変動金利への借り換えメリットを徹底比較！

2023年12月更新

変動金利への借り換え効果を徹底比較！

三菱ＵＦＪ銀行・auじぶん銀行・住信SBIネット銀行の住宅ローン変動金利を徹底比較！

日本の住宅ローン業界では変動金利タイプの金利の低下は10年以上続いています。最近は0.3%を下回る低金利で提供している金融機関も増えていて、条件がそろえば0.2%を下回る金利で借りることもできるほどです。以前では考えられないほどの低金利で住宅ローンを利用できます。

ただし、変動金利には注意点もあります。変動金利は低い金利で利用できる住宅ローンの金利タイプですが、その代わり、将来、金利が上昇してしまうリスクがあります。金利が変動するリスクを避けて、固定金利を選ぶ人もいますが、約70％の人は変動金利を選んでいるのが今の日本の住宅ローン業界の実情です。(住宅金融支援機構の調べ)。

この特集ページでは、国内最大利用者を誇る三菱ＵＦＪ銀行が店舗で提供している住宅ローンを基準にしながら、変動金利の住宅ローンに非常に力を入れて非常に魅力的な水準の低金利を提示しているauじぶん銀行・住信SBIネット銀行などの住宅ローンの変動金利に借り換えたときの返済額削減の効果を具体的にシミュレーションしています。

現在の住宅ローンの条件

今回の借り換え効果シミュレーションでは以下の条件を現在の住宅ローン借り入れ条件としたいと思います。もちろん、住宅ローン残高・残りの返済期間・適用されている住宅ローン金利次第で借り換え効果は変わってきますので、このシミュレーション結果を参考としつつ、ご自身の住宅ローンの借り入れ条件でシミュレーションして借り換え効果を確認するようにしましょう。

現在の住宅ローン残高	残りの返済期間	返済額（月）	返済額（合計）
2,500万円	25年	99,984円	30,011,465円

住宅ローンの借り換え時にかかる費用(コスト)は？

住宅ローンの借り換えは新しく住宅ローンを組むことです。住宅購入時のように不動産会社へ支払う費用はかかりませんが、借り換えを行うためにはある程度の資金を用意しておかなければなりません。まずは、住宅ローンの借り換え時に必要となる諸費用について確認しておきましょう。

事務手数料 (税込）	保証料	団信保険料	その他費用	合計
33,000円	400,000円※1	無料	200,000円	633,000円
550,000円	無料※2	無料	180,000円	730,000円
550,000円	無料	無料	180,000円	730,000円

※その他費用は概算値。抵当権設定・司法書士費用・収入印紙代などを含みます。条件によって異なる。

※auじぶん銀行、住信SBIネット銀行は印紙代不要な電子契約サービスを提供しているため2万円減額。

※1 三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンの保証料は概算値。審査により異なる。

※2 審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途発生する保証料はありません。

auじぶん銀行・住信SBIネット銀行の住宅ローンは事務手数料が借入額の2.20%(税込)かかります。

三菱ＵＦＪ銀行の事務手数料はわずかですが、高額の保証料がかかります。このシミュレーションでは40万円としていますが、住宅ローンの審査次第ではもっと高くなる可能性があります。そのほかでは、auじぶん銀行の住宅ローンは、日本で初めてネット完結で住宅ローンの契約を完了できるサービスを実現し、印紙税を不要とすることも可能になりましたので印紙税分節約できます。(住信SBIネット銀行も)

なお、auじぶん銀行・住信SBIネット銀行は、この諸費用を住宅ローンの残高に組み入れて借り換えることも可能なサービスを提供していますので、必ずしも契約時に現金で用意しなければならないというわけではありません。

住宅ローンの借り換え後の返済額はどうなる？

金利プラン	返済方法		返済額（月）	返済額（合計）
変動金利（保証料型）	元利均等返済	年0.475% (ずーっと一律優遇コース)	約88,000円	約2,652万円
変動金利	元利均等返済	年HPご確認%（全期間引下げプラン）・借り換え時※1	約86,000円	約2,594万円
変動金利	元利均等返済	年0.320% （通期引下げプラン）	約87,000円	約2,602万円

