結論は「諸費用を含んで借り入れても総返済額を減らすことができるのであれば積極的に借り換えるべき」ですが、諸費用も借りることを前提に借り換え先の住宅ローンを選ぶ時に注意して欲しいことがあります。

それは、諸費用を借り入れできる住宅ローンは増えてきているものの、金融機関によっては借入額が大きくなると適用される金利が高くなることがあるという点です。審査の結果（融資額と担保価値のバランスなど）に応じて適用金利が決まる仕組みの銀行では、諸費用を上乗せした分だけ金利面で不利になる可能性があります。フラット35も諸費用の借り入れが可能ですが、融資率（物件価格に対する借入額の割合）が9割を超えると金利が高くなるため、諸費用込みで9割を超えるケースでは注意が必要です。

この観点で分かりやすい金利設定になっているのがauじぶん銀行です。auじぶん銀行の住宅ローンは、諸費用の借り入れ有無によって金利プランが変わるわけではなく、公表された金利プラン（全期間引下げプラン・当初期間引下げプラン）が適用されます。ただし現在は次の2点に注意してください（2026年7月時点）。

• 審査の結果によっては「保証付金利プラン」となる場合があり、その場合は通常より高い金利（変動で年1.300％～2.000％）が適用されます。
• 物件価格（諸費用を除く）の80％を超える借り入れでは年0.045％、借入期間を35年1ヶ月以上とする場合は年0.100％の上乗せがあります。

こうした条件はあるものの、諸費用込みの借り換えを正面から受け付けており、条件が公式サイトに明示されている点は、借り換え先を比較検討するうえで安心材料です。

最終判断は総返済額で

確かに今まで２５００万円だった住宅ローンが、一時的とはいえ２６００万円になってしまうのは精神衛生上は良くありません。ただ、総返済額を減らせるのであれば一時的な住宅ローン増を気にしない方が良いのは言うまでもありませんし、少し乱暴な表現ですが、過去に繰上返済したことがあれば、「繰上返済を行ってなかっただけ」と気持ちを整理した方が良いぐらいです。

諸費用込みで借りると審査が厳しい？

また、諸費用の借り入れを希望すると住宅ローンの審査が厳しくなると言われています。銀行は審査基準を明示してくれませんが、その傾向があると考えておくべきです。それはauじぶん銀行であっても例外ではありませんので、審査に落とされてしまったり、諸費用の借り入れを希望しても希望する借り入れ金額から減額されてしまう可能性があります。

ただ、過去に住宅ローンの繰上返済を行っていたり、物件の価格が下落していないのであれば、住宅ローンの借り換え時に減額される可能性は低くなります。もちろん条件が合わなかったら借り換えをやめれば良いだけです。

諸費用込み借り換えのよくある疑問

Q. 借り換えのとき、どんな費用まで住宅ローンに含められますか？

A. auじぶん銀行では、借り換え資金とあわせて、借り換えに伴う事務手数料や登記関連費用などの諸費用を借入対象にできます。含められる費用の範囲は商品詳細で定められているため、申し込み前に公式サイトで確認しておきましょう。

Q. 諸費用を上乗せした分、毎月の返済はどれくらい増えますか？

A. 例えば諸費用が約64万円なら、借入額が64万円増えた分だけ毎月の返済額が増えます。残期間や金利によりますが、借入額全体（2,000万円超）に対する割合は小さいため、金利差による軽減効果の方が大きければ、毎月の返済額はトータルでは下がるのが一般的です。シミュレーションで「借り換え前の毎月返済額・総返済額」と「諸費用込み借り換え後」を並べて比べてください。

Q. 審査で諸費用分を減額されたらどうすればいいですか？

A. 不足分を自己資金で補って借り換えを進めるか、条件が合わなければ見送るかの二択です。減額されても借り換え自体のメリット（金利差）が大きいなら、諸費用だけ自己資金で払う価値は十分あります。

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