今、住宅ローン金利は日本の近代史上最も低い水準で推移しています。特に変動金利は0.5％を下回る低金利を提供している金融機関もあるほどで、数年前では考えられない低金利で住宅ローンを借り換えることができる状況です。変動金利は最も低金利な住宅ローンである一方、金利が上昇してしまうリスクがあるので、金利変動リスクを避けて固定金利を選ぶ人も存在しますが、約50％の人は変動金利を選んでいます。（住宅金融支援機構・国土交通省のアンケートより）。

この特集ページでは、国内最大利用者を誇る三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンを1つの基準としながら、変動金利の住宅ローンに非常に力を入れて業界最低水準の低金利を提示しているじぶん銀行・住信SBIネット銀行・楽天銀行・イオン銀行の住宅ローンの変動金利に借り換えたときの返済額削減の効果を具体的にシミュレーションしています。

今回の借り換え効果シミュレーションでは以下の条件を現在の住宅ローン借り入れ条件としたいと思います。もちろん、住宅ローン残高・残りの返済期間・適用されている住宅ローン金利次第で借り換え効果は変わってきますので、このシミュレーション結果を参考としつつ、ご自身の住宅ローンの借り入れ条件でシミュレーションして借り換え効果を確認するようにしましょう。

住宅ローンの借り換えは新しく住宅ローンを組むことです。住宅購入時のように不動産会社へ支払う費用はかかりませんが、借り換えを行うためにはある程度の資金を用意しておかなければなりません。まずは、住宅ローンの借り換え時に必要となる諸費用について確認しておきましょう。

じぶん銀行・住信SBIネット銀行・イオン銀行はいずれも事務手数料が借入額の2.16％（税込）かかる住宅ローンです。楽天銀行は324,000円で固定されており、金利・利息以外の諸費用の観点では楽天銀行が1歩抜け出しています。

三菱ＵＦＪ銀行のは事務手数料はわずかですが、保証料がかかる点がポイントです。ここでは40万円としていますが、住宅ローンの審査次第で高い金額になってしまう可能性があります。また、じぶん銀行の住宅ローンは、日本で初めてネット完結で住宅ローンの契約を完了できるサービスを実現し、印紙税を不要とすることも可能になりましたので印紙税分節約できます。（住信SBIネット銀行も追随）

なお、じぶん銀行・住信SBIネット銀行・楽天銀行はこの諸費用を住宅ローンの残高に組み入れて借り換えることも可能なサービスを提供していますので、必ずしも契約時に現金で用意しなければならないというわけではありません。

当然の結果とも言えますが、最も低い金利を提示している住信SBIネット銀行の住宅ローンが元本・利息の合計返済額で最も少ない返済額となりました。じぶん銀行・楽天銀行も金利差は小さくわずかな差で追随しています。住信SBIネット銀行・じぶん銀行・楽天銀行の3つの住宅ローンは、毎月の返済額はわずか数百円の違いしかありません。ここまで低金利競争が進むと毎月の返済額ではわずかな差異になることがわかります。なお、三菱ＵＦＪ銀行の変動金利はもう少し低い金利が適用される可能性はあるのですが、住宅ローンの審査で最優遇金利適用という高い審査条件をクリアしなければいけませんので、ここでは年0.775％でシミュレーションしています。

今回の条件では現在利用中の住宅ローンから住宅ローンの借り換えを行わずに住宅ローン返済を継続した場合、毎月の返済額は約10万円、総返済額（住宅ローンの元本＋利息）は3,000万円でした。

住信SBIネット銀行、じぶん銀行、楽天銀行のいずれの住宅ローンに借り換えたとしても、毎月の返済額は1万円以上の削減され、住宅ローンの借り換えにかかる初期費用を考慮したとしても総支払額で200万円以上の借り換え効果があることがわかります。

意外だったのは「一番総返済額を抑えることができたのが楽天銀行の金利選択型」だったという点です。金利は若干高いですが事務手数料が低く抑えらることができるのがその要因です。

なお、住信SBIネット銀行もじぶん銀行もほとんど総返済額に差異はありません。もっとも、いずれも住宅ローン業界の中でも最低金利水準で住宅ローンを提供している人気の住宅ローンなのでで、当たり前と言えば当たり前です。

住信SBIネット銀行、楽天銀行、じぶん銀行の3つのネット銀行の住宅ローンはいずれも疾病保障サービスも付帯する住宅ローンです。まさにネット住宅ローンの3強です。この3強が疾病保障を無料付帯しつつ、金利引き下げ・利用者獲得競争を繰り広げた結果、正直、この3つの銀行の変動金利以外に借り換える理由はみつけにくい程になりました。逆にこの3つの銀行でどれを選ぶかは非常に難しく好みの問題とも言えます。

もしくは、審査に落ちる可能性もあるので複数申し込んでおくか、などですね。

今、住宅ローンの変動金利は歴史的低金利水準と言えます。今回の事例では借り換え前の住宅ローンの金利が1.5％という条件でシミュレーションしましたが、現在の住宅ローンが1.0％程度であれば住宅ローン借り換え価値は十分にあると考えてよいでしょう。

住宅ローンの借り換え効果は、借り換えが遅れれば遅れるほど、今の住宅ローンでの返済が進めば進むほど小さくなってしまいます。できるだけ借り換え手続きを早めることが、借り換え効果を最大限にするコツです。住宅ローンの借り換えを考えているものの、なかなか重い腰があがらない・・・という人もこの借り換え効果を実感しつつぜひ借り換えを進めていきましょう。この特集が皆様の住宅ローンの借り換え比較検討の参考になれば幸いです。