変動金利への借り換えメリットを徹底比較！

日本の住宅ローン業界においては、変動金利タイプの低金利は10年以上も続いています。その間の日本の住宅ローン金利も低い水準で推移しています。特に変動金利は0.4%を下回る低金利で提供している金融機関も増えてきていて、10年前では考えられないほどの低金利で住宅ローンを利用できます。

 

一方で、変動金利には注意点もあります。変動金利は低い金利で利用できる住宅ローンの金利タイプですが、その代わり、将来、金利が上昇してしまうリスクがあります。金利が変動するリスクを避けて、固定金利を選ぶ人も少しいますが、約70％の人は変動金利を選んでいるのが今の日本の住宅ローン業界の実情です。(住宅金融支援機構の調べ)。

 

この特集ページでは、国内最大利用者を誇る三菱ＵＦＪ銀行が店舗で提供している住宅ローンを基準にしながら、変動金利の住宅ローンに非常に力を入れて非常に魅力的な水準の低金利を提示しているauじぶん銀行・住信SBIネット銀行などの住宅ローンの変動金利に借り換えたときの返済額削減の効果を具体的にシミュレーションしています。

 

今回の借り換え効果シミュレーションでは以下の条件を現在の住宅ローン借り入れ条件としたいと思います。もちろん、住宅ローン残高・残りの返済期間・適用されている住宅ローン金利次第で借り換え効果は変わってきますので、このシミュレーション結果を参考としつつ、ご自身の住宅ローンの借り入れ条件でシミュレーションして借り換え効果を確認するようにしましょう。

住宅ローンの借り換えは新しく住宅ローンを組むことです。住宅購入時のように不動産会社へ支払う費用はかかりませんが、借り換えを行うためにはある程度の資金を用意しておかなければなりません。まずは、住宅ローンの借り換え時に必要となる諸費用について確認しておきましょう。

auじぶん銀行・住信SBIネット銀行の住宅ローンは事務手数料が借入額の2.20%(税込)かかります。ソニー銀行の住宅ローンの取り扱い手数料は44,000円（税込）とずば抜けて安い価格を実現。金利・利息以外の諸費用の観点ではソニー銀行が1歩抜け出しています。

三菱ＵＦＪ銀行のは事務手数料はわずかですが、高額の保証料がかかります。このシミュレーションでは40万円としていますが、住宅ローンの審査次第ではもっと高くなる可能性があります。そのほかでは、auじぶん銀行の住宅ローンは、日本で初めてネット完結で住宅ローンの契約を完了できるサービスを実現し、印紙税を不要とすることも可能になりましたので印紙税分節約できます。(住信SBIネット銀行・ソニー銀行も)

なお、auじぶん銀行・住信SBIネット銀行は、この諸費用を住宅ローンの残高に組み入れて借り換えることも可能なサービスを提供していますので、必ずしも契約時に現金で用意しなければならないというわけではありません。

当然の結果とも言えますが、最も低い金利を提示しているauじぶん銀行の住宅ローンが元本・利息の合計返済額で最も少ない返済額となりました。ただし、ここまで低金利競争が進むと毎月の返済額ではわずかな差異になることがわかります。なお、三菱ＵＦＪ銀行の変動金利はもう少し低い金利が適用される可能性はあるのですが、住宅ローンの審査で最優遇金利適用という高い審査条件をクリアしなければいけませんので、ここでは年0.725％でシミュレーションしています。

今回の条件では現在利用中の住宅ローンから住宅ローンの借り換えを行わずに住宅ローン返済を継続した場合、毎月の返済額は約10万円、総返済額(住宅ローンの元本＋利息)は3,000万円でした。

住信SBIネット銀行、auじぶん銀行のいずれの住宅ローンに借り換えたとしても、毎月の返済額は1万円以上の削減され、住宅ローンの借り換えにかかる初期費用を考慮したとしても総支払額で200万円以上の借り換え効果があることがわかります。

 

なお、住信SBIネット銀行、auじぶん銀行も総返済額に差異はありません。もっとも、いずれも低金利で人気の住宅ローンなのでで、当たり前と言えば当たり前です。

 

 

ただし、住宅ローンはどんなに気にっても利用できるとは限りません。金融機関は、申込があった人をしっかりと審査するので、希望する住宅ローンの審査に落ちる可能性も十分ありますし、満額融資してもらえないことはよくある話です。そのため、できれば３つ、最低でも２つの住宅ローンに同時に申し込んでおくと良いでしょう。

 

今、住宅ローンの変動金利は歴史的低金利水準です。今回の事例では借り換え前の住宅ローンの金利が1.5％という条件でシミュレーションしましたが、現在の住宅ローンが1.0％程度であっても借り換え価値は十分にあります。少し前の住宅ローンにはがん保障などの無料の疾病保障が付帯されてないものが多く、借り換えにより疾病保障を付帯させるだけでも十分価値があります。疾病保障を付帯させることで現在加入されている医療保険などの見直し、保険料削減が可能になるかもしれません。

 

住宅ローンの借り換え効果は、借り換えが遅れれば遅れるほど、今の住宅ローンでの返済が進めば進むほど小さくなってしまいます。できるだけ借り換え手続きを早めることが、借り換え効果を最大限にするコツです。住宅ローンの借り換えを考えているものの、なかなか重い腰が上がらない・・・という人もこの借り換え効果を実感しつつぜひ借り換えを進めていきましょう。この特集が皆様の住宅ローンの借り換え比較検討の参考になれば幸いです。