公開日:2026年7月19日

住宅ローン借り換え相談でやってはいけない3つの方法とは？

住宅ローンの借り換えに興味はあるものの、注意点やメリット・デメリット、判断基準がいまひとつわからない――そんなとき、「まずは誰かに相談したい」と考える方は多いのではないでしょうか。メガバンクや地方銀行では土日祝日を中心に住宅ローン相談会を開催しており、気軽に相談できる場は増えています。しかし、相談の仕方を間違えると、かえって借り換えで得られるはずのメリットを逃してしまうことがあります。この記事では、住宅ローンの借り換え相談で「やってはいけない」3つの方法と、後悔しないための相談の進め方を解説します。

前提として、いまは相談の中身がこれまで以上に重要になる局面です。日本銀行は2026年6月に政策金利を1.0%程度へ引き上げ、大手銀行は2026年8月3日から変動金利の目安となる短期プライムレートを年2.375%へ引き上げると発表しています（2026年7月時点）。変動金利で返済中の方は、基準金利の見直しが自分の返済額にいつ・どう波及するかを把握したうえで、借り換えを含めた選択肢を数字で比較することが欠かせません。

やってはいけない方法1：いま借りている金融機関「だけ」に相談する

住宅ローン獲得競争が続くなか、金融機関にとって借り換えで顧客に出ていかれることは好ましいことではありません。このため、現在住宅ローンを借りている金融機関に「借り換えに興味がある」と打診をすると、何らかの形で引き止めの提案を受けるのが一般的です。場合によっては、一定期間の金利引き下げを提示してもらえる可能性もあります。

ただし、「引き下げてもらえてよかった」と安心して、そこで検討をやめてしまうのは非常にもったいないことです。重要なのは、引き下げ後の条件と、他行へ借り換えた場合の諸費用込みの総返済額を並べて比較することです。現在の金融機関からの引き止めで借り換え後の総返済額をシミュレーションしないままだと、結果的に借り換えで得られるメリットを逃す可能性が大きくなってしまいます。

今の借入先への相談自体が悪いわけではありません。「今の銀行の引き下げ提案」と「借り換え候補の実際の審査結果」を同時並行でそろえて、最後に数字で判断するのが正しい進め方です。

やってはいけない方法2：特定の1つの金融機関だけに相談する

金融機関が中立な立場から借り換えのアドバイスをしてくれることは期待できません。「他の金融機関さんのほうが有利ですよ」とライバルをすすめてくることはまずないからです。したがって、1つの金融機関に相談しただけでは、その金融機関の住宅ローンがいかに優れているかという話を中心に聞くことになり、住宅ローンを正当に比較するという意味では良い方法とは言えません。

相談先は2〜3行に絞ったうえで、必ず複数の金融機関に相談するようにしましょう。たった1つの金融機関だけに相談して決めてしまうこと、これもやってはいけないことの1つです。近年はネット銀行にも店舗やオンラインで相談できる窓口が増えており「相談の場」は広がっていますが、どの窓口も自行の商品をすすめる立場である点は変わりません。

やってはいけない方法3：収益構造を理解しないまま「専門家」に相談する

これは、自分である程度住宅ローンを比較検討できる人が最もやってはいけないことの1つかもしれません。相談すること自体は良いことですし、専門家から適切なアドバイスを得られることもあります。ただし、住宅ローン相談を事業として行っている企業の収益源は何でしょうか。相談者からの相談料か、金融機関からの紹介報酬か、いずれかがなければ事業として成り立ちません。

つまり、「中立を守るために利用者から報酬を得る」か「どこかの金融機関から報酬を得る」かのどちらかにならざるを得ないわけです。「相談料無料」をうたうサービスも多いですが、その場合は金融機関側から報酬を得ている可能性を理解したうえで、アドバイスが自分にとって適正かを見極める必要があります。多額の相談料・コンサルティング料を支払って、借り換えメリットが目減りしては本末転倒です。

相談先ごとの特徴を整理

ここまでの内容を、相談先ごとに整理すると次のようになります。

相談先	期待できること	注意点
いま借りている金融機関	金利引き下げなど引き止め条件の提示	そこで検討を止めると他行比較のメリットを逃す
借り換え候補の金融機関	自行商品の詳しい説明・仮審査	中立ではない。複数行に相談して比較する
住宅ローン相談の専門業者・FP	商品横断のアドバイス	収益源（相談料か紹介報酬か）を必ず確認
銀行公式のシミュレーションツール	無料で総返済額・諸費用を自分で試算できる	前提条件（金利・期間・諸費用）を正しく入力する

後悔しない借り換え相談の進め方

やってはいけない方法を裏返すと、正しい進め方は次の3ステップです。

ステップ1：自分の返済条件を正確に把握する。現在の金利・残高（残債）・残りの返済期間を返済予定表やインターネットバンキングで確認します。この3つがそろわないと、正確な損得の比較はできません。

ステップ2：複数の銀行でシミュレーションする。多くの銀行が公式サイトで無料の借り換えシミュレーションツールを提供しています。諸費用（事務手数料・保証料・登記費用など）込みの総返済額で比較するのがポイントです。

ステップ3：候補行へ同時並行で審査を申し込む。審査を通過して初めて実際の適用金利が確定します。今の銀行の引き止め条件と、審査結果ベースの借り換え条件を並べて、最後は数字で判断しましょう。

なお、店舗とオンラインの両方で相談したい方には、たとえばSBI新生銀行のように店舗での対面相談とオンライン手続きの両方に対応している銀行もあります。同行は保証料0円・一般団信の保険料0円で、事務手数料は借入金額×2.20%（税込）の定率型と諸費用の構造が分かりやすく、借り換え候補を比較する際の基準の1つになります（2026年7月時点。最新の金利・手数料は公式サイトでご確認ください）。