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住宅ローンの初期費用・諸費用を徹底比較・解説!

<2018年2月27日更新>

 

住宅ローン選びで最も重要なのは「金利を比較すること」なのは言うまでもありませんが、「将来への備え(疾病保障など)」、「借り入れ・借り換え後の利便性」など、比較しておきたいポイントは金利以外にも数多く存在します。この特集ページでは、住宅ローンを検討する時の重要な比較ポイントの1つである「住宅ローンの初期費用・諸費用」について人気の住宅ローンを比較してみたいと思います。

 

住宅ローンの初期費用・諸費用とは?

最初に代表的な住宅ローンの初期費用・諸費用について確認しておきましょう。マイホームの価値や住宅ローンの金額により異なってきますが、なんとなくのイメージをもっていただけるように、3000万円~4000万円程度の住宅を購入した際にかかる費用をイメージしてまとめてみました。精緻な金額ではありませんのでイメージするための参考にしてください。

種別名称金額(目安)コメント
住宅売買契約不動産会社への仲介手数料10万円不動産会社により異なります
登記手続司法書士報酬8万円前後司法書士により異なる。一般的には6万円~10万円程度。
税金印紙税2万円契約金額が1000万円以上5000万円未満の場合
抵当権設定登録免許税抵当権設定額の0.1%~0.4%一定の条件を満たすことで税率が0.1%に
不動産取得税0円~数十万円計算式が複雑なため別途不動産会社に確認してください。
固定資産税3万円~8万円程度売主との按分になりますので条件によりことなります。
住宅ローン事務手数料数万円~数十万円住宅ローンにより異なる。数万円で済むものから数十万円まで。
保証料無料~数十万円住宅ローンにより異なる
団信保険料無料~2017年10月からフラット35も金利内包形式に
保険(除く団信)火災保険数十万円前払いする場合、毎月の支払とすることも可能
地震保険10万円~20万円地域や補償内容によりことなる

 

住宅ローンの初期費用・諸費用は数十万円(住宅ローンの残高や選択する住宅ローンによっては100万円以上)程度必要になります。また、住宅ローンの初期費用以外にも、住宅購入時は不動産仲介会社への手数料なども必要になります。さらに、住宅ローン契約後の返済計画を考えると、できるだけ自己資金(頭金)も準備しておきたいので、”初期費用”・”諸費用”はできるだけ少ない方が良いのは言うまでもありません。

 

それでは、住宅ローンの初期費用・諸費用の代表である「保証料」「事務手数料」「団信保険料」について確認していきましょう。住宅ローンの初期費用として大きな金額になるのは「団信保険料」「事務手数料」「保証料」の3つです。この3つの金額差が大きいので、他の諸費用はがまた不思議なことに、それぞれ金融機関(住宅ローンの種類)によって取扱いが大きくことなります。

住宅ローンの主な費用① 保証料

メガバンクや地方銀行などの歴史のある住宅ローンにおいて必要となるのが住宅ローンの保証料です。保証料の仕組みや役割について詳しくはこちらの記事も参考にしていただければと思います。

保証料は、「住宅ローンの金額」と「住宅ローンの借り入れ期間」から算出され、「一括前払い方式」と「分割後払い方式」の2つから支払い方法を選ぶことができます。「一括前払い方式」とは住宅ローン契約時にまとめて支払ってしまう方式で、この方式を選択した場合は、住宅ローンの初期費用として数十万円の保証料を最初に一括で支払うことになります。「分割後払い方式」を選択した場合、住宅ローンの契約時に支払う必要はなくなりますが、毎月の住宅ローンの返済に含む形で住宅ローンの借入期間中に継続して支払うことになります。

「一括前払い方式の場合」は、1000万円あたり20万円前後(条件や銀行の判断でかわります)の費用がかかり、「分割後払い方式」の場合、住宅ローンの金利に0.2%を上乗せすることになります。1000万円を35年で借りた場合0.2%はざっくり35万円ぐらいの利息が増えることになりますので、トータルの負担額としては「一括前払い方式」の方が負担金額が少なく済むことになるので、基本的には「一括前払い方式での支払がおすすめです。

