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じぶん銀行の住宅ローンの落とし穴とデメリットを徹底解説!

じぶん銀行とは?

じぶん銀行は、三菱UFJ銀行とKDDIが50%ずつ出資して開業した最新の金融サービスを提供するインターネット専業銀行です。国内最大手企業のグループ企業なので信頼性も申し分ありません。

じぶん銀行の開業は2008年なので、ちょうど10年目を迎えたところです。インターネット専業のなかでも特に「スマホ」に特化して事業を展開している点が大きな特徴です。ちなみに「じぶん銀行」は「携帯電話の中にある自分の銀行」がその名前の由来とされ、最近では「じぶんの未来と、歩む銀行」が事業コンセプトキーワードとなっています。

 

国内・国外からの高い評価

三菱UFJ銀行が入念に準備を進めて作っただけあって開業直後から国内外で高い評価を得ています。最近でも、2017年1月に発表された日本経済新聞の第13回金融機関ランキングのネットバンキング部門で1位を獲得し、2017年3月にはアジア地域の銀行を対象とした銀行専門誌「The Asian Banker」から最優秀ネット銀行賞を受賞しています。他にもスマートフォン専用アプリが「グッドデザイン賞2017」を受賞するなど受賞歴をあげたらキリがないほどです。

 

じぶん銀行の住宅ローンについて

じぶん銀行の住宅ローンの歴史はそれほど長くなく、2015年に現在の住宅ローンの原型が登場しています。じぶん銀行の住宅ローンは歴史が浅いとも言えますし、最新の住宅ローンとも言えるわけですが、商品性は最先端(がん保障の充実・スマホで書類アップロードなど)なのは間違いありませんし、現在の形に至るまでは苦労も多かったようです。(当サイトではじぶん銀行の住宅ローンチームに商品開発の経緯などを直接インタビューした記事も紹介していますので合わせて参考にしてください。)

 

どんな住宅ローンにも落とし穴やデメリットは存在します。一般的な比較サイトや住宅ローンの記事ではメリットばかりが紹介されることが多いのですが、この記事ではじぶん銀行の住宅ローンの落とし穴や注意点・デメリットを中心に紹介していきたいと思います。

もし、じぶん銀行の住宅ローンのメリットをまだ理解していないという人は、こちらを先に確認してじぶん銀行の住宅ローンのメリットや優れた点を理解しつつ続きを読んでいただければと思います。

 

2018年11月は変動金利は据え置き&10年固定金利は引き下げ

今月のじぶん銀行の住宅ローンの変動金利・年0.457%です。これはがんに対する疾病保障が無料でセットされての金利なので単なる年0.457%ではありません。新規・借り換えのどちらにも適用される金利で、頭金がなくてもこの金利で借り入れ可能です。さらに諸費用を住宅ローンに上乗せして借りてもこの金利が適用されます。

条件を問わない変動金利タイプの住宅ローンとしては国内最低水準の金利(当サイト調べ)ですし、2018年11月もこの低金利を継続しましたので今月も人気を集めることは確実な状況です。

また、変動金利と並んで注目したいのは10年固定金利です。じぶん銀行の11月の10年固定金利は年0.680%です。これもがんに対する疾病保障が無料でセットされたうえでの金利で、極めて低い金利を維持していると言えます。

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じぶん銀行の住宅ローンの落とし穴1

じぶん銀行の住宅ローンの落とし穴として最初に確認しておきたいポイントは、事務手数料が高めに設定されているということです。

じぶん銀行の住宅ローンは借り入れ・借り換えする住宅ローン残高の2.16%(税込)の事務手数料がかかります。

この事務手数料の水準が高いのは事実ですが、住信SBIネット銀行の住宅ローンやソニー銀行の変動セレクト住宅ローン、一般的なフラット35の手数料も2.16%の手数料がかかるのでじぶん銀行だけが手数料が高いわけではありません。

と言っても、3000万円の住宅ローンを借り入れる場合で648,000円、2000万円の住宅ローンを借り換える場合で432,000円の事務手数料が必要になりますので念頭にいれておきましょう。

なお、この事務手数料も住宅ローンの一部として組み入れることができますので、必ず手元資金(現金)を用意しなければならないわけではありません。

 

住宅ローンは総合的に評価すべきなので、低金利のじぶん銀行の住宅ローンはこの事務手数料を払っても総合的には魅力的な住宅ローンですが、事務手数料の水準は落とし穴・デメリットの1つと言えるでしょう。

 

住宅ローンの事務手数料・保証料・団信保険料について

事務手数料は「住宅ローンの諸費用」の1つですが、住宅ローンの諸費用には事務手数料の他に「保証料」と「団信保険料」があります。

住宅ローンの諸費用は住宅ローンによって異なりますが、「住宅ローンの諸費用」を比較する時にはこの3点セットを確認することが重要です。ここでは住宅ローンの借り入れ・借り換え金額が2000万円と4000万円の時に3点セットの合計金額を確認しておきましょう。

