楽天銀行のフラット35・金利選択型の評判｜メリットと落とし穴を借換視点で解説
楽天銀行は、2001年にイーバンク銀行という名称で営業を開始し、2010年に楽天グループへ加わったのち、楽天銀行へ商号を変更して再スタートしたネット銀行です。2023年には東証に上場し、口座数は1,600万口座（2024年6月時点）、預金残高も11兆円（2024年7月時点）を突破しています。
この記事では、すでに住宅ローンを返済中で借り換え先を探している方に向けて、楽天銀行が提供する2つの住宅ローン（金利選択型とフラット35）の評判・メリット・デメリット（落とし穴）を、2026年7月時点の金利と諸費用で整理します。
目次
楽天銀行の住宅ローンに対する考え方
楽天銀行が2023年11月7日に2024年3月度の上期（2023年4～9月期）の決算発表を行っています。その際、楽天銀行の今後の住宅ローン戦略について触れられていて、楽天銀行の社長は「金利が上がれば、住宅ローン関連の貸し倒れが増える可能性が高い。もともと、中所得・高所得の顧客に絞って住宅ローンを提供していたが、今後はターゲットとする所得層をもう一段上げる」とコメントしています。更に、楽天銀行の住宅ローン残高が3月末から9月末にかけて46億円減っていることに対して、「金利が上がったとしても確実に返済できる顧客に絞った結果、住宅ローンの実行件数が減った」とまでコメントしています。
今後、戦略や考え方が変わることもあると思いますが、少なくとも楽天銀行は住宅ローンの審査を厳しくして無理に融資しない方針を取っていることがわかります。
これは借り換えの場合でも同じことですし、auじぶん銀行・SBI新生銀行・PayPay銀行のような、住宅ローンの貸し出しに積極的な銀行を選んだほうが良い条件で借りられる可能性が高いでしょう。
楽天銀行の住宅ローンは、楽天グループの各種サービスと連携している点が特徴ですが、この特集ページでは、楽天銀行が提供する2つの住宅ローンのデメリットや落とし穴を中心に商品性を解説します。
一方で、民間銀行の35年固定もフラット35と比較検討する価値があります。たとえばSBI新生銀行は、借り換えの35年固定が年3.900％、変動金利が年1.080％（いずれも自己資金10％以上の優遇適用・2026年7月時点）で、保証料0円・一部繰上返済手数料0円・一般団信の上乗せ0円と諸費用がわかりやすいのが特長です。2026年3月2日からは全疾病保障付団信も上乗せ金利0円で取り扱いを開始しています（事務手数料は借入金額×2.20％（税込）の定率型）。※かつて提供されていた「ステップダウン金利タイプ」および自動繰上返済「スマート返済」、介護保障付団信（安心保障付団信）は取扱いを終了しています。
この記事の前半では「金利選択型」のデメリットや落とし穴を、後半でフラット35のデメリットや落とし穴を解説します。どちらの住宅ローンにもメリットがあればデメリットや落とし穴もあります。商品性を理解することが重要です。
楽天銀行の住宅ローン(金利選択型)とは
楽天銀行の住宅ローン(金利選択型)は、楽天銀行が独自に提供する住宅ローンで、正式には「変動金利(固定特約付き)」と呼ばれます。人気を集めている理由は、①事務手数料が定額（借入額にかかわらず330,000円・税込）、②がん50％保障特約＋全疾病特約が無料付帯、③諸費用を上乗せして借り入れできる、④楽天ポイントとの連携の4点です。
ほかにも、一部繰上返済手数料0円、保証料0円、来店不要で契約可能、といったネット銀行らしい特徴を備えています。ただし金利水準そのものは他のネット銀行より高めで、そのぶん事務手数料が定額に抑えられている——という組み合わせの商品です。
| 項目 | 楽天銀行 住宅ローン（金利選択型） | 備考 |
|---|---|---|
| 借換時の変動金利（2026年7月時点） | 年1.224％〜 | 審査結果により引下幅が変わる（新規借入は年1.500％〜） |
| 固定10年（2026年7月時点） | 年3.802％ | 固定できるのは最長10年まで |
| 事務手数料 | 一律 330,000円（税込） | 楽天銀行口座を返済口座に指定した場合。他行口座指定は借入額×1.430％（税込・最低110,000円） |
| 返済口座に他行を指定した場合 | 金利に年0.300％上乗せ | 事実上、楽天銀行口座の開設が前提 |
| 団信 | がん50％保障＋全疾病特約が上乗せ0円 | がん100％保障団信は年0.200％上乗せ／夫婦連生も年0.200％上乗せ |
| 保証料・一部繰上返済手数料 | 0円 | — |
出典：楽天銀行 公式「住宅ローン（金利選択型）金利一覧」 https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/rate/ ／当社の月次金利実測（2026年7月・各行公式サイトを確認）。金利は毎月見直されます。最新の適用金利は必ず公式サイトでご確認ください。
楽天銀行の住宅ローン(金利選択型)の落とし穴・デメリット
