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東京オリンピックまであと1年!住宅ローン金利に与える影響を予想!

2020年のオリンピックが東京で開催されることが決まったのは今から6年前の2013年です。もう6年も経ったのか・・・と感じる人も多いのではないでしょうか?

時間が流れるのは早いもので気が付けば東京オリンピック開幕が約1年後に迫り、日本の各所で様々なイベントが催され徐々に盛り上がってきています。無人バス巡回のテスト運転やホテル不足を一時的に補うための船上ホテル(豪華客船)やテントの設営プランなど話題になることもだんだん具体的な取り組みも進んできましたし、公共インフラの整備も当時よりはかなり進みました。

東京オリンピックの観戦チケットに申し込みされた方も多いのではないでしょうか?

間近でオリンピックを見れる機会はほとんどありませんので、ぜひ盛り上がりを見せて欲しいと思います。なお、東京オリンピックは開会式は2020年7月24日、閉会式が2020年8月9日。今年ぐらいの冷夏(いまのところ)であればまだマシですが、やはり猛暑が心配です。

 

話を本題に戻して、この記事では東京オリンピックが(間接的に)住宅ローン金利にどのような影響を与える可能性があるのかを解説しています。この記事を最初に書いたのは今から3年ぐらい前だったと思いますが、当時は東京オリンピックが住宅ローン金利にどう影響するのかを紹介していましたが、今後は東京オリンピック後の住宅ローン金利についても触れながら解説をしていきたいと思っています。

 

目次

  1. 住宅ローン金利に与える影響
  2. 経済効果の試算
  3. 住宅ローン金利はどうなる?
  4. 地価があがり終了と共に地価が下がる?
  5. オリンピック終了後の住宅ローン金利は?
  6. まとめ

 

 

今から2年~3年前ぐらい前、ネット上にはオリンピックが開催される2020年までに長期金利が3%を超えて住宅ローン金利が急上昇するなどのいいかげんな週刊誌などの記事がたくさんありました。約1年前になったわけですが、住宅ローンの金利を確認すればわかる通り、大外れでしたね。

本当に週刊誌やネットニュースの中には根拠が薄く信ぴょう性の無いそのような記事や報道が多いので、そのような記事に騙されないようにしなければなりません。

 

無責任な記事は無数にありますが、例えば、当時の報道で特にひどいな・・と感じたニュースを解説した記事(2020年に長期金利が3.4%になる?住宅ローン金利も急上昇する?)も用意していますので急激な金利上昇記事を見て不安に感じている人は併せてお読みいただければと思います。

 

さすがに1年ぐらい前まで迫ると”いい加減な記事で煽る”ということも無くなってきました。

 

2018年11月以降、長期金利急落の影響を受けて、住宅ローンの金利も低下しています。

変動金利タイプの住宅ローン金利は短期金利、固定金利タイプの住宅ローン金利は長期金利に連動するとされます。加えて、金利が上昇するときは「先に長期金利が上昇して、追いかけるように変動金利が上昇していく」のが基本的な金利動向です。

つまり、将来の住宅ローン金利の動向を予想するということは、「長期金利」の金利動向を予想することにほぼ同義です。

その長期金利に関連して、2018年7月末の日銀政策決定会合で長期金利の変動(上昇)を容認することを決定されたことで、その直後は住宅ローン金利の上昇に関してまたまた根拠の少ない、住宅ローン金利上昇の煽り記事を見かけましたが、2018年の8月~10月にかけて上昇した長期金利は11月と12か月の2か月で帳消しになっていますし、2019年になってさらに長期金利が低下してマイナス圏で安定したことで、「住宅ローン金利が今後上昇するかも!?」というようなニュースを報じるマスコミも見かけなくなりました笑

また”ちょっと金利が上がったりすると煽り記事は登場する”と思いますので左右されないようにしましょう。

 

歴史的な低水準で推移する長期金利が少し変動しただけで「急上昇」などというキーワードを使いたがるマスコミは盛り上がれば良いみたいな風潮がありますので、報道が過熱気味ですが冷静に判断するようにしたいですね。

 

本題に戻って、東京オリンピックと、その開催準備(設備投資・インフラ整備)が日本経済にどう影響し、それが住宅ローンの金利にどう影響するのか予想していきましょう。

 