その一括前払い方式を選んだ場合は、借入金額×2%程度の保証料を初期費用として用意しなければなりません。

住宅ローンの主な費用② 事務手数料

住宅ローンの事務手数料はメガバンクや地方銀行の住宅ローンの場合はかかりません(厳密には保証会社での事務手数料として数万円程度支払う必要があります)。保証料無料の住宅ローンが新生銀行住信SBIネット銀行じぶん銀行などで提供されるようになり、それと同時に事務手数料がかかる住宅ローンが多く登場しました。

 

なお、住宅ローンの事務手数料は、「金額が固定されている住宅ローン」と「借入金額で決まる住宅ローン」にわかれます。金額が固定されている住宅ローンは、比較的事務手数料は安く済み、住宅ローンの借入金額に合わせて金額が決まる住宅ローンは比較的高額の事務手数料がかかる傾向があります。

 

事務手数料が固定の代表的な住宅ローンは新生銀行、事務手数料がの代表的な住宅ローンは住信SBIネット銀行じぶん銀行、さらにフラット35(楽天銀行・住信SBIネット銀行・アルヒ)です。

 

事務手数料が高額の住宅ローンの場合、住宅ローンの借入金額に2.16%をかけた金額が事務手数料となりますので、「保証料」の「一括前払い方式」程度と考えておきましょう。

 

住宅ローンの主な費用③ 団信保険料

民間銀行の住宅ローンの場合、団信保険料は銀行負担である一方、フラット35の場合は団信保険料を別途負担しなければなりませんでしたが、2017年10月申し込み分からフラット35においても団信保険料が金利に含まれるようになりました。フラット35の団信保険料が金利に含まれるようになったことで、一般的な住宅ローンであれば団信保険料を別途準備する必要がなくなったことになります。

なお、民間銀行の住宅ローンの場合は団信への加入が必須ですが、フラット35は団信への加入は任意です。また、フラット35で団信に加入しない場合は金利が0.2%低くフラット35を利用できるようになっています。

 

住宅ローンの初期費用・諸費用を比較

それでは、主要住宅ローンの諸費用について確認しておきましょう。

 

 事務手数料保証料団信保険料2,000万円の場合4000万円の場合
じぶん銀行の住宅ローン借り入れ・借り換え金額×2.16%(税込)不要無料432,000円864,000円
住信SBIネット銀行の住宅ローン借り入れ・借り換え金額×2.16%(税込)不要無料432,000円864,000円
新生銀行の住宅ローン54,000円~162,000円不要無料108,000円※1108,000円※1
楽天銀行の住宅ローン
(フラット35)
借り入れ・借り換え金額×1.080%※2不要金利に含む216,000円432,000円
イオン銀行の住宅ローン借り入れ・借り換え金額×2.16%(税込)※3不要無料432,000円864,000円
三菱UFJ銀行の住宅ローン保証事務手数料として32,400円借り入れ・借り換え金額×2%程度無料約45万円約89万円
三井住友銀行の住宅ローン保証事務手数料として32,400円借り入れ・借り換え金額×2%程度無料約45万円約89万円
※1安心パック利用の場合
※2新規借り入れの場合。借り換えの場合、0.972%。
※3手数料定率コースの場合
※団信保険料・保証料は目安。特に保証料はかなり大きな幅が設定されている点に注意が必要(保証料が必用な住宅ローンの場合、記載内容から大きく増加する可能性があります)です。
※2000万円は借入期間20年、4000万円は借入期間30年を前提としています。
※新生銀行は安心パック利用時。イオン銀行は手数料定率の場合。
※フラット35で団信に加入しない場合団信保険料はかかりません。

 

初期費用だけで住宅ローンを選ぶことはできませんが、このような違いがあることを念頭に置きつつつ各社の住宅ローンを比較するようにしましょう。

 

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