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住宅ローンの変動金利はどうなる?5年後・10年後の金利を予想

住宅ローンの借り入れや借り換えを行う検討する際、誰でも悩むのが「変動金利」「固定金利」「期間選択型固定金利」と言った住宅ローンの金利のタイプの選定です。

 

基本的には変動金利が最も金利が低いので、もし金利上昇しないのであれば、誰もが変動金利の低金利を選びたいわけですが、金利が上昇した時に怖い・・・という考えで固定金利を選ぶ人とそのまま変動金利で契約する人に最終的にはわかれることになります。住宅ローンの変動金利は、5年後・10年後の住宅ローン金利を予想(自分なりにで良いです)したうえで選んだ方が良いわけですが、実際には何も予想することなく、「不動産会社」や「金融機関」の担当者に言われるまま契約してしまっている人が多く存在するのも実態です。

 

この特集ページでは、まず、変動金利と固定金利で住宅ローンを契約した場合で「毎月の返済額だけでなく、住宅ローン残高の減り方の違い」を具体的に確認して返済計画の理解を深め、住宅ローンの変動金利が5年後にどの程度の水準にあるのかを予想して締めくくりたいと思います。

 

途中、5年間の実際の返済額や毎月の返済後の住宅ローン残高の推移を確認するための長い表が登場しますが、住宅ローン借り入れ直後から5年間の毎月の返済額の明細(元本部分・利息部分)の違いがよくわかると思いますので、そのあたりもご覧いただければと思います。

 

<前提条件>

・住宅ローン借入金額:3000万円

・住宅ローン返済期間:35年

・返済方法:元利均等返済

・ボーナス返済無し

※変動金利は5年間変わらないと想定

 

住宅ローンの返済予定と5年後までの元本の推移の比較

まず、下記の表では変動金利で住宅ローンを借り入れた場合と固定金利で借り入れた場合の毎月の返済額と元本(住宅ローン残高)の推移について確認するようにしてください。

なお、このシミュレーションでは2017年9月のじぶん銀行の住宅ローンの変動金利:年0.497%と35年の金利を固定できるフラット35のうち、アルヒ楽天銀行住信SBIネット銀行などで提示されている最低水準金利である年1.080%で比較しています。

 

注目して欲しいポイントは「毎月の返済額の金額と内訳」と一番右の「元本返済額の差」です。「元本返済額の差は「変動金利」と「固定金利」の元本返済スピードの違いだと思ってください。(結論、変動金利の方が元本返済スピードがかなり早い)

 

