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住宅ローンの変動金利はどうなる?5年後・10年後の金利を予想

住宅ローンの借り入れや借り換えを行う検討する際、誰でも悩むのが「変動金利」「固定金利」「期間選択型固定金利」と言った住宅ローンの金利のタイプの選定です。

 

基本的には変動金利が最も金利が低いので、もし金利上昇しないのであれば、誰もが変動金利の低金利を選ぶわけですが、そのまま変動金利で契約する人と、金利が上昇したら怖い・・・という考えで固定金利を選ぶ人にわかれることになります。

将来の金利がどうなるかわからない変動金利を選ぶ以上は、少なくとも5年後・10年後・20年後の住宅ローン金利の自分なりの予想があってよいわけですが、実際にはあまり(何も)考えずに「不動産会社」や「金融機関」の担当者に言われるがままに変動金利を選んでしまっている人がたくさんいます。

 

この特集ページに訪問した人は、これから借り入れ・借り換える住宅ローンとして変動金利を選ぶことが果たして適切な選択なのかを知りたかったり、5年後・10年後・20年後の住宅ローンの変動金利がどうなっているかを知りたい人、変動金利を選んでしまって良いのかを確認したい人だと思います。

これは正しい答えがない疑問であり、住宅ローンの有識者とかフィナンシャルプランナー、不動産会社の担当者、金融機関の住宅ローン担当者など、誰に質問しても「心配なのであれば、将来金利が上昇しない固定金利にした方が良い」という無難な回答しか返ってこないでしょう。もっとも、責任を取ってもらえるわけでも無く、最終的に自己判断なので断定的な説明はできないのでやむを得ません。

 

この特集ページでは、最初に変動金利と固定金利で住宅ローンを契約した時の「毎月の返済額と住宅ローン残高の減り方の違い」を具体的に確認して、借り入れ後のローン返済がどのように進むのかをシミュレーションしたうえで、住宅ローンの変動金利が5年後にどの程度の水準にあるのかを予想して、”最終的には、今、変動金利を選んでも大丈夫なのか?”という質問に対する当サイトなりの意見を可能な限りをはっきりとお伝えてして締めくくりたいと思います。

 

途中、5年間の実際の返済額や毎月の返済後の住宅ローン残高の推移を確認するための細かい表が登場しますが、1行1行細かく見る必要はありません。ざっと眺めるだけで、住宅ローン借り入れ直後から5年間の毎月の返済額の明細(元本部分・利息部分)の違いがよくわかると思いますので、そのあたりを中心にご覧いただければと思います。

 

かなり長い特集になりますので、最初に変動金利でおすすめの住宅ローンを3つ選べと聞かれた時に名前が思い浮かぶ住宅ローンを紹介しておきます。

もし、変動金利にしよう!と決めることになったらこの3つは必ず選択肢に入れておくようにしましょう。

変動金利を選ぶなら!おすすめの住宅ローン

住信SBIネット銀行・・・変動金利:年0.447%(借り換えの場合)、年0.477%(新規借り入れの場合)

じぶん銀行・・・変動金利:年0.497%

楽天銀行・・・・変動金利:年0.517%(事務手数料324,000円固定)

※金利は2017年11月

 

5年後・10年後の住宅ローンの残高はどうなる?

<前提条件>

・住宅ローン借入金額:3000万円

・住宅ローン返済期間:35年

・返済方法:元利均等返済

・ボーナス返済無し

※ここでは、まず変動金利は5年間変わらないと想定してシミュレーションしています。

 

住宅ローンの返済予定と5年後までの元本の推移の比較

まず、下記の表で「変動金利で住宅ローンを借り入れた場合」と「固定金利で借り入れた場合」の「毎月の返済額と元本(住宅ローン残高)の推移」を中心に確認してみましょう。このシミュレーションでは2017年11月のじぶん銀行の住宅ローンの変動金利:年0.497%と35年の金利を固定できるフラット35のうち、アルヒ楽天銀行住信SBIネット銀行などで提示されている最低水準金利である年1.370%で比較しています。

