住宅ローン借り換え.jp

【特集】フラット35の弱点をカバーするフラット35パッケージローン徹底比較

この特集ページでは自己資金が十分用意できない状態でフラット35を借りたいと考えている人に必ずチェックして欲しい「フラット35パッケージローン」について比較・解説しています。

フラット35は自己資金の有無で金利が大きく異なる

マイホーム購入時にフラット35の利用を考えるときに注意しなければならないことの1つに「自己資金をいくら用意できるか?」があります。フラット35が自己資金が10%以上の場合と10%未満の場合で大きな金利差があることがその理由です。

 

とりあえず、自己資金の割合ごとの楽天銀行アルヒ独自のフラット35であるARUHIスーパーフラット8住信SBIネット銀行のフラット35の金利を確認してみてください。

 

  フラット20 フラット35
  団信有り 団信無し 団信有り 団信無し
自己資金20%以上(※1) 1.35% 1.07%
自己資金10%以上

1.35%

1.15% 1.45% 1.45%
自己資金10%未満 1.79% 1.59%  1.89% 1.69% 

※金利は2018年11月時点。当サイト調べ。

※1自己資金20%以上で金利を引き下げるアルヒだけのフラット35、ARUHIスーパーフラット8の金利

 

自己資金を10%以上用意できるか10%未満しか用意できないかでフラット20・フラット35ともに年0.44%金利が違うのです。

 

これだけ金利差があると、3,000万円や4,000万円を35年の返済期間で借りた場合、200万円以上も総返済額(利息)が変わってくるのでフラット35は自己資金を10%以上用意できるかが非常に重要になってきます。

 

そうはいっても、マイホーム購入時は事務手数料・不動産仲介手数料や引っ越し費用・家具や家電の購入などにお金がかかるので、自己資金を用意したくてもできないケースは多々あります。そんな人たちが全てこの金利差を受け入れてフラット35を利用しているわけではなく、多くの人が自己資金が10%以上用意できない人のために提供されているフラット35パッケージと言われるローンで自己資金が不足している分をカバーしています。

 

フラット35を自己資金10%以上の金利で借りるために登場したフラット35パッケージ

フラット35パッケージローンとは、自己資金なしでフラット35を自己資金10%の金利で利用するために登場したローン商品で、簡単に言うと住宅価格の90%をフラット35で借りて、残りの10%を別のローン(フラット35パッケージローン)で借りるようにして、フラット35を「自己資金90%以上」の金利で借りることができるようにする商品です。自己資金が不足している人の多くがこの商品を利用しています。

 

フラット35パッケージローンの概要

みずほ銀行HPより

 

 

「フラット35パッケージローン」を利用する理由は簡単で、フラット35パッケージローンを利用した方が総返済額を少なくすることができるからです。

「フラット35パッケージローン」は各金融機関で金利や商品性がかなり違います。

 

ポイント

フラット35の金利は横並びでも、フラット35パッケージローンは金融機関によって金利や手数料がかなり違います。自己資金10%以上の用意が難しい可能性がある人にとって、フラット35パッケージローンの手数料と金利は重要な比較ポイントなのですが、大半の人はラット35パッケージローンの金利や手数料を確認せずにフラット35の申込先を決めたり、相談しにいったりしてしまうので、「フラット35パッケージローンを利用するなら、もっとお得な申込先がある」ということに気が付かずに終わってしまいがちです。

 

この記事で伝えたいことは、「フラット35パッケージローンも考慮にいれて申込先を決めるようにしましょう!」ということです。

 

自己資金を準備できないと金利が高くなってしまうのがフラット35の弱点

自己資金が用意できない場合、「10%相当分をフラット35パッケージローンで借りて、フラット35は自己資金10%以上で借りる」方が、”自己資金10%未満の金利”でフラット35を利用するよりもかなり有利です。

 

そうでなければフラット35パッケージローンに存在意義はほとんどありません。

 

何度も言いますが、自己資金を10%以上用意するのが難しい人は、フラット35パッケージローンが有利な金融機関を選ぶことが重要になる点を忘れないようにしましょう。

 

まず、このフラット35パッケージローンがどのぐらい利用されているのかをアンケートデータから推測してみたいと思います。

 

フラット35を実際に利用している人の実態は?

フラット35を提供する住宅金融支援機構は毎年フラット35の利用者の実態調査を行ってその結果を公表しています。その調査結果(集計対象76,101件)の中からフラット35パッケージローンの利用動向を推測できるデータがありますのでその内容を確認してみましょう。

フラット35利用者へのアンケート結果の概要

平均年齢:39.8歳

家族数:3.2人

世帯年収:601.8万円

住宅価格:3494.7万円

融資金(フラット35利用額):2898.0万円(約83%)

自己資金:471.8万円(約13%)

その他借り入れ:124.8万円(約4%)

毎月の返済額:9万7200円

 

住宅価格に対するフラット35の利用金額は83%程度となっています。つまり住宅の価格の17%程度がフラット35以外の方法で用意されていることになります。

ここで勘違いしてはならないのは、この17%が現金(自己資金)ではないということで、自己資金は約13%で「その他借り入れ」が平均で100万円以上あることに注目してください

※その「その他借り入れ」の詳細をみてみると民間金融機関からの借り入れが大半を占めています。

 

それらの人たちはフラット35を借り入れながら民間金融機関からお金を借りているわけです。これだけみても、自己資金を準備できなかった人がフラット35を自己資金90%以上の金利で利用するために自己資金の不足分を別の借り入れでまかっなっていることがわかります。

 

おトクなフラット35パッケージを提供する金融機関は?

