2026-08-21更新

住宅ローンの諸費用を比較｜保証料・事務手数料・団信と借り換え費用

2026年8月更新

住宅ローン選びでは金利に目が行きがちですが、実際の負担を決めるのは「金利」と「初期費用・諸費用」の合計です。とくに借り換えでは、先に諸費用を払い、その後の利息の軽減で少しずつ取り戻していくという構造になります。つまり諸費用の大きさが、そのまま「何年で元が取れるか」に直結します。

この特集ページでは、住宅ローンを比べるときの重要ポイントの1つである「住宅ローンの初期費用・諸費用」を、代表的な住宅ローンを例に整理します。あわせて、借り換えのときだけ発生する費用と、諸費用を回収できるかどうかの考え方まで踏み込んで解説します。

住宅ローンの初期費用・諸費用とは？

最初に、代表的な住宅ローンの初期費用・諸費用を確認しておきましょう。マイホームの価値や借入金額により異なりますが、イメージをつかんでいただけるよう、3,000万〜4,000万円程度の住宅を購入した際にかかる費用をまとめました。精緻な金額ではありませんので、あくまで参考値としてご覧ください。

住宅ローンの初期費用・諸費用は数十万円台後半（借入残高や選ぶ住宅ローンによっては100万円以上）が目安です。これに加え、住宅購入時には不動産仲介会社への手数料なども必要になります。さらに、契約後の返済計画を考えるとできるだけ自己資金（頭金）も用意しておきたいので、初期費用・諸費用はできるだけ少ない方が望ましいのは言うまでもありません。

なお借り換えの場合も、かかる費用の顔ぶれは新規借入とほとんど同じです（物件の売買に伴う費用がない代わりに、いまのローンを終わらせるための費用が加わります）。詳しくは後半の「借り換えでかかる費用は、新規借入と何が違う？」で整理します。

それでは、住宅ローンの初期費用・諸費用の代表である「保証料」「事務手数料」「団信（団体信用生命保険）」を順に確認していきましょう。初期費用として大きな金額になるのは、この3つです。金融機関（住宅ローンの種類）によって取り扱いが大きく異なるため、ここの差が総コストを左右します。

住宅ローンの主な費用①　保証料

メガバンクや地方銀行など歴史のある住宅ローンで必要になりやすいのが保証料です。保証料の仕組みや役割について詳しくはこちらの記事も参考にしてください。

保証料は「借入金額」と「借入期間」から算出され、支払い方法は「一括前払い方式」と「分割後払い方式」の2つから選べます。「一括前払い方式」は契約時にまとめて支払う方式で、この場合は初期費用として数十万円の保証料を最初に一括で支払うことになります。「分割後払い方式」を選ぶと契約時に支払う必要はなくなりますが、毎月の返済に上乗せする形で借入期間中ずっと支払い続けます。

「一括前払い方式」では35年返済・1,000万円あたり20万円前後が目安です（審査結果によってはこの数倍の保証料が提示されることもあります）。「分割後払い方式」では金利に年0.2％を上乗せする形が一般的で、1,000万円を35年で借りた場合、0.2％はおおよそ35万円程度の利息増に相当します。トータルの負担では「一括前払い方式」の方が少なく済むケースが多いため、基本的には一括前払い方式が選びやすい方法です。

一括前払い方式を選んだ場合は、借入金額×2％程度の保証料を初期費用として用意することになります。

借り換えを考えている人が見落としがちなのが「戻し保証料」です。保証料を一括前払いしていた場合、借り換え（＝いまのローンの全額繰上返済）によって、残りの期間に対応する保証料の一部が返金されるのが一般的です。これは借り換えコストを実質的に軽くしてくれる要素なので、いくら戻るかを借入先に確認してから損得を計算しましょう。一方で、金利に上乗せして払う分割後払い方式は返金がないのが一般的です（保証料の返金がある場合も、事務手数料は返ってきません）。

住宅ローンの主な費用②　事務手数料

事務手数料は、メガバンクや地方銀行の保証料型の住宅ローンではかからないことが多い費用です（厳密には保証会社の事務手数料として数万円程度かかります）。保証料が無料の住宅ローンがSBI新生銀行やPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）、auじぶん銀行などで広がるとともに、保証料の代わりに事務手数料がかかる住宅ローンが多く登場しました。

ただし「メガバンク＝保証料型で事務手数料は定額」と決めつけないでください。近年はメガバンクでも、ネット銀行と同じ定率型（借入額×2.20％〔税込〕・保証料なし）を選べるケースがあります。保証料と事務手数料はセットで、総額で比べるのが正解です。

事務手数料は、「金額が固定されているタイプ（定額型）」と「借入金額で決まるタイプ（定率型）」に分かれます。定額型は借入額が大きいほど割安に効きますが、その分金利がやや高めに設定されている傾向があります。定率型は金利が低めな代わりに、借入金額に応じて手数料が高額になりやすい傾向です。

