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【特集】フラット35の弱点をカバーするフラット35パッケージローン徹底比較

(この記事は住宅ローンの借り換えではなく新規借り入れ時に関する特集記事です)

 

フラット35は自己資金の有無で金利が大きく異なる

マイホーム購入時にフラット35の利用を考えるときに注意しなければならないポイントの1つに、自己資金をどれだけ準備できるかという点があります。フラット35は自己資金が10%以上の場合と10%未満の場合で無視できない金利差が存在します。

以下は2017年12月の自己資金の割合にごとの楽天銀行アルヒ独自のフラット35であるARUHIスーパーフラット8住信SBIネット銀行のフラット35の金利です。

 

  フラット20 フラット35
  団信有り 団信無し 団信有り 団信無し
自己資金20%以上(※) 年1.24% 年1.04%
自己資金10%以上 年1.27% 年1.07% 年1.34% 年1.14%
自己資金10%未満 年1.71% 年1.51%  年1.78% 年1.58% 

※自己資金20%以上で金利を引き下げるアルヒだけのフラット35、ARUHIスーパーフラット8の金利

 

自己資金10%以上/未満の金利差はフラット20・フラット35ともに年0.44%もあります。この金利差で3000万円や4000万円と言った金額を35年で借り入れた場合、200万円以上も総返済額(利息)が変わってきますので、フラット35をできるだけ低い金利で利用する場合、自己資金・頭金の準備の重要になります。

 

自己資金を準備できないと金利が高くなってしまうのがフラット35の弱点

重要なポイントを覚えておいてほしいので最初に結論からですが、フラット35の利用を予定しているものの自己資金を10%以上用意するのが難しい場合、「10%を別のローンで借り入れて、フラット35を”自己資金10%以上の金利”を適用できるようにする」方が、”自己資金10%未満の金利”でフラット35を利用するよりも圧倒的に有利(返済額が少なくなる)になるという点を覚えておきましょう。この10%部分を借り入れるための専用の商品は、一般的にフラット35パッケージローンと呼ばれている商品です。

なお、フラット35パッケージローンは多くの金融機関が提供していますが、事務手数料や金利が異なります。フラット35の金利はどんぐりの背比べ状態ですが、パッケージローンは手数料や金利がかなり異なります。自己資金を10%以上用意するのが難しい人は、フラット35パッケージローンが有利な金融機関を選ぶことが重要になるということを理解しましょう。

 

次に、このフラット35パッケージローンがどの程度利用されているのかをアンケートデータから確認してみましょう。

 

フラット35を実際に利用している人の実態は?

フラット35を提供する住宅金融支援機構は毎年フラット35の利用者の実態調査を行いその結果を公表しています。その調査結果(集計対象76,101件)のフラット35利用者の利用状況をカンタンに確認してみましょう。

<アンケート結果概要>

平均年齢:39.8歳

家族数:3.2人

世帯年収:601.8万円

住宅価格:3494.7万円

融資金(フラット35利用額):2898.0万円(約83%)

手持ち金:471.8万円(約13%)

その他借り入れ:124.8万円(約4%)

毎月の返済額:9万7200円

 

住宅価格に対するフラット35の利用金額は83%程度となっています。過去に実際にフラット35を利用している人が一定の自己資金を用意しているように見えるのですが、「その他借り入れ」が平均値で100万円以上あります。この「その他借り入れ」は、民間の金融機関からの借入が大半を占めています。つまり、フラット35を借り入れながら民間金融機関からも借り入れているということになりますね。

 

これは、自己資金が十分に無い場合、先ほど説明した通り、フラット35を自己資金90%以上の金利で利用するために自己資金の不足分を別の借り入れでまかっなっていることを示しています。素直にフラット35パッケージローンと呼ばれている商品を利用していると考えて良いでしょう。

 

おトクなフラット35パッケージを提供する金融機関は?

