公開日:2026年9月2日

スーパーフラットとは？SBIアルヒのフラット35(保証型)を解説【2026年9月】

この記事では、SBIアルヒ（旧・ARUHI）が提供する独自のフラット35「スーパーフラット」について解説しています。借り換え専用商品のスーパーフラット借換についてはこちらの記事で解説していますので、あわせて参考にしてください。

スーパーフラットとは？

スーパーフラットとは、フラット35の実行件数No.1のSBIアルヒが独自に提供するフラット35です。フラット35を取り扱う金融機関は国内に300以上あり、それらが扱う一般的なフラット35は、住宅金融支援機構が住宅ローン債権を買い取る「買取型」と呼ばれるタイプです。

フラット35には「買取型」以外に「保証型」と呼ばれる仕組みもあります。保証型を新規で取り扱う金融機関はごく一部にとどまり、その代表格がSBIアルヒの「スーパーフラット」です。

ここは2026年に入ってから状況が変わった点なので注意してください。かつて保証型を扱っていたドコモの銀行（旧・住信SBIネット銀行）は、現在は保証型フラット35の新規申込受付を停止しており（買取型は継続）、「保証型ならどこでも選べる」という状態ではなくなっています。保証型の取扱金融機関は入れ替わることがあるため、最新の取扱状況は必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。

なお、SBIアルヒはフラット35の実行件数シェアで2025年度に27.7％・16年連続No.1（2026年3月末現在／SBIアルヒ公式）となっています。
※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット35】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）

それでは、フラット35(買取型)とフラット35(保証型)の違いを解説しながら、代表商品のスーパーフラットについて紹介します。

フラット35(買取型)とフラット35(保証型)の違いとは？

「買取型」と「保証型」の仕組みを細かく理解する必要はありません。

「買取型」は住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取るため、商品・サービスの自由度が小さい。「保証型」は住宅金融支援機構が「保証」だけを行うため自由度が高く、金融機関が独自のサービスを提供しやすいという概要を押さえておけば十分です。

フラット35(保証型)は商品の自由度が高い反面、金融機関の責任範囲も広く、運営負荷が高まります。SBIアルヒのように住宅ローンを専門とする金融機関（モーゲージバンク）は、フラット35の差別化・競争力の強化を目的として保証型を取り扱っています。

運営負荷が高いため会社の組織がしっかりしていないと取り扱いが難しく、長年フラット35の取扱件数No.1を続けているSBIアルヒだからこそ、保証型のフラット35を積極的に取り扱えていると言えます。

フラット35(買取型)とフラット35(保証型)の比較

上記のような違いがあります。よくわからない人は読み飛ばしてもらって大丈夫です。最後の行は意外と大事で、住宅金融支援機構が毎月公表するフラット35の「最も多い金利」には保証型が含まれていません。つまり保証型の金利は、取り扱う金融機関の公式サイトで直接確認するしかない、ということです。

スーパーフラットの金利（2026年9月実行金利）

スーパーフラットは、手持金（自己資金）の割合によって「スーパーフラット5」から「スーパーフラット9」まで区分が分かれ、手持金が多い区分ほど金利が低くなるしくみです。2026年9月現在は0.5刻みの区分（6.5・7.5・8.5）も加わり、全8区分になっています。

※2026年9月実行金利・借入期間15年〜35年（借換は1年〜35年）。新規借り入れは団体信用生命保険C加入・4ポイント割引（当初5年間 年1.00％引き下げ）を適用した場合、借り換えは団信C加入・子育てプラスで2ポイント割引（当初5年間 年0.50％引き下げ）を適用した場合の金利です。引き下げポイントが付かない場合は「6年目以降」の金利が当初から適用されます。SF5は就業不能保険スタンダード／スタンダード連生への加入が条件で、加入できない場合はSF6の金利が適用されます。最新の適用金利・引き下げ条件は必ずSBIアルヒ公式サイトでご確認ください。

ざっくり言えば、「頭金を多く用意できる人」ほど金利が下がる商品です。ただし2026年9月時点ではSF5とSF9の差は年0.040％にとどまり、区分による差は大きくありません。手持金を無理に厚くして手元の現金を減らすより、生活防衛資金を残すほうが優先です。

