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住宅ローンの初期費用・諸費用を徹底比較・解説!

<2017年8月28日更新>

 

住宅ローンを選ぶ際の最も重要なポイントは「金利を比較すること」なのは言うまでもありませんが、「将来への備え(疾病保障など)」、「借り入れ・借り換え後の利便性」など比較しておきたいポイントは金利以外にも数多く存在します。この特集ページでは、住宅ローンを検討する時の非常に重要な比較ポイントの1つである「住宅ローンの初期費用・諸費用」についてしっかりと解説しながら、人気の住宅ローンを比較してみたいと思います。

 

住宅ローンの初期費用・諸費用とは?

住宅ローンの初期費用・諸費用は数十万円(住宅ローンの残高や選択する住宅ローンによっては100万円以上)必要になります。また、住宅ローンの初期費用以外にも、住宅購入時は不動産仲介会社への手数料なども必要になります。さらに、住宅ローン契約後の資金計画を考えた場合、できるだけ自己資金(頭金)も準備しておきたいものです。住宅を購入するためのお金の大半は住宅ローンで賄うことになりますが、住宅ローンの契約時には無視できない金額の資金が必用になります。これらの初期費用をまとめて借り入れできる住宅ローンが拡大しつつありますが、「まとめて借り入れできた」としても「そのお金を支払うことには変わりない」ことを忘れないようにしましょう。

 

最初に代表的な住宅ローンの初期費用・諸費用について確認しておきましょう。マイホームの価値や住宅ローンの金額により異なってきますが、なんとなくのイメージをもっていただけるように、3000万円~4000万円程度の住宅を購入した際にかかる費用をイメージしてまとめてみました。精緻な金額ではありませんので概要を掴むことを目的として参照してください。

種別名称金額(目安)コメント
住宅売買契約不動産会社への仲介手数料10万円不動産会社により異なります
登記手続司法書士報酬8万円前後司法書士により異なる。一般的には6万円~10万円程度。
税金印紙税2万円契約金額が1000万円以上5000万円未満の場合
抵当権設定登録免許税抵当権設定額の0.1%~0.4%一定の条件を満たすことで税率が0.1%に
不動産取得税0円~数十万円計算式が複雑なため別途不動産会社に確認してください。
固定資産税3万円~8万円程度売主との按分になりますので条件によりことなります。
住宅ローン事務手数料数万円~数十万円住宅ローンにより異なる。数万円で済むものから数十万円まで。
保証料無料~数十万円住宅ローンにより異なる
団信保険料無料~170万円住宅ローンにより異なる
保険(除く団信)火災保険数十万円前払いする場合、毎月の支払とすることも可能
地震保険10万円~20万円地域や補償内容によりことなる

上記のように様々なお金が必要になりますが、住宅ローンの初期費用として大きな金額になるのは「団信保険料」「事務手数料」「保証料」の3つです。これがまた不思議なことに、それぞれ金融機関(住宅ローンの種類)によって取扱いが大きくことなります。

住宅ローンの主な費用① 保証料

メガバンクや地方銀行などの歴史のある住宅ローンにおいて必要となるのが住宅ローンの保証料です。保証料について詳しくはこちらの記事を参考にしていただければと思います。

保証料は、「住宅ローンの金額」と「住宅ローンの借り入れ期間」から算出され、「一括前払い方式」と「分割後払い方式」の2つから支払い方法を選ぶことができます。「一括前払い方式」とは住宅ローン契約時にまとめて支払ってしまう方式で、この方式を選択した場合は、住宅ローンの初期費用として数十万円の保証料を最初に一括で支払うことになります。「分割後払い方式」を選択した場合、住宅ローンの契約時に支払う必要はなくなりますが、毎月の住宅ローンの返済に含む形で住宅ローンの借入期間中に継続して支払うことになります。

「一括前払い方式の場合」は、1000万円あたり20万円前後(条件や銀行の判断でかわります)の費用がかかり、「分割後払い方式」の場合、住宅ローンの金利に0.2%を上乗せすることになります。1000万円を35年で借りた場合0.2%はざっくり35万円ぐらいの利息が増えることになりますので、トータルの負担額としては「一括前払い方式」の方が負担金額が少なく済むことになります。

 

住宅ローンの主な費用② 事務手数料

住宅ローンの事務手数料は逆にメガバンクや地方銀行の住宅ローンの場合はかかりません(厳密には保証会社での事務手数料として数万円程度支払う必要があります)。保証料無料の住宅ローンがネット銀行や比較的新しく開業した銀行(新生銀行住信SBIネット銀行じぶん銀行など)で提供されるようになりました。

 

それと同時に事務手数料がかかる住宅ローンが数多く登場した経緯があります。住宅ローンの事務手数料は、「金額固定」と「借入金額に対する従量制」の2つのタイプに分別されます。一般的に金額が固定されている住宅ローンの場合事務手数料は安価になり、住宅ローンの借入金額に対する従量制の住宅ローンの場合は大きな金額の事務手数料の支払いが必要になる傾向があります。その代わり、後者(手数料が高い住宅ローン)は、住宅ローンの金利が非常に低く設定されています。

 

前者の代表的な住宅ローンは新生銀行、後者の代表的な住宅ローンは住信SBIネット銀行じぶん銀行、さらにフラット35(楽天銀行・住信SBIネット銀行・アルヒ)です。

後者の住宅ローンは、住宅ローンの借入金額に2.16%をかけた金額が事務手数料となりますので、「保証料」の「一括前払い方式」程度はかかってしまうと考えておきましょう。

 

住宅ローンの主な費用③ 団信保険料

民間銀行の住宅ローンの場合、団信保険料は銀行負担が一般的になってきていますが、フラット35の場合は団信保険料を負担しなければなりません。この団信保険料の負担は保証料や事務手数料よりも借入金額や借入期間によってことなりますが、3000万円以上の住宅ローンを組む場合、合計で200万円近い費用負担になります。

 

団信保険料は住宅ローンの残高に応じて算出された金額を年払いで支払いますので初年度の支払金額が最も大きくなります。ざっくり計算ですが、3000万円の住宅ローンの場合、1年目に10万円、10年目で8万円、20年目で5万円、30年目で2万円というように毎年の負担金額が少なくなっていくことになります。初期費用として考えなければならないのは、1年目の負担金額ですので10万円~15万円を目安として考えておくと良いでしょう。

 

住宅ローンを選ぶ場合、「金利」が重要なのは当然ですが、これらの費用も加味して最終的に住宅ローンを選ぶことがポイントです。例えば、最初にある程度お金がかかってもとにかく金利が低く住宅ローン返済期間中の負担を減らしたいと考える人と、貯蓄などの資金的に余裕はないので初期費用が少ないことを優先したいと考える人では住宅ローンを比較するポイント(優先度)が変わってきます。また、団信なんていらないと思えばフラット35にして団信に加入しなけば、保険料を負担する必要性もなくなってきます。

 

千差万別・十人十色と言える住宅ローン選び。このコラムが皆さまの参考になれば幸いです。

 

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