フラット35から変動金利への借り換えはアリ？
今から５年以上前にフラット35を借り入れた人は住宅ローンの借り換え効果が非常に大きいと言われています。フラット35のように住宅ローン借り入れ期間の金利を完全固定できる金利タイプの住宅ローンは変動金利と比較すると金利が高いですし、金利が固定されてしまっている分、金利が下がった時の恩恵が全くありません。
そのため、フラット35を利用していると金利の上昇を気にしなくても良いというメリットはあるのですが、実は、金利の低下には常に注視し、低金利になった時に借り換えにより総返済額を減らす努力をする必要性が住宅ローンでもあります。この特集ページでは、フラット35で現在借り入れている人が、次にどのような住宅ローンに借り換えを検討すべきなのかを解説していきたいと思います。
一般的に、フラット35で借り入れている人は、借り換えるときに再度フラット35を選ぶ傾向があると言われています。その理由としては、①金利上昇リスクに備えたい考えが変わらない、②住宅ローン審査の都合上フラット35以外の住宅ローンが難しいなどの理由が考えられます。その考えは良いと思いますが当サイトでは「フラット35から変動金利への借り換えは十分あり得る」と考えています。
今から５年以上前にフラット35を借り入れている人は、どの住宅ローンを選んだとしても借り換え効果は非常に大きくなります。条件によっては３００万円以上の総返済額削減効果を得られる可能性も十分あります。適切な言葉ではないかもしれませんが、今から５年以上前に借り入れたフラット35を利用中の人には「どの住宅ローンでもよいのですぐにでも借り換えて！」と言いたいぐらいです。以下のフラット35の金利推移を確認してみてください。今から１０年前のフラット35と今の金利は雲泥の差です。５年前と比べても金利は半分ぐらいになっていることがわかります。
フラット35の金利推移(ARUHIのホームページより)
フラット35からフラット35への借り換え
フラット35はフラット35に借り換えることが可能ですし同じ金融機関に借り換えることも可能です。フラット35からフラット35への借り換えは商品性が同じなので安心して行えますが、フラット35からフラット35に借り換えるときのポイントは２点あります。
１点目は、フラット35の適用金利を最低金利で提示している金融機関を選ぶことです。ただ、たくさんの金融機関がフラット35最低金利で横並びなので、フラット35の借り換え先を選ぶときに「金利」は決め手にはなりません。決め手になるのは２点目の「手数料」です。最低金利でフラット35を提供している金融機関の大半は「借入金額×2.20%」の手数料がかかります。決め手になるのはこの手数料です。
手数料の比較については フラット35の借り換え手数料を徹底比較／安い金融機関はドコ？ を一読ください。
仮に残りの返済期間が25年で2000万円のフラット35の住宅ローンを組んでいる場合、そのまま返済し続けるのと、楽天銀行のフラット35とARUHIスーパーフラット借り換えへの借り換えをした場合とで月々の支払いや総返済額がどうなるのか試算してみました。
| 借り換えせず | 楽天銀行のフラット35に借り換え | ARUHIスーパーフラット借り換えに借り換え | |
| 元金 | 2,000万円 | 2,000万円 | 2,000万円 |
| 残りの返済期間 | 25年 | 25年 | 25年 |
| 金利 | 3％ | 1.21％（2019年12月適用金利） | 1.16％（2019年12月適用金利） |
| 月々の支払い | 94,8424円 | 77,290円 | 76,831円 |
| 総返済額 | 28,551,560円 | 23,188,940円 | 23,051,127円 |
| 諸費用 | なし | 約400,000円 | 約600,000円 |
| － | 約496万円 | 約490万円 |
フラットからフラットへの借り換えでも５００万円以上の節約になることが分かりました。
２０１９年年１２月現在、フラット３５の金利は年1.21％と歴史的な低水準な金利となっています。フラット３５からフラット３５への借り換えでも大きなメリットが見出せるタイミングといってよいでしょう。
フラット35から変動金利への借り換え
フラット35の半分以下の金利で変動金利を提示している金融機関が存在しますので、５年前にフラット35を金利年３％以上で借り入れている人にとって金利が５分の１ぐらいになる場合もあるのが変動金利絵の借り換えです。金利が５分の１ということは単純計算で利息も５分の１近くまで減らせるということです。
結果論ですが、この１０年間金利は上昇する気配もありませんでしたので、固定金利で住宅ローンを借り入れるよりも変動金利で借り入れた方が総返済額を抑えられていましたし、元本の返済スピードも変動金利の方がかなり早かったわけです。
仮に残りの返済期間が25年で2000万円のフラット35の住宅ローンを組んでいる場合、そのまま返済し続けるのと、変動金利への借り換えをした場合とで月々の支払いや総返済額がどうなるのか試算してみました。ここでは変動金利タイプの金利は0.457％としています。
| 借り換えせず | 変動金利に借り換え | |
| 元金 | 2,000万円 | 2,000万円 |
| 残りの返済期間 | 25年 | 25年 |
| 金利 | 3％ | 0.457%（例） |
| 月々の支払い | 94,8424円 | 70,560円 |
| 総返済額 | 28,551,560円 | 21,176,325円 |
| 諸費用 | なし | 約42万円 |
| － | 696万円 |
フラット35から変動金利への切り替えということで両極端の金利タイプの比較となるので、700万円近いメリットがある計算となります。
今後の住宅ローン金利の見通しは
「人口減少」「空き家問題」「日銀の金融政策」「黒田日銀総裁の再任」など、当面住宅ローンの金利が上がりそうにない情報の方が多いのが今の日本の状況です。
もちろん、景気拡大が順調に進んだ場合金利が上昇する可能性はあります。ただし、多少の金利上昇はあっても「固定金利の住宅ローンにしておけば良かった！」と実感できるほどの金利上昇が近い将来あるかというと、その可能性は低いと考えています。
そういう考えに賛同できるようであれば、フラット35の借り換え先の候補に変動金利の住宅ローンを入れるのは決して間違いではないと思います。もちろん、当サイトは将来の金利上昇がないことを確約することはできませんし、保証もできません。この特集が１つの参考情報になれば幸いです。
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