2020-01-16更新

住宅ローンの初期費用・諸費用を徹底比較・解説！

2020年1月16日更新

住宅ローン選びで最も重要なのは「金利を比較すること」なのは言うまでもありませんが、「将来への備え(疾病保障など)」、「借り入れ・借り換え後の利便性」など、比較しておきたいポイントは金利以外にも数多く存在します。

この特集ページでは、住宅ローンを検討する時の重要な比較ポイントの１つである「住宅ローンの初期費用・諸費用」について人気の住宅ローンを比較してみたいと思います。

住宅ローンの初期費用・諸費用とは？

最初に代表的な住宅ローンの初期費用・諸費用について確認しておきましょう。マイホームの価値や住宅ローンの金額により異なってきますが、なんとなくのイメージをもっていただけるように、３０００万円～４０００万円程度の住宅を購入した際にかかる費用をイメージしてまとめてみました。精緻な金額ではありませんのであくまでも参考値として考えておいてください。

住宅ローンの初期費用・諸費用は数十万円台の後半(住宅ローンの残高や選択する住宅ローンによっては１００万円以上)ぐらいは必要になります。また、住宅ローンの初期費用以外にも、住宅購入時は不動産仲介会社への手数料なども必要になります。さらに、住宅ローン契約後の返済計画を考えると、できるだけ自己資金(頭金)も準備しておきたいので、”初期費用”・”諸費用”はできるだけ少ない方が良いのは言うまでもありません。

それでは、住宅ローンの初期費用・諸費用の代表である「保証料」「事務手数料」「団信保険料」について確認していきましょう。住宅ローンの初期費用として大きな金額になるのは「団信保険料」「事務手数料」「保証料」の３つです。この３つの金額差が大きいので、他の諸費用はがまた不思議なことに、それぞれ金融機関(住宅ローンの種類)によって取扱いが大きくことなります。

住宅ローンの主な費用①　保証料

メガバンクや地方銀行などの歴史のある住宅ローンにおいて必要となるのが住宅ローンの保証料です。保証料の仕組みや役割について詳しくはこちらの記事も参考にしていただければと思います。

保証料は、「住宅ローンの金額」と「住宅ローンの借り入れ期間」から算出され、「一括前払い方式」と「分割後払い方式」の２つから支払い方法を選ぶことができます。「一括前払い方式」とは住宅ローン契約時にまとめて支払ってしまう方式で、この方式を選択した場合は、住宅ローンの初期費用として数十万円の保証料を最初に一括で支払うことになります。「分割後払い方式」を選択した場合、住宅ローンの契約時に支払う必要はなくなりますが、毎月の住宅ローンの返済に含む形で住宅ローンの借入期間中に継続して支払うことになります。

「一括前払い方式の場合」は、１０００万円あたり２０万円前後(条件や銀行の判断でかわります)の費用がかかり、「分割後払い方式」の場合、住宅ローンの金利に０．２％を上乗せすることになります。１０００万円を３５年で借りた場合０．２％はざっくり３５万円ぐらいの利息が増えることになりますので、トータルの負担額としては「一括前払い方式」の方が負担金額が少なく済むことになるので、基本的には「一括前払い方式での支払がおすすめです。

その一括前払い方式を選んだ場合は、借入金額×２％程度の保証料を初期費用として用意しなければなりません。

住宅ローンの主な費用②　事務手数料

住宅ローンの事務手数料はメガバンクや地方銀行の住宅ローンの場合はかかりません(厳密には保証会社での事務手数料として数万円程度支払う必要があります)。保証料無料の住宅ローンがSBI新生銀行やPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）、auじぶん銀行などで提供されるようになり、それと同時に事務手数料がかかる住宅ローンが多く登場しました。

なお、住宅ローンの事務手数料は、「金額が固定されている住宅ローン」と「借入金額で決まる住宅ローン」にわかれます。金額が固定されている住宅ローンは、比較的事務手数料は安く済み、住宅ローンの借入金額に合わせて金額が決まる住宅ローンは比較的高額の事務手数料がかかる傾向があります。

事務手数料が高額の住宅ローンの場合、住宅ローンの借入金額に２．２０%をかけた金額が事務手数料となりますので、「保証料」の「一括前払い方式」程度と考えておきましょう。

住宅ローンの主な費用③　団信保険料

民間銀行の住宅ローンの場合、団信保険料は銀行負担である一方、フラット35の場合は団信保険料を別途負担しなければなりませんでしたが、2017年10月申し込み分からフラット35においても団信保険料が金利に含まれるようになりました。フラット35の団信保険料が金利に含まれるようになったことで、一般的な住宅ローンであれば団信保険料を別途準備する必要がなくなりました。

なお、民間銀行の住宅ローンの場合は団信への加入が必須ですが、フラット35は団信への加入は任意です。また、フラット35で団信に加入しない場合は金利が０．２％低くフラット35を利用できるようになっています。

住宅ローンの初期費用・諸費用を比較

ここで主要住宅ローンの諸費用に全般的に確認しておきましょう。

	事務手数料 （税込）	保証料	団信保険料	2,000万円の場合 （税込）	4,000万円の場合 （税込）
	44,000円	不要	無料	44,000円	44,000円
	2.20% （手数料定率型）	不要	無料	440,000円	880,000円
	2.20%※2	不要	無料	440,000円	880,000円
	2.20%	不要	無料	440,000円	880,000円
	33,000円	約2%程度	無料	約43万円	約83万円

初期費用だけで住宅ローンを選ぶのは得策ではありませんが、手元資金を減らさずに住宅ローンを借りたいと考えた時に初期費用の金額は重要になってきます。

住宅ローンによってこのような違いがあることを念頭に置きつつつ各社の住宅ローンを比較するようにしましょう。

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