先ほども触れましたが、このフラット35パッケージローンは様々な金融機関が独自に提供している商品で、事務手数料や金利にかなりの違いがあります。

 

ということで、フラット35パッケージローンの手数料・金利を一覧形式で確認してみましょう。

 

フラット35パッケージローンの手数料・金利比較

金融機関名 商品名 事務手数料 金利(変動金利)
みずほ銀行 フラット35パッケージローン 無料 2.725%
住信SBIネット銀行 フラット35ミスターパッケージローン 融資金額の2.16%(税込) 1.600%
楽天銀行 固定と変動

融資金額の1.08%(税込)

※最低10万8000円(税込)

1.767%
アルヒ ARUHIフラット35α 融資金額の2.16%(税込) 3.195%
優良住宅ローン プラスワン

5万4000円(税込)

2.725%

※金利は2018年11月時点。当サイト調べ。


説明するまでもないと思いますが、頭一つ抜け出しているのは楽天銀行と住信SBIネット銀行
です。特に3,000万円の10%の300万円以上をフラット35パッケージを利用する場合、楽天銀行がかなり有利となっています。また、アルヒと優良住宅ローンというノンバンク系のフラット35取扱い金融機関はかなり割高になってしまっていることもわかります。

 

続いて、3,000万円の物件をフラット35を90%、フラット35パッケージローンを10%(300万円)利用して購入した場合の返済額をシミュレーションして確認してみましょう。

 

フラット35パッケージローンの返済試算・シミュレーション

金融機関名 商品名 事務手数料 元本+利息 合計額
みずほ銀行 フラット35パッケージローン 0円 約468万円 約468万円
住信SBIネット銀行 フラット35ミスターパッケージローン 64,800円 約392万円 約399万円
楽天銀行 固定と変動

108,000円

約403万円 約404万円
アルヒ ARUHIフラット35α 64,800円 約499万円 約507万円
優良住宅ローン プラスワン

54,000円

約468万円 約474万円

※借入金額300万円、借入期間35年、元利均等返済で試算。楽天銀行の手数料は最低手数料が適用される。

 

300万円をフラット35パッケージローンで借りた場合、住信SBIネット銀行のミスターパッケージローンが魅力的で、みずほ銀行・アルヒ・優良住宅ローンのパッケージローンより100万円ぐらい総返済額が違うことがわかります。

 

もちろん、残りの90%部分をフラット35を利用することになりますので、ここだけで判断すべきではありません。

 

楽天銀行は、パッケージローン単体では住信SBIネット銀行によりは返済額が若干多いのですが十分魅力的な水準で、フラット35の事務手数料が1.08%と格安なことを考えるとやはりフラット35の申し込み先として最有力候補ということがあらためてわかりました。

楽天銀行のフラット35はこちら

まとめ

フラット35の弱点をカバーするフラット35パッケージローンは、マイホーム購入時に自己資金を十分に用意できない状況でフラット35申込先を比較する際の重要な検討要素です。

 

自己資金を用意できない人でフラット35を利用する場合は、フラット35本体だけでなくこのパッケージローンをしっかりと確認するようにしましょう。今回の試算で、住信SBIネット銀行・楽天銀行が好条件を提示していることがわかりました

 

※住信ネット銀行は、フラット35は楽天銀行の2倍の事務手数料がかかり金利は同じ水準です。普通に考えると楽天銀行のフラット35の方がお得になるはずですが、このフラット35パッケージローンを加味すると楽天銀行よりも住信ネット銀行の方がお得になるケースもあります。また、住信SBIネット銀行のフラット35には全疾病保障が無料で付帯する点も見逃せません全疾病保障について詳しくはこちら

 

また、自己資金に余裕がある場合はアルヒ独自のフラット35であるARUHIスーパーフラットの利用を検討してみても良いでしょう。自己資金を20%以上用意する必要がありますが、通常のフラット35に比べて金利が0.1%も優遇される有利な商品となっています。フラット35Sにも対応しています。この商品は現時点ではアルヒだけが提供しています。

 

なお、ARUHIスーパーフラットの利用には自己資金以外にも条件がありますのでアルヒ公式サイトで条件の詳細をご確認ください。

 

住信SBIネット銀行のフラット35はこちら

 

楽天銀行のフラット35はこちら

 

アルヒのフラット35はこちら

 

[フラット35関連コンテンツリンク集]

 

住宅ローン借り換え.jpのおすすめ特集

借り換えにおすすめの住宅ローンを様々な視点から徹底比較

 住宅ローン借り換えランキング
 大人気!変動金利への借り換え効果は?
 人気急上昇!10年固定への借り換え比較
 地方銀行の住宅ローン金利比較ランキング


住宅ローンの金利動向予想記事

 2018年の住宅ローン金利はどうなる?
 フラット35の金利はどうなる?フラット35の金利動向を予想!
 5年後の変動金利はどうなる?変動金利の今後を予想!

最新の住宅ローン金利一覧表

住宅ローン借り換え特集

住宅ローン関連新着情報

人気の特集記事ランキング人気の特集記事ランキング

住宅ローン借り換え基礎知識住宅ローン借り換え基礎知識