事務手数料が「定額」＝借換額が小さいと割高になる
楽天銀行の金利選択型は、事務手数料が330,000円（税込）で固定です。多くのネット銀行は借入金額の2.20％（税込）という定率型なので、借入額1,500万円がちょうど分岐点（1,500万円×2.20％＝330,000円）になります。
つまり、残債が1,500万円を下回る借り換えでは、定率型の銀行より事務手数料を多く払うことになります。逆に借入額が大きいほど定額型が有利に働きます（5,000万円なら定率型は110万円、楽天銀行は33万円）。借り換えは残債が減っている分だけ「定額手数料が重くなりやすい」——これが最初の落とし穴です。
金利は審査次第、しかも水準は他のネット銀行より高め
金利選択型は適用金利に幅があり、審査結果によって引下幅が変わります。2026年7月時点の借り換えの変動金利は年1.224％〜で、住信SBIネット銀行の年0.950％や三菱ＵＦＪ銀行の年0.995％（いずれも2026年7月・借り換えの最優遇水準）と比べると0.2〜0.3％程度高い水準です。
審査結果で金利を変える手法自体はメガバンクや地方銀行では一般的ですが、ネット銀行では珍しく、申し込んでみないと適用金利がわからない点は要注意です。年収や雇用形態によって変わるといわれているため、他行にも同時に申し込み、提示された条件で比べるのが得策です。
【試算】残債3,000万円・残期間25年で借り換えた場合（当社試算）
| ケース | 毎月返済額 | 総利息 | 利息＋事務手数料 |
|---|---|---|---|
| 借り換えない（現在 年1.800％） | 124,256円 | 約727.7万円 | 約727.7万円 |
| 楽天銀行 金利選択型（1.224％・手数料33万円） | 116,130円 | 約483.9万円 | 約516.9万円 |
| 住信SBIネット銀行（0.950％・手数料2.20％＝66万円） | 112,384円 | 約371.5万円 | 約437.5万円 |
この前提では、事務手数料が2倍の住信SBIネット銀行のほうが総額で有利という結果になりました。「定額手数料だから安い」は、金利差が小さいときにだけ成り立つ話です。かつてネット銀行の変動金利差がわずかだった頃は定額手数料で逆転できましたが、金利上昇局面で行間の金利差が広がった現在（2026年7月）は、金利差のほうが効きやすくなっています。必ず「金利＋諸費用」の総額で比べてください（※楽天銀行は保障が手厚い分の価値があるため、保障内容も合わせて評価しましょう）。
10年超の金利を固定できない
金利選択型は「変動金利(固定特約付き)」という名のとおり、変動金利での利用が想定された商品です。金利を固定できるのは最長10年までなので、残りの返済期間が20年ある状態で「残期間すべての金利を固定したい」と思っても対応できません。長期の固定を求めるなら、フラット35や民間銀行の全期間固定を検討しましょう。
返済口座を楽天銀行以外にすると金利が上乗せ
楽天銀行以外の口座を返済用口座に指定すると、金利に年0.300％が上乗せされます（さらに事務手数料も借入額×1.430％（税込）に変わります）。他行を返済口座にできること自体は柔軟ですが、実質的には楽天銀行の口座開設が前提と考えておきましょう。
がん50％保障は「診断確定」で残高が半分に
がん保障特約は、がんと診断確定されたときに住宅ローン残高が50％になる保障で、ローン実行日に満50歳以下の方が上乗せ金利なし（無料）で付帯できます。より手厚いがん100％保障団信は年0.200％の上乗せです。
全疾病保障は「1年超の就業不能」が条件
金利選択型には全疾病特約（就業不能保障特約）が無料で付帯します。3大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）や重度慢性疾患はもちろん、精神障害などを除くほぼすべての病気・ケガで、所定の就業不能状態が1年を超えて継続した場合に住宅ローン残高がゼロになる、楽天生命が引き受ける団信です。
楽天銀行の全疾病保障は「月々の返済」も保障される
楽天銀行の全疾病特約は、毎月27日時点で就業不能（精神障害を除く）が15日以上継続している場合、その月の住宅ローン返済額が保障されます。残高ゼロの条件が「1年超の就業不能」と厳しめな一方、短期の就業不能でも月々の返済が守られる設計です。
注意しておきたいのは、「病気やケガになっただけで残高がゼロになるわけではなく、1年超にわたり就業不能である」という条件を満たす必要がある点です。似た保障として住信SBIネット銀行の全疾病保障（スゴ団信）があるので、保障の発動条件を必ず読み比べてください。
年収400万円以上が必要
「楽天銀行は審査が通りやすい」という声もありますが、金利選択型は年収400万円以上が申込条件で、担保評価も所定の方法で個別に行われます。決して審査が甘い住宅ローンではありません。しかも審査に通っても最優遇金利が適用されるとは限らない点に注意が必要です。
自営業・会社経営者にはハードルが高い