※シミュレーションは当サイトが実施。各銀行のシミュレーションで確認してください。

※1審査査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5 年、10年に限定されます。

当然の結果とも言えますが、最も低い金利を提示しているauじぶん銀行の住宅ローンが元本・利息の合計返済額で最も少ない返済額となりました。ただし、ここまで低金利競争が進むと毎月の返済額ではわずかな差異になることがわかります。なお、三菱ＵＦＪ銀行の変動金利はもう少し低い金利が適用される可能性はあるのですが、住宅ローンの審査で最優遇金利適用という高い審査条件をクリアしなければいけませんので、ここでは年0.725％でシミュレーションしています。

【結果発表】変動金利への借り換え効果は！？

初期費用	総返済額	合計	節約効果（合計）
633,000円	約2,652万円	約2,715万円	▲約285万円
730,000円	約2,594万円	約2,667万円	▲約334万円
730,000円	約2,602万円	約2,675万円	▲約326万円

※シミュレーションは当サイトが実施。各銀行のシミュレーションで確認してください。

今回の条件では現在利用中の住宅ローンから住宅ローンの借り換えを行わずに住宅ローン返済を継続した場合、毎月の返済額は約10万円、総返済額(住宅ローンの元本＋利息)は3,000万円でした。

住信SBIネット銀行、auじぶん銀行のいずれの住宅ローンに借り換えたとしても、毎月の返済額は1万円以上の削減され、住宅ローンの借り換えにかかる初期費用を考慮したとしても総支払額で200万円以上の借り換え効果があることがわかります。

なお、住信SBIネット銀行、auじぶん銀行も総返済額に差異はありません。もっとも、いずれも低金利で人気の住宅ローンなので、当たり前と言えば当たり前です。

まとめ

今月比較した中で借り換えによる返済額の削減効果が大きかったのはauじぶん銀行の住宅ローンという結果になりました。

なお、auじぶん銀行は「がん50%保障団信・4疾病保障・全疾病長期入院保障の3段階の疾病保障」※が無料で付帯するという将来の安心感が非常に高い住宅ローンなので、金利の低さや総返済額の少なさだけでなく、将来の病気やケガに備えたいという気持ちがある人は、auじぶん銀行が最有力の選択肢になると思います。

※※満50歳までの方が加入可能。2023年7月1日以降お借入れの方に適用

ただし、住宅ローンはどんなに気にっても利用できるとは限りません。金融機関は、申込があった人をしっかりと審査するので、希望する住宅ローンの審査に落ちる可能性も十分ありますし、満額融資してもらえないことはよくある話です。そのため、できれば３つ、最低でも２つの住宅ローンに同時に申し込んでおくと良いでしょう。

今、住宅ローンの変動金利は歴史的低金利水準です。今回の事例では借り換え前の住宅ローンの金利が1.5％という条件でシミュレーションしましたが、現在の住宅ローンが1.0％程度であっても借り換え価値は十分にあります。少し前の住宅ローンにはがん保障などの無料の疾病保障が付帯されてないものが多く、借り換えにより疾病保障を付帯させるだけでも十分価値があります。疾病保障を付帯させることで現在加入されている医療保険などの見直し、保険料削減が可能になるかもしれません。

住宅ローンの借り換え効果は、借り換えが遅れれば遅れるほど、今の住宅ローンでの返済が進めば進むほど小さくなってしまいます。できるだけ借り換え手続きを早めることが、借り換え効果を最大限にするコツです。住宅ローンの借り換えを考えているものの、なかなか重い腰が上がらない・・・という人もこの借り換え効果を実感しつつぜひ借り換えを進めていきましょう。この特集が皆様の住宅ローンの借り換え比較検討の参考になれば幸いです。