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楽天銀行の住宅ローン 落とし穴・評判は?(フラット35・金利選択型)

楽天銀行は2001年に開業(イーバンク銀行)として開業し2009年に楽天グループ入りしたインターネット専業銀行です。すでに17年を超える長い歴史があるネット銀行で、口座数は600万を超えて国内最大の口座数を誇っています。楽天グループの創業者である三木谷 浩史氏(楽天株式会社の創業者で代表取締役会長兼社長)は、一橋大学で金融論を専門とし卒業後も日本興業銀行(現みずほ銀行)に入行するなど、金融・銀行には強い関心があり、楽天銀行となってからもすごい勢いで利用者とサービスを拡大しています。

当然、住宅ローンにも力を入れていて、2016年にはフラット35取扱件数はみずほ銀行を超えて銀行業界1位を獲得するまでに成長しました。


この特集ページでは、そんな楽天銀行が提供する住宅ローンのデメリットや落とし穴を解説しながら商品性を確認したいと思います。楽天銀行では2つの住宅ローン(金利選択型とフラット35)を提供していますので、前半で「金利選択型」のデメリットや落とし穴後半でフラット35のデメリットや落とし穴を解説したいと思います。住宅ローンは良いところを比較して選べば良いのですが、デメリットや落とし穴をしっかり理解して比較するとより良い住宅ローン選びができることは言うまでもありません。ぜひ参考にしていただければと思います。

 

2018年4月はフラット35は前月比で金利が引き下げとなっていますので、フラット35は注目集まりそうですね!なお、最新の金利などについてはこの特集ページでは紹介していませんので、下記のサイトで事前に確認しておいてください。

楽天銀行の住宅ローン(金利選択型)の最新金利・最新キャンペーンなどはこちら

楽天銀行の住宅ローン(フラット35)の最新金利・最新キャンペーンなどはこちら

 

目次

 

楽天銀行の住宅ローン(金利選択型)とは

楽天銀行の住宅ローン(金利選択型)は、楽天銀行が独自に提供する住宅ローンで、(基本的に)変動金利に特化する非常に低金利で強力な住宅ローンです。数多くの魅力がありますが、「①低金利、②事務手数料固定料金、③8疾病就業不能保障特約が無料付帯、④諸費用金額を上乗せして借り入れ可能」の4つが特に人気を集める理由と言えます。他にも、一部繰上返済手数料無料、保証料不要、団信保険料不要、来店不要で契約可能、土日も夜まで電話相談可能、などのサービスを提供しているのはもちろんのこと、楽天銀行ならではの楽天スーパーポイントがたまるサービスも提供してその人気を確かなものにしています。

 

楽天銀行の住宅ローン(金利選択型)公式サイト

 

楽天銀行の住宅ローン(金利選択型)の落とし穴・デメリット

落とし穴・デメリット①

楽天銀行の金利選択型は事務手数料が固定です。借入金額が大きいと固定の事務手数料は有利ですが、借り入れ・借り換え金額が小さいと不利になります。楽天銀行の金利選択型住宅ローンの手数料は32万4千円で固定されていて、ライバルの住信SBIネット銀行とじぶん銀行の住宅ローンは、借入金額の2.16%です。つまり、住宅ローンの借り入れ・借り換え金額が1500万円であれば、楽天銀行・住信SBIネット銀行・じぶん銀行の住宅ローンの事務手数料は共通して32万4千円になります。借入金額が1500万円よりも少ない場合、住信SBIネット銀行・じぶん銀行よりも事務手数料を多く支払わなければなりませんので注意しましょう。

「事務手数料固定」は、本来楽天銀行の住宅ローンのメリットです。ただし、借り入れ金額が小さいとメリットではなく落とし穴になってしまうという点に注意しましょう。もっとも、多くの人が2000万円以上の借り入れ・借り換えだと思いますので、それほど気にしなくていいかもしれませんね。借入金額が2000万円以上の人にとって楽天銀行の金利選択型住宅ローンは極めて魅力的な住宅ローンです。

 

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落とし穴・デメリット②

楽天銀行の住宅ローン(金利選択型)は適用する金利に幅があります。例えば、2018年4月の変動金利で借り入れた人に適用されている金利は「年0.527%~年1.120%」です。0.6%も幅があります。適用する金利に幅を持たせ「審査結果で金利を変える手法はメガバンクや地方銀行などの住宅ローンで採用」されていますので珍しいわけではありませんが、他のネット銀行の住宅ローンでは採用していない手法なので注意しましょう。注意するといっても、適用される金利は住宅ローンの審査に申し込んでみないとわからないのですが。

