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じぶん銀行の住宅ローンの落とし穴とデメリットを徹底解説!

じぶん銀行とは?

じぶん銀行は、三菱東京UFJ銀行とKDDIが50%ずつの出資割合で共同出資して誕生したインターネット専業銀行です。2008年に「じぶん銀行」という名前で営業を開始以来、インターネット専業のなかでも特に「モバイル」に特化して事業を展開している点が大きな特徴です。ちなみに「じぶん銀行」は「携帯電話の中にある自分の銀行」がその名前の由来とされ、最近では、「じぶんの未来と、歩む銀行」が事業コンセプトキーワードとなっています。

 

国内・国外からの高い評価

じぶん銀行は、三菱東京UFJ銀行が時間をかけて準備して設立しただけあって、開業当初から国内外から高い評価を得ています。最近でも、2017年1月に発表された日本経済新聞の第13回金融機関ランキングのネットバンキング部門で1位を獲得し、2017年3月には、アジア地域の銀行を対象とした銀行専門誌「The Asian Banker」から最優秀ネット銀行賞を受賞しています。他にもスマートフォン専用アプリが「グッドデザイン賞2017」を受賞するなど、受賞歴をあげたらキリがないほどです。

 

じぶん銀行の住宅ローンについて

じぶん銀行は2015年の年末ごろから住宅ローンに本格参入しました。じぶん銀行の住宅ローンはまだ歴史は浅いと言えますし、逆に最新の住宅ローンとも言えます。商品性は最先端(がん保障の充実・スマホで書類アップロードなど)で、優れているのは間違いありません。

ただし、どんな住宅ローンにも落とし穴やデメリットは存在します。一般的な比較サイトや住宅ローンの記事ではメリットばかりが紹介されることが多いですが、この記事ではじぶん銀行の住宅ローンの落とし穴や注意点・デメリットを中心に紹介したいと思います。

 

もし、じぶん銀行の住宅ローンのメリットもまだ理解していないという人は、こちらを先に確認してじぶん銀行の住宅ローンのメリットや優れた点について理解を深めてから続きを読んでいただければと思います。

 

じぶん銀行の住宅ローンの落とし穴1

じぶん銀行の住宅ローンの落とし穴として最初に伝えたいポイントは、事務手数料が高めに設定されているということです。じぶん銀行の住宅ローンは借り入れ・借り換えする住宅ローン残高の2.16%(税込)の事務手数料がかかります。

高いとは言いましたが住信SBIネット銀行ソニー銀行の変動セレクト住宅ローン、一般的なフラット35の手数料も同じく2.16%の手数料がかかるのでじぶん銀行だけが特別高いわけではありません。ただし、高い水準にあるのは事実で、3000万円の住宅ローンを借り入れる場合で648,000円、2000万円の住宅ローンを借り換える場合で432,000円の事務手数料が必要になります

住宅ローンは手数料だけで選ぶことはなく総合評価です。じぶん銀行の住宅ローンはこの事務手数料を払っても十分利用する価値がある低金利を提示しているのですが、事務手数料の水準は落とし穴・デメリットの1つと言えるでしょう。

 

住宅ローンの事務手数料・保証料・団信保険料について

事務手数料は「住宅ローンの諸費用」の1つですが、住宅ローンの諸費用には事務手数料の他に「保証料」と「団信保険料」があります。

住宅ローンの諸費用は住宅ローンによって異なりますが、「住宅ローンの諸費用」を比較する時にはこの3点セットを確認することが重要です。ここでは住宅ローンの借り入れ・借り換え金額が2000万円と4000万円の時に3点セットの合計金額を確認しておきましょう。

 事務手数料保証料団信保険料2,000万円の場合4000万円の場合
じぶん銀行の住宅ローン借り入れ・借り換え金額×2.16%(税込)不要無料432,000円864,000円
住信SBIネット銀行の住宅ローン借り入れ・借り換え金額×2.16%(税込)不要無料432,000円864,000円
新生銀行の住宅ローン54,000円~162,000円不要無料108,000円※1108,000円※1
楽天銀行の住宅ローン(フラット35)借り入れ・借り換え金額×1.080%※2不要金利に含む216,000円432,000円
イオン銀行の住宅ローン借り入れ・借り換え金額×2.16%(税込)※3不要無料432,000円864,000円
三菱UFJ銀行の住宅ローン保証事務手数料として32,400円借り入れ・借り換え金額×2%程度無料約45万円約89万円
三井住友銀行の住宅ローン保証事務手数料として32,400円借り入れ・借り換え金額×2%程度無料約45万円約89万円
※1安心パック利用の場合
※2新規借り入れの場合。借り換えの場合、0.972%。
※3手数料定率コースの場合
※団信保険料・保証料は目安。特に保証料はかなり大きな幅が設定されている点に注意が必要(保証料が必用な住宅ローンの場合、記載内容から大きく増加する可能性があります)です。
※2000万円は借入期間20年、4000万円は借入期間30年を前提としています。
※新生銀行は安心パック利用時。イオン銀行は手数料定率の場合。
※フラット35で団信に加入しない場合団信保険料はかかりません。