これまで説明した通り、自己資金が不足している場合(不足していない場合でも)、フラット35と民間金融機関からの借入をセットにしたフラット35パッケージ(併用ローン)を利用したほうが、全額フラット35で借り入れるより総返済額を少なくすることができるのですが、フラット35パッケージローンは金融機関が独自に提供している借り入れ条件が異なり、パッケージローンの金利差は無視できないので、フラット35そのものだけでなく、フラット35パッケージローンの商品性(手数料・金利)も確認して申し込み先を比較することが重要になってきます。

ということで、フラット35パッケージローンの手数料・金利を一覧形式で確認してみましょう。

 

フラット35パッケージローンの手数料・金利比較(2017年12月金利)

金融機関名 商品名 事務手数料 金利(変動金利)
みずほ銀行 フラット35パッケージローン 無料 2.725%
住信SBIネット銀行 フラット35ミスターパッケージローン 融資金額の2.16%(税込) 1.400%
楽天銀行 固定と変動

融資金額の1.08%(税込)

※最低10万8000円(税込)

1.577%
アルヒ ARUHIフラット35α 融資金額の2.16%(税込) 2.895%
優良住宅ローン プラスワン

5万4000円(税込)

2.725%


手数料・金利の面で一歩抜け出しているのが楽天銀行と住信SBIネット銀行
です。

つぎに、実際に300万円(3000万円の物件価格の10%)をフラット35パッケージを利用した場合のシミュレーションしてみましょう。

 

フラット35パッケージローンの返済試算・シミュレーション

金融機関名 商品名 事務手数料 元本+利息 合計額
みずほ銀行 フラット35パッケージローン 0円 4,657,473円 4,657,473円
住信SBIネット銀行 フラット35ミスターパッケージローン 64,800円 3,796,261円 3,861,061円
楽天銀行 固定と変動

108,000円

3,905,366円 4,013,366円
アルヒ ARUHIフラット35α 64,800円 4,775,347円 4,840,147円
優良住宅ローン プラスワン

54,000円

4,657,473円 4,711,473円

※借入金額300万円、借入期間35年、元利均等返済で試算。楽天銀行の手数料は最低手数料未満。

 

300万円のフラット35パッケージローンを利用する場合、住信SBIネット銀行のミスターパッケージローンがかなり魅力的で、みずほ銀行・アルヒ・優良住宅ローンのパッケージローンより100万円弱総返済がが違ってくることがわかります。もちろん、残りの90%部分をフラット35を利用することになりますので、ここだけで判断すべきではありませんが、住信SBIネット銀行が有力な選択肢に浮上してくることがわかります。

 

楽天銀行は、パッケージローン単体では住信SBIネット銀行によりは返済額が多少多いのですが、借り入れの大半(90%)を占めるフラット35の手数料・金利面が有利なのでトータルでは住信SBIネット銀行と同様に有力な選択肢になります。

 

まとめ

フラット35の弱点をカバーするフラット35パッケージローンは、自己資金を十分に用意できない状況でフラット35申込先を比較する際の重要な検討要素です。

 

自己資金がやや不足している場合、フラット35本体だけでなくこのパッケージローンの商品性もしっかりとチェックするようにしましょう。今回の試算では住信SBIネット銀行・楽天銀行がさすがの好条件を提示していることがわかりました

 

なお、自己資金に余裕がある場合はアルヒ独自のフラット35であるARUHIスーパーフラットの利用をぜひ検討してください。自己資金を20%以上用意する必要がありますが、通常のフラット35に比べて金利が0.1%も優遇される非常に有利な商品となっています。フラット35Sにも対応していますし、この商品は現時点ではアルヒだけが提供しています。なお、ARUHIスーパーフラットの利用には自己資金以外にも条件がありますのでアルヒ公式サイトで条件の詳細をご確認ください。

 

 

住信SBIネット銀行のフラット35はこちら

 

楽天銀行のフラット35はこちら

 

アルヒのフラット35はこちら

 

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