一方、楽天銀行は住信SBIネット銀行・じぶん銀行といったネット銀行と住宅ローン契約の獲得競争をしています。住宅ローンの審査上で大きなマイナス材料でもない限り、不用意に高い金利が提示される可能性は少ないでしょう。(ただし、高い金利を提示されてしまうリスクは消えませんので、特に時間がないときは、他のネット銀行の住宅ローンにも同時に申し込んでおいて、最終的に条件の良い住宅ローンを選ぶのが得策です。)

 

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落とし穴・デメリット③

住宅ローン(金利選択型)は、楽天銀行のホームページ内で「変動金利(固定特約付き)」と呼ばれているように変動金利タイプを利用することが想定されている商品です。「金利選択型」とか「固定特約付き」と言う名前がついているのは、「金利が上昇するかもしれないから、変動金利をやめて金利を固定してしまおう!」と考えた時に気軽に金利タイプを変更できる商品性を有しているからです。ところが、ここで落とし穴になるのは金利を固定できる期間です。最長で10年までしか固定できないので「残りの返済期間の金利を固定したい」と思っても対応できないことになりますので注意しましょう。

 

落とし穴・デメリット④

楽天銀行以外の口座を返済用の口座に指定すると年0.3%も金利が上乗せになります。自分の銀行以外の口座を返済口座に指定できない住宅ローンもあるの中で、他の銀行を指定できることは良いのですが、楽天銀行以外の口座を返済に指定すると金利が年0.3%上乗せされます。さすがにこの金利が上乗せはされると、実質的に楽天銀行に口座を開かざるを得ないでしょう。

 

楽天銀行の住宅ローン(金利選択型)公式サイト

 

落とし穴・デメリット⑤

楽天銀行の住宅ローン(金利選択型)には「長期8疾病就業不能保障特約付団体信用生命保険」が無料で付帯します。これは「3大疾病(ガン・急性心筋梗塞・脳卒中)と5つの重度慢性疾患(高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎臓病・肝硬変・慢性膵炎)」が原因で、所定の就業不能状態が1年を超えて継続した場合に、住宅ローンの残高がゼロになる楽天銀行独自の疾病保障が付帯している団信です。

 

普通の住宅ローンの借り入れ時に加入する団信よりも圧倒的に優れた団信で、「費用負担なし」で加入できるのですから、本来は落とし穴も何もないのですが少しだけ注意(認識)しておいてほしい点があります。それは、「8疾病にかかっただけで住宅ローンの残高がゼロになるわけではなく、1年超仕事ができない状態になるという条件」を満たさなければならないということです。類似した商品に住信SBIネット銀行の全疾病保障があります。

 

長期8疾病就業不能保障特約付団体信用生命保険の詳細はこちら

 

落とし穴・デメリット⑥

楽天銀行の金利選択型を審査が通りやすいと評している記事をために見かけることはありますが、年収制限は400万円以上と厳しく、不動産の担保評価も楽天銀行所定の不動産鑑定士により行われることになっていますので、”決して審査が甘い”とは言えません。むしろ、審査基準を厳しくすることで優良・高収入な人に対して低い費用と手数料で融資できるようにしている部類の住宅ローンだと思います。ただし、審査に通っても適用される金利が最優遇金利にならない可能性もありますのでその点は注意が必要です。

 

審査基準について詳しくはこちら

 

楽天銀行の住宅ローン(金利選択型)メリット・評判

メリット・評判①

楽天銀行の金利選択型のメリットは、変動金利タイプが極めて低金利だということです。2018年4月の変動金利は0.527%~です。住信SBIネット銀行やじぶん銀行のように0.4%台の住宅ローンもある言う声が聞こえてきそうですが、楽天銀行の住宅ローンは、事務手数料が32万4千円で固定されていることがポイントです。つまり、5000万円の住宅ローンの借り入れ時に住信SBIネット銀行・じぶん銀行が100万円を超える事務手数料を支払う必要があるにもかかわらず、楽天銀行であれば32万4千円の事務手数料の支払いで済みます。70万円の差は非常に大きく、ネット銀行の0.4%の変動金利との金利差を逆転できてしまうほどです。低事務手数料と低金利、これが楽天銀行の金利選択型の1番のメリットと言えるでしょう。

 

