公開日:2026年8月14日

マイナス金利解除後の住宅ローン金利｜利上げ局面の借り換え判断

2016年1月に導入が発表されたマイナス金利政策は、金融市場に大きな影響を与えました。この政策は、日本銀行が経済を刺激するために金利をゼロ以下に誘導し、金融機関が日銀に預ける余剰資金に対して手数料を課すというものでした。長期間にわたって維持されてきましたが、2024年3月に解除され、17年ぶりの利上げが実施されました。

その後も日銀は段階的に利上げを進め、2026年6月16日の金融政策決定会合で政策金利（無担保コールレート翌日物）を「0.75％程度」から「1.0％程度」へ引き上げています。すでに返済中の人にとっては、「金利が上がるかもしれない」という話ではなく「上がったものが、いつ・どれだけ自分の返済額に反映されるのか」を確認する段階に入りました。

この記事では、マイナス金利解除から現在までの流れを整理したうえで、借り換えを検討している人が具体的に何を確認すればよいのかを実務目線でまとめます。

2026年8月時点の到達点｜政策金利1.0％、長期金利は2.8％台

まず、いまどこにいるのかを確認しておきましょう。

• 政策金利（短期金利）＝2026年6月16日の会合で年1.0％程度へ引き上げ。7月30日・31日の会合では据え置きとなりました。
• 長期金利（新発10年国債利回り）＝2026年8月13日の終値は2.870％。5年債利回りは2日連続で過去最高を更新しました。
• 次回の金融政策決定会合は2026年9月17日・18日です。

なお、2026年8月13日には「日銀が9月または10月の会合での利上げを視野に入れている」とする報道（ブルームバーグ、関係者への取材）が出て、市場が反応する場面がありました。ただしこれは報道であって、日銀や政府が公式に決定・発表した事実ではありません。「9月に必ず上がる」という前提で借り換えを急ぐのではなく、上がった場合に自分の返済がどう変わるかを先に把握しておくのが現実的な備え方です。

ここで混同しやすいのが「どの金利の話か」です。住宅ローンに関係する金利は次のように分かれています。

マイナス金利解除からの利上げの流れ

この間、世界経済も大きく揺れ動きました。2017年に発足した米トランプ政権のもとで米中の貿易摩擦が激化し、その後の新型コロナウイルスのパンデミックは世界的な経済の混乱を招きました。続いて起きた世界的なインフレは各国の中央銀行に大幅な利上げを迫り、日本もその流れのなかでマイナス金利政策を終えることになりました。

変動金利は「基準金利の見直し」から始まる｜返済額への反映は数か月後

返済中の人がいちばん誤解しやすいのが、「基準金利が上がった＝翌月から返済額が増える」ではないという点です。実際には、①短期プライムレートの改定 → ②各行が基準金利を見直す基準日 → ③新しい利率が適用される返済月、という3段階のタイムラグがあります。

三菱ＵＦＪ銀行とみずほ銀行は、いずれも2026年8月3日に短期プライムレートを年2.125％から年2.375％へ引き上げ（2026年6月16日発表）、そのうえで反映スケジュールを公式サイトで公表しています。

三菱ＵＦＪ銀行は2026年9月1日以降、毎月1日を基準日として基準金利を見直す方式に変わります（従来は年2回の定例見直し）。2026年9月分の基準金利は2026年8月31日に発表される予定で、本記事の執筆時点では数値は公表されていません。

また、みずほ銀行の「年1.025％〜」「年1.275％〜」は最優遇の下限を示す数値で、誰にでも適用されるわけではありません（引下げ幅は申込内容・審査結果によります）。適用金利＝基準金利−引下げ幅なので、基準金利の見直し＝そのまま自分の金利が同じ幅で上がる、という意味でもない点に注意してください。

5年ルール・125％ルールは「猶予」であって「免除」ではない

元利均等返済の変動金利では、多くの銀行が5年ルール（基準日から5年間は毎月の返済額を変えない）と125％ルール（見直し後の返済額は従前の125％を超えない）を採用しています。三菱ＵＦＪ銀行も、変動金利かつ元利均等返済であれば10月1日を基準とした5年間は返済額に変更がないと案内しています。