定率型は「借入金額×2.20％（税込）」が事実上の相場で、PayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）・auじぶん銀行・SBI新生銀行がいずれもこの水準です（2026年8月時点・各行公式サイトにて確認）。借入3,000万円なら66万円（税込）という計算になり、「保証料の一括前払い方式」とおおむね同じくらいの負担と考えておきましょう。

一方、定額型の代表が楽天銀行(金利選択型)で、融資事務手数料は330,000円（税込）の定額です（ペアローンの場合は495,000円〔税込〕）。借入額が大きいほど定率型より有利になりやすく、逆に借入額が小さいと割高になります。

★ここは情報が古くなりやすいポイントです。SBI新生銀行はかつて事務手数料の定額型を選べましたが、2024年10月31日申込分をもって「事務手数料 定額型」および「安心パックシリーズ」の取り扱いを終了しています（公式サイトに告知）。現在の事務手数料は借入金額に対して2.20％（税込）の定率型のみです。とはいえ、保証料は原則0円、一部繰上返済・全額繰上返済の手数料も原則無料で、「払う費用は事務手数料と登記まわりだけ」と見通しを立てやすいのは、借り換えの損得を計算するうえで扱いやすい点です。

またフラット35は、同じ商品でも取扱金融機関ごとに融資事務手数料が違います。たとえばフラット35（楽天銀行）は、借り換えで借入額×0.990％（税込・最低165,000円）、新規借入で借入額×1.10％（税込・最低110,000円）（いずれも楽天銀行の口座を返済口座に指定した場合。それ以外を指定すると1.430％〔税込〕）と、定率型のなかでは低めの設定です。「フラット35だから手数料はどこも同じ」ではない点は必ず押さえておきましょう。

住宅ローンの主な費用③　団信（団体信用生命保険）

民間銀行の住宅ローンでは団信保険料は銀行負担（金利に含まれる）である一方、フラット35はかつて団信保険料を別途負担する必要がありました。しかし2017年10月1日以降の申し込み分から、フラット35でも団信の保障が金利に含まれる「新機構団信付き」に切り替わり、一般的な住宅ローンであれば団信保険料を別途用意する必要はなくなりました。

ただし「金利に含まれる」＝「上乗せがない」ではありません。保障を手厚くすると、その分は金利に乗ります。フラット35の場合、2026年8月時点で公表されている上乗せは次のとおりです（住宅金融支援機構）。

• 夫婦で加入するデュエット（ペア連生団信）：掲載金利＋年0.180％
• 新3大疾病付機構団信：掲載金利＋年0.240％

民間の住宅ローンでも、がん保障や3大疾病保障を付けると上乗せになるのが一般的です（たとえばSBI新生銀行のガン団信は年0.100％の上乗せ）。「金利は低いが保障は最低限」なのか「上乗せ込みの金利」なのかを揃えて比べないと、比較が成立しません。

なお、民間銀行の住宅ローンは団信加入が必須ですが、フラット35は団信加入が任意です。フラット35で新機構団信に加入しない場合は、借入金利が年0.200％引き下げられます（住宅金融支援機構）。これは借り換えで意外と効いてくる論点で、民間ローンは団信に加入できないと借り換え自体ができないことがありますが、健康上の理由などで団信に入りにくい方でも、団信が任意のフラット35なら選択肢が残ります（その場合、万一のときの返済義務は残る点に注意してください）。

借り換えでかかる費用は、新規借入と何が違う？

借り換えは「いまのローンを全額返して、新しいローンを借り直す」手続きです。そのため新規借入の費用に加えて、いまのローンを終わらせるための費用がかかります。主な内訳は次のとおりです。

• いまのローンの全額繰上返済手数料：無料の金融機関もあれば、数万円かかるところもあります。返済予定表や借入先の手数料一覧で確認しましょう。
• 抵当権の抹消と、新しい抵当権の設定：登録免許税と司法書士報酬がかかります。
• 印紙税：借入額1,000万円超〜5,000万円以下なら2万円、5,000万円超〜1億円以下なら6万円です。電子契約なら印紙税は不要ですが、別途手数料がかかる銀行もあります（例：SBI新生銀行は電子契約利用手数料5,500円〔税込〕）。
• 新しい銀行の事務手数料・保証料：上で見た定額型／定率型の差がそのまま効きます。
• （マイナスではなくプラスの要素）戻し保証料：保証料を一括前払いしていれば、残期間に応じた一部が返ってくるのが一般的です。