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メリット・評判②

2つ目のメリットは8疾病就業不能保障が付帯することです。落とし穴・デメリットとして先に紹介しましたが、8疾病就業不能保障特約が費用負担なしで付帯するのは楽天銀行の住宅ローンの大きなメリットの1つです。類似しているのは住信SBIネット銀行の全疾病保障ですが、それを除くと他の金融機関ではあまり提供されていないサービスです。この低金利で費用負担なく疾病保障が付帯する住宅ローンを提供できているのは楽天銀行の企業努力の賜物です。

 

メリット・評判③

諸費用を住宅ローンに上乗せして借り入れ可能な点も楽天銀行の住宅ローンのメリットの1つです。消費用とは事務手数料・登記料・司法書士報酬などが該当します。年収制限が厳しいにも関わらず、諸費用を準備できない人(貯蓄がない人)に諸費用も貸すという商品性の組み合わせは、楽天銀行が住宅ローンの審査において「過去(≒貯蓄)」をそれほど重視せず、「現在(≒年収)」を重視している傾向があることが読み取れます。

 

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メリット・評判④

来店不要・ネットでの一部繰上返済手数料無料・保証料無料・など一般的な人気のネット銀行住宅ローンに付帯するサービスは揃っていますので心配する必要はありません。

 

 

楽天銀行の住宅ローン(金利選択型)公式サイト

 

楽天銀行のフラット35とは

フラット35は住宅金融支援機構と民間の金融機関が共同して提供される長期固定型の住宅ローンで、住宅ローン返済終了までの金利が固定され毎月の返済額が確定する点が特徴です。そもそもフラット35が登場した目的は、より多くの国民が優良な住宅を購入できるように、購入資金を幅広い人に低金利で提供することです。そのため、職業や年収などの住宅ローン審査基準は民間の金融機関より緩和的(誤解を恐れずに言えば甘い)と言われています

フラット35は全国で300を超える金融機関が取り扱っていますが、フラット35そのものは住宅金融支援機構が提供していますので、住宅ローンの基本的な商品性や審査基準はどこで申し込んでも共通です。以下は楽天銀行のホームページより引用させていただいた構成図です。住宅金融支援機構と私たちが直接やり取りすることはあまりなく、窓口となる金融機関(ここでは楽天銀行)を通じてやり取りが行われることになります。

 
それでは楽天銀行のフラット35のデメリットや注意点、落とし穴について確認してきましょう。 

楽天銀行のフラット35の落とし穴・デメリット

落とし穴・デメリット①

楽天銀行は毎月フラット35を最低水準の金利で提示して人気を集めています。日本国内にフラット35を取り扱う金融機関は数多くありますが、「初期費用があまりからなくて金利が高い商品設計」を行っている金融機関と「金利をとにかく低く抑える商品設計」を行っている金融機関にわかれます。初期費用を低く抑えるように設計されたフラット35は残念ながら総返済額・総費用が膨れ上がる傾向にありますので、基本的にフラット35取扱い金融機関の中で最も低い金利を提示している金融機関を探すところがスタートになります。

これ自体は間違いではないのですが、ここに最初の落とし穴があります。探してみるとわかるのですが、最低金利でフラット35を提供している金融機関は想像以上にたくさんあります。大半の金融機関が毎月のフラット35で最も低い金利を提示しているほどです。つまり、「フラット35最低金利」は特別なことでもなんでもないわけです。

楽天銀行は確かに毎月フラット35を最低水準の金利で提示して人気を集めています、少なくとも最低水準の金利が決め手で選ばれているわけではありません。最低水準の金利でフラット35を提供している金融機関の多くはフラット35 の融資金額の2% (税抜)の事務手数料がかかります。仮に2,500万円を借り入れた場合の事務手数料は50万円(税抜)です。


楽天銀行は、事務手数料が新規住宅購入の場合で1% (税抜) 、 借り換えの場合で0.9% (税抜)です(返済口座は楽天銀行)。これは「フラット35を最低金利で提供している金融機関の中で間違いなくトップレベルの事務手数料の低さです。

 

楽天銀行のフラット35(公式サイト)

 

落とし穴・デメリット②

例えば、2016年フラット35実行件数1位のアルヒのようにフラット35取扱金融機関の大半は店舗での相談や申込を受け付けています。楽天銀行の場合、インターネット専業銀行なので住宅ローンの申込から契約完了までを電話・チャット・メール・郵送でやり取りすることになります。逆に来店不要なのは忙しい私たちにとってうれしいサービスですし、Skype(スカイプ)でのローン相談も開始していますが、実際に担当者の前に座ってじっくりと相談したいという人にとって店舗網が一切ないことは落とし穴の1つと言えるでしょう。

