公開日:2026年8月29日

【リ・バース60】とは？利用実績の最新動向と借り換えの利用条件

独立行政法人の住宅金融支援機構は、満60歳以上を対象とするリバースモーゲージ型住宅ローン【リ・バース60】（一般に「リバース60」とも呼ばれます）の利用実績を、3か月に1回のペースで公表しています。この記事では、商品の仕組みとメリット・デメリットを整理したうえで、利用実績の推移を最新の公表データで確認します。あわせて、返済中の住宅ローンからリ・バース60へ借り換えるときの利用条件も具体的に整理します。

リバース60（リ・バース60）とは

満60歳以上の高齢者を対象に、マイホームを担保としてお金を借りられるローン商品です。新しい住宅の購入や新築だけでなく、リフォーム資金、住宅ローンの借り換え、セカンドハウスの建設・購入、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金などにも使え、通常の住宅ローンより幅広い用途に利用できます。一方で、生活資金や投資用物件の取得資金には利用できません。

最大の特徴は、元金（借りたお金）を、契約者が亡くなった際に相続人が一括返済するか、担保物件を売却して返済する仕組みである点です。借入後の毎月の支払いは利息だけで済むため、月々の家計負担を抑えながら、老後に住む家の環境を整えられます。一方で、相続人が一括返済しない場合は担保物件（家）を売却して返済に充てるため、子どもや家族に家を残しにくくなるのがデメリットです。

こうしたタイプのローンは欧米では比較的よく利用されますが、「代々受け継いだ土地と家を手放したくない」「子どもに資産（家）を残したい」と考える人が多い日本では、これまで利用がそれほど進んでいませんでした。

なお、融資限度額は担保評価額（住宅および土地）の50％または60％で、1億2,000万円以下かつ所要資金以内です。ただし満50歳以上満60歳未満の場合は担保評価額の30％、担保とする住宅が長期優良住宅で満60歳以上のときは55％または65％と条件が変わります。担保評価額によっては自己資金が必要になる場合があります。また、2025年1月6日からは金利が変わらない「全期間固定金利タイプ」も導入されました（従来は変動金利タイプ・固定金利期間選択タイプ）。最新の条件は住宅金融支援機構の公式サイトでご確認ください。

「ノンリコース型」と「リコース型」の違いは必ず確認する

契約者が亡くなり、担保物件を売却しても債務が残った場合の扱いは、次の2つで大きく変わります。

機構によると、2025年度の申込件数の約99％がノンリコース型で、実際にはほとんどの利用者が「家族に債務を残さない」形を選んでいます。なお全期間固定金利タイプはノンリコース型のみの取扱いです。取扱いは金融機関ごとに異なるため、申込前に必ず確認してください。

リバース60の利用実績の推移

年度ごとの実績戸数は、制度の浸透とともに増加してきましたが、2022年度の1,544戸をピークに、近年は頭打ち〜微減の傾向です。直近では、2024年度（2024年4月〜2025年3月）の申請戸数1,484戸・実績戸数1,297戸・付保実績金額207.9億円と、いずれも前年度を下回りました。

※申請戸数・実績戸数・付保実績金額は住宅金融支援機構の公表値（速報値は後日修正されることがあります）。最新の数値は公式サイトでご確認ください。

四半期でみても伸び悩みは続いています。2025年10月〜12月の実績は、申請戸数344戸・実績戸数295戸・実績金額42.1億円で、前年同期（2024年10月〜12月）と比べると申請戸数はほぼ横ばい（100.6％）だったのに対し、実績戸数は75.6％、実績金額は64.9％にとどまりました（2026年2月27日公表）。申し込みの数は保たれているものの、融資実行まで至る件数と金額が落ちている形です。

一方、2025年1月に導入された全期間固定金利タイプは、2025年10月〜12月に申請26戸・実績18戸・3.1億円と、前四半期（2025年7月〜9月の申請35戸・実績15戸・2.0億円）から実績が伸びています。件数はまだ小さいものの、金利上昇局面で「毎月の利息が増えない形」を選ぶ動きが出始めているとみることができます。取扱金融機関は2025年12月末時点で89社です。

取扱金融機関は徐々に増えてきたものの、件数自体は近年伸び悩んでおり、老後資金確保の選択肢の一つとして一定の層に利用されている、という位置づけです。なお機構によると、申込実績は2025年3月末現在で累計8,000件を超えています。

リバース60はどんな人が使っている？

リバースモーゲージというと、自宅に住み続けながら生活資金を受け取るイメージが強いですが、リ・バース60の場合、利用者の多くが住宅の取得やリフォームに使っているのが特徴です。住宅金融支援機構が「リバースモーゲージ型住宅ローン」と呼ぶとおり、住宅ローンの代わりに使われているといえます。

2025年10月〜12月に申請のあった案件では、資金使途の内訳は戸建リフォーム25.0％、新築マンション24.4％、注文住宅23.5％、住宅ローンの借換え17.7％、中古マンション5.8％でした。約6人に1人が借り換えでの利用という点は、返済中のローンを抱えたまま定年を迎えた人にとって見逃せない数字です。

