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公務員の住宅ローン審査/落ちた理由とその対策(金利優遇や共済貸付も解説)

公務員の住宅ローン審査イメージ

景気に左右されない安定した収入と手厚い保障や信用力・社会的地位で住宅ローンの審査において有利とされる公務員。公務員になれれば、大きな不祥事でもおこさない限り継続的に安定した収入を得ることができるのは事実です。また、毎月の給与だけでなく、安定した夏・冬の賞与。さらに退職金の着実な積み上がりも期待できます。転職率や離職率も低く住宅ローンの返済遅延や貸し倒れのリスクが少ない公務員は住宅ローンの審査において有利な立場にあるとされています。


この特集ページでは公務員として働く人のための住宅ローンの審査に関する解説を中心に、審査に落ちた場合の理由やその対策について解説しています。また、公務員に限定した金利優遇や、公務員だけが利用できる共済貸付制度についても解説したいと思います。

 

公務員で審査に落ちた?その理由と対策は?

前述の通り、公務員という職業は住宅ローンの審査で有利な職業であることは間違いありません。そのため、収入と返済のバランスが悪い借り入れ(住宅価格が高い)でもない限り、なかなか審査に落ちることはないと言えます。なお、公務員は「国家公務員」と「地方公務員」に分かれ、「特別職」「一般職」「行政職」「税務職」「研究職」「公安職」などに分かれます。住宅ローンの審査においては、どの職種だとしても、同じぐらいの年収で勤続年数も同じぐらいであればサラリーマンや自営業などの民間職よりはやはり有利な立場にあると考えて良いでしょう。

ただし、100%審査に通るわけではありません。審査に落ちる可能性も当然あります。特に、以下のような経験がある人は、たとえ公務員だとしても住宅ローンの審査に落ちることがありますので、ご自身の状況と照らし合わせておきましょう。

種類 落ちた理由と審査対策
ブラックリスト扱いになったことがある

個人信用情報上で「異動」扱いになったことがある人。「異動」とはいわゆる「ブラックリスト」扱いとなった時に個人信用情報に登録される状態を言います。クレジットカードや分割払いの請求などを返済を61日以上延滞すると「異動」と登録される可能性があります。また、3か月以上延滞すると確実に「異動」と登録されてしまうと考えておきましょう。「異動」登録がある状態では例えば公務員であっても住宅ローンの審査はまず通りません。なお、「異動」は「延滞解消」が登録されてから5年間は個人信用情報に記載され続けます。この間は住宅ローンの審査に落ちる可能性が極めて高いと考えておきましょう。

消費者金融などからの借り入れ①

住宅ローンの審査申し込み時点でカードローンなど消費者金融からの借り入れがあると、住宅ローンの審査に落ちる可能性が高まります。異動・ブラックリストのようにほぼ落ちるとほどではありませんが、住宅ローンの審査における総合評価の中でマイナス評価になってしまうのは確実です。特に、「バレないと思って、住宅ローンの審査申込時に申告していない」とさらにマイナスになると考えておきましょう。消費者金融からの借り入れは、銀行は簡単にチェックできます。隠しても無駄、ということを忘れないようにしましょう。対策として有効なのは、借り入れを解消するのはもちろん”契約”も解消することです。それが難しい場合は、「正直に申告すること(それにより人としての信頼は少しでも高めること)」が対策となります。なお、カードローンなどの履歴は解約してから5年間は信用情報に残るという点も念頭においておきましょう。

消費者金融などからの借り入れ② 住宅ローンの審査申し込み時点での借り入れが無く、前述の「ブラックリスト」になったことがないとしても、過去に返済遅延などを繰り返した実績がある場合、住宅ローンの審査における総合評価の中でマイナス評価になってしまうのは確実です。過去に返済遅延を繰り返したことは申告するタイミングもありませんので、個人信用情報を少しでもきれいにするために、借り入れの完済に努めること、契約そのものを解約するようにしましょう。これらのカードローンなどの履歴は解約してから5年間は信用情報に残るという点も念頭においておく必要があります。
物件に関する審査

多く発生するケースではありませんが、物件の担保の問題で審査に落ちる可能性があります。新築物件の購入・中古マンションの購入などでは問題になることはないと思いますが、中古マンションや注文住宅、土地が定期借家であるなど場合、利用できる住宅ローンが限られます。これらは審査申し込みする前に問い合わせすることで事前確認できますので、申し込み前に確認するようにしましょう。