ただし、これは返済額の内訳（元金と利息の割合）が変わるだけで、利息が減るわけではありません。金利上昇が続けば元金の減りが遅くなり、5年後の見直しで返済額が跳ね上がったり、最後に未払利息が残ったりする可能性があります。そして、元金均等返済の場合はこれらのルールの対象外です（三菱ＵＦＪ銀行も明記）。銀行によっては5年ルール・125％ルールを採用していない場合もあるため、借り換え先を選ぶときは商品説明書で必ず確認してください。

固定金利はすでに上昇済み｜フラット35の2026年8月金利

固定金利は長期金利を映すため、変動金利より先に上昇しています。住宅金融支援機構が公表している2026年8月資金受取分の【フラット35】（新機構団信付き）の借入金利は次のとおりです。

デュエット（ペア連生団信）を利用する場合は掲載金利に年0.18％、新3大疾病付機構団信は年0.24％が上乗せされます。借入金利は取扱金融機関ごとに異なるため、上表はあくまで全体の範囲と最頻値です。金利は毎月見直されるので、最新の水準は住宅金融支援機構および各取扱金融機関の公式サイトでご確認ください。

いま返済中の人が固定金利へ借り換える場合、「いまの変動金利より高い金利を、将来の安心のために買う」判断になります。損得ではなく、金利が上がっても家計が耐えられるかどうかで考えるべき局面です。

借り換えを検討する人が、いま確認すべき3つのこと

1. 自分の契約の「見直し基準日」と「反映月」を先に調べる

上表のとおり、反映時期は銀行だけでなく契約タイプ（毎月型／年2回型）でも数か月ずれます。まずは返済予定表や「ご返済のお知らせ」、各行の公式ページで自分の基準日を確認しましょう。ここを把握しないまま「もう上がっているはず」と焦って動くと、比較の前提そのものがずれます。

2. 借り換え先の「金利以外の条件」を必ず並べる

借り換えの効果は金利差だけでは決まりません。次の項目まで含めた総返済額で比較してください。

3. 損益分岐は「利息の減少額 − 諸費用」で見る

借り換えの判断は、「借り換えによって減る利息の総額」から「借り換えにかかる諸費用の総額」を差し引き、プラスになるかで考えます。一般に残高が多いほど、残りの返済期間が長いほど、金利差が大きいほど効果は大きくなります。逆に、残高が少なく残期間も短い段階では、金利差があっても諸費用で相殺されてしまうことがあります。

また、住宅ローン控除が残っている人は、借り換えによる控除額の変化まで含めて計算すると精度が上がります。借り換え後も一定の要件を満たせば控除は続きますが、返済期間を10年未満に短縮すると対象外になる点は見落としがちです。

よくある質問（利上げ局面の借り換え）

Q. 9月に利上げされると報じられていますが、その前に借り換えるべきですか？

A. 9月の利上げは決まった事実ではありません（2026年8月13日時点で報じられたのは関係者取材にもとづく観測です）。また変動金利で借り換える場合、借り換え先の金利も同じように上昇する可能性があります。「上がる前に駆け込む」よりも、金利が上がった場合の返済額に耐えられるかを確認するほうが実益があります。

Q. 変動から固定へ借り換えると、必ず総返済額は増えますか？

A. 必ずではありません。今後の金利次第で結果は変わります。固定は「返済額を確定させる」ための選択であり、将来の金利が想定より上がれば結果的に有利になり、上がらなければ割高になります。結論を断定できないからこそ、家計が耐えられる上限で判断するのが合理的です。

Q. 同じ銀行の中で変動から固定へ金利タイプを変えるのと、他行へ借り換えるのはどちらが得ですか？

A. 金利タイプの変更は諸費用がかからない、または少額で済むことが多い一方、選べる金利は自行の条件に限られます。他行への借り換えは金利水準を選べる代わりに、事務手数料や登記費用が改めて発生します。まずは現在の銀行で金利タイプ変更の条件を確認し、その水準を基準に他行と比較するのが手順としては効率的です。

Q. 5年ルールがあるので、しばらく返済額は変わりません。何もしなくてよいですか？

A. 返済額が変わらないだけで、利息の負担は増えています。元金の減りが遅くなっているため、放置すると5年後の見直しで負担が大きく増える可能性があります。返済予定表で元金と利息の内訳を確認し、必要なら繰上返済や借り換えを早めに検討してください。

