公開日:2019年8月30日

楽天銀行の住宅ローン審査は厳しい？甘い？

楽天銀行の住宅ローン

近年、楽天銀行は住宅ローン業界で存在感を高めつつあります。例えば、楽天銀行ではフラット35を積極的に取り扱っていますが、2016年度には前年度１位のみずほ銀行を抜いてフラット35実行件数１位の銀行に躍進しています。

また、収入の高い人や高額の住宅ローンを予定している人向けに楽天銀行が提供しているのが「金利選択型」と呼ばれる住宅ローンです。この住宅ローンは変動金利の低金利に特化した住宅ローンで、審査基準はやや厳しく、年収の高い人や高額の住宅ローンを予定している人向けに商品設計されている住宅ローンです。

この特集ページでは、楽天銀行の２つの住宅ローンのそれぞれの審査基準に甘い箇所や厳しい箇所が無いのかを解説しています。

※楽天銀行の住宅ローンの商品概要・最新の金利・キャンペーンは紹介していませんので、それらの情報を知りたい人は下記から確認してください。

楽天銀行のフラット35の商品概要・最新金利・キャンペーンはこちら

楽天銀行の金利選択型住宅ローンの商品概要・最新金利・キャンペーンはこちら

楽天銀行の住宅ローンの審査基準の概要

フラット35の審査基準

フラット35の審査基準は財務省と国交省が所管する独立行政法人である住宅金融支援機構が定めています。そのため、同じ審査基準をフラット35取扱金融機関共通で利用しています。従って、楽天銀行独自の審査基準はわずかしかありません。

なお、フラット35は幅広い人がマイホームを所有できるようにすることを目的として提供されている側面がありますので、民間銀行の通常の住宅ローンよりも審査基準は甘く、年収が低い人や個人事業主・自営業、派遣社員、パート・アルバイトなど収入がやや不安定で民間銀行の住宅ローンを利用しにくい方々も利用しやすいようになっています。

金利選択型の審査基準

詳細は後述しますが、楽天銀行の金利選択型住宅ローンはやや厳しい審査基準が設けられています。例えば、年収４００万円以上でないと楽天銀行の金利選択型住宅ローンは利用できません。基本的に高収入の人をターゲットとした商品設計と審査基準となっていて、ネット銀行としては珍しく、住宅ローンの審査結果によって適用する金利を変える方式を採用しています。最優遇金利を適用してもらうための審査基準は厳しめと言えますが、適用金利が高くなりつつ審査に通る可能性がありますので、住宅ローンの審査そのものはそこまで厳しいわけではありません。

楽天銀行のように適用する金利に幅がある住宅ローンは、金利に幅があることで「この金利で良ければ融資できます。」と利用者を救済すことができます。このように受け取ればメリットですが、「審査に通ったけど、提示された金利が高かった。低金利は騙しだった。」と考えるとデメリットです。

いずれにせよ、金利に幅がある住宅ローンに申し込む時は、最優遇金利が提示されないかもしれないことを最初から頭の中に入れて複数の住宅ローンに申し込んでおくのが王道です。

それでは、２つの住宅ローンの審査基準について注意しておきたいポイントを確認していきましょう。

フラット35の審査は甘い？厳しい？審査のポイントを解説！

商品名	フラット35
利用できる人	年齢条件：申込時年齢７０歳未満。完済時年齢が満８０歳未満。 ※親子リレー返済を利用時の”親”の年齢は７０歳以上でも可年収条件：なし ※年間返済負担率(年収に占める全ての借り入れの返済金額の割合)が年収４００万円未満は３０％以下、年収４００万円以上は３５％以下であること
資金使途	本人・親族が住む新築物件の建築・購入資金、中古物件の購入資金 ※セカンドハウスローンとしても利用可能
住宅要件	住宅金融支援機構の定める基準を満たす住宅で、面積が「一戸建ての場合：70㎡以上・マンションの場合：30㎡以上」の条件を満たすこと
対象地域	北海道、本州、四国、九州、沖縄本島および淡路島。(それ以外の離島は不可)
ご融資金額	１００万円以上８，０００万円以内 ※住宅建設費・住宅購入価格の１００％まで
金利	頭金・自己資金：自己資金１０％以上で金利は低くなる団信：団信に加入しない場合金利は低くなる物件条件：フラット35Ｓの条件を満たす場合金利は低くなる
担保	建物およびその敷地に住宅金融支援機構が第１順位の抵当権を設定
保証人	不要
団体信用生命保険	加入任意
火災保険	加入必須

楽天銀行フラット35の厳しい審査基準は？

フラット35は、審査基準が厳しいわけではありませんが、頭金・自己資金を１０％以上用意できないと金利がかなり高くなってしまうという点は注意しておきたいポイントです。それ以外は、民間の住宅ローンに加えると甘い基準が設定されていると言えるでしょう。