返済回数

年0.497%の場合 年1.080%の場合 元本返済額の差
返済額(月) 元本返済 ローン残高 返済額(月) 元本返済 ローン残高
1 ¥77,835 ¥65,410 ¥29,934,590 ¥85,808 ¥58,808 ¥29,941,192 ¥-6,602
2 ¥77,835 ¥65,438 ¥29,869,152 ¥85,808 ¥58,861 ¥29,882,331 ¥-13,179
3 ¥77,835 ¥65,465 ¥29,803,687 ¥85,808 ¥58,914 ¥29,823,417 ¥-19,730
4 ¥77,835 ¥65,492 ¥29,738,195 ¥85,808 ¥58,967 ¥29,764,450 ¥-26,255
5 ¥77,835 ¥65,519 ¥29,672,676 ¥85,808 ¥59,020 ¥29,705,430 ¥-32,754
6 ¥77,835 ¥65,546 ¥29,607,130 ¥85,808 ¥59,074 ¥29,646,356 ¥-39,226
7 ¥77,835 ¥65,573 ¥29,541,557 ¥85,808 ¥59,127 ¥29,587,229 ¥-45,672
8 ¥77,835 ¥65,600 ¥29,475,957 ¥85,808 ¥59,180 ¥29,528,049 ¥-52,092
9 ¥77,835 ¥65,628 ¥29,410,329 ¥85,808 ¥59,233 ¥29,468,816 ¥-58,487
10 ¥77,835 ¥65,655 ¥29,344,674 ¥85,808 ¥59,287 ¥29,409,529 ¥-64,855
11 ¥77,835 ¥65,682 ¥29,278,992 ¥85,808 ¥59,340 ¥29,350,189 ¥-71,197
12 ¥77,835 ¥65,709 ¥29,213,283 ¥85,808 ¥59,393 ¥29,290,796 ¥-77,513
13 ¥77,835 ¥65,736 ¥29,147,547 ¥85,808 ¥59,447 ¥29,231,349 ¥-83,802
14 ¥77,835 ¥65,764 ¥29,081,783 ¥85,808 ¥59,500 ¥29,171,849 ¥-90,066
15 ¥77,835 ¥65,791 ¥29,015,992 ¥85,808 ¥59,554 ¥29,112,295 ¥-96,303
16 ¥77,835 ¥65,818 ¥28,950,174 ¥85,808 ¥59,607 ¥29,052,688 ¥-102,514
17 ¥77,835 ¥65,845 ¥28,884,329 ¥85,808 ¥59,661 ¥28,993,027 ¥-108,698
18 ¥77,835 ¥65,873 ¥28,818,456 ¥85,808 ¥59,715 ¥28,933,312 ¥-114,856
19 ¥77,835 ¥65,900 ¥28,752,556 ¥85,808 ¥59,769 ¥28,873,543 ¥-120,987
20 ¥77,835 ¥65,927 ¥28,686,629 ¥85,808 ¥59,822 ¥28,813,721 ¥-127,092
21 ¥77,835 ¥65,954 ¥28,620,675 ¥85,808 ¥59,876 ¥28,753,845 ¥-133,170
22 ¥77,835 ¥65,982 ¥28,554,693 ¥85,808 ¥59,930 ¥28,693,915 ¥-139,222
23 ¥77,835 ¥66,009 ¥28,488,684 ¥85,808 ¥59,984 ¥28,633,931 ¥-145,247
24 ¥77,835 ¥66,036 ¥28,422,648 ¥85,808 ¥60,038 ¥28,573,893 ¥-151,245
25 ¥77,835 ¥66,064 ¥28,356,584 ¥85,808 ¥60,092 ¥28,513,801 ¥-157,217
26 ¥77,835 ¥66,091 ¥28,290,493 ¥85,808 ¥60,146 ¥28,453,655 ¥-163,162
27 ¥77,835 ¥66,119 ¥28,224,374 ¥85,808 ¥60,200 ¥28,393,455 ¥-169,081
28 ¥77,835 ¥66,146 ¥28,158,228 ¥85,808 ¥60,254 ¥28,333,201 ¥-174,973
29 ¥77,835 ¥66,173 ¥28,092,055 ¥85,808 ¥60,309 ¥28,272,892 ¥-180,837
30 ¥77,835 ¥66,201 ¥28,025,854 ¥85,808 ¥60,363 ¥28,212,529 ¥-186,675
31 ¥77,835 ¥66,228 ¥27,959,626 ¥85,808 ¥60,417 ¥28,152,112 ¥-192,486
32 ¥77,835 ¥66,256 ¥27,893,370 ¥85,808 ¥60,472 ¥28,091,640 ¥-198,270
33 ¥77,835 ¥66,283 ¥27,827,087 ¥85,808 ¥60,526 ¥28,031,114 ¥-204,027
34 ¥77,835 ¥66,310 ¥27,760,777 ¥85,808 ¥60,580 ¥27,970,534 ¥-209,757
35 ¥77,835 ¥66,338 ¥27,694,439 ¥85,808 ¥60,635 ¥27,909,899 ¥-215,460
36 ¥77,835 ¥66,365 ¥27,628,074 ¥85,808 ¥60,690 ¥27,849,209 ¥-221,135
37 ¥77,835 ¥66,393 ¥27,561,681 ¥85,808 ¥60,744 ¥27,788,465 ¥-226,784
38 ¥77,835 ¥66,420 ¥27,495,261 ¥85,808 ¥60,799 ¥27,727,666 ¥-232,405
39 ¥77,835 ¥66,448 ¥27,428,813 ¥85,808 ¥60,854 ¥27,666,812 ¥-237,999
40 ¥77,835 ¥66,475 ¥27,362,338 ¥85,808 ¥60,908 ¥27,605,904 ¥-243,566
41 ¥77,835 ¥66,503 ¥27,295,835 ¥85,808 ¥60,963 ¥27,544,941 ¥-249,106
42 ¥77,835 ¥66,530 ¥27,229,305 ¥85,808 ¥61,018 ¥27,483,923 ¥-254,618
43 ¥77,835 ¥66,558 ¥27,162,747 ¥85,808 ¥61,073 ¥27,422,850 ¥-260,103
44 ¥77,835 ¥66,586 ¥27,096,161 ¥85,808 ¥61,128 ¥27,361,722 ¥-265,561
45 ¥77,835 ¥66,613 ¥27,029,548 ¥85,808 ¥61,183 ¥27,300,539 ¥-270,991
46 ¥77,835 ¥66,641 ¥26,962,907 ¥85,808 ¥61,238 ¥27,239,301 ¥-276,394
47 ¥77,835 ¥66,668 ¥26,896,239 ¥85,808 ¥61,293 ¥27,178,008 ¥-281,769
48 ¥77,835 ¥66,696 ¥26,829,543 ¥85,808 ¥61,348 ¥27,116,660 ¥-287,117
49 ¥77,835 ¥66,724 ¥26,762,819 ¥85,808 ¥61,404 ¥27,055,256 ¥-292,437
50 ¥77,835 ¥66,751 ¥26,696,068 ¥85,808 ¥61,459 ¥26,993,797 ¥-297,729
51 ¥77,835 ¥66,779 ¥26,629,289 ¥85,808 ¥61,514 ¥26,932,283 ¥-302,994
52 ¥77,835 ¥66,807 ¥26,562,482 ¥85,808 ¥61,569 ¥26,870,714 ¥-308,232
53 ¥77,835 ¥66,834 ¥26,495,648 ¥85,808 ¥61,625 ¥26,809,089 ¥-313,441
54 ¥77,835 ¥66,862 ¥26,428,786 ¥85,808 ¥61,680 ¥26,747,409 ¥-318,623
55 ¥77,835 ¥66,890 ¥26,361,896 ¥85,808 ¥61,736 ¥26,685,673 ¥-323,777
56 ¥77,835 ¥66,917 ¥26,294,979 ¥85,808 ¥61,791 ¥26,623,882 ¥-328,903
57 ¥77,835 ¥66,945 ¥26,228,034 ¥85,808 ¥61,847 ¥26,562,035 ¥-334,001
58 ¥77,835 ¥66,973 ¥26,161,061 ¥85,808 ¥61,903 ¥26,500,132 ¥-339,071
59 ¥77,835 ¥67,000 ¥26,094,061 ¥85,808 ¥61,958 ¥26,438,174 ¥-344,113
60 ¥77,835 ¥67,028 ¥26,027,033 ¥85,808 ¥62,014 ¥26,376,160 ¥-349,127

