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自営業・個人事業主の住宅ローン審査

このコラムでは、住宅ローンの審査で不利と言われている自営業・個人事業主・フリーランスとして働く人たちの住宅ローンの審査に関するポイントについて解説しています。

自営業・個人事業主・フリーランス

自営業・個人事業主は住宅ローン審査に落ちやすい?

公務員・会社員(正社員)と比べると、自営業・個人事業主は住宅ローンの審査に落ちやすいと言われています。確かに、公務員や会社員に比べると住宅ローンの審査に通りにくいのも確かですし、メガバンク・地銀・信託銀行・信金などのように住宅ローンの審査結果で適用する金利が変わる住宅ローンの場合、自営業・個人事業主の人は高い金利でしか借りられないことが多いと言われています。この話が一人歩きした結果、自営業・個人事業主の人には最初から住宅ローンを諦めてしまっている人も多いのですが、最初にお伝えしておきたいことは、自営業・個人事業主・フリーランスでも住宅ローンを利用することは可能ですし、しっかりと選定することで低金利で住宅ローンを利用できるチャンスが十分にあるということです。

 

自営業・個人事業主が住宅ローン審査に落ちるのはなぜ?

自営業・個人事業主の人が住宅ローンの審査に落ちやすい理由を理解するためには、住宅ローンの審査を行う金融機関の立場で考えてみるとわかりやすいでしょう。金融機関からすると、住宅ローンは数千万円のお金を最大35年の分割払いで返済してもらうことになる金融商品です。従って、安定した収入(35年間返済を続けてくれるか)がある人物かが重要になってきます。自営業・個人事業主は事業リスクが大きいハイリスクな職業なのは言うまでもありませんので、まずこの点で不利な立場にあるのはわかると思います。また、ハイリスクな分ハイリターンなのも自営業や個人事業主の特徴ですが、事業が成功して収入が大幅に増えた人は住宅ローンを繰り上げ返済して借金を減らしたくなると思いますが、これも金融機関としては利益が少なくなるので特段メリットにはなりえません。こうして金融機関の視点に立つと、安定した収入を継続的に得て確実に返済を続けてくれる人が住宅ローンの優良顧客であり自営業・個人事業主はその条件には該当しにくいということがわかります。

 

はじめに

住宅ローンは人生で最大の借金と言われています。しかも最大で35年間かけて返済しなければいけません。前述の通り、自営業・個人事業主の場合は、事業を始めて3年間は住宅ローンの審査は厳しい結果になると思っていた方が良いでしょう。少なくとも3年間事業を継続して住宅ローンを返済し続けられることを示すことができる状態にしておくことが重要になってきますし、事業開始した直後に住宅ローンを申し込んでも審査に落ちる可能性は非常に高いと考えておきましょう。所得を証明する書類3年間分の提出を利用条件としている金融機関も多く、自営業・個人事業主・フリーランスの方はまずは3年間事業を継続して安定させることが重要になってきます。

 

自営業・個人事業主の所得証明書類(確定申告書)

自営業・個人事業・フリーランスを3年以上続けている人であれば、確定申告(青色申告・白色申告のいずれか)の経験があると思います。その確定申告において、税務署の印が押された確定申告書が自営業・個人事業主・フリーランスの方の収入を証明する書類にあたります。先ほど説明した3年間分の所得を証明する書類とは、この「確定申告書3年分」だと思っておいてください。

 

自営業・個人事業主の年収・収入・所得計算

節税に熱心な自営業・個人事業主の方はよくご存じだと思いますが、支出を経費として計上することで見た目の利益を少なくし、税金をできるだけ小さくする努力をされていると思います。節税は法令のゆるす範囲で納税額を少なくする行為で、大切な権利なので基本的には積極的に行うべきなのですが、経費を増やすという行為は「所得」を減らす行為に等しく、住宅ローンの審査では、事業利益(所得)が少ないと判定されてしまいます。つまり、節税行為は住宅ローンの審査においては不利に働く効果がある、ということです。マイホームを購入して住宅ローンを利用したいと考える場合は、節税のことばかりを考えずにより評価の高い確定申告書にする意識を持つようにしましょう。

※住宅ローンの審査では、確定申告書上の所得金額が審査に利用されます。減価償却の費用や事業性ローンの返済額などが加味されることもありますので注意しましょう。

具体的な計算例

売上(A)・・・1,500万円

原価(B)・・・800万円

経費(C)・・・300万円

所得(D)・・・500万円(D=A-B-C)

Dの所得がサラリーマンの年収(税込)と同じように扱われることになります。例えば、節税に熱心な人は(C)の経費に計上する支出をできるだけ増やそうとしていると思います(もちろん法令のゆるす範囲で)。その場合、(D)の所得が少なくなってしまうわけで、金融機関からは「年収が少ない」として判断されてしまうことになります。もし、Dの所得が赤字になっている年があったとしたら、住宅ローン審査の結果は厳しい結果になる(落ちる)と思っておいた方が良いでしょう。

 

自営業・個人事業主の住宅ローン審査対策

頭金・自己資金の準備(できればマイホーム価格の10%以上)

お金の管理をしっかりできることを金融機関に示すことは、自営業・個人事業主にとって非常に重要になってきます。公務員・大手企業のサラリーマンであれば、フルローンも可能だと思いますが、自営業・個人事業主の皆さまは「頭金は最低でも10%以上準備しないと審査が厳しい」と考えて、しっかりと貯蓄するようにしましょう。貯蓄がしっかりとできていて、頭金が20%以上用意できている人は自信をもって住宅ローンの審査に申し込みしましょう。

