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住宅ローン借り換え手数料は現金払い?手数料の上乗せができる銀行は?

住宅ローンの借り換えは新しく住宅ローンを契約して今まで利用していた住宅ローンを完済することなので、新しく住宅ローンを借りるために手数料などの費用がかかります。

 

住宅ローンを借り換えることで金利が低くなることはわかっていても、借り換えにかかる手数料などで手元のお金が減ることに抵抗があって住宅ローンの借り換えに踏み切れないでいる人も多いと思います。

 

このコラムでは住宅ローンの借り換えにかかる手数料の相場やその他の費用について解説したいと思います。また主要金融機関の借り換え手数料や手数料を住宅ローンに上乗せして借りることで手元資金を減らさずに借り換える方法についても紹介したいと思います。

 

住宅ローンの借り換え手数料(借り換え費用)の一覧

借り換え先の金融機関に支払う手数料の他に以下のような費用が借り換え時にかかります。

種別名称金額(目安)コメント
住宅ローン事務手数料数万円~数十万円住宅ローンにより異なる。数万円で済むものから数十万円まで。
保証料無料~数十万円住宅ローンにより異なる
団信保険料無料住宅ローンにより異なるが大半は無料
全額返済手数料無料~数万円借り換え前の住宅ローンにより異なる。
登記手続司法書士報酬8万円前後司法書士により異なる。一般的には6万円~10万円程度。
税金印紙税2万円契約金額が1000万円以上5000万円未満の場合
抵当権抹消費用1~2万円
抵当権設定登録免許税抵当権設定額の0.1%~0.4%一定の条件を満たすことで税率が0.1%に
その他戻し保証料数万円~数十万円(戻ってくる)借り換え前の住宅ローンで保証料を一括で支払っている場合、その一部が返金されてくる。

 

新規借入と借り換えの費用の違い

住宅ローンの新規借入でも借り換えでも事務手数料などは基本的な費用に違いはありませんが、いくつか違いがありますのでおさえておきましょう。

  • 借り換え前の住宅ローンの抵当権を抹消する費用がかかる
  • 借り換え前の住宅ローンの全額返済手数料がかかる場合がある
  • すでに保証料を全額支払っている場合、戻し保証料を受け取れることがある
  • 不動産売買は伴わないため不動産会社に支払う仲介手数料などは不要

 

事務手数料と保証料は住宅ローンを提供している金融機関によって大きく異なります。この2つは金額も大きいので特に気になっている人が多いと思いますが、この2つは住宅の新購入時と大差ありません。住宅ローンの金額が減っているので若干少なく済むことが多いはずです。

例えば、2,000万円の住宅ローン借り換えを行う場合は、事務手数料と保証料を合算した金額はざっくり45万円ぐらいが標準的だと思っておくと良いでしょう。

 

住宅ローン借り換え手数料は現金払い?

一昔前はこのような借り換え手数料や諸費用は現金で支払うのが一般的でしたが、最近は手数料を住宅ローンの残高に上乗せして借り換えることができるようになっています。

例えば、借り換え前の住宅ローンの残高が2,000万円で借り換えの手数料などが60万円としたら2,000万円に60万円を上乗せして2,060万円の住宅ローンで借り換えるといった具合です。(借り換えで住宅ローンの残高が増えても金利が下がることで総返済額を減らす効果は得られます。また、諸費用全額でなくとも一部を現金で支払って残金を上乗せすることも可能です)

続いて、借り換え手数料などを住宅ローンに上乗せして借り換えできる銀行を一覧化してみましたので参考にしてください。

銀行名 手数料・諸費用の上乗せ可否
三菱UFJ銀行
三井住友銀行
みずほ銀行
三井住友信託銀行
じぶん銀行
au住宅ローン
住信SBIネット銀行
新生銀行
楽天銀行のフラット35
アルヒのフラット35
ソニー銀行
 住信SBIネット銀行のフラット35
 イオン銀行の住宅ローン

 

ここでは紹介していませんが地方銀行の大半も諸費用の上乗せに対応していますし、フラット35も2018年4月から諸費用の上乗せに対応しましたので、大半の住宅ローンで諸費用を住宅ローンの残高に上乗せして借り入れできるようになっています。

 