勤続年数の問題

公務員でも勤続年数が1年未満だと審査基準を満たせない場合があります。これは金融機関によって審査基準が異なりますので、ネット銀行やフラット35の住宅ローンのように審査基準が異なる住宅ローンに申し込むことで解消できる場合があります

健康状態に関する問題

一般的に住宅ローンを利用するには「団信」と呼ばれる生命保険に加入しなければなりません。逆に言えば団信に加入できないと住宅ローンの審査に落ちてしまうことになります。団信は過去に大きな病気になったり、現在治療中の病気があると団信に加入できないことがあります。その場合、ワイド団信を取り扱っている住宅ローンに申し込みすると良いでしょう。ワイド団信への加入も難しい・ワイド団信の保険料負担を避けたい場合は、フラット35を利用するという選択肢があります。フラット35は団信への加入が必須ではありません。なお、団信加入時は3年間の治療履歴を告知する必要がありますので容体が落ち着いてから3年以上経過していると審査に通りやすいと言えます。

 

公務員専用の金利優遇がある?

今から数十年前は公務員専用の住宅ローン金利や公務員しか利用できない住宅ローンがありましたが、現在は公務員専用の住宅ローンや公務員という理由で住宅ローン金利の優遇はなくなりました。ただし、公務員専用の金利優遇は都市伝説で「公務員だから金利優遇される」ことはなくても「公務員だと金利優遇されやすい」ことに違いはありません

メガバンクや地方銀行の住宅ローンを調べると「最優遇金利」という言葉を目にすると思います。これは、住宅ローンの審査を総合的に行った結果で、適用する金利を決定する仕組みを採用していることを意味します。住宅ローンの総合的な審査の評点をあげる大きな要素に「職業・公務員」があることは間違いありません。そういった意味では公務員の金利優遇は残っていると言えるでしょう。

「住宅ローンの審査結果次第で適用する金利を変えますよ」というのは、銀行としてはやりやすいのでしょうが利用者にとっては嬉しい仕組みではありません。最新のネット銀行の住宅ローン、例えば、じぶん銀行住信SBIネット銀行などは審査結果で金利を変えることはありません。しかも、メガバンクや地方銀行の最優遇金利よりも低い金利で住宅ローンを提供しています。さらに疾病保障なども無料で付帯する住宅ローンを提供しています。

住宅ローンだけでなく、情報格差が大きい時代であり、このような最新の住宅ローンの存在を知っているか・知っていないかが現代の住宅ローン選びにおいて、金利が低くて優れた住宅ローンに出会えるかの最大の分岐点と言えます。

 

公務員だけが利用できる共済貸付について

国家公務員・地方公務員は、各省庁や各自治体の共済組合に加入しています。その組合員であれば住宅貸付を利用することができ、この住宅貸付は民間の住宅ローンの金利が高かった時代に、住宅ローンよりも低金利だったこともあり、公務員専用の住宅ローンのような存在として重宝されている時代もありました(”公務員専用の住宅ローン”という言葉が世間に広がったのもこの制度の影響が大きいでしょう)。

この住宅貸付制度は今でも残っていますが、現在は一般的な住宅ローンの方が圧倒的に低金利であるためこの制度を活用すべきシーンはかなり少なくなっています。普通に住宅ローンを利用すれば良い、というわけですね。ただし、「フラット35を利用する時に融資率を90%未満にするため」「諸費用ローンの代わりに利用する」「リフォームローンの代わりに利用する」「住宅ローンで融資してもらえなかった部分の補填に利用する」と言うような用途で活用できますので、ご自身のニーズに合わせて検討すると良いでしょう。

なお、共済組合の住宅貸付は個人信用情報を確認しないとされます。総合的な評価の結果、住宅ローンの審査に落ちてしまった人でも、この共済の住宅貸付の審査が住宅ローンの審査よりも甘いことを活かして、共済貸付で借りた資金を自己資金・頭金に充当する前提で住宅ローンの審査に申し込むことで信用力を高めることも可能です。

 

共済貸付の年利:年2.6%程度~(共済組合によって異なります)

 

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