 

①毎月の返済額は固定金利の方が多いにも拘わらず、②元本の返済スピードは変動金利の方が早くなっていて、その結果、住宅ローンの残高は5年後に約35万円変わっていることがわかります。

 

ここで気を付けたいのが「固定金利は変動金利よりも毎月の返済額が多いので、5年経過した時点で約48万円多く支払っていること」です。この48万円は変動金利で契約していれば繰上げ返済に充当できる金額になるので、計算すると5年間で(35万円+48万円=)約83万円も住宅ローンの元本の返済スピードが違うことになり、その83万円とは要は5年間で生じた利息の額の違いでもあります。

固定金利の毎月返済額で返済しつつ、変動金利で契約していた場合、3,000万円の借り入れを5年後に約2,520万円まで減らすことができることになります。

 

5年間でこれだけの差が生じるわけです。ちなみに、5年後に変動金利が上昇したとしても、その2,520万円が出発点になるのが1つのポイントになります。仮に5年後に変動金利が1.0%まで上昇し、さらに10年後(借り入れから15年後)に金利が1.5%にあがったと仮定すると、住宅ローンの元本返済と利息を足した総返済額は約3,410万円になります。

 

年1.08%の固定金利で返済した場合の総返済額は約3,604万円なので、この程度の金利上昇であれば、200万円以上も総返済返済額を抑えられることがわかりました。

 

これは、借り入れ直後の金利の低さは利息に大きなインパクトを与えることが影響しています。変動金利での借り入れ直後に上昇してしまうと影響が大きくなりますので、やはり5年間は金利は上昇して欲しくないものです。(その後、段階的に1.0%や1.5%にあがっていくぐらいであれば、総返済額では変動金利での借り入れの方が低くおさえられる可能性が高い)

 

では、5年後の変動金利の水準は?

