公開日:2026年7月6日

住宅ローン審査に落ちた・通らない理由と対策｜信用情報から健康状態まで

住宅ローンを契約するには、年収・勤続年数・信用情報・健康状態など、さまざまな観点で行われる審査を通らなければなりません。自信をもって申し込んだ人でも落ちることはありますし、銀行は審査に落ちた理由を教えてくれません。

この記事では、住宅ローンの審査に落ちた・通らなかった人のための参考情報として、「金融機関が審査で見ている項目」と「実際に審査に落ちた人の理由」、そして対策を解説します。

住宅ローンの審査は総合評価です。同じ年収の人が同じ物件を申し込んでも、結果が分かれることは珍しくありませんし、銀行によって審査基準も違います。だからこそ、2〜3社に同時に申し込み、その中から選ぶのが王道です。過信せず、しっかり手続きを進めましょう。

住宅ローンの審査に落ちた理由・通らない理由

個人信用情報

審査に落ちたとき、真っ先に疑いたいのが個人信用情報の履歴です。個人信用情報とは、クレジットカードやカードローンの申込み・利用・返済履歴などが登録されるデータベースで、普段は意識しなくても、カードローンや自動車ローンを申し込むだけで履歴が記録されます。

カードローンの延滞を繰り返して「異動（ブラックリスト）」状態になった人はほぼ確実に落ちます。一方で、気づかないうちにマイナスが登録されているケースもあります。たとえばスマートフォン本体の分割払いは立派な分割払いで、履歴として登録されます。毎月の通信料金に端末代が含まれている場合、料金の支払い遅延が分割払いの返済遅延と同じ扱いになるため注意が必要です。

落ちた理由にまったく心当たりがない場合は、信用情報の開示請求で確認してみましょう。過去には誤った情報が登録されていた事例もあり、開示する価値は十分にあります。信用情報は登録から概ね5年間保持され、自分の情報であれば問題なく開示請求できます。日本国内には次の3つの信用情報機関があります。

日本信用情報機構（JICC）
CIC
全国銀行個人信用情報センター（KSC）

それぞれ属性の異なる金融機関が加盟しており、住宅ローンの審査時には複数の信用情報機関に照会が行われます（機関間でも一部の情報は共有されています）。

個人信用情報機関の情報交流イメージ

カードローンなどの利用

住宅ローン以外の借り入れが多い場合は、できるだけ完済してから申し込むのがおすすめです。ショッピングローン、クレジットカードのリボ払い、カードローンやキャッシングなどが対象です。審査では「通す・通さない」だけでなく「いくらまで融資できるか」も見られるため、完済が難しくても残高はできるだけ減らしておきましょう。

また、使っていない不要なクレジットカードやカードローンの契約は解約しておきましょう。キャッシングやカードローンの“利用枠”を借入とみなして融資額が決まることがあるためです。

年齢

年齢だけで落ちることはありませんが、借入時の年齢・完済予定時の年齢は審査項目の一つです。総合評価のなかで、基本的には高齢になるほど不利になり、団信の審査にも通りにくくなります。対策としては、完済時の年齢を抑える（借入期間を短めにする）などが考えられます。

年収と返済負担率

年収は必ずチェックされます。会社員は年収を急に上げるのは難しいですが、自営業や会社役員などある程度コントロールできる場合は、借り入れ・借り換えの3年ほど前から意識しておくとよいでしょう。ただし、年収を上げると税負担も増えるため、節税とのバランスが重要です。

返済負担率は年収に対する年間ローン返済額の割合で、目安は20％前後です。年収400万円なら年間返済80万円が目安で、これは住宅ローンだけでなく自動車ローンなども含みます。借入可能額を上げるには、他の借り入れの整理が効きます。また、借入期間を長くすると年間返済額が下がり、返済負担率を抑えられます。ほかにも収入合算、夫婦ペアローン、親子リレーローンといった方法があります。

基準年収

主要な金融機関が定める基準年収は下記を参考にしてください。

金融機関	年収	詳細・申込み
（フラット35）	100万円程度でも可	詳細を見る
（フラット35）	100万円程度でも可	詳細を見る
	100万円以上	詳細を見る
	300万円以上	詳細を見る
	基準なし	詳細を見る
	200万円以上	詳細を見る

勤務先・勤続年数

勤続年数は、同じ会社に3年以上勤めていればまず問題ありません。最近は、転職しても空白期間なく勤続していれば問題ないと判断されることが増え、勤続3年未満でも通過できるケースがあります。

勤務先の質も見られます。ただし「上場企業に転職したばかり」と「中小企業に3年勤務」のどちらが有利かはケースバイケースです。転職先が大手に決まっている場合を除けば、転職は基本的に審査でマイナスになりやすいので、可能なら転職前に申し込みましょう。

雇用形態

雇用形態は収入の安定度を測る項目です。一時的に高収入な自営業より、毎月安定した収入の公務員のほうが審査上は有利とされます。個人事業主・自営業・会社経営者・非正規（派遣・嘱託など）の場合、フラット35は雇用形態を問わず比較的利用しやすいため、民間住宅ローンで通らなかったときの最有力候補になります。会社経営者は法人の経営状態も審査されますが、フラット35では原則として法人審査はありません。

健康状態

健康状態は「団信」の加入審査として保険会社が確認する項目です。過去に大病を患った、現在治療中などで団信に入れないと、住宅ローンの審査に通りません。その場合は、加入条件を緩和したワイド団信を利用するか、団信加入が任意のフラット35を利用するかの二択になります。

もっとも危険なのは告知を怠ることです。団信は基本的に告知ベースで審査されるため、告知義務違反があると、いざというときに保険金が支払われなくなる恐れがあります。正確に告知しましょう。

【借り換え】借り換え審査で落ちるケースと対策

住宅ローンの借り換えでも、審査で見られる項目は新規とほぼ同じです。ただし借り換え特有の注意点として、契約後に年収が減った・健康状態が悪化した・新たなローンを組んだ・返済に遅延があったといった変化があると、新規のときは通っても借り換えでは落ちることがあります。多くの金融機関は「過去1年間、遅延なく返済してきたこと」を条件にしています。

そのうえで大切なのが、借り換えで本当に得をするかの見極めです。効果は「金利差で減る利息」と「借り換えの諸費用（事務手数料・保証料・登記費用など）」の損益分岐で決まり、一般に金利差が大きい・残債が多い・残期間が長いほど有利です。目安は「金利差1％以上・残債1,000万円以上・残期間10年以上」ですが、最終的には自分の条件で試算して判断しましょう。審査に不安がある場合も、基準の異なる複数の金融機関に当たれば通ることがあります。