フラット35(買取型)といくら違う？（2026年9月）

比較の土台をそろえるため、引き下げ期間が終わった後の金利で並べます。

※2026年9月の金利。買取型の「最も多い金利」は住宅金融支援機構の公表値、スーパーフラットとSBIアルヒのフラット35はSBIアルヒ公式サイトの2026年9月実行金利です。

新規借り入れでは買取型との差は年0.010％〜0.050％程度で、以前よりも差は小さくなっています。一方で借り換えでは、スーパーフラット借換（年3.310％）が同社のフラット35借換（年3.460％）より年0.150％低いという差が出ています。借り換えでフラット35系を検討している人ほど、保証型を候補に入れる価値があるという構図です。

団信に加入しない場合の金利も選べる

上記の金利は「団体信用生命保険C」に加入した場合のものですが、スーパーフラットは団信に加入しない場合はさらに低い金利を選ぶこともできます。たとえばSF5（当初5年間・4ポイント割引適用）では、団信C加入が年2.410％なのに対し、団信不加入は年2.130％です（2026年9月実行金利）。

すでに十分な死亡保障を生命保険で確保している人にとっては選択肢になりますが、団信なしは万一のときに残債がそのまま残ります。SBIアルヒも原則として団信への加入を推奨しています。加入しない前提で比べるなら、別途加入する生命保険の保険料まで含めて総コストを比較してください。

諸費用と繰上返済のルール

金利差だけで判断すると足をすくわれるのが、フラット35系の融資事務手数料です。スーパーフラットの主な費用条件は次のとおりです（2026年9月時点・SBIアルヒ公式）。

なお、SBIアルヒダイレクトの「事務手数料半額（1.10％）」は現在は実施されていません。2026年9月時点の割引は、Web申込＋電子契約による1債権あたり33,000円の定額引き（2026年3月2日〜2027年3月31日）です。古い記事の「ネット申込なら手数料が半額」という情報は現在は当てはまりませんので注意してください。

申込条件で見落としやすいポイント

スーパーフラットは区分によって総返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）の基準が違います。ここは誤解が多いところです。

手持金が少ない区分（SF8.5・SF9）ほど返済負担率の基準が厳しいのがポイントです。「頭金1割でも申し込める」と思っていても、年間返済額が年収の20％を超えるとSF9は使えません。手持金と返済負担率の両方をクリアできるか、申込前に確認してください。

そのほかの主な条件は次のとおりです（2026年9月時点）。

• 申込時の年齢が満70歳未満（親子リレー返済を使う場合は満70歳以上も可）
• 日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方
• 借入額は100万円以上1億2,000万円以下（1万円単位）
• 借入期間は新規が原則15年以上（満60歳以上は10年以上）で最長35年、借り換えは1年以上で、「80歳−申込時年齢」「35年」「40年−住宅取得時のローンの経過期間」のうち最も短い年数が上限
• 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合すること（適合証明書が必要）
• ペアローンを使えば最大2億4,000万円まで借り入れ可能（借り換えではペアローンは利用不可）

借り換えでスーパーフラットを選ぶときのポイント

借り換えの損得は、「金利差で減る利息」と「借り換えにかかる諸費用」の引き算で決まります。スーパーフラット借換の場合、効いてくるのは主に次の3つです。

1. 融資事務手数料 2.20％（税込）…残債2,000万円なら44万円（税込）。ここが最大の初期費用です。
2. 抵当権の設定・抹消費用（登録免許税・司法書士報酬）…借り換えは前のローンの抵当権を抹消して新たに設定し直します。
3. 適合証明書（物件検査）の取得費用…フラット35系に借り換える場合に必要です。

これらを合計した金額を、金利差によって減る利息が何年で上回るかを確認してから判断します。残りの返済期間が短い場合は、金利が下がっても諸費用を回収できないことがあります。返済予定表で「現在の適用金利・残債・残りの返済期間」を確認したうえで、借り換えシミュレーションで試算してください。

また、変動金利から全期間固定への借り換えは、目先の金利だけ見れば上がるケースがほとんどです。それでも選ばれるのは、返済額が最後まで動かない＝家計の見通しが立つという価値があるからです。「利息を減らす借り換え」なのか「将来の金利上昇リスクを断ち切る借り換え」なのか、目的をはっきりさせてから商品を選ぶと迷いません。