今から5年後と言えば2022年。東京オリンピックから2年過ぎているタイミングです。そもそも、5年後の住宅ローンの変動金利を予想するのは非常に難しいのですが、現時点では5年後に変動金利が上昇する可能性が高いと言える要素はなかなか見つかりません

 

まず、日本の金利に最も大きな影響を与えている日銀が「現在の金融緩和政策に終止符を打つ」もしくは「出口戦略に向かう」ことが前提になります。少なくとも今行われている日銀の長短金利コントロール政策が変化していなければなりません。

 

その為には、日銀が金融緩和の目標としている「物価上昇率目標の達成とその安定」が達成されることが条件になるわけですが、黒田総裁の主導で日銀の政策が遂行されてからの4年間で、ようやくデフレからの脱却が本格化しつつあるぐらいで、残り半年程度の任期中に目標として掲げた2%のインフレ目標の達成は絶望的な状況です。(黒田総裁の政策を否定しているわけでなく、長らく続いたデフレからの脱却の足掛かりを作ったという意味で大変な功績者だと思います)

 

また、黒田総裁は現在のところ再任する可能性が高いとされており、総裁変更による日銀の大幅な政策変更の可能性も低いでしょう。

 

さらに問題なのが少子高齢化の問題です。東京オリンピックが終わる頃には東京都の人口も減少に転じると言われています。首都の人口が減少するという日本の歴史上経験したことの無い人口減少時代がいよいよ本格的にスタートすることになります。

 

そして、残念ながら少子高齢化の問題は10年経っても解決できないことが確定しています。(即効性があるのは、海外からの移住者の大幅受け入れ強化ですが、この流れを食い止めるほどの施策に育つ可能性は相当低いでしょう)

 

若い人・若い人が働く企業には「資金需要」があるわけですが、その世代が減少していく少子高齢化時代では需要の拡大(=金利の上昇)を実現するのは非常に難しいと言わざるをえません。

 

ということで、「5年後も変動金利は今の水準から変わっていない。仮に多少の上昇があったとしても、1%を超える水準(つまり今の固定金利の水準)を超える可能性は低い。10年後の予想はさらに難しい(できない)が、10年後に多少の金利上昇する程度ではないか。」と予想しておきたいと思います。

 

この予想が的中するかはわかりませんし的中を確約できませんし、あとで「金利が上昇したじゃないか!」と言われても当サイトでは何もできませんが、「固定金利」と「変動金利」にわけて2つの住宅ローンの金利タイプで契約するという方法をとるぐらいがバランスが良いのかもしれません。

 

変動金利タイプが低金利の住宅ローン

住信SBIネット銀行・・・変動金利:年0.444%

じぶん銀行・・・変動金利:年0.497%

※金利は2017年9月

 

最後に2点。

1点目は、注意しておきたい企業(銀行)の収益性です。長引く低金利の影響で銀行の収益性が下がり続けた場合、銀行が住宅ローンの金利を引き上げざるを得ない状況になる可能性はゼロではありません。

実際、ヨーロッパの一部の国では金利低下により住宅ローン金利が低下した後に、(マーケット金利は上昇していないのに)住宅ローンの金利が上昇した実例があります。ヨーロッパと日本を同じように考えるわけにはいきませんが、住宅ローンの変動金利の上昇があるとしたら金融マーケット全体と言うよりも、個々の銀行の戦略や判断が要因になる可能性が高いのかもしれません。

 

2点目は、既に住宅ローンを「変動金利」で借り入れてる人が非常に多いという事実です。もし、金融機関が変動金利の引き上げを行った場合、その変動金利で借り入れている人たちの返済負担が高まります。住宅ローンの変動金利には5年ルール・125%ルールが存在しますが、最終的な住宅ローンの返済負担を軽減するルールではないので、急激な住宅ローン金利の上昇は「住宅ローン破産」の増加に繋がり、社会問題に発展する可能性もあります。

「みんなで渡れば怖くない?」ではありませんが、金融機関としても貸し倒れの増加は望ましいことではありませんので、変動金利の利用者の増加は、変動金利の急激な上昇を抑制する動きに繋がってもおかしくないと思っています。

 

もし変動金利で借り入れると決めた場合はその中で最もお得な住宅ローンを選ぶステップに進むわけですが、2017年9月時点で魅力的な変動金利の住宅ローンを提供しているのは、じぶん銀行住信SBIネット銀行です。いずれも疾病保障を付帯しつつ金利が0.5%を下回る水準で提供しています。

 

変動金利型の住宅ローンにおいては、この2つの銀行の住宅ローンが頭一つ抜けている状況です。

 

最新の金利や手数料の詳細は公式サイトなどでご確認ください。

 

※この記事に記載している内容はあくまでも当サイトの見解・予想を示したものです。今後の住宅ローン金利の動向を確約するものではありません。

 

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