 

着目して欲しいのは「毎月の返済額における元本返済の金額(赤字)」と一番右の「元本返済額の差(赤字)」です。「元本返済額の差は「変動金利」と「固定金利」の元本返済スピードの違いだと思ってください。(結論、変動金利の方が元本返済スピードがかなり早い)

 

返済回数

年0.497%の場合 年1.370%の場合 元本返済額の差(累計)
返済額(月) 元本返済 ローン残高 返済額(月) 元本返済 ローン残高
1 ¥77,835 ¥65,410 ¥29,934,590 ¥89,956 ¥55,706 ¥29,944,294 ¥-9,704
2 ¥77,835 ¥65,438 ¥29,869,152 ¥89,956 ¥55,770 ¥29,888,524 ¥-19,372
3 ¥77,835 ¥65,465 ¥29,803,687 ¥89,956 ¥55,834 ¥29,832,690 ¥-29,003
中略
58 ¥77,835 ¥66,973 ¥26,161,061 ¥89,956 ¥59,450 ¥26,661,623 ¥-500,562
59 ¥77,835 ¥67,000 ¥26,094,061 ¥89,956 ¥59,518 ¥26,602,105 ¥-508,044
60 ¥77,835 ¥67,028 ¥26,027,033 ¥89,956 ¥59,518 ¥26,542,519 ¥-515,486

※5年間の総返済額は変動金利(年0.497%):約467万円、固定金利(年1.370%):約540万円。

金利が高いと毎月の返済額は多いにも関わらず元本の返済が少ない(=利息の支払いが多い)ため元本の返済スピードは圧倒的に変動金利の方が早くなっています。その結果、住宅ローンの残高は5年後に約52万円(四捨五入)も少なく、変動金利の方が元本返済が早いことがわかります。

 

もう1つ気を付けたいのは、「固定金利は変動金利よりも毎月の返済額が多いので、5年経過した時点で約73万円多く支払っていること」です。この差額の73万円はもし変動金利で契約していれば繰上返済にまわせるはずなので、それを加味して計算するとたった5年間で(52万円+73万円=)約125万円も住宅ローンの元本の返済スピードが違うことになります。

 

更に、変動金利で契約していた場合の5年後の住宅ローン残高は2,603万円になりますが、”もし固定金利で契約した場合の毎月の返済額との差額分を5年後に繰り上げ返済した場合”、2,603万円-73万円=2,530万円。5年後に約2,530万円まで減らすことができることになります。

 

仮に5年後に変動金利が上昇した場合でも、この2,530万円を出発点にできるのが1つのポイントです。このタイミング(5年後)に変動金利が1.0%まで上昇し、さらに10年後(借り入れから15年後)に金利が1.5%にあがったと仮定しても、住宅ローンの総返済額は約3,493万円です。

 

年1.37%の固定金利で返済した場合の総返済額は約3,782万円なので、こんなに金利が上昇しても約289万円も総返済返済額を抑えられることがわかりました。

 

これは住宅ローンの借入期間を35年として簡易的に計算していますし、5年後まで繰り上げ返済を一切しないことを前提に計算していますので、実際はもっと総返済額は少なくなります。実際に金利が上昇して最終的に1.5%まで金利があがりその金利で20年返済を続けたとしても、最初から固定金利で契約するより総返済額が少なくなるわけです。

これは、借り入れ直後の金利の低さは利息に大きなインパクトを与えることが影響しています。変動金利での借り入れ直後に上昇してしまうと影響が大きくなりますので、やはり5年間は金利は上昇して欲しくないものです。(その後、段階的に1.0%や1.5%にあがっていくぐらいであれば、総返済額では変動金利での借り入れの方が低くおさえられる可能性が高い)

 

最大で35年間の金利上昇リスクという途方もない予想をするのは諦めて、5年間~10年間の金利が上昇するかどうかを考えませんか?という話です。

 

では、5年後の変動金利の水準は?