 

メガバンクや地方銀行の住宅ローンは事務手数料は3万円程度ですが保証料が借入金額の2%(期間・金額によって異なる)程度必要になります。じぶん銀行の場合、保証料は無料ですが事務手数料が2%程度かかるので、保証料無料のメリットを事務手数料率のデメリットで相殺していることがわかります。新生銀行のように事務手数料が低く保証料が無料の住宅ローンもあります。

※なお、じぶん銀行の住宅ローンは、事務手数料などの住宅ローンの諸費用を住宅ローンに含んで(合算して)借り入れ・借り換え可能です。必ず最初に現金で払わなければならないわけではありません。

 

じぶん銀行の住宅ローンの落とし穴2

10年固定金利など固定期間選択型(当初固定)の「当初期間引下げプラン」の利用を検討している場合に注意したい点が当初期間終了後に適用される金利です。

住宅ローンの借り換えなど残りの返済が短い場合はあまり気にしなくてもよいですが、借入期間が30年・35年と長い場合、当初期間終了後に適用される金利も把握しておく必要があります。

じぶん銀行の住宅ローンは、「変動金利」と「10年固定金利」の金利が業界最低水準の金利設定で大変人気を集めているわけですが、10年固定金利の住宅ローンには2つ金利タイプが用意されています。1つめの「当初引下げプラン」の金利は年0.590%、2つ目の「全期間引下げプラン」の金利は年1.570%(いずれも2017年11月の金利)です。

金利の低い当初引下げプランを選択したくなって当たり前ですが、10年経過した後の金利については最初から把握しておくようにしましょう。参考までに2017年11月の10年固定金利と10年経過時の変動金利を紹介しておきます。

  当初10年間の金利 10年経過後の金利
当初引下げプラン 0.590% 1.541%
全期間引下げプラン 1.570% 1.341%
 
じぶん銀行の10年固定金利の場合、10年後以降の金利の違いが0.2%しかありませんので比較的差が少ないですが、10年経過後は「全期間引き下げプラン」の方が金利が低くなるという点は意識しておきましょう。 
住宅ローンシミュレーションはこちら

 

じぶん銀行の住宅ローンの落とし穴3

じぶん銀行の住宅ローンには、費用負担なく「がん50%保証団信」が付帯します。これはがんと診断された時に住宅ローンの残高が半分(50%)になるという将来のがんへの備えができる疾病保障サービスです。このがん50%保障団信について2点ほど注意点を紹介しておきたいと思います。なお、このがん50%保障団信は費用負担はないですし、一般的な他の金融機関の住宅ローンにはついていないサービスなので基本的には非常に素晴らしい付帯サービスです。

以下は、落とし穴というよりもこの商品を最大限に生かすための理解を深めるつもりで読んでいただければと思います。

まず、1つ目は住宅ローンの繰上返済に関する落とし穴です。通常、住宅ローンの総返済額を減らすために繰上返済は積極的に行うべきです。それ自体は間違いではありません。もちろん、じぶん銀行の住宅ローンも繰上返済手数料が無料で、スマホからいつでも簡単に返済できる優れた住宅ローンです。

ただし、じぶん銀行の住宅ローンにがん50%保証団信が付帯しているために繰上げ返済を進めるときは少し注意が必要です。具体的な例で確認してみたいと思います。

 

<前提(ケーススタディ)>

4,000万円の住宅ローンを借り入れてから10年後にがんと診断された。自覚症状もない初期段階で発見できたので通院による治療を行うことになった。職場復帰はできたが体への負担を考慮して、出勤日数を制限することになり、収入は7割ぐらいに減ってしまった。

 

