住宅ローン借り換えと繰上返済を比較、どちらが得？
住宅ローンを利用していると、住宅ローンの借り換えを行った方が良いのか、借り換えせずに繰上返済を積極的に行っていくべきなのかを迷うことがあります。
住宅ローン繰上返済は、利用している住宅ローンの管理画面（ネットバンキング）で、金額を決めてに繰上返済を申し込むだけで済みますが、住宅ローンを借り換えるには様々な手続きが必要になります。
手続きは圧倒的に住宅ローンの借り換えが面倒ですが、住宅ローンを借り換えることで住宅ローンの金利が下がったり、将来の病気やケガに対する備えが充実できるのであればメリットは非常に大きいでしょう。
この記事では繰上げ返済と借り換えについてそれぞれの効果や費用などを比較していきたいと思います。
住宅ローン繰上返済とは？
住宅ローンの繰り上げ返済には「全部繰上げ返済」と「一部繰上げ返済」があります。一般的に「繰り上げ返済」と言われる場合は、一部繰上げ返済のことを指すことが多いでしょう。
一部繰上げ返済とは、収入が増えた、臨時収入があった、余剰資金は増えたなど、様々な理由で毎月の住宅ローン返済（約定返済）とは別に、住宅ローンを返済することです。通常の返済と大きく違うのは、一部繰上げ返済では元金部分について返済しているという点です。元金部分のみに返済が充当されるため、住宅ローンの総返済額（利息額）を減らす効果が大きくなります。
※毎月の住宅ローン返済額は元金と金利を合計したもので、返済額と元金の減少額とは大きな乖離があります。
※一部繰上返済には月々の返済額を変えずに返済期間を短くする「期間短縮型」と、残りの返済期間を変えずに月々の返済額を軽減する「返済額軽減型」の2種類があります。
期間短縮型
月々の返済額を変えずに返済期間を短くするもので、利息削減効果が大きいので家計に余裕がある場合や、定年までに完済できるように計画するといったケースなど借入期間を短くしたい場合は期間短縮型を選ぶようにしましょう。
返済額軽減型
返済期間は変えずに、毎月の返済額を減らすもので、毎月の家計の収支改善や返済負担を軽減したい場合は返済額軽減型を利用するようにしましょう。
住宅ローンの借り換えとは？
住宅ローンの借り換えとは、「今の住宅ローンを全額返済して」、「新しい住宅ローンを契約しなおす」ことです。今の住宅ローンから見れば「繰り上げ返済」を行っていることになります。
一方で、新しい住宅ローンから見ると「新しい住宅ローンを貸している」だけです。
例えば、今の住宅ローンの残高が2,000万円あって、手持ち資金の500万円と借り換え先からの融資1500万円で借り換えた場合は、実質的に繰り上げ返済していることになります。
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