(結論)東京オリンピックが住宅ローン金利に与える影響は・・・

・東京オリンピックが今後の住宅ローン金利に大きな影響を与えることはなさそう

・オリンピック開催の2020年をピークに首都・東京も人口が減少する未曽有の人口減少時代の影響が大きい

・「日銀」の金融政策には注意が必要。いつかは金融緩和は終わるし、終わらせなければならない。(金融緩和の出口に向かって言ったら金利は上昇する可能性が高い)

・今のところ、急激な好景気と金利上昇時代が来ると予想できない。

・この特集ページの結論として、低金利が続くうちにできるだけ低い金利で借りて返済を進めるという考えでの変動金利、東京オリンピック終了後の7年間の金利が固定できるとう意味での10年固定金利での借り入れ・借り換えは有力な選択肢

 

 

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2020年東京オリンピック開催による経済効果の試算

2015年3月にみずほ総合研究所が発表した東京オリンピック・パラリンピックの経済効果の試算は2015年~2020年までの”5年間で約30兆円”となっていました。また、2017年3月に東京都が発表した経済効果は2013年から2030年までの”18年間で32兆円”と見積もっています。同じ30兆円前後ですが、経済効果を試算している期間が全く違っていて、大規模イベントの経済効果の試算は参考にならないことがわかりますが、インフラ整備や数多くの外国人(や地方在住の日本人)が東京都などに集まるのは間違いありませんので一定規模の経済効果があることは間違いありません。

東京オリンピック開催が日本経済に与える影響は、経済の専門家や東京都も正確に試算できているとは言えず、そもそも正確に試算するのは無理です。ということで、まず前提として、「オリンピックの経済効果の正確な効果はわからないけど、オリンピックが自国で開催されるのは何十年かに1度のビッグイベントで、経済・雇用・不動産産業・インフラ産業・旅行産業などを中心に比較的大きな影響がある」ぐらいの感覚を持っておくようにしましょう。

 

東京オリンピックまでの住宅ローン金利はどうなる?

今から5年前の2013年の9月。2020年の東京オリンピックが決定した直後はオリンピック開催による経済効果によりGDPは引き上げられて好景気に突入する可能性があると報道されていました。そして、その結果住宅ローンの金利が上昇すると予想するいう意見が多くありました

東京オリンピック開催までのこれからの3年間、住宅ローンに東京オリンピック開催がどのように影響がするかを予想するには、まず、東京オリンピック決定から今までの住宅ローン金利の動向を把握しておく必要があります。

実は4年前に「住宅ローン金利があがるかも!?」と警笛を鳴らした人はいても、「住宅ローン金利が下がる!」と宣言していた人はいませんでした(少なくとも筆者の記憶では)。

ところが2013年から2017年にかけて住宅ローン金利は大幅に下がっています。当時話題になったオリンピック景気で金利が上昇して住宅ローン金利も上昇する!というニュースは大ハズレだったわけです。当時の記事を何とか探し出して読んでみると、悲しいぐらいはずれています。

<参考:住宅ローン金利の指標:10年もの国債利回り(長期金利)>

 

2016年に日銀がマイナス金利政策を導入したり、長短金利をコントロールする政策を打ち出したり、誰も予想もできなかった経済イベントの影響で住宅ローン金利が低下しているわけなので、当時の予想を強く批判するつもりはありません。

 

結果的に住宅ローン業界にとって東京オリンピック開催は数多くある経済イベントの中の1つ、それも影響力が小さい経済イベントと言えることがわかります。

 

つまり、「東京オリンピックの経済効果は決して小さくないし、どちらかと言えば金利上昇圧力につながるイベントだが、今の日本の住宅ローン金利に大きな影響を与えるか、というとそうでもなさそうだ」程度に思っていた方が良さそうと言うことですね。

 

これは過去4年間を振り返った結果ですが、今後もオリンピック開催に住宅ローン金利の動向が左右される可能性はほとんどないと思っています。当初の予算を大幅に超過して3兆円もの税金を投入することになると報道されていますがこの予想は変わりません。

 

東京オリンピック開催で地価があがり終了と共に地価が下がる?