<ケースA:繰上返済を行わず10年後の住宅ローンの残高が3,500万円だった場合>

がんと診断されたタイミングで、がん50%保障団信が適用されて住宅ローンの残高が1,750万円まで減少。

 

<ケースB:繰上返済を行っていて10年後の住宅ローン残高が2,500万円だった場合>

がんと診断されたので、がん50%保証団信が適用されて1,250万円まで住宅ローン残高が減少

 

ケースBでは10年かけて1,000万円も繰上返済を行っていましたが、がん50%保障団信が適用された結果、繰り上げ返済を行っていないケースAとの差額が500万円になります。

仮に、ケースAが実際は繰上返済していないだけで、ケースBと同額の1,000万円を貯蓄していたとしたらどのような状況になるでしょう?ケースAは10年後の残高が1,750万円。ここで貯蓄した1,000万円を繰上返済に充当した場合、住宅ローンの残高は750万円まで減ります。

 

繰上返済を行った場合よりも500万円も住宅ローンの残高を少なくすることができました。

 

これは、あくまでも特定のケースです。自分が将来がんにかかるか誰にもわかりません。また、基本的に住宅ローンの繰り上げ返済は積極的に進めるべきです。

じぶん銀行の住宅ローンには、他の住宅ローンにはないがん50%保障が付帯しているために、このケースのように繰上げ返済せずに貯蓄に回し、いつでも繰上返済できる状況にしておいた方が有利になることがあるのです。(繰上げ返済することを否定するわけではありません。こういったことがあるかもしれないと理解したうえで貯蓄と返済のバランスを取れば良い、という話です)

 

今の日本は医学の発展によりがんと診断されても、早期発見であれば回復することも職場復帰することも可能なケースが増えています。ただし、がんの療養に入る前の収入を維持できるかと言うとなかなか難しく、半分になったとはいえ住宅ローンの返済が負担になる可能性は否定できません。

その不安も払しょくしたい場合は、がんと診断された場合に住宅ローン残高がゼロになるがん100%保障団信を利用することを考えるとよいでしょう。

 

ちなみに、がん50%保証団信は申込時の年齢が51歳以上だと利用できないという年齢制限があります。がん50%保障団信が魅力で申し込んでみたのに、通常の団信しか申し込めなかったという落とし穴にはまってしまわないように注意しましょう。

 

じぶん銀行の住宅ローンの落とし穴4

残念ながらじぶん銀行はつなぎ融資に対応していません。注文住宅を考えている人は注意するようにしましょう。つなぎ融資は注文住宅を購入する際に、土地購入や工事着手金として住宅完成前に必要となる一時金の融資に対応するものです。

どうしてもじぶん銀行の住宅ローンを利用したいという場合は、つなぎ融資に対応している地銀、メガバンクなどでつなぎ融資つきの住宅ローンを申し込んで住宅の建築を進めながら、住宅完成直後に住宅ローンの借り換えを行うと良いでしょう。この際、最初に借り入れる住宅ローンは金利のことはあまり考える必要はありません。すぐに借り換える前提になるので、「事務手数料」「保証料」などの諸費用を抑えることにこだわって選定すると良いでしょう。

 

じぶん銀行の住宅ローンの落とし穴5

最後の落とし穴として、au住宅ローンを紹介したいと思います。au住宅ローンはauの通信サービス(スマートフォンなど)とじぶん銀行の住宅ローンがセットになったauユーザのための住宅ローンです。

住宅ローンそのものはじぶん銀行の住宅ローンと同じなので、au利用者の人は間違って通常のじぶん銀行の住宅ローンに申し込んでしまってauの通信料金の実施割引サービスを利用せずに終わってしまうことの無いように注意しましょう!auのスマホを利用している人は以下のau住宅ローン専用の申込サイトから必ず申込をお忘れなく。

au住宅ローン専用申込ページはこちら

まとめ

じぶん銀行の住宅ローンは業界最低水準の低金利で人気を集めています。金利・商品性・借り入れ後の利便性・企業背景など優れた住宅ローンなのは間違いありません。住宅ローンの借り入れ後もストレスなくスマートフォンから便利に残高を確認したり繰上返済など利用することができるのも魅力的です。

 

そんなじぶん銀行の住宅ローンでも注意しておきたい点やわかりにくい落とし穴がいくつかあります。今回はそれらの点を中心に紹介させていただきました。しっかりと商品性を理解することは、その商品の良さを最大化できますし落とし穴やデメリットに備えることにも繋がります

 

最後までお読みいただきありがとうございました。

 

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