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東京オリンピック開催まであと3年。住宅ローン金利を予想!

2020年のオリンピックが東京で開催されることが決まったのは今から4年前の2013年9月でした。早いもので4年が経過し、3年後の2020年の今ごろには東京オリンピックが終了(開会式は2020年7月24日、閉会式が8月9日を予定されています)してることになります。東京オリンピックが開催されること、そして終了することが住宅ローン金利にどのような影響を与えるのかをあらためて予想してみましょう。

 

2020年東京オリンピック開催による経済効果の試算

2015年3月にみずほ総合研究所が発表した東京オリンピック・パラリンピックの経済効果の試算は2015年~2020年までの5年間で約30兆円となっていました。また、2017年3月に東京都が発表した経済効果は2013年から2030年までの18年間で32兆円と見積もっています。同じ30兆円前後ですが、経済効果を試算している期間が全く違っています。結局、このような経済効果の試算はあてにならないわけですが、インフラ整備や数多くの外国人(や地方在住の日本人)が東京都などに集まるのは事実なわけで、経済効果があることは間違いないでしょう。

東京オリンピック開催が日本経済に与える影響は、経済の専門家でも東京都でも確実な効果は試算できないわけで、私たちが正確に試算するのは到底無理な話です。「具体的にはわからないけど、何十年かに1度のビッグイベントだし、経済・雇用・不動産産業・インフラ産業・旅行産業どを中心に比較的大きな影響がある」ぐらいの感覚を持っておくぐらいで良いと思います。

 

東京オリンピック開催まであと3年。住宅ローン金利はどうなる?

今から4年前の2013年9月。2020年の東京オリンピックが決定した直後はオリンピック開催による経済効果によりGDPは引き上げられて好景気に突入する可能性があると報道されていました。そして、その結果の1つとして住宅ローンの金利が上昇すると予想するいう意見が多くあったのも事実です。

東京オリンピック開催までのこれからの3年間の住宅ローン業界に東京オリンピックがどのような影響があるかを予想するには、東京オリンピック決定から今まで4年間の住宅ローン金利の動向を把握しておく必要があります。

4年前、「住宅ローン金利があがるかも!?」と警笛を鳴らした人はいても、「住宅ローン金利が下がる!」と宣言していた人はいませんでした(少なくとも筆者の記憶では)。蓋をあけてみれば、2013年から2017年にかけて住宅ローン金利は大幅に下がっていて、当時話題になったオリンピック景気で金利が上昇して住宅ローン金利も上昇する!というニュースは大ハズレだったわけです。当時の記事を何とか探し出して読んでみると、悲しいぐらいはずれています・・・。

 

もちろん、2016年に日銀がマイナス金利政策を導入したり、長短金利をコントロールする政策を打ち出したり、と当時は誰も予想もできなかった経済イベントで住宅ローン金利が低下しているわけなので、当時の記事を批判するつもりはありません。ただし、過去の予想記事やこの4年間の住宅ローン金利の推移(と影響を与えた経済イベント)を確認してみると、東京オリンピック開催は数多くある経済イベントの中の1つでしかありませんでした。

つまり、「東京オリンピックの経済効果は決して小さくない」し、「どちらかと言えば金利上昇圧力につながるイベント」だが、「今の日本において住宅ローン金利に大きな影響を与えるか」というとそうでもないようだ、程度に思っていた方が良さそうと言うことですね。

 

東京オリンピック開催で地価があがり終了と共に地価が下がる?

住宅ローン金利に与える影響についてはそれほど気にしなくて良さそうな東京オリンピックの経済波及効果ですが、地価については2年連続で上昇しているとともに日本全体の中でも特に東京都の地価が非常に強い値を示しています。実際、渋谷では東急グループが中心となって大規模再開発が進んでいますし、東京駅前には日本最大のビルが建設されます。また、品川と田町の間には山手線の新駅が登場する予定になっています。それらの大規模工事が東京オリンピック開催中も大規模工事中ではさすがに格好悪いので、是が非でも形にすべく多くの人々が大規模プロジェクトに関わっているわけです。

他にも大規模なインフラ整備が数多く進んでいますので、商業施設の地価を中心に引き続き上昇基調が続く可能性は高いと言えるでしょう。インフラ整備によりこれまでより利便性や利用価値が高まるエリアが誕生しますので、少なくとも東京都・東京都近辺においてその傾向が強いのも間違い無さそうです。一方で、地方都市などの地方部においては地価の下落目立ってきており、二極化はさらに進む可能性があります。

 

住宅ローンの借り換えを検討している人はすでにマイホームを保有しているわけなので、大半の人は地価はそれほど興味がない(売却しようとしていたり、固定資産税を気にされている場合は別ですが)と思いますが、住宅ローンの新規購入を考えている人は、マイホームの購入タイミングを慎重に考える必要はあるかもしれませんね。(東京オリンピック終了後に地価が下がるはずだからそのタイミングで買おう!という安易な考えには賛同できませんが)

 

東京オリンピック終了後の住宅ローン金利はどうなる?

では、東京オリンピックが終了したあとの住宅ローン金利はどのように予想すればよいでしょうか?東京オリンピックが終了した後に日本を待ち受けているのは未曽有の人口減少時代です。統計データによる予測では、2020年、東京オリンピックを開催した年が東京都の人口のピークになると言われています。

地方部ではすでに人口減少が進み、市区町村の統廃合や学校の統廃合、事業の縮小化が始まっていますが、いよいよ人口減少の波が首都である東京都に押し寄せるのが2020年の東京オリンピックの終了後と言われています。

首都の人口も減少するという日本の長い歴史の中でも経験したことの無い人口減少の本格化が始まります。今でも新築マンションが次々と建設されていますが、人口が減るのに住むところだけ増えて、空き家問題は深刻化していくものと思います。(すでに空き家が増えているのに建築ラッシュが続いているのは不思議なことですが)

 

ということで、なにもしなければ(一部地域などを除いて)不動産・住宅ローン市場は悪化しやすいと考えるのが自然ですし、好景気になって住宅ローン金利がどんどん上昇するという時代になるのはちょっと想像しにくいですね。

 

まとめ

これまでの経緯や状況を振り返る限り、今後の住宅ローン金利を予想するうえで、東京オリンピックを重視する必要はあまりありません。どちらかというと2020年をピークに東京都も人口が減ってしまう程の少子高齢化、人口減少の方が大きく影響すると思っていた方が良いでしょう。

 

住宅ローンに限らず、金利はお金の「供給」と「需要」のバランスにより決定されます。人口が減り、若者(お金が必要な人)が減り、黙っていれば「需要」が減っていく中で、急激な金利上昇が起こると予想するのはなかなか無理があります。

一方で、「日銀」の政策に関しては別です。いつかは日銀の金融緩和政策は転換期を迎えますし、迎えなければなりません。人口減少に歯止めをかけるのは何十年単位の時間が必要ですが、そこまで今の金融緩和を続けられるかどうかは不透明です。

 

どうにもこうにも金利上昇時代が来ると予想できない今後の日本経済ですが、日銀の政策が大きく成功したり、政策転換すると一時的に・強制的に金利が上昇するリスクは排除できません(可能性は低いと思っていますが)ので、今の低金利を生かして住宅ローンを少しでも低い金利で借り入れておくことや、10年固定金利などに借り換えて、改めて低い金利に借り換えて低金利で固定できる期間を延長しておくというのは有効な備えの1つなのは間違いではないでしょう。

 

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