住宅ローン借り換え手数料の上乗せ時の注意点

手数料も上乗せして借りられるようになったとは言え、以下のような注意点がありますので、当サイトでは基本的には手数料はできるだけ現金で支払うことをおすすめします。

  • 手数料部分にも金利がかかるので実質的に支払う手数料の総額が増える
  • 住宅ローンの審査に落ちる可能性がある
  • 住宅ローンの金利が高くなる可能性がある

まず、例えば返済期間35年、金利1%の住宅ローンで諸費用100万円を上乗せして借りた場合、この諸費用に利息を加えた最終的な支払額は118万円程度になります。現金で支払えば100万円で済むのに35年間の合計支払額とは言え118万円になるので注意が必要なわけです。

また、金融機関によっては「諸費用を用意できない」ことが他の項目の審査と総合評価されて審査に落ちる可能性がありますし、金利に幅がある大手銀行の住宅ローンの場合、適用される金利が高くなってしまう要因にもなります。

手元資金を減らさずに住宅ローンを借り換えられるという大きなメリットがある借り換え手数料の上乗せ借り入れですが、このような注意点があることは頭の片隅に置いておくようにしましょう。

 

住宅ローン借り換え手数料が無料もしくは安い金融機関は?

続いて、各社の住宅ローン借り換え手数料や保証料を一覧化してみました。保証料が無料だったり手数料が固定だったり大きな違いがあることがわかると思います。

 事務手数料保証料団信保険料2,000万円の場合4000万円の場合
じぶん銀行の住宅ローン借り入れ・借り換え金額×2.16%(税込)不要無料432,000円864,000円
住信SBIネット銀行の住宅ローン借り入れ・借り換え金額×2.16%(税込)不要無料432,000円864,000円
新生銀行の住宅ローン54,000円~162,000円不要無料108,000円※1108,000円※1
楽天銀行の住宅ローン
(フラット35)
借り入れ・借り換え金額×1.080%※2不要金利に含む216,000円432,000円
イオン銀行の住宅ローン借り入れ・借り換え金額×2.16%(税込)※3不要無料432,000円864,000円
三菱UFJ銀行の住宅ローン保証事務手数料として32,400円借り入れ・借り換え金額×2%程度無料約45万円約89万円
三井住友銀行の住宅ローン保証事務手数料として32,400円借り入れ・借り換え金額×2%程度無料約45万円約89万円
※1安心パック利用の場合
※2新規借り入れの場合。借り換えの場合、0.972%。
※3手数料定率コースの場合
※団信保険料・保証料は目安。特に保証料はかなり大きな幅が設定されている点に注意が必要(保証料が必用な住宅ローンの場合、記載内容から大きく増加する可能性があります)です。
※2000万円は借入期間20年、4000万円は借入期間30年を前提としています。
※新生銀行は安心パック利用時。イオン銀行は手数料定率の場合。
※フラット35で団信に加入しない場合団信保険料はかかりません。

 

住宅ローンの借り換え手数料を借りるなら

手元資金を減らさずに住宅ローンを借り換えたいと考えている人におすすめの住宅ローンは、「審査結果で金利を変えない」「自己資金の有無で金利が変わらない」「ご自身の年収と住宅ローンの年収基準に余裕がある」という3つの条件を満たす住宅ローンです。

審査に通りやすいように、年収基準に余裕のある住宅ローンを選びつつ、金利が高くならないような住宅ローンを選ぶと良いでしょう。また、店舗で手数料も含んで借りたい理由を伝えられると事情を理解してもらえやすいというメリットがあります。

それらの条件を考慮するとじぶん銀行(年収200万円以上で審査結果で金利が変わらない)や、住信SBIネット銀行のMR.住宅ローンREAL(店舗相談できるネット銀行の低金利住宅ローン)などがあります。ソニー銀行や楽天銀行などは諸費用の借り入れはできることになっていますが、年収基準は厳しめですし金利が高くなる可能性があるのでおすすめとは言えない印象です。

 

最後に

住宅ローン借り換えで総返済額で数百万円安くなるのはわかっていても、借り換えのために数十万円用意するのは簡単なことでは有りません。一方で、諸費用を現金で用意できないからといって借り換えを諦めるのは長い目で見た場合に非常にもったいないことなのは間違いありません。

借り換えで住宅ローンの残高が一時的に増えるのも気持ち悪いと思いますが、借り換え時にかかる費用を上乗せして借りることも視野に入れて住宅ローン借り換え効果をシミュレーションするようにしましょう。

 

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