なお、借り換え先を全期間固定に絞り込む必要はありません。変動金利で借り換えるなら、SBI新生銀行のように保証料が不要で、一部繰上返済手数料が0円、一般団信・全疾病保障付団信の上乗せ金利も0円という商品も、諸費用のわかりやすさという点で検討に値します。フラット35系（保証型を含む）と変動金利型を、諸費用まで含めた総額で並べて比べてみてください。

いま全期間固定を検討する意味

2026年9月1日の東京債券市場では、長期金利（新発10年物国債の利回り）が一時 年3.000％をつけ、約30年ぶりに3％台に乗りました。フラット35をはじめとする全期間固定金利は、この長期金利を主な基準として決まります。2026年9月のフラット35（買取型・借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下）の最も多い金利は年3.460％で、前月の年3.290％から年0.170％の引き上げ、2か月連続の上昇となりました（住宅金融支援機構）。

ここで混同しやすいのが金利の種類です。長期金利は固定金利・フラット35の基準、短期プライムレートは変動金利の基準で、動く理由が異なります。長期金利が3％台に乗ったことは、そのまま「変動金利が上がった」という意味ではありません。また、これは国債の利回りの水準の話であって、住宅ローン金利が30年ぶりの高さになったという意味でもありません。

今後の金利がどうなるかは誰にも断定できません。だからこそ、「上がっても困らない返済額かどうか」という視点で全期間固定を選ぶ人が増えています。最新の適用金利は毎月変わりますので、必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。

スーパーフラットに関するよくある質問（FAQ）

Q. スーパーフラットは借り換えにも使えますか？

A. はい、借り換え専用の「スーパーフラット借換」があります。総返済負担率は年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下と、通常のフラット35と同じ扱いです。ただし借り換えでは住宅性能・維持保全・地域連携による金利引き下げメニューは利用できません（子育てプラスは利用可）。金利・条件は毎月改定されるため、最新はSBIアルヒ公式でご確認ください。

Q. 保証型は住宅金融支援機構の団信（新機構団信）を使えますか？

A. 使えません。保証型では金融機関が用意する団信に加入します。スーパーフラットの場合は「団体信用生命保険C」で、加入しない選択も可能ですが、その場合は万一のときに残債が残る点に注意してください。

Q. 頭金が1割しかなくてもスーパーフラットを使えますか？

A. 手持金が建設費・購入価額の10％以上あればスーパーフラット9の対象になります。ただしSF8.5・SF9は総返済負担率が年収にかかわらず20％以下という基準があり、手持金の要件だけでは判断できません。年間の返済額が年収の20％を超える見込みなら、頭金を積み増してSF8以上を狙うか、買取型のフラット35を検討することになります。

Q. フラット35(保証型)と(買取型)はどちらが得ですか？

A. 一概には言えません。2026年9月時点では、新規借り入れでの金利差はごくわずかで、借り換えでは保証型（スーパーフラット借換）のほうが低い水準です。一方、買取型は取扱金融機関が約300と多く、事務手数料の水準も金融機関ごとに差があります。金利・事務手数料・団信を合わせた総額で比較してください。

まとめ

300を超える金融機関のうち、ごく一部しか新規で提供していないフラット35(保証型)。その中でも実績が突出しているのがSBIアルヒのスーパーフラットです。

2026年9月時点のポイントを整理すると、次のとおりです。

• 新規借り入れは買取型との金利差が小さい（引き下げ期間終了後で年0.010％〜0.050％程度）
• 借り換えはスーパーフラット借換が年3.310％と、同社フラット35借換より年0.150％低い
• 手持金が少ない区分（SF8.5・SF9）は総返済負担率20％以下という別の壁がある
• 事務手数料は2.20％（税込）・最低220,000円（税込）。借り換えの損得はここを含めて判断する

「フラット35はどこで申し込んでも同じ」と言われがちですが、SBIアルヒには独自のスーパーフラットがある点で少し違う、ということを念頭において、申込先・借り換え先の金融機関選びの参考にしてください。※最新の取り扱い状況・適用金利は必ず各金融機関の公式サイトをご確認ください。

SBIアルヒ公式サイト：https://www.sbiaruhi.co.jp/

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