今から5年後と言えば2022年。東京オリンピックから2年過ぎているタイミングです。そもそも、5年後も住宅ローンの変動金利を予想するのは簡単ではないのですが、現時点では5年後に変動金利が上昇する可能性が高いと言える要素はなかなか見つかりません

 

まず、日本の金利に最も大きな影響を与えている日銀が「現在の金融緩和政策に終止符を打つ」もしくは「出口戦略に向かう」ことが前提になります。住宅ローンの金利が大きく上昇するには、少なくとも今行われている日銀の長短金利コントロール政策が変化していなければなりません。

 

日銀の金融緩和は「物価上昇率目標の達成とその安定」の達成を目的として行われています。つまり、この目的が達成されれば金融政策は大きく変化する可能性が極めて高いわけです。ところが、黒田総裁の主導で日銀の政策が遂行されてからの4年間で、ようやくデフレから脱却しつつあるぐらいで、残り半年程度の任期中に目標として掲げている2%のインフレ目標の達成は絶望的な状況です。(黒田総裁の政策を否定しているわけではありません。長らく続いたデフレからの脱却の足掛かりを作ったという意味で大変な功績者だと思います)

 

また、2018年春に任期が終わりますが、黒田総裁の後任候補も見つかっておらず、現在のところ再任(任期は4年)する可能性が高いとされています。総裁変更による日銀の大幅な政策変更の可能性も低そうです。ちなみに住宅ローンの金利を下げたくて日銀が長期金利を低い水準でコントロールしているわけではありません。金利が上昇すると「融資を受ける企業の負担」も増えますし、何よりも発行済みの国債の利息の負担が増大して国の財政を圧迫してしまいます。仮に日銀総裁が変わったとしても、金利を上昇させるような金融政策に転じる可能性は少ないのではないかと思っています。

 

さらに深刻なのが少子高齢化の問題です。東京オリンピックが終わる頃には東京都の人口も減少に転じると言われています。首都の人口も減少するという日本の歴史上経験したことの無い人口減少時代がいよいよ本格的にスタートし、残念ながら少子高齢化の問題は10年経っても解決できないことが確定しています。(海外からの移住者の受け入れを緩和することで多少歯止めを利かせたとしても、大きな流れを食い止める可能性は相当低い)

 

若い人・若い人が働く企業には「資金需要」があります。若い世代が少なくなっていく少子高齢化時代に資金需要の拡大と安定化(=金利の上昇)を実現するのは非常に難しいと言わざるをえません。

 

また前置きが長くなってしまいましたが、「5年後も変動金利は今の水準から変わっていない。仮に多少の上昇があったとしても、1.5%を超える水準(つまり今の固定金利の水準)を超える可能性は低い。10年後の予想はさらに難しいが、それでも多少金利上昇する程度ではないか。」と予想しておきたいと思います。

 

この予想が的中するかはわかりません。あとで「金利が上昇したじゃないか!」と言われても当サイトでは何もできませんが、これからの日本は好景気になって金利がどんどん上昇する!それも5年後・10年後にそんな時代が到来する!とはとても思えない、という予想です。

 

途中で説明したとおり、住宅ローンを借り入れてから最初の5年・10年の金利が上昇しなければ、変動金利で借り入れた・借り換えた時の総返済額が、固定金利で借り入れ・借り換えた時の総返済額を上回る可能性はかなり低くなります。もちろん、金利が上昇するリスクは排除できませんが、当サイトでは、超長期で固定したときの総返済額を超えるほど金利が上昇する可能性はかなり低いと思っています。実際、5年前に変動金利で借りた人は、もっとも重要な最初の5年間をすでに乗り越えています

 