金利選択型に限らず、民間銀行のプロパー住宅ローンは自営業・個人事業主・会社経営者には審査のハードルが上がりがちです。こうした働き方の方は、後述のフラット35のほうが現実的な選択肢になります。
楽天銀行の住宅ローン(金利選択型)のメリット・評判
借入額が大きいほど効く「定額の事務手数料」
金利選択型の最大のメリットは、事務手数料が借入額にかかわらず330,000円（税込）である点です。定率型（借入額×2.20％）の銀行と比べると、5,000万円の借り入れなら110万円 vs 33万円で、約77万円の差が生まれます。借入額（残債）が大きい人ほど、この定額手数料の恩恵は大きくなります。
ただし前掲の試算のとおり、金利差が0.2〜0.3％あると、手数料差を金利差が上回ることがあります。「手数料が安い＝総額が安い」ではないので、必ず総額で比較しましょう。
がん保障・全疾病保障の保険料が無料
2つ目のメリットは、がん50％保障と全疾病特約（月々の返済保障つき）が上乗せ金利なしで付帯することです。無料の疾病保障という点では住信SBIネット銀行のスゴ団信が代表格ですが、「月々の返済まで保障される」設計は楽天銀行の強みです。金利がやや高めでも、この保障に価値を見出す人は少なくありません。
諸費用を住宅ローンに上乗せできる
事務手数料・登記費用・司法書士報酬などの諸費用を借入額に上乗せできるのもメリットです。借り換えでは「諸費用を現金で用意できるか」がネックになりがちなので、手元資金を減らさずに借り換えられる点は実務的に助かります（ただし諸費用部分は原則として住宅ローン控除の対象外です）。
楽天銀行のフラット35とは
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が共同で提供する全期間固定型の住宅ローンです。完済までの金利と毎月の返済額が確定するのが最大の特徴で、職業や雇用形態の審査基準が民間の住宅ローンより緩やかとされています。
フラット35は全国で300を超える金融機関が取り扱っていますが、商品そのものは住宅金融支援機構のものなので、基本的な商品性や審査基準はどこで申し込んでも共通です。窓口となる金融機関（ここでは楽天銀行）を通じて手続きが進みます。
2026年7月のフラット35の金利は年3.140％（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）、20年以下は年2.820％です（住宅金融支援機構）。金融機関によって上乗せ・引下げの取り扱いが異なるため、適用金利は必ず各社の公式サイトで確認してください。
楽天銀行のフラット35の落とし穴・デメリット
「最低金利」は特別なことではない
楽天銀行は毎月フラット35を最低水準の金利で提示していますが、フラット35の最低金利を提示している金融機関は数多くあります。「フラット35最低金利」自体は嘘ではないものの、それだけでは決定打になりません。差がつくのは事務手数料と付帯サービスです。
店舗での対面相談ができない
たとえばフラット35実行件数No.1のSBIアルヒ（旧ARUHI）のように、フラット35取扱金融機関の多くは店舗での相談・申込に対応しています。楽天銀行はネット専業のため、申込から契約までを電話・チャット・メール・郵送でやり取りすることになります。担当者と対面でじっくり相談したい人には、店舗網がないことが落とし穴になり得ます。
※SBIアルヒの【フラット35】実行件数シェアは2025年度27.7％で16年連続No.1（2026年5月1日公表・2026年3月末現在／SBIアルヒ公式）。
保証型（スーパーフラット）の取扱いがない
楽天銀行が取り扱うのはフラット35（買取型）です。SBIアルヒが扱う保証型の「スーパーフラット」のような、自己資金を多く用意できる人向けの金利引下げ商品は取り扱っていません。自己資金が厚い方は、保証型との金利差が大きくなることがあるので比較しておきましょう（保証型は取扱金融機関ごとに条件・借り換え可否が異なるため、最新の取り扱い状況は必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください）。
ワイド団信の取扱いがない
健康状態に不安がある人向けに、引受基準を緩和したワイド団信を用意している銀行がありますが、楽天銀行のフラット35ではワイド団信の取り扱いは案内されていません。
ただしフラット35は団信（新機構団信）への加入が任意で、楽天銀行の公式案内でも「健康上の理由その他の事情で新機構団信に加入されない場合でも【フラット35】はご利用いただけます」とされています。団信なしなら借入自体は可能ですが、万一の備えがなくなる点は理解しておきましょう。ワイド団信を使いたい場合は、取扱いの有無を各金融機関の公式サイトでご確認ください。
返済口座を楽天銀行にしないと事務手数料が上がる
フラット35の返済口座に楽天銀行の口座を指定しないと、融資事務手数料が借入額×1.430％（税込）に上がります。返済口座は楽天銀行に指定するのが前提と考えましょう。