ということで、住宅ローンの金利に与える影響についてはそれほど気にしなくて良さそうな東京オリンピックの経済波及効果ですが、地価については2年連続で上昇しているとともに日本全体の中でも特に東京都の地価が非常に強い値を示しています。実際、渋谷では東急グループが中心となって大規模再開発が進んでいますし、東京駅前には日本最大のビルが建設されます。また、品川と田町の間には山手線の新駅が登場する予定になっています。それらの大規模工事が東京オリンピック開催中も大規模工事中ではさすがに格好悪いので、是が非でも形にすべく多くの人々が大規模プロジェクトに関わっているわけです。

他にも大規模なインフラ整備が数多く進んでいますので、商業施設の地価を中心に引き続き上昇基調が続く可能性は高いと言えるでしょう。インフラ整備によりこれまでより利便性や利用価値が高まるエリアが誕生しますので、少なくとも東京都・東京都近辺においてその傾向が強いのも間違い無さそうです。一方で、地方都市などの地方部においては地価の下落目立ってきており、二極化はさらに進む可能性があります。

 

住宅ローンの借り換えを検討している人はすでにマイホームを保有しているわけなので、大半の人は地価はそれほど興味がない(売却しようとしていたり、固定資産税を気にされている場合は別ですが)と思いますが、住宅ローンの新規購入を考えている人は、マイホームの購入タイミングを慎重に考える必要はあるかもしれませんね。(もっとも、オリンピックが終わったから不動産価格が急に下がるとかわかりやすい動きにはならないでしょうから、東京オリンピック終了後に地価が下がるからそのタイミングで買おう!という安易な考えには賛同できませんが)

 

東京オリンピック終了後の住宅ローン金利はどうなる?

では、東京オリンピックが終了したあとの住宅ローン金利はどのように予想すればよいでしょうか?東京オリンピックが終了した後に日本を待ち受けているのは未曽有の人口減少時代です。統計データによる予測では、2020年、東京オリンピックを開催した年が東京都の人口のピークになると言われています。

地方部ではすでに人口減少が進み、市区町村の統廃合や学校の統廃合、事業の縮小化が始まっていますが、いよいよ人口減少の波が首都である東京都に押し寄せるのが2020年の東京オリンピックの終了後と言われています。

首都の人口も減少するという日本の長い歴史の中でも経験したことの無い人口減少の本格化が始まります。今でも新築マンションが次々と建設されていますが、人口が減るのに住むところだけ増えて、空き家問題は深刻化していくものと思います。(すでに空き家が増えているのに建築ラッシュが続いているのは不思議なことですが)

 

当サイトでは、東京オリンピックが終了したから金利が下がるとは考えませんが、オリンピック開催年である2020年をピークに首都である東京の人口が減少に転じることは日本経済の転機になる可能性があると思っています。ということで、なにもしなければ(一部地域などを除いて)不動産・住宅ローン市場は悪化しやすいと考えるのが自然ですし、好景気になって住宅ローン金利がどんどん上昇するという時代になるのはちょっと想像しにくいですね。

このため変動金利で住宅ローンを組むのが引き続き人気となりそうですね。

 

まとめ

これまでの経緯や状況を振り返る限り、今後の住宅ローン金利を予想するうえで、東京オリンピックを重視する必要はありません。どちらかというと2020年をピークに東京都も人口が減ってしまう程の少子高齢化、人口減少の方が大きく影響すると思っていた方が良いでしょう。

 

住宅ローンに限らず、金利はお金の「供給」と「需要」のバランスにより決定されます。人口が減り、若者(お金が必要な人)が減り、黙っていれば「需要」が減っていく中で、急激な金利上昇が起こると予想するのはなかなか無理があります。

一方で、「日銀」の政策に関しては別です。いつかは日銀の金融緩和政策は転換期を迎えます。このままでは2020年には日本国債の6割を日銀が保有する異常な状態になることが確実です。人口減少に歯止めをかけるのは何十年単位の時間が必要ですが、そこまで今の金融緩和を続けられるかどうかは不透明です。

 

どうにもこうにも金利上昇時代が来ると予想できない今後の日本経済ですが、日銀の政策が大きく成功したり、政策転換すると一時的に・強制的に金利が上昇するリスクは排除できません(可能性は低いと思っていますが)。今の低金利を生かして住宅ローンを少しでも低い金利で借り入れておくことや、10年固定金利などに借り換えて、改めて低い金利に借り換えて低金利で固定できる期間を延長しておくというのは有効な備えの1つなのは間違いではないでしょう。

 

 

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