返済負担率は20%を目途に

返済負担率とは、年収に対するローン返済金額の割合です。前述の所得が500万円であればローンの返済は100万円以内になるようことを目指しましょう。そのために重要になってくるのは、自動車ローン・カードローン・分割払いをできるだけ完済して、住宅ローン以外のローン返済がない状態にすることです。また、当然、マイホームの価格も無理しすぎないことが重要になります。ご自身の年収に対していくらぐらいの住宅ローンの借り入れが妥当なのかは、「住宅ローンは年収の何倍まで?無理のない住宅ローンとは?」の記事も参考にしてください。

自営業・個人事業主に向いている住宅ローンを選ぶ

冒頭で「自営業・個人事業主・フリーランスでも住宅ローンを利用することは可能ですし、しっかりと選定することで低金利で住宅ローンを利用できるチャンスが十分にある」と解説しました。ポイントは、低金利の住宅ローンを選ぶことです。例えば、ゆうちょ銀行(スルガ銀行)の住宅ローンのように高い金利で審査基準を甘くして貸し出しているような住宅ローンもあります。高い金利の住宅ローンであれば3年以上の事業継続がなくても利用できたりすることもありますが、住宅ローンの総返済額が膨れ上がって生活に支障を与えることになるだけです。仮に何社かの住宅ローンの審査に落ちたとしても、金利の低い住宅ローンを諦めないようにしましょう。

また、「住宅ローンの審査で適用する金利を変える」ような住宅ローンは自営業・個人事業主の人にはおすすめしません。100%とは言いませんが、自営業・個人事業主・フリーランスだと金利優遇幅を小さくなって、「幅を持たせてある金利の中で高い金利」を提示される可能性が高いためです。具体的には、メガバンクや地方銀行・信託銀行・信金などの住宅ローンは審査結果で適用する金利が変わるタイプの商品なので、(申し込むことは否定しませんが)本命の住宅ローンにするのは避けた方が良いでしょう。

 

自営業・個人事業主におすすめの住宅ローン

1位:楽天銀行のフラット35

楽天銀行に限らず、フラット35は自営業・個人事業主の人にはおすすめしやすい住宅ローンです。フラット35は国策として幅広い国民がマイホームを持てるように提供されている側面がある住宅ローンなので、住宅ローンの審査においても自営業・個人事業主だからと言って不当に厳しい審査が行われることはありません。民間金融機関とは住宅ローン審査基準がそもそも違うというわけですね。このような点から、自営業・個人事業主の人にはフラット35をおすすめしたいと思います。

フラット35取扱い金融機関の中で楽天銀行をおすすめしたい理由は、楽天銀行が①毎月フラット35最低水準の金利を提示していること、②低金利だけでなく事務手数料も非常に少なく済むこと、③インターネット完結で来店せずに契約できる、という特徴があるためです。実際、2016年にはフラット35を実行している件数1位の銀行の座をみずほ銀行から奪うほどの人気を集めている程です。

楽天銀行の住宅ローン公式サイト

 

2位:じぶん銀行の住宅ローン

フラット35は固定金利タイプの住宅ローンですが、より金利が低い変動金利・10年固定金利の住宅ローンを選ぶのであれば、じぶん銀行の住宅ローンをおすすめしたいと思います。じぶん銀行は適用する金利に幅はありませんので、審査に通れば一律で低金利が適用されます。ネット銀行の住宅ローンで言うと住信SBIネット銀行や楽天銀行の名前が浮かびますが、住信SBIネット銀行の住宅ローンは住宅ローンの審査は三井住友信託銀行により行われていますし、楽天銀行の金利選択型はメガバンクなどのように審査結果で適用する金利変えるタイプの住宅ローンです。そういった観点からじぶん銀行の住宅ローンをおすすめしたいと思います。特に自営業・個人事業主の審査基準などに特徴があるわけではありませんが、変動金利で最低水準の金利の住宅ローンを提供しているじぶん銀行の住宅ローンは、自営業・個人事業主の人にぜひ申し込みしていただきたい住宅ローンです。

じぶん銀行の住宅ローン公式サイト

 

3位:新生銀行の住宅ローン

新生銀行の住宅ローンは、確定申告書の課税所得金額(経費控除後の金額)が2年平均で300万円以上あることが自営業・個人事業主の利用条件です。3年間ではなく2年間というのは嬉しいですね。また、新生銀行の住宅ローンは住宅ローンの借り入れ・借り換え時にかかる初期費用がもっとも掛からない住宅ローンです。その分、頭金・自己資金に回すことができるのは魅力です。新生銀行は自己資金・頭金を用意しないと借りにくいという口コミが多いのですが、自営業・個人事業主の人は自己資金や頭金の用意を求められやすい点を考えれば、むしろ新生銀行の住宅ローンの審査の特徴は自営業・個人事業主に向いているのではないかと考えています。

新生銀行の住宅ローン公式サイト

 

まとめ

個人事業主や自営業の方は銀行から不安定な職業として見られがちです。一方で、終身雇用の時代はとっくに終わりサラリーマンでも人員削減によるリストラが推進されていく時代です。個人事業主や自営業の人は技術・能力的にはサラリーマンになることもできる人はたくさんいて、その道を選んでいない人が大半を占めていると思います。銀行の審査はまだサラリーマン優遇が続いていますが、審査の基本も今後変わっていくのではないでしょうか?(職業形態で人を住宅ローンの返済能力を審査しないようになる時代は目の前に迫っていると予想しています)

 

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