Q. 借り換えの審査に落ちることはありますか？

A. 借り換えも新規と同様に審査があります。収入・勤続年数・他の借入・物件の担保評価などが見られ、当初の借入時と状況が変わっていれば結果も変わります。金利差の試算だけでなく、申し込める見込みがあるかを早めに確認しておくことが大切です。

いま返済中の人が考えるべきこと

住宅金融支援機構の調査でも、実際に利用された住宅ローンの金利タイプは変動型が7割台と最も多い状況が続いています（最新の割合は同機構の調査結果でご確認ください）。変動金利が選ばれてきたのは、一般に固定金利より低いからです。しかしマイナス金利解除後、変動金利の基準となる短期プライムレートが引き上げられ、ネット銀行・メガバンクともに変動金利の引き上げが進んでいます。

一方で、2022年以降、利上げを見越して固定金利タイプの住宅ローン金利はすでに上昇しており、変動金利との差が広がっていました。今後の金利動向は不透明なため、変動・固定のいずれを選ぶ場合も、金利が上昇したときの返済額まで見据えて検討することが大切です。

また、2010年ごろの変動金利はドコモの銀行（旧・住信SBIネット銀行）で1％程度でした。長く続いた歴史的な低金利が転換点を迎えつつあることがわかります。

どの金利タイプを選ぶべきかはこの記事では断定しませんが、住宅ローンは残高が多いほうが借り換え効果が大きくなり、総返済額の削減効果も大きくなります。金利タイプを定めたら、条件を比較して最も有利な住宅ローンを選ぶことが重要です。借り換え先を選ぶ際は、金利だけでなく事務手数料・保証料・団信の保障内容まで含めた総返済額で比較しましょう。たとえばSBI新生銀行の住宅ローンは、保証料と一部繰上返済手数料がかからず、一般団信の保険料上乗せもないため、金利以外のコストが見えやすい設計です。店舗相談とオンライン手続きの両方に対応している点も含め、諸費用まで含めて検討しやすい選択肢の一つといえます。当サイトでは住宅ローンの借り換えを検討している人の参考情報として、様々な特集記事やランキング記事を掲載していますので、参考としてみてください。

おすすめの変動金利タイプの住宅ローン

金融機関	変動金利	保障内容
	年1.080％ （借り換え）	要介護3と認定されると住宅ローン残高がゼロに
	年0.980% （全期間引下型）（借り換え）	一般団信が無料付帯 正社員・契約社員のみ利用可能
	年1.130％（借り換え時） （金利プラン）	ガン保障や8疾病保障を取り扱い（有料）
	年0.945％ （ずーっと一律優遇コース・事務手数料型）	7疾病保障を取り扱い（年0.3％の金利上乗せが必要）
※2026年7月適用金利

参考：マイナス金利政策とは何だったのか（経緯の整理）

日銀のマイナス金利政策などについて

日銀は、2016年1月29日の金融政策決定会合で日銀当座預金の金利をマイナスにするマイナス金利政策の実行を決定し、翌月の2月16日から日銀当座預金の一部の金利にマイナス金利が適用されていました。2016年9月の金融政策決定会合で「イールドカーブコントロール(長短金利操作)」と「オーバーシュート型コミットメント」に政策内容を修正するなどを経て、2024年3月にマイナス金利政策を解除し、17年ぶりの利上げを実施しました。

イールドカーブコントロール(長短金利操作)とは

これは長期金利と短期金利をコントロールしていく政策です。短期金利(１年以下の金利)は日銀の当座預金の金利を変化させることでコントロールし、長期金利は国債の買い入れ額を調整することでコントロールしていく、とされていました。導入時は「10年物国債金利がゼロ％程度で推移するよう」国債の買い入れを行う枠組みで、その後、変動の許容幅は段階的に拡大されていきました。2016年2月から実施されていた日銀の当座預金をマイナスとする政策は、イールドカーブコントロールにおける「短期金利のコントロール」に含まれ、2016年9月から長期金利もコントロールしていく政策に発展したということになります。なお、このイールドカーブコントロールは、マイナス金利解除と同じ2024年3月に終了しています。

