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2019年10月の消費税増税で各社の事務手数料などが変更されています。最新の料金は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

フラット35から変動金利への借り換えはアリ?

今から5年以上前にフラット35を借り入れた人は住宅ローンの借り換え効果が非常に大きいと言われています。フラット35のように住宅ローン借り入れ期間の金利を完全固定できる金利タイプの住宅ローンは変動金利と比較すると金利が高いですし、金利が固定されてしまっている分、金利が下がった時の恩恵が全くありません。

そのため、フラット35を利用していると金利の上昇を気にしなくても良いというメリットはあるのですが、実は、金利の低下には常に注視し、低金利になった時に借り換えにより総返済額を減らす努力をする必要性が住宅ローンでもあります。この特集ページでは、フラット35で現在借り入れている人が、次にどのような住宅ローンに借り換えを検討すべきなのかを解説していきたいと思います。

フラット35のロゴ

 

一般的に、フラット35で借り入れている人は、借り換えるときに再度フラット35を選ぶ傾向があると言われています。その理由としては、①金利上昇リスクに備えたい考えが変わらない、②住宅ローン審査の都合上フラット35以外の住宅ローンが難しいなどの理由が考えられます。その考えは良いと思いますが当サイトでは「フラット35から変動金利への借り換えは十分あり得る」と考えています

 

今から5年以上前にフラット35を借り入れている人は、どの住宅ローンを選んだとしても借り換え効果は非常に大きくなります。条件によっては300万円以上の総返済額削減効果を得られる可能性も十分あります。適切な言葉ではないかもしれませんが、今から5年以上前に借り入れたフラット35を利用中の人には「どの住宅ローンでもよいのですぐにでも借り換えて!」と言いたいぐらいです。以下のフラット35の金利推移を確認してみてください。今から10年前のフラット35と今の金利は雲泥の差です。5年前と比べても金利は半分ぐらいになっていることがわかります。

 

フラット35の金利推移(ARUHIのホームページより)

アルヒのフラット35の金利推移

 

フラット35からフラット35への借り換え

フラット35はフラット35に借り換えることが可能ですし同じ金融機関に借り換えることも可能です。フラット35からフラット35への借り換えは商品性が同じなので安心して行えますが、フラット35からフラット35に借り換えるときのポイントは2点あります。

1点目は、フラット35の適用金利を最低金利で提示している金融機関を選ぶことです。ただ、たくさんの金融機関がフラット35最低金利で横並びなので、フラット35の借り換え先を選ぶときに「金利」は決め手にはなりません。決め手になるのは2点目の「手数料」です。最低金利でフラット35を提供している金融機関の大半は「借入金額×2.20%」の手数料がかかります。決め手になるのはこの手数料です。

手数料の比較については フラット35の借り換え手数料を徹底比較/安い金融機関はドコ? を一読ください。

仮に残りの返済期間が25年で2000万円のフラット35の住宅ローンを組んでいる場合、そのまま返済し続けるのと、楽天銀行のフラット35とARUHIスーパーフラット借り換えへの借り換えをした場合とで月々の支払いや総返済額がどうなるのか試算してみました。

  借り換えせず 楽天銀行のフラット35に借り換え ARUHIスーパーフラット借り換えに借り換え
元金 2,000万円 2,000万円 2,000万円
残りの返済期間 25年 25年 25年
金利 3% 1.11% 1.03%
月々の支払い 94,8424円 76,374円 75,646円
総返済額 28,551,560円 22,912,215円 22,715,651円
諸費用 なし 約40万円 約40万円(ARUHIダイレクトでの借り換え時)
  515万円 535万円

フラットからフラットへの借り換えでも500万円以上の節約になることが分かりました。

 

2019年10月現在、フラット35の金利は年1.10%と過去最低金利となっています。フラット35からフラット35への借り換えでも大きなメリットが見出せるタイミングといってよいでしょう。

 

フラット35から変動金利への借り換え

2019年10月現在、じぶん銀行の変動金利は年0.457%とフラット35の半分以下の金利で変動金利を提示している金融機関が存在します。5年前にフラット35を金利年3%以上で借り入れている人にとって金利が5分の1未満ということですね。金利が5分の1ということは単純計算で利息も5分の1近くまで減らせるということです。

結果論ですが、この10年間金利は上昇する気配もありませんでしたので、固定金利で住宅ローンを借り入れるよりも変動金利で借り入れた方が総返済額を抑えられていましたし、元本の返済スピードも変動金利の方がかなり早かったわけです。

 

仮に残りの返済期間が25年で2000万円のフラット35の住宅ローンを組んでいる場合、そのまま返済し続けるのと、変動金利への借り換えをした場合とで月々の支払いや総返済額がどうなるのか試算してみました。

 

  借り換えせず 変動金利に借り換え
元金 2,000万円 2,000万円
残りの返済期間 25年 25年
金利 3% 0.457%(じぶん銀行の住宅ローン)
月々の支払い 94,8424円 70,560円
総返済額 28,551,560円 21,176,325円
諸費用 なし 約42万円
  696万円

 

フラット35から変動金利への切り替えということで両極端の金利タイプの比較となるので、700万円近いメリットがある計算となります。

 

また、じぶん銀行の特徴としては、がんと診断されるだけで住宅ローン残高が半分に減る保険、「がん50%保障付き団信」と精神疾患以外の病気とケガで1年働けない状態が続くと住宅ローン残高がゼロになる「全疾病保障」の2つの保障が無料で付帯されている点です。ネット専業銀行の多くはソニー銀行のようにがん50%保障だけ、楽天銀行(金利選択型)のように全疾病保障だけと保障がいずれかになっていますので、じぶん銀行のように2つの保障がついているのは驚異的に言ってよいでしょう。

こうした住宅ローンを活用することで住宅ローンの返済額を減らしつつ、万が一の際への備えが充実できる点はうれしい限りですね。

じぶん銀行の全疾病保障付き住宅ローン

 

今後の住宅ローン金利の見通しは

「人口減少」「空き家問題」「日銀の金融政策」「黒田日銀総裁の再任」など、当面住宅ローンの金利が上がりそうにない情報の方が多いのが今の日本の状況です。

もちろん、景気拡大が順調に進んだ場合金利が上昇する可能性はあります。ただし、多少の金利上昇はあっても「固定金利の住宅ローンにしておけば良かった!」と実感できるほどの金利上昇が近い将来あるかというと、その可能性は低いと考えています。

そういう考えに賛同できるようであれば、フラット35の借り換え先の候補に変動金利の住宅ローンを入れるのは決して間違いではないと思います。もちろん、当サイトは将来の金利上昇がないことを確約することはできませんし、保証もできません。この特集が1つの参考情報になれば幸いです。

 

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