★見落とされやすいのが登録免許税です。抵当権の設定登記には本則で「債権金額の1,000分の4」がかかります。住宅の新築・取得のための資金の貸付けに係る抵当権設定には1,000分の1への軽減措置（租税特別措置法第75条・令和9年3月31日までの登記・床面積50平方メートル以上などの要件あり）がありますが、これは「住宅を取得するための借り入れ」を対象とした措置です。借り換えは原則としてこの軽減の対象にならず、本則の1,000分の4で計算されるのが一般的と理解しておきましょう（適用の可否は個別の登記内容によるため、手続きを依頼する司法書士や法務局に確認してください）。借入2,000万円なら本則で8万円、軽減が使えれば2万円と差が出るため、見積もりの前提を確認する価値があります。

火災保険は原則としてそのまま継続できますが、金融機関によっては質権設定など手続きの変更が必要になる場合があります。借入先と借り換え先の双方に確認しておくと安心です。

諸費用は「何年で取り戻せるか」で判断する

借り換えの損得は、「毎月いくら安くなるか」ではなく「かかった諸費用を、軽くなった利息で何年かけて回収できるか」で考えるのが基本です。ざっくりとした目安は次の式で置けます。

諸費用の総額 ÷ 1年あたりの利息の軽減額 ≒ 回収にかかるおおよその年数

この式から分かることは3つあります。1つめは残高が多く、残期間が長いほど有利だということ。利息の軽減額は残高と残期間に比例して大きくなるからです。2つめは残期間が短い場合は、金利差が大きくても諸費用を回収しきれないことがあるということ。3つめは諸費用そのものを小さくできれば、回収も早くなるということです。定額型と定率型のどちらが有利かは、まさにここで決まります。

実際の金額は残高・残期間・金利差によって変わるため、最後は各金融機関の借り換えシミュレーションで、諸費用込みの総返済額を比べてください。なお、諸費用を借入額に上乗せして借りられる銀行もあります（PayPay銀行やSBI新生銀行など）。手元資金を減らさずに済む一方、借入額が増えればその分の利息も増えるため、上乗せするかどうかも含めて総額で判断しましょう。

住宅ローンの初期費用・諸費用を比較

ここで、主要な住宅ローンの諸費用を全般的に確認しておきましょう。

	事務手数料 （税込）	保証料	団信保険料	2,000万円の場合 （税込）	4,000万円の場合 （税込）
	44,000円	不要	無料	44,000円	44,000円
	2.20% （手数料定率型）	不要	無料	440,000円	880,000円
	2.20%※2	不要	無料	440,000円	880,000円
	2.20%	不要	無料	440,000円	880,000円
	33,000円	約2%程度	無料	約43万円	約83万円

初期費用だけで住宅ローンを選ぶのは得策ではありませんが、手元資金を減らさずに借りたいと考えたときには初期費用の金額が重要になります。とくに借り換えでは、諸費用を上回るだけの金利差・返済額削減があるか（損益分岐）を必ず確認しましょう。

住宅ローンによってこうした違いがあることを念頭に置きながら、各社を比較してください。

住宅ローンの諸費用に関するよくある質問

Q. 保証料を一括で前払いしていました。借り換えると戻ってきますか？
一括前払い方式であれば、残りの期間に対応する分の一部が返金されるのが一般的です。金額は残期間や当初の保証料によって変わるため、いまの借入先に「借り換えた場合の返戻額」を確認してください。金利に上乗せして払う分割後払い方式は、返金がないのが一般的です。

Q. 事務手数料は定額型と定率型のどちらが有利ですか？
借入額と残期間で逆転します。借入額が大きいほど定額型が効きますが、定額型は金利がやや高めに設定されている傾向があるため、手数料の差だけでなく、残期間ぶんの利息差まで含めた総額で比べてください。残期間が長いほど、手数料の差より金利差の影響が大きくなります。

Q. 借り換えの諸費用も、借入額に含められますか？
諸費用を借入額に上乗せできる銀行があります（PayPay銀行やSBI新生銀行など）。手元資金を温存できる一方、借入額が増えるぶん利息も増えます。上乗せする場合・しない場合の両方でシミュレーションして比べるのが確実です。

Q. 借り換えでも登記の費用はかかりますか？
かかります。いまの抵当権を抹消し、借り換え先の抵当権を新たに設定する必要があるためです。登録免許税に加えて司法書士報酬が必要で、住宅取得資金の借り入れに適用される軽減税率（1,000分の1）は借り換えでは原則使えない点に注意してください。

Q. 団信の保障を手厚くすると、諸費用も増えますか？
初期費用としては増えませんが、金利への上乗せという形で毎月の返済額に反映されます。フラット35ならデュエット（ペア連生団信）で年0.180％、新3大疾病付機構団信で年0.240％の上乗せです（2026年8月時点）。借り換え先を比べるときは、団信の条件を揃えてから金利を比較しましょう。

※本ページに記載の手数料・上乗せ金利は2026年8月時点で各金融機関・住宅金融支援機構の公式サイトにて確認した内容です。条件は変更されることがありますので、最新の内容は必ず各社の公式サイトでご確認ください。

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