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【特集】フラット35の弱点をカバーするフラット35パッケージローン徹底比較

(住宅ローンの借り換えではなく新規借り入れ時の特集記事です)

 

フラット35は自己資金の有無で金利が大きく異なる

マイホーム購入時にフラット35の利用を考えるときに注意しなければならないポイントの1つに、自己資金をどれだけ準備できるかという点があります。フラット35は自己資金が10%以上の場合と10%未満の場合で無視できない金利差が存在します。

以下は2017年10月の自己資金の割合にごとの楽天銀行アルヒ独自のフラット35であるARUHIスーパーフラット8の利用アルヒのフラット35の金利です。

 

  フラット20 フラット35
  団信有り 団信無し 団信有り 団信無し
自己資金20%以上(※) 年1.26% 年0.98%
自己資金10%以上 年1.29% 年1.09% 年1.36% 年1.16%
自己資金10%未満 年1.73% 年1.53%  年1.80% 年1.60% 

※自己資金20%以上で金利を引き下げるアルヒだけのフラット35、ARUHIスーパーフラット8の金利

 

自己資金10%以上/未満の金利差はフラット20・フラット35ともに年0.44%もあります。この金利差で3000万円や4000万円と言った金額を35年で借り入れた場合、200万円以上も総返済額(利息)が変わってきますので、フラット35を利用する場合、この自己資金・頭金の準備の重要になります。

 

ちなみに自己資金に余裕がある場合はアルヒ独自のフラット35であるARUHIスーパーフラットの利用をぜひ検討してください。自己資金を20%以上用意する必要がありますが、通常のフラット35に比べて金利が0.1%も優遇される非常に有利な商品となっています。フラット35Sにも対応していますし、この商品は現時点ではアルヒだけが提供しています。なお、ARUHIスーパーフラットの利用には自己資金以外にも条件がありますのでアルヒ公式サイトで条件の詳細をご確認ください。

 

フラット35を実際に利用している人の実態は?

フラット35を提供する住宅金融支援機構は毎年フラット35の利用者の実態調査を行い、その結果を公表しています。その調査結果(集計対象76,101件)のフラット35利用者の利用状況をカンタンに確認してみましょう。

平均年齢:39.8歳

家族数:3.2人

世帯年収:601.8万円

住宅価格:3494.7万円

融資金(フラット35利用額):2898.0万円(約83%)

手持ち金:471.8万円(約13%)

その他借り入れ:124.8万円(約4%)

毎月の返済額:9万7200円

 

住宅価格に対するフラット35の利用金額は83%程度となっています。平均値で見ると実際にフラット35を利用している人が一定の自己資金を用意していることがわかります。

ここでもう1点注意しておきたいのが「その他借り入れ」が平均値でみても100万円以上あるという点です。「その他借り入れ」は民間の金融機関からの借入が大半を占めています。つまり、フラット35を借り入れながら民間金融機関からも借り入れているということになります。

 

これは、自己資金が十分に無い場合でもフラット35を自己資金90%以上の金利で利用するために自己資金の不足分を別の借り入れでまかっなっている事を示しています。一般的には各金融機関が独自で提供しているフラット35パッケージローンと呼ばれている商品を利用していると考えることができます。

 

おトクなフラット35パッケージを提供する金融機関は?

自己資金が不足している場合(不足していない場合でも)、フラット35と民間金融機関からの借入をセットにしたフラット35パッケージ(併用ローン)を利用することで、全額をフラット35で借り入れる低く抑えることができるのですが、このフラット35パッケージローンは金融機関が独自に提供していますので条件が異なります。

また、基本的には住宅価格100%をフラット35で借り入れるよりも、10%をパッケージローンを利用することで総返済額を抑えることができます。加えて、パッケージローンの金利差は無視できませんので、「フラット35を利用したいが自己資金が不足している」と言った場合、各金融機関が提供しているパッケージローンの商品性(手数料・金利)を確認したうえで申し込み先を選択することが重要になってきます。

 

フラット35パッケージローンの手数料・金利比較(2017年10月金利)

金融機関名 商品名 事務手数料 金利(変動金利)
みずほ銀行 フラット35パッケージローン 無料 2.725%
住信SBIネット銀行 フラット35ミスターパッケージローン 融資金額の2.16%(税込) 1.400%
楽天銀行 固定と変動

融資金額の1.08%(税込)

※最低10万8000円(税込)

1.577%
アルヒ ARUHIフラット35α 融資金額の2.16%(税込) 2.895%
優良住宅ローン プラスワン

5万4000円(税込)

2.725%


手数料・金利の面で一歩抜け出しているのが楽天銀行と住信SBIネット銀行
です。実際に300万円(3000万円の物件価格の10%)をフラット35パッケージを利用した場合の手数料と総返済額(300万円部分について)をシミュレーションしてみましょう。

 

フラット35パッケージローンの返済試算・シミュレーション

金融機関名 商品名 事務手数料 元本+利息 合計額
みずほ銀行 フラット35パッケージローン 0円 4,657,473円 4,657,473円
住信SBIネット銀行 フラット35ミスターパッケージローン 64,800円 3,796,261円 3,861,061円
楽天銀行 固定と変動

108,000円

3,905,366円 4,013,366円
アルヒ ARUHIフラット35α 64,800円 4,775,347円 480,147円
優良住宅ローン プラスワン

54,000円

4,657,473円 4,711,473円

※借入金額300万円、借入期間35年、元利均等返済で試算。楽天銀行の手数料は最低手数料未満。

 

3,000万円の10%にあたる300万円をフラット35パッケージとして利用する場合、住信SBIネット銀行のミスターパッケージローンの優位性が高いことがわかりますね。もちろん、残りの90%部分をフラット35を利用することになりますので、ここだけで判断すべきではありませんが、住信SBIネット銀行が有力な選択肢に浮上してくることがわかります。

 

楽天銀行は、パッケージローン単体では住信SBIネット銀行に次ぐ形になりますが、借り入れの大半(90%)を占めるフラット35で借り入れる部分の手数料・金利の優位性が高くトータルでは住信SBIネット銀行と同様に有力な選択肢であることに違いはありません。

 

まとめ

フラット35の弱点をカバーするフラット35パッケージローンは、自己資金を十分に用意できない状況でフラット35申込先を比較する際の重要な検討要素です。

 

自己資金がやや不足している場合、フラット35本体だけでなくこのパッケージローンの商品性もしっかりとチェックするようにしましょう。今回の試算では住信SBIネット銀行・楽天銀行がさすがの好条件を提示していることがわかりました

 

なお、パッケージローンでは楽天銀行・住信SBIネット銀行を追随する形になったアルヒは、自己資金をしっかり用意できている人向けのARUHIスーパーフラットも非常に魅力的です。

 

住信SBIネット銀行のフラット35はこちら

 

楽天銀行のフラット35はこちら

 

アルヒのフラット35はこちら

 

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