 事務手数料保証料団信保険料2,000万円の場合4000万円の場合
じぶん銀行の住宅ローン借り入れ・借り換え金額×2.16%(税込)不要無料432,000円864,000円
住信SBIネット銀行の住宅ローン借り入れ・借り換え金額×2.16%(税込)不要無料432,000円864,000円
新生銀行の住宅ローン54,000円~162,000円不要無料108,000円※1108,000円※1
楽天銀行の住宅ローン
(フラット35)
借り入れ・借り換え金額×1.080%※2不要金利に含む216,000円432,000円
イオン銀行の住宅ローン借り入れ・借り換え金額×2.16%(税込)※3不要無料432,000円864,000円
三菱UFJ銀行の住宅ローン保証事務手数料として32,400円借り入れ・借り換え金額×2%程度無料約45万円約89万円
三井住友銀行の住宅ローン保証事務手数料として32,400円借り入れ・借り換え金額×2%程度無料約45万円約89万円
※1安心パック利用の場合
※2新規借り入れの場合。借り換えの場合、0.972%。
※3手数料定率コースの場合
※団信保険料・保証料は目安。特に保証料はかなり大きな幅が設定されている点に注意が必要(保証料が必用な住宅ローンの場合、記載内容から大きく増加する可能性があります)です。
※2000万円は借入期間20年、4000万円は借入期間30年を前提としています。
※新生銀行は安心パック利用時。イオン銀行は手数料定率の場合。
※フラット35で団信に加入しない場合団信保険料はかかりません。

 

メガバンクや地方銀行の住宅ローンは事務手数料は3万円程度ですが保証料が借入金額の2%(期間・金額によって異なる)程度必要になります。じぶん銀行の場合、保証料は無料ですが事務手数料が2%程度かかるので、保証料無料のメリットを事務手数料率のデメリットで相殺していることがわかります。新生銀行のように事務手数料が低く保証料が無料の住宅ローンもあります。

 

じぶん銀行の住宅ローンの落とし穴2

10年固定金利など固定期間選択型(当初固定)の「当初期間引下げプラン」の利用を検討している場合に注意したい点が当初期間終了後に適用される金利です。

住宅ローンの借り換えなど、残りの返済が短い場合はそれほど気にする必要はありませんが、借入期間が30年・35年と長い場合、当初期間終了後に適用される金利を把握しておく必要があります。

じぶん銀行の住宅ローンは、「変動金利」と「10年固定金利」の金利が業界最低水準の金利設定で大変人気を集めているわけですが、10年固定金利の住宅ローンには2つ金利タイプが用意されています。1つめの「当初引下げプラン」の金利は年0.680%、2つ目の「全期間引下げプラン」の金利は年1.640%(いずれも2018年11月の金利)です。

金利の低い当初引下げプランを選択したくなって当たり前ですが、10年経過した後の金利については最初から把握しておくようにしましょう。参考までに2018年10月の10年固定金利と10年経過時の変動金利を紹介しておきます。

  当初10年間の金利 10年経過後の金利
当初引下げプラン 0.680% 1.541%
全期間引下げプラン 1.630% 1.341%
 
じぶん銀行の10年固定金利の場合、10年後以降の金利の違いが0.2%しかありませんが、10年後の金利は「全期間引き下げプラン」の方が低くなるという点は意識しておきましょう。 
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じぶん銀行の住宅ローンの落とし穴3

じぶん銀行の住宅ローンには、費用負担なく「がん50%保証団信」をセットすることができます。

これはがんと診断された時に住宅ローンの残高が半分(50%)になるという将来のがんへの備えができる疾病保障サービスです。このがん50%保障団信について2点ほど注意点を紹介しておきたいと思います。ちなみに、このがん50%保障団信は追加費用を支払うわけでもないですし、一般的な他の金融機関の住宅ローンだったらそもそも付帯されていないサービスなので基本的には非常に素晴らしいサービスです。

 

以下は、落とし穴というよりもこのサービスを最大限に生かすために理解を深めるつもりで読んでいただければと思います。

 

1つ目は住宅ローンの繰上返済に関する落とし穴です。通常、住宅ローンの総返済額を減らすために繰上返済は積極的に行うべきです。もちろん、繰上返済を行うことはローンの総返済額を減らす効果もありますし、完済を早めることもできますのでその考えは全く正しいものです。しかも、じぶん銀行の住宅ローンも繰上返済手数料が無料ですし、スマホからいつでも簡単に返済できる繰上返済するときにも使い勝手の良い住宅ローンです。

 

ただし、このがん50%保証団信がセットされていることを考えると、少し注意が必要になります。ちょっとわかりにくいので具体的な例で解説したいと思います。

 

<前提>

4,000万円の住宅ローンを借り入れてから10年後にがんと診断された。自覚症状もなく初期段階で発見できたが、がん細胞を除去する手術を急きょ行うことになった。3か月間の入院と療養を経て仕事に復帰できたが体への負担を考慮して、出勤日数を制限することにして収入は7割ぐらいになった。