オーバーシュート型コミットメントとは

日銀は従来から消費者物価指数を前年比２％上昇まで引き上げることを政策の柱(目標)としていましたが、これを発展させて「安定的に前年比で２％上昇するまで金融緩和を続けること」を約束していました。「安定的に」という点がポイントですね。１回達成したぐらいじゃやめないよという意思が込められたこの約束が「オーバーシュート型コミットメント」と呼ばれていました。

(あらためて)マイナス金利とは？

マイナス金利についておさらいしておきましょう。マイナス金利とは「金利がマイナス」になることを総称した言葉です。「日銀当座預金の金利がマイナス金利になる」とか「長期金利がマイナス金利に突入」と言った使われ方をするわけですが、「マイナス金利」は日銀の政策(つまり、日銀の当座預金の金利をマイナスにすること)を示す言葉として利用されていました。

当時の日本のマイナス金利政策における日銀当預のマイナス幅は０．１％でした。例えば、金利が年０．１％の円預金に１０００万円を預け入れた場合の受取利息は１００００円(税引前)になりますが、逆に年―０．１％の円預金に１０００万円預け入れた場合、１００００円の利息(手数料)を支払わなければなりません。

マイナス金利が適用されている場合、預金残高は預ければ預けるほど減っていきます。逆にお金を預かっている方は１００００円の手数料収入が入ります。

お金を預かるという行為は「お金を借りている」という行為と基本的には同じです。つまり「お金の出した方が手数料を払って、お金の借り手が手数料を受け取る」ことになるわけです。

(参考)日本以外のマイナス金利政策

このマイナス金利、理屈ではわかっていても違和感はどうしても消せませんが、マイナス金利は日本に限った話ではありません。極端な例はヨーロッパのデンマーク。

デンマークでは日本よりも４年も早い２０１２年に中央銀行がマイナス金利政策に踏み切りました。デンマークは世界的にも本当に極端で、中央銀行の金利がマイナスになるだけでなく、住宅ローン金利がマイナスになる(住宅ローンを借りるとお金がもらえる)状況に陥りました。

その結果、住宅を購入する人が増加し首都コペンハーゲンの不動産価格は2016年までの４年間で４０％上昇する住宅バブルになっていました。ちなみに、デンマークは国策として「住宅の保有」を推奨していると共に、住宅ローンを利用しないでキャッシュで住宅を購入すると住宅価格の１％以上の税金を国に納めなければならないという法制度があったり日本とは事情が違います。残念ながら？日本の住宅ローン金利がマイナスになる可能性は低いでしょう。

日銀がマイナス金利政策を終了した理由

1. 持続的な2％の物価上昇が実現した
マイナス金利政策の主な目的は、経済活動を活性化させ、持続的な2％の物価上昇を達成することでした。2024年初頭には、この目標が達成されたことが確認され、物価の安定が実現したため、マイナス金利政策を続ける必要が薄れました。

2. 賃金の上昇が確認できた
物価の上昇だけでなく、賃金の上昇も確認されました。賃金が上がることで消費者の購買力が高まり、経済がさらに安定することが期待されています。これにより、金利を引き上げることで経済の過熱を防ぐ措置が取られたのです。

3. コストプッシュ型の物価上昇が続くと判断された
世界的なインフレの影響により、エネルギー価格や輸入品のコストが上昇しています。このコストプッシュ型の物価上昇は、日本国内でも続いており、物価が急激に上がることで経済に悪影響を与える恐れがあるため、日銀は金利を引き上げる判断をしました。

4. 円安が進み、消費に悪影響が出ている
日本は主要国の中で唯一、長期間にわたり金融緩和を続けていましたが、その結果、円安が進行しました。円安は輸入品の価格上昇を引き起こし、国内物価の上昇につながりました。これが消費者の購買意欲を削ぎ、消費が低迷する一因となっているため、マイナス金利政策の解除が必要と判断されたのです。

このように、物価の安定と賃金の上昇が確認されたこと、世界的なインフレによるコストプッシュ型物価上昇のリスク、そして円安による消費低迷の影響を考慮して、日銀はマイナス金利政策を解除する決定を下しました。

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