楽天銀行のフラット35のメリット・評判
差がつくのは金利より「事務手数料の低さ」
フラット35の最低金利を提示する金融機関の多くは、事務手数料が借入額×2.20％（税込）です。2,500万円を借りれば55万円（税込）になります。
これに対し楽天銀行は、返済口座を楽天銀行に指定した場合、新規購入で借入額×1.10％（税込・最低110,000円）、借り換えで借入額×0.99％（税込・最低165,000円）まで下がります。同じ金利なら、事務手数料の差がそのまま総支払額の差になります。
| 借り換え2,500万円のケース | 事務手数料（税込） | 差額 |
|---|---|---|
| 楽天銀行【フラット35】（借換・0.99％） | 247,500円 | — |
| 事務手数料2.20％の金融機関 | 550,000円 | ＋302,500円 |
出典：楽天銀行 公式「住宅ローン【フラット35】」 https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/ （2026年7月確認）／住宅金融支援機構【フラット35】金利情報 https://www.flat35.com/kinri/index.php/rates/top
フラット35の事前審査は最短翌日回答
楽天銀行のフラット35は事前審査が最短翌日回答とスピーディです。フラット35には「事前審査」と「本審査」があり、事前審査は窓口となる金融機関が行います。借り換えは実行日から逆算してスケジュールを組む必要があるため、審査が早いのは実務的なメリットです。
自営業・個人事業主・派遣社員・パートでも利用しやすい
フラット35は幅広い人が利用できるよう設計されているため、民間の住宅ローンで厳しく見られがちな自営業・個人事業主・会社経営者のほか、派遣社員・契約社員・パートの方でも申し込みやすいのが特徴です。民間の住宅ローンの審査に通らなかった方の借り換え先としても検討価値があります。
借り換えでよくある疑問（FAQ）
Q. 変動が上がってきたので、いま楽天銀行のフラット35へ借り換えるべき？
A. 数字で確認しましょう。2026年7月のフラット35は年3.140％で、ネット銀行の変動（年0.950％〜1.5％前後）とは2％前後の開きがあります。金利上昇に備える保険料としてこの差を払う価値があるか——「毎月返済額がいくら増えるか」を試算してから判断してください。日本銀行の政策金利は2026年6月に1.0％程度へ引き上げられており、変動金利も上昇局面にありますが、今後の見通しは断定できません。
Q. 残債が1,000万円台でも楽天銀行の金利選択型に借り換える意味はありますか？
A. 慎重に。事務手数料が定額330,000円（税込）のため、残債1,500万円を下回ると定率2.20％の銀行より手数料が割高になります。残債・残期間が小さいほど諸費用の回収に時間がかかるので、金利差×残期間で回収できるかを必ず計算してください。
Q. 借り換えで楽天ポイントはもらえますか？
A. 楽天会員ランクに応じたポイント特典は借り換えが対象外となる場合があります。借り換えを検討する際は、ポイントではなく金利差・事務手数料・登記費用・団信条件を含めた実質削減額で判断しましょう（キャンペーンの適用条件は公式サイトでご確認ください）。
Q. 借り換え時の事務手数料は借入額に上乗せできますか？
A. 金利選択型は諸費用を借入額に上乗せできます。ただし上乗せ分にも金利がかかり、諸費用部分は原則として住宅ローン控除の対象外です。手元資金に余裕があるなら現金で払ったほうが総支払額は抑えられます。
まとめ
楽天銀行の住宅ローンは、金利選択型＝「定額手数料＋手厚い無料保障」／フラット35＝「低い事務手数料（借換0.99％・税込）」という、いずれも諸費用で差をつけるタイプの住宅ローンです。
一方で、金利選択型の変動金利（借換 年1.224％〜・2026年7月時点）は、住信SBIネット銀行の年0.950％などと比べると高めです。金利上昇局面に入り行間の金利差が広がった今は、「定額手数料の得」を金利差が上回るケースが増えています。借り換えの判断は、必ず「金利＋諸費用の総額」と「保障内容」の両面で行ってください。
長期固定を軸に考えるならフラット35（2026年7月＝年3.140％）を、民間銀行の35年固定と比べるならSBI新生銀行（借換35年固定 年3.900％・保証料0円・一般団信および全疾病保障付団信の上乗せ0円・2026年7月時点）のように諸費用の見通しが立てやすい銀行も、あわせて比較検討するとよいでしょう。
※本記事は2026年7月14日時点の各社公式情報にもとづきます。金利・手数料・保障内容は改定されることがあるため、最新の取り扱い状況は必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。
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