公開日:2026年7月10日

住宅ローン変動金利の推移｜2010年からの動きと2026年最新動向

変動金利が底打ち、変動金利の金利推移は？

住宅ローンの金利は何年も低金利が続いていると言われていますが、実際、どれぐらい低金利が続いているかと聞かれるとよくわからない人が多いと思います。以下の表は２０１０年１月以降の三菱ＵＦＪ銀行・住信ＳＢＩネット銀行・楽天銀行の３つの銀行の住宅ローンの変動金利の推移です。住宅ローンには様々な商品がありますので、各銀行が提供している住宅ローンの金利のうち、もっともメジャーな金利をピックアップしたものです。

なお、この３つの銀行のうち、2010年1月時点で住宅ローンを提供していたのは三菱ＵＦＪ銀行と住信ＳＢＩネット銀行です。

三菱ＵＦＪ銀行は日本最大の住宅ローン残高を誇り、長年に渡って住宅ローンのプライスリーダーと言えます。三菱ＵＦＪ銀行の金利推移はほとんどメガバンクや地銀の金利推移と同じような推移を描いています。日本の住宅ローンの変動金利の金利推移を確認する時に三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンの金利推移を確認しないわけにはいきません。

住信ＳＢＩネット銀行は長年ネット銀行の住宅ローンを引っ張っていました。三菱ＵＦＪ銀行などの従来型の銀行に対抗する銀行の代表格である住信ＳＢＩネット銀行の住宅ローンを外すわけにはいきません。

ちなみに、２０１０年の時点でも「今は住宅ローンが低金利！将来金利があがるかも！？」と言われていましたが、実際には金利は上がるどころか、2023年頃までは低下の一途をたどってきたことがこの推移表からわかります。長いあいだ「変動金利は下がり続ける」相場が続いてきたのです。

流れが大きく変わったのは２０２４年です。日銀が2024年3月にマイナス金利政策を解除して以降、利上げによる金利の正常化が段階的に進み、各行は短期プライムレートを引き上げてきました。この推移表は2024年9月時点までのデータですが、その後も変動金利は上昇局面に入っています。

日銀は2025年12月に政策金利を0.75%程度へ、さらに2026年6月16日には1.0%程度へと追加利上げを決定しました（1995年以来およそ31年ぶりの水準）。これを受けて大手銀行は短期プライムレートを0.25%引き上げており、変動金利は新規融資分が2026年8月から、すでに返済中の人も2026年10〜11月の見直し分から順次引き上げられる見通しです（反映の時期・幅は各行で異なります）。2026年7月時点の変動金利は、ネット銀行を中心に年0.9〜1.1%前後が目安となっています。最新の適用金利は必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。

住宅ローン(変動金利)の金利推移

・2010年1月の時点で住信ＳＢＩネット銀行の変動金利は１％を下回っていた

・メガバンクが1％を下回る金利を提示したのは2014年中ごろ

・ネット銀行と従来型銀行の住宅ローンの金利差は詰まらず

住宅ローン(変動金利)の金利推移表

※1 物件価格の80％以下で住宅ローンをお借入れの場合。審査結果によっては、表示金利に年0.1%～0.30%上乗せとなる場合があります。借入期間を35年超で借り入れする場合、住宅ローン金利に年0.15％が上乗せとなります。

金利上昇局面で「借り換え」はどう考える？（2026年7月時点）

変動金利が底を打ち、上昇に転じたいま、返済中の人が気になるのは「借り換えたほうが得か」という点でしょう。借り換えの損得は、①金利差　②残りの返済額と残期間　③借り換えにかかる諸費用の3つで決まります。金利が上がっていく局面では、次のような視点が役立ちます。

• 変動→変動の借り換え：いま借りている変動金利より低い変動金利へ乗り換えれば、毎月の返済額を圧縮できます。ただし今後さらに金利が上がれば、借り換えた後も返済額が増える可能性はあります。
• 変動→固定の借り換え：将来の金利上昇リスクを避けたい人向けの選択です。ただし2026年7月時点で固定金利（フラット35など）は年3%台と変動金利より高く、当面の返済額は増えがちです。「上昇リスクを保険料として払う」判断になります。
• 諸費用の回収（損益分岐）：借り換えには事務手数料・保証料・登記費用などがかかります。金利差で減る利息が、この諸費用を上回るかどうかを必ず試算しましょう。一般に「金利差1%以上・残債1,000万円以上・残期間10年以上」が借り換えメリットの出やすい目安とされます。

借り換え先を選ぶときは、金利だけでなく事務手数料などの諸費用や団信（団体信用生命保険）の保障内容まで含めて、総返済額で比べることが大切です。たとえばSBI新生銀行の住宅ローンは、保証料0円・一部繰上返済手数料0円で、一般団信のほか全疾病保障付団信（2026年3月開始・上乗せ0円）などを選べる点が分かりやすく、諸費用を重視して借り換え先を検討する際の選択肢の一つになります（最新の金利・条件は公式サイトでご確認ください）。

変動金利の推移に関するよくある質問（FAQ）

Q. この金利推移表は、いつ時点のデータですか？
A. 表は2010年1月から2024年9月時点までの三菱ＵＦＪ銀行・住信ＳＢＩネット銀行・楽天銀行の変動金利をまとめたものです。2024年以降は金利が上昇局面に入っているため、現在の適用金利は本文の解説と各金融機関の公式サイトでご確認ください。

Q. 変動金利は今後も上がりますか？
A. 日銀の追加利上げ（2026年6月に政策金利1.0%程度）を受けて、短期プライムレートに連動する変動金利は上昇方向にあります。市場では年内の追加利上げ観測もありますが、上がり方や時期は各種予想であり断定はできません。急激な上昇は見込みにくいとの見方もあります。

Q. 変動金利が上がると、返済中のローンの返済額もすぐ増えますか？
A. 多くの銀行は年2回（4月・10月）の基準日を経て金利を見直すため、返済額に反映されるのは基準日の数カ月後になるのが一般的です。また多くの変動金利型には「5年ルール（返済額は5年間据え置き）」「125%ルール（見直し時も返済額は従前の1.25倍まで）」があり、負担の増え方は契約により異なります。ご自身のローンの条件を確認しましょう。

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