 

楽天銀行のフラット35(公式サイト)

 

落とし穴・デメリット③

住宅ローンの審査の1つに健康状態の審査(告知書の審査)があります。過去に大病を患ったり、現在治療中の病気があると団信に加入できずに住宅ローンの審査に落ちてしまう可能性があります。そのような健康状態に不安を抱える人のために、団信への加入条件が緩和された”ワイド団信”があるのですが、楽天銀行(フラット35)の場合ワイド団信は取り扱っていません

フラット35であれば団信への加入は任意ですが、もしもの時に対する備えができていないことになりますのでデメリットの1つとして認識しておきましょう。

 

楽天銀行のフラット35(公式サイト)

 

楽天銀行のフラット35のメリット・評判

メリット・評判①

楽天銀行のフラット35フラット35を取り扱う330社以上の金融機関の中で常に最低水準の金利を提示してきました。フラット35は金融機関ごとに適用される金利が異なります。

メリット・評判②

楽天銀行のフラット35の事前審査は最短翌日回答と驚異的な審査スピードです。フラット35には「事前審査」と「本審査」の2つの審査があり、「事前審査」は窓口となった金融機関により行われます。「事前審査」の審査スピードが早いのは楽天銀行がそれだけしっかりとした審査体制を構築しているためで、楽天銀行ならではと言えるでしょう。

マイホームの購入や住宅ローンの借り換えはじっくり検討すると思いますが、決めてしまったら早く審査を進めてもらいたいものです。住宅ローンの事前審査の結果がすぐにもらえることはメリットと言えるでしょう。

楽天銀行のフラット35(公式サイト)

 

メリット・評判③

最近、住宅価格の上昇や中古物件購入の支援策が充実し、中古の住宅を購入する人が増えています。首都圏では2016年度の中古マンション成約件数が新築マンション売買件数を超えてしまったほどです。

中古住宅購入と同時にリフォームを検討する人も多いのですが、楽天銀行のフラット35はリフォーム資金を住宅ローンと同じ金利で借り入れすることができます。リフォーム資金専用のローンよりも金利が低い住宅ローンの金利でリフォーム資金を手当てできるのは大きなメリットの1つです。

楽天銀行のフラット35(公式サイト)

 

メリット・評判④

フラット35は、幅広い国民に融資できる体制を整えることが目的の1つにあるため、通常の住宅ローンの審査で厳しく見られがちな「自営業、個人事業主、会社経営者」の人でも利用しやすいという特徴があります。

民間の住宅ローンの場合、公務員や上場会社のサラリーマンは借り入れやすいと言われます。これは、安定的に収入があると判断されやすいためで、自営業、個人事業主、会社経営者の不安定さは厳しく評価されてしまう傾向にあるためです。


楽天銀行が取り扱うフラット35は、自営業、個人事業主、会社経営者はもちろん、派遣社員や契約社員でも問題なく借り入れできる可能性が高く、そういった職業の人にとって心強い味方と言えるでしょう。

楽天銀行のフラット35(公式サイト)

 

 

まとめ

2016年2月に始まったマイナス金利政策・2016年9月に始まった日銀による長短金利のコントロールの影響で2017年の住宅ローン金利は非常に低い水準で安定推移しました。2018年もその傾向は変わらず、日銀の金融政策の影響で住宅ローン金利は現在の低金利水準で推移していくことが予想されます。

以下のグラフの通り10年前は3%前後だったフラット35の金利は現在は1%程度。住宅ローンの借り換えをまだ行っていない人は決して手遅れではありません。

引用:楽天銀行ホームページ

 

なお、今回の特集で取り上げた楽天銀行は金利選択型とフラット35の2つの住宅ローンを提供しています。金利選択型は変動タイプの住宅ローンとして、フラット35は固定タイプの住宅ローンとして低金利で非常におすすめできる住宅ローンです。ただし、”良い点”・”メリット”だけに目が言ってしまって、デメリットや落とし穴に気づかないでいると将来の後悔に繋がってしまいますので、メリット・デメリット・落とし穴をしっかりと理解してから申込するようにしましょう!

 
楽天銀行のフラット35(公式サイト)はこちら

 

楽天銀行の金利選択型(公式サイト)はこちら

 

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