申込者の属性は、平均年齢70.9歳・平均年収396万円。職業別では年金受給者が61.0％と過半を占め、会社員18.9％、パート・アルバイト5.2％、会社役員4.1％と続きます。資金計画の平均は所要額3,131万円に対して融資額1,615万円、毎月の支払額は4.7万円でした（いずれも2025年10月〜12月申請分の平均）。所要額と融資額の差は自己資金や手持ち資産で埋める必要があるため、「担保があれば全額借りられる」わけではない点は最初に押さえておきたいところです。

リ・バース60は、まとまったお金を手に入れつつ物件を売却せずに済むメリットがある一方、借りられるのは担保評価額の5〜6割（長期優良住宅なら最大65％）にとどまります。そのため、新しい家に住み替えるなら、いまの家を売却したほうが資金的に余裕が出るケースもあります。

高齢者向けの商品なので、メリットだけでなくデメリット（最終的に家を手放す可能性が高いこと）を十分理解したうえで契約することが大切です。利用にあたっては推定相続人（子どもなど）の同意が必要になるのが一般的で、家族とよく相談して決めましょう。資産や家を必ずしも残す必要がない家庭にとっては、老後を快適に過ごすための選択肢になり得ます。

借り換えにも使える｜利用条件と注意点

リ・バース60は、返済中の住宅ローンの借り換えにも利用できます。現役時代に組んだ住宅ローンの返済が老後の家計を圧迫している場合、リ・バース60へ借り換えて毎月の支払いを利息のみに抑えるという使い方が考えられます。前述のとおり、実際に申請の17.7％が借り換えでの利用です。

ただし、借り換えで使う場合には通常の新規借り入れに加えて次の条件があります（住宅金融支援機構 公式）。

※このほか、【リ・バース60】の債務者が亡くなった場合に、その相続人が相続した既存の債務を完済させるための資金も「借換え等」に含まれます。

借り換えを検討するときに必ず比較したいのが、「毎月の支払いは軽くなるが、元金は減らない」という点です。通常の住宅ローンは毎月の返済で元金が減っていきますが、リ・バース60は利息のみの支払いのため、元金は最後まで残り続けます。毎月のキャッシュフローは改善しても、支払う利息の総額はむしろ増える可能性があります。

また、変動金利タイプ・固定金利期間選択タイプを選んだ場合、金利が上がれば毎月の利息の支払額も増えます。政策金利が引き上げられ「金利のある世界」に入りつつある局面では、この点は無視できません。長期にわたって支払額を確定させたい場合は、2025年1月に導入された全期間固定金利タイプが選択肢になりますが、取扱いのある金融機関はまだ限られています。

加えて、住まいの耐震改修を予定している場合は、機構が利子を補給することで無利子または低利子で利用できる「【リ・バース60】耐震改修利子補給制度」（2025年2月リリース・順次取扱開始）もあります。地方公共団体の補助金の利用など要件があるため、詳細は機構および取扱金融機関にご確認ください。

老後の家計を守るための借り換えなのか、家を残すための借り換えなのか。目的を先に決めてから、通常の借り換え・繰上返済・自宅の売却と住み替えといった他の手段と横並びで比較するのが失敗しにくい進め方です。

リバース60の取扱金融機関

住宅金融支援機構のサイトによると、三菱ＵＦＪ銀行・りそな銀行などの都市銀行をはじめ、地方銀行や信用金庫がリ・バース60を取り扱っています（2025年12月末時点で89社）。金利・年齢要件・資金使途・ノンリコース型／リコース型の取扱い・対応エリア・商品名称は金融機関ごとに異なります。商品特性とニーズが合わない高齢者へ無理な販売が行われないことが望まれます。最新の取扱金融機関は住宅金融支援機構のホームページで確認できます。

https://www.jhf.go.jp/loan/yushi/info/yushihoken_revmo/kinyukikan.html

リ・バース60についてよくある質問

Q. 借りたお金を生活費に充てることはできますか？
A. できません。リ・バース60は住宅ローンであり、生活資金や投資用物件の取得資金には利用できません。使いみちは住宅の建設・購入、リフォーム、住宅ローンの借換え等、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金などに限られます。融資対象となったセカンドハウスを第三者へ賃貸することもできません。

Q. 60歳未満でも利用できますか？
A. 満50歳以上満60歳未満でも利用できますが、融資限度額が担保評価額の30％となり、満60歳以上（50％または60％）より少なくなります。

Q. 相続人に家を残すことはできますか？
A. 契約者が亡くなった時点で、相続人が自己資金などで元金を一括返済すれば自宅を引き継ぐことができます。一括返済しない場合は担保物件を売却して返済に充てるため、自宅は残せません。どちらを選ぶかは相続人の判断になるため、契約前に家族で方針を共有しておくことが大切です。

Q. 毎月の支払いはどれくらいになりますか？
A. 金融機関・金利・借入額によって異なります。参考として、2025年10月〜12月に申請のあった案件の平均は融資額1,615万円に対して毎月の支払額4.7万円でした（住宅金融支援機構の公表値）。実際の金額は取扱金融機関の試算でご確認ください。

Q. 通常の住宅ローンの借り換えとどちらが有利ですか？
A. 目的によって変わります。総返済額を減らしたいなら、元金が減っていく通常の借り換えのほうが有利になりやすく、毎月のキャッシュフローを軽くしたい・年齢や収入の条件で通常の借り換えが難しいという場合にリ・バース60が候補になります。年齢・収入・残債・残期間によって選択肢は変わるので、両方を試算して比べてください。

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