それでも心配な人は、「固定金利」と「変動金利」にわけて2つの住宅ローンの金利タイプで契約しておくことでバランスをとるぐらいが良いのではないでしょうか。

 

最後に

注意してほしいのは、「変動金利は、徹底的に低金利の住宅ローンにこだわらなければならない」という点です。

今回のシミュレーションでは、じぶん銀行の住宅ローンの変動金利を利用しました。住宅ローンの金利は金融機関によって異なりますし、じぶん銀行よりも高い金利の変動金利の住宅ローンで溢れています。変動金利のリスクは「金利が上昇すること」です。そのリスクを最小化するのは、とにかく低い金利で借り入れること、そして、できるだけ早く繰り上げ返済を進めて住宅ローンの元本を減らしていくこと、だということを忘れないようにしましょう。

 

変動金利を選ぶなら!おすすめの住宅ローン

住信SBIネット銀行・・・変動金利:年0.447%(借り換えの場合)、年0.477%(新規借り入れの場合)

じぶん銀行・・・変動金利:年0.497%

楽天銀行・・・・変動金利:年0.517%(事務手数料324,000円固定)

※金利は2017年11月

 

加えて、2点だけ最後に補足させてください。

1点目は、企業(銀行)の収益性の問題です。長引く低金利の影響で銀行の収益性が下がり続けた場合、銀行が住宅ローンの金利を引き上げざるを得ない状況になる可能性はゼロではありません。最近、三菱UFJ信託銀行の住宅ローン事業からの撤退が報じられたり、みずほ銀行の地方部の住宅ローンからの撤退が報じられたり、国内の金融機関も長引く低金利に対策しはじめました。

 

実際、ヨーロッパの一部の国ではマーケット金利は上昇していないのに、住宅ローンの金利が上昇したことがありました。ヨーロッパと日本を同じように考えるわけにはいきませんが、メガバンクグループの2行は金利引き上げではなく撤退の道を選ぶようですが、住宅ローン金利の上昇は金融マーケット全体だけでなく、個々の銀行の戦略や判断が要因になる可能性もあると思っています。

すでに収益性が低かったり、勢いが無い銀行で変動金利で借り入れるのは避けた方が良いかもしれない、という話です。

 

2点目は、既に住宅ローンを「変動金利」で借り入れている人が非常に多いということです。もし、金融機関が変動金利の引き上げを行った場合、当然、たくさんの変動金利で借り入れている人たちの返済負担が高まります。住宅ローンの変動金利には5年ルール・125%ルールが存在するとは言え、急激な住宅ローン金利の上昇は「住宅ローン破産」の増加に繋がり、社会問題に発展する可能性もあります。

「みんなで渡れば怖くない?」ではありませんが、金融機関も貸し倒れの増加は望んでいませんので、変動金利の利用者の増えることは、変動金利の急激な上昇を抑制する効果が多少期待できるのではないか、という話です。

 

いずれにせよ、変動金利で借り入れると決めたあとは、最もお得な変動金利を提供している住宅ローンを選べば良いだけです。2017年11月時点で魅力的な変動金利の住宅ローンを提供しているのは、じぶん銀行住信SBIネット銀行です。いずれも疾病保障を無料で付帯しつつ金利が0.5%を下回っており、他の住宅ローンの追随を許していません。じぶん銀行=三菱東京UFJ銀行×KDDI住信SBIネット銀行=三井住友信託銀行×SBIホールディングスと企業背景も盤石です。

 

変動金利型の住宅ローンにおいては、この2つの銀行の住宅ローンが頭一つ抜けている状況なので、低金利の変動金利を選びたい人の最有力候補と言えるでしょう。

 

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じぶん銀行公式サイト(auスマホ利用者はau住宅ローン専用申込ページから)

住信SBIネット銀行公式サイト

 

※この記事に記載している内容はあくまでも当サイトの見解・予想を示したものです。今後の住宅ローン金利の動向を確約するものではありません。

 

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