※フラット35利用時の頭金・自己資金不足についてはこちらの記事で詳しく解説していますので参考にしてください。

楽天銀行フラット35の甘い審査基準は？

まず、フラット35では、明確な年収条件が定められているわけではありませんので、年収１００万円でも２００万円でも利用できる可能性が十分あります。また、雇用形態についても条件はありませんので、契約社員・派遣社員でも問題なく利用できます。

さらに、「団信」に加入しなくても良いので、団信に加入しない場合は健康状態に関する審査(保険会社による団信加入審査)がありません。団信に加入しなくても良くて、かつ、団信に加入しない場合に金利が０．２％低く借り入れできるのはフラット35ならではです。

金利選択型の審査は甘い？厳しい？審査のポイントを解説！

商品説明書の中から審査基準に関連する項目をいくつか抜粋して紹介します。特に注意してほしいポイントには赤字でマーキングしていますので参考としてください。

商品名	楽天銀行住宅ローン(金利選択型)
利用できる人	年齢条件：借入時年齢６５歳６か月未満。完済時の年齢は満８０歳未満。年収条件：前年年収(自営業の場合申告所得)が４００万円以上。 ※年間返済負担率(年収に占める全ての借り入れの返済金額の割合)が３０％～３５％以下であること。
資金使途	本人が住むための新築物件の建設・購入資金。中古物件の購入資金。住宅ローンの借り換え資金 ※中古をリフォームして購入する場合リフォーム資金も住宅ローンに組み込み可能 ※借り換えと共に住宅をリフォームする時はリフォーム資金も合算して借り換え可能
対象地域	北海道、本州、四国、九州、沖縄本島および淡路島。(それ以外の離島は負荷)
借り入れ可能金額	５００万円以上１億円以内 ※物件の担保評価で借り入れ可能金額が変わります ※年間返済負担率で借り入れ可能金額が変わります ※借り入れ可能金額内であれば、登記費用、事務手数料、火災保険料、印紙代、不動産仲介手数料、修繕積立一時金、水道負担金、引越費用等の住宅取得に関する諸費用などの諸費用を含むことができます。
担保	建物・敷地に楽天銀行が第１順位の抵当権を設定
保証人	不要
団体信用生命保険	加入必須。団体信用生命保険料は楽天銀行が負担。 ※借入金が５，０００万円を超える場合は健康診断書の提出が必要
火災保険	加入必須。

金利選択型住宅ローンの厳しい審査基準は？

やや厳しい基準になっているのは「年収」と「担保評価」の２つです。年収は４００万円以上と明記されているのでわかりやすいと思います。

もう１つの「担保評価」がなぜ厳しいかと言うと「楽天銀行所定の担保評価を行う」ことにしているためです。楽天銀行以外ではSBI新生銀行も同様に、担保評価を銀行が指定する不動産評価会社で行うことにしていますが、銀行から指定された不動産評価会社は住宅販売価格を決める不動産会社よりも厳しい査定結果になるのが一般的です。

担保評価で審査に落ちることは少ないと思いいますが、これにより希望している金額を貸してもらえなくなってしまう可能性があります。

金利選択型住宅ローンの甘い審査基準は？

正確には審査基準の話ではありませんが、「住宅ローンに関わる諸費用も合算して借り入れ可能」となっています。これは、資金使途としては甘い部類です。

商品説明書上「頭金・自己資金は準備できなくても良いし、初期費用も貸しますよ」と言っているようなものです。また、リフォーム資金も同様で、リフォームしたいけどリフォーム資金がない人に「楽天銀行に借り換えればリフォーム資金も上乗せして貸しますよ」と宣言しているのが楽天銀行の住宅ローンです。

柔軟な審査基準にしつつ「年収」と「担保評価」は厳しく設定してコントロールしているが楽天銀行の住宅ローンの審査基準の特徴です。

楽天銀行の住宅ローン審査の必要書類は？

必要書類	フラット35	金利選択型
借り入れ申し込み書	○	○
団体信用生命保険申し込み書および告知書	○	○
健康診断書	3大疾病特約を付帯し5,000万円を超える借り入れの場合必要	1億円以上の借り入れの場合必要
住民票	○	○
健康保険証	○	○
運転免許証	○	○
源泉徴収票	1年分	2年分
確定申告書および付表	個人事業主は直近2年分	個人事業主は直近2年分
住民税特別徴収税額の通知書もしくは住民税課税証明書原本	2年分	2年分
所得税納税証明書	2年分	2年分
法人決算書	×	会社経営者は直近2期分