 

<ケースA:繰上返済を行わず10年後の住宅ローンの残高が3,500万円だった場合>

がんと診断されたタイミングで、がん50%保障団信が適用されて住宅ローンの残高が1,750万円まで減少。

 

<ケースB:繰上返済を行っていて10年後の住宅ローン残高が2,500万円だった場合>

がんと診断されたので、がん50%保証団信が適用されて1,250万円まで住宅ローン残高が減少

 

ケースBでは10年かけて1,000万円も繰上返済を行っていましたが、がん50%保障団信が適用された結果、繰り上げ返済を行っていないケースAとの差額が500万円になります。

 

ここでケースAの人は繰上返済していないだけで1,000万円を貯蓄に回していたとします。ケースAは10年後の残高が1,750万円。ここで貯蓄した1,000万円を繰上返済に充当した場合、住宅ローンの残高は750万円まで減らすことができます。

 

繰上返済を行った場合よりも500万円も住宅ローンの残高を少なくすることができました。

 

これは特定のケースです。自分が将来がんにかかるかはわかりませんし、がんにならなかったらケースAのように繰上返済を続けている方が総返済額を少なくすることができますので、基本的に住宅ローンの繰り上げ返済は積極的に進めるべきです。

じぶん銀行の住宅ローンの場合、他の住宅ローンにはないがん50%保障がセットされているので、このケースのように繰上げ返済せずに貯蓄に回していつでも繰上返済できる状況にしておいた方が有利になることがあるのです。(このような特性を念頭に貯蓄と繰り上げ返済のバランスを取るようにしたいですね)

 

今の日本は医学の発展によりがんと診断されても、早期発見であれば回復することも職場復帰することも可能なケースが増えています。ただし、がんの療養に入る前の収入を維持できるかと言うとなかなか難しく、半分になったとはいえ住宅ローンの返済が負担になる可能性は否定できません。

 

その不安も払しょくしたい場合は、がんと診断された場合に住宅ローン残高がゼロになるがん100%保障団信を利用することを考えるとよいでしょう。

 

ちなみに、がん50%保証団信は申込時の年齢が51歳以上だと利用できないという年齢制限があります。がん50%保障団信が魅力で申し込んでみたのに、通常の団信しか申し込めなかったという落とし穴にはまってしまわないように注意しましょう。

 

じぶん銀行の住宅ローンの落とし穴4

残念ながらじぶん銀行はつなぎ融資に対応していません。注文住宅を考えている人は注意するようにしましょう。つなぎ融資は注文住宅を購入する際に、土地購入や工事着手金として住宅完成前に必要となる一時金の融資に対応するものです。

どうしてもじぶん銀行の住宅ローンを利用したいという場合は、つなぎ融資に対応している地銀、メガバンクなどでつなぎ融資つきの住宅ローンを申し込んで住宅の建築を進めながら、住宅完成直後に住宅ローンの借り換えを行うと良いでしょう。この際、最初に借り入れる住宅ローンは金利のことはあまり考える必要はありません。すぐに借り換える前提になるので、「事務手数料」「保証料」などの諸費用を抑えることにこだわって選定すると良いでしょう。

 

じぶん銀行の住宅ローンの落とし穴5

最後の落とし穴として、au住宅ローンを紹介したいと思います。au住宅ローンはauの通信サービス(スマートフォンなど)とじぶん銀行の住宅ローンがセットになったauユーザのための住宅ローンです。

住宅ローンそのものはじぶん銀行の住宅ローンと同じなので、au利用者の人は間違って通常のじぶん銀行の住宅ローンに申し込んでしまってauの通信料金の実施割引サービスを利用せずに終わってしまうことの無いように注意しましょう!auのスマホを利用している人は以下のau住宅ローン専用の申込サイトから必ず申込をお忘れなく。

au住宅ローン

au住宅ローン専用申込ページはこちら

まとめ

2018年11月はじぶん銀行の住宅ローンは他の銀行の金利引き上げが目立つ10年固定金利の金利を引き下げたので相対的に魅力が高まっています。

 

じぶん銀行の住宅ローンは業界最低水準の低金利で人気を集めていますが、金利以外にも商品性・借り入れ後の利便性・企業背景など優れた面が多い住宅ローンでもありす。スマートフォンがあればすべての機能・サービスが利用できて、かんたんに残高を確認できたり、繰上返済ができるのも魅力の1つです。

 

この特集記事では、じぶん銀行の住宅ローンでも注意しておきたい点やわかりにくい落とし穴を中心に紹介しました。しっかりと商品性を理解することは、その商品の良さを最大化できますし落とし穴やデメリットに備えることにも繋がります。

 

じぶん銀行の住宅ローンの利用を考えている人はこちらの特集記事の内容もぜひ頭の片隅においていただければと思います。

 

じぶん銀行